【導(dǎo)讀】區(qū)域內(nèi)自然環(huán)境優(yōu)美，旅游資源豐富，高尚宜居、高端產(chǎn)業(yè)于一體的生態(tài)型現(xiàn)代新城和高端物業(yè)聚集區(qū)域。春龍嘉機(jī)場(chǎng)約25公里，距長春凈月潭國家森林公園正門入口處約公里。其中：1號(hào)地塊為商業(yè)用地，2號(hào)、4號(hào)地塊為商住用地。

　　

【正文】 園城。 ⑶ 建筑設(shè)計(jì) 中信城建筑風(fēng)格采用了 18世紀(jì)法式宮廷建筑，外立面采用面磚與涂料的混合。 ⑷ 戶型分析 中信城以別墅房源占較大比重，普遍采用大面積舒適性戶型設(shè)計(jì)，打造長春 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 市高端居住區(qū)域。一期推案產(chǎn)品形式多樣，普通住宅包括二房、三房、四房，以122155㎡三房為主，別墅包括獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加，以 289351㎡聯(lián)排為主。 項(xiàng)目的雙拼 和聯(lián)排別墅產(chǎn)品具有較高附加值， ， 臥， ，并擁有私家精裝庭院。二期配有小高層產(chǎn)品，面積從 49239平不等，產(chǎn)品從一室到四室，滿足不同生活所需。 ⑸ 推案情況 截止 2020年 12月，項(xiàng)目一期已經(jīng)全部推出，共套數(shù) 659套，面積 134， 264㎡。項(xiàng)目二期小高層、多層產(chǎn)品共推出 43805㎡，共 406套，主要推出臨近聚業(yè)大街的1棟、 3棟、 4棟、 12棟、 16棟、 25棟樓。 ⑹ 成交情況 截止 2020年 12月 31日，項(xiàng)目整體共完成銷售總額 111453萬元，別 墅住宅成交均價(jià) 7918元 /㎡ 。 ⑺ 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) 坐享凈月公園的自然景觀資源，空氣質(zhì)量優(yōu)良，適合宜居； 法式建筑風(fēng)格，異國風(fēng)情； 品牌開發(fā)商，且有成功項(xiàng)目先例，增強(qiáng)品牌號(hào)召力； 定位城市高端客戶，客戶購買力接受程度高。 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 6. 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃 說明 鑒于該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越、 地塊條件較好，具備打造 高品質(zhì)低密度產(chǎn)品 的特性， 樹立 長春 豪宅 新 標(biāo)桿 ， 確立遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在長春的品牌認(rèn)知度和市場(chǎng)影響力；同時(shí)， 通過產(chǎn)品差異化和滾動(dòng)開發(fā)策略，盡量加快周轉(zhuǎn)，縮短收益變現(xiàn)周期，提高投資收益率。 開發(fā)策略和 開發(fā) 順序 開發(fā)策略 塑造品牌、樹立標(biāo)桿、滾動(dòng)開發(fā) 、利潤和速度平衡 開發(fā)順序 分五期開發(fā) 總體進(jìn)度安排 銷售周期： 72個(gè)月 從 2020 年 9月開盤至 2017 年 8 月底清盤。 建設(shè)周期： 64 個(gè)月 從 2020 年 4 月初至 2020 年 7 月底。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng)目總體客戶定位 面向追求生活品位的城市中上階層 特征一 ： 來源區(qū)域：長春市客戶占主要比例 ； 吉林省內(nèi)非長春地區(qū)客戶明顯增加； 特征二 ： 客戶屬性：以私營企業(yè)主為核心，其次為政府及企事業(yè)單位； 特征三 ： 家庭結(jié)構(gòu)： 3150 歲 ， 3口之家居多，子女年齡相對(duì)較大； 特征四 ： 置業(yè)目的： 35%為自住 ； 60%為 二次以上置業(yè)， 以 改善居住環(huán)境 和投資為主 ； 特征五 ： 認(rèn)知途徑：以朋友介紹、老業(yè)主介紹為主； 項(xiàng)目產(chǎn)品組合建議 ? 居住類物業(yè) —— 以 220～ 250 平方米的聯(lián)排別墅為主，少量獨(dú)棟和雙拼別墅，東南側(cè)布置每戶 80140 平方米左右的平層官邸組團(tuán)。其中： 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 ? 獨(dú)棟與雙拼別墅組團(tuán) ，面積區(qū)間為 280320平米（贈(zèng)送 3050平米） ，占 % ? 合院與聯(lián)排別墅組團(tuán) ，面積區(qū)間為 220250平米（贈(zèng)送 3050平米） ，占 % ? 平層官邸 組團(tuán)： 8090平米約 60%； 120140 平米約 40%， 占 19% ? 商業(yè)類物業(yè) —— 本商業(yè)地塊作為獨(dú)立組團(tuán)進(jìn)行開發(fā)，整體定位為歐洲風(fēng)情購物小鎮(zhèn)，由假日風(fēng)情商街、藝術(shù)家街區(qū)、商務(wù)花園、購物廣場(chǎng)、酒店式公寓街區(qū)組成。 ? 假日風(fēng)情街區(qū)：須規(guī)劃設(shè)計(jì)類似于特色餐飲、特色旅游、 歐洲傳統(tǒng)式商鋪 ； ? 藝術(shù)家街區(qū)：以 120135 ㎡ /戶的創(chuàng)意小別墅為主力產(chǎn)品； ? 商務(wù)花園：以 400800 ㎡ /棟的商務(wù)獨(dú)棟為主力產(chǎn)品； ? 購物廣場(chǎng)：按開放式購物街區(qū)進(jìn)行規(guī)劃，二樓以上為小戶型公寓，需配置 3000 ㎡左右的超市； ? 酒店式公寓街區(qū)：以 3565 ㎡ /套的小型公寓為主力產(chǎn)品； 項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)估 項(xiàng)目整體均價(jià) 12430 元 /m2，其中： 住宅 —— 雙拼組團(tuán)（少量獨(dú)棟）： 18000/ m2 合院別墅組團(tuán)（聯(lián)排）： 14000/ m2 平層官邸組團(tuán) ： 10000/ m2 商業(yè) —— 10000 元 / m2 補(bǔ)充說明 ： 此售價(jià)預(yù)測(cè)建立在戶型 產(chǎn)品 較為理想 、資源性優(yōu)勢(shì)較為稀缺 ，并且有一定贈(zèng)送面積等的基礎(chǔ)上，若產(chǎn)品在贈(zèng)送面積、戶型優(yōu)化 、園區(qū)景觀規(guī)劃 等 能 有 更突出的設(shè)計(jì)成果， 預(yù)計(jì) 項(xiàng)目 的 整體均價(jià)應(yīng)有 5%的提升空 間。 另：在本報(bào)告中，車位和車庫部分的 面積約 270830 平米 ， 該部分 未單獨(dú)定價(jià)， 納入項(xiàng)目的整體出 售面積 和售價(jià) 中予以測(cè)算 。 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 成本控制策略 設(shè)計(jì)階段 在方案設(shè)計(jì)階段，要充分吸取其他項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行多方案經(jīng)濟(jì)比較分析，并結(jié)合市場(chǎng)和項(xiàng)目實(shí)際情況，確定經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案和產(chǎn)品配置 ，以確保景觀溢價(jià)、產(chǎn)品溢價(jià) 。在施工圖設(shè)計(jì)階段，推行限額設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)合同中對(duì)鋼筋、砼含量提出限額要求，并約定優(yōu)化鋼筋、砼含量的獎(jiǎng)勵(lì)措施和未達(dá)到限額的懲罰措施。同時(shí)優(yōu)化各類產(chǎn)品的配比和頂級(jí)會(huì)所等，另外在設(shè)計(jì)任務(wù)書中明確各專業(yè)的 常用材料、做法等。 招標(biāo)采購階段 在采購階段嚴(yán)格執(zhí)行公司的規(guī)章制度，通過集中采購、項(xiàng)目采購、專業(yè)采購等多層面有效控制成本，并對(duì)采購結(jié)果進(jìn)行績效評(píng)估、有效激勵(lì)。 施工階段 加強(qiáng)施工圖審核力度，避免重復(fù)施工帶來浪費(fèi)，加強(qiáng)施工過程管理，盡量減少設(shè)計(jì)變更、工程洽商的發(fā)生，對(duì)目標(biāo)的執(zhí)行情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控和復(fù)核，做到成本控制心中有數(shù)，依據(jù)合同，合理支付工程款。 竣工結(jié)算階段 嚴(yán)格依據(jù)合同、招投標(biāo)文件、變更洽商等資料進(jìn)行結(jié)算審核，有效控制工程成本。對(duì)成本數(shù)據(jù)的進(jìn)行積累分析，為后續(xù)項(xiàng)目開發(fā) 提供參考。 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 編號(hào) 020361 020362 1644 用地性質(zhì) 商業(yè)、金融 居住用地 居住用地 用地面積 202065 320851 335571 容積率 ≤ ≤ ≤ 建筑密度 ≤ 40% ≤ 25% ≤ 25% 綠化率 ≥ 30% ≥ 35% ≥ 35% 用地條件分析 本項(xiàng)目包含 萬平方米的居住類物業(yè)和 萬平方米的商業(yè)體量。（注：會(huì) 所、物業(yè)用房 、 車庫 、車位 等，暫未做考慮） 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 本項(xiàng)目地塊為典型的丘陵地貌，總的地勢(shì)為南北高，中間低，最高點(diǎn)在用地東南側(cè)，高程 米，最低點(diǎn)位于用地西側(cè)排洪渠位置，高程 米，最大高差約 米，用地大部分為緩坡，局部較為陡峭。 項(xiàng)目內(nèi)有山坡、林地、古樹、水系等優(yōu)秀景觀資源，林地主要集中在用地東側(cè)，用地西側(cè)以荒地為主，有少量農(nóng)田，排洪渠兩側(cè)有少量農(nóng)村自建住房。 設(shè)計(jì)方案分析 依據(jù)原味歐洲風(fēng)景小城的項(xiàng)目戰(zhàn)略定位及項(xiàng)目控規(guī)要求，結(jié)合長春凈月區(qū)特有的人文環(huán)境及項(xiàng)目基地具有的坡地與河谷的特點(diǎn)，將 本項(xiàng)目規(guī)劃為具有地中海風(fēng)情的高檔別墅社區(qū)； 努力創(chuàng)造具有“西班牙的熱情奔放、法國的浪漫風(fēng)情、意大利的人文藝術(shù)”的社區(qū)內(nèi)涵；營造出一個(gè)“可以呼吸到人文浪漫氣息”的歐洲小城。 規(guī)劃 原則 打造充滿地中海風(fēng)情的高檔社區(qū)，住宅設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)注重鄰里溝通的合院風(fēng)格，通過組團(tuán)中院落設(shè)計(jì)，創(chuàng)造半開放的院落空間，從而增加鄰里的親密溝通。 充分汲取地中海文化特色及歐洲小鎮(zhèn)文化特色，通過空間景觀規(guī)劃來營造融入地中海風(fēng)情的別墅社區(qū)；將地中海文化進(jìn)行到底，從規(guī)劃、景觀、建筑、配套到每個(gè)產(chǎn)品細(xì)節(jié)都充分體現(xiàn)歐洲小鎮(zhèn)的 文化特點(diǎn)。 綜合考慮地域地塊特征、項(xiàng)目定位、經(jīng)濟(jì)性及客戶心理，力求傳遞的信息為健康、浪漫、人文、藝術(shù)的地中海風(fēng)情。 景觀設(shè)計(jì)注重親近性的景觀設(shè)計(jì)，減少大面積的集中景觀設(shè)置，更多采用組團(tuán)的景觀規(guī)劃，讓景觀不止用于欣賞，更是可以觸摸和親近的。 合理安排組織全開放的公共空間，半開放的組團(tuán)空間以及封閉的私人空間。 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 39 產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路 ○別墅社區(qū)：集中展示地中海風(fēng)情，原味歐洲，風(fēng)景小城 ，以獨(dú)棟、雙拼和聯(lián)排為主 ○藝術(shù)家街區(qū)：摒棄傳統(tǒng) “兵營式”排列，展示開放性、流動(dòng)性、不拘一格的街區(qū)內(nèi)涵 ○開放式主題購物廣場(chǎng)：由 SOHO、 LOFT 以及主題商業(yè)廣場(chǎng)構(gòu)成（主題商業(yè)廣場(chǎng)包括一個(gè) 3000 ㎡左右的生活超市） ○假日商街：由 特色餐飲、特色旅游 及歐洲傳統(tǒng)街鋪組成 。 各類產(chǎn)品的示意圖 （ 1） 合院別墅示意 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40 （ 2） 小院別墅示意 （ 3） 單體院落示意 （ 4）風(fēng)情商街示意 （ 5）暢銷戶型設(shè)計(jì) 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 合院聯(lián)排別墅的參考戶型 平層官邸的 參考 戶型 雙拼別墅的參考戶型 住宅用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（注：容積率暫按 ） 項(xiàng)目 數(shù)值 單位 規(guī)劃用地面積 平方米 總建筑面積 477300 平方米 其 中 獨(dú)棟、雙拼別墅 50000 平方米 合院、聯(lián)排別墅 336600 平方米 平層官邸 90700 平方米 容積率 建筑密度 % 綠化率 % 經(jīng)營銷售計(jì)劃 租售計(jì)劃 按目前板塊的銷售速度， 平層官邸 面積 萬平米 ，銷售周期 約 兩年；聯(lián)排 別墅建面約 萬平米，銷售周期約 五 年。 獨(dú)棟 /雙拼別墅面積 5萬平米 ，銷售周期 約 5年 。 商業(yè)部分 萬平米，可定位為以酒店式公寓、藝術(shù)家別 墅和風(fēng)情商街為主，低價(jià)入市，全部出售。 進(jìn)度安排 項(xiàng)目整體銷售周期為 72個(gè)月，分五期銷售。 一期 以 5 萬平方米主體商業(yè)和 萬平方米平層官邸組團(tuán)入市，并借助 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 42 時(shí)尚運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所確立項(xiàng)目的高端形象與價(jià)格水準(zhǔn)，做好起勢(shì)。 具體推盤節(jié)奏如下： 一期 二期 三期 四期 五期 推量計(jì)劃 m2居住 5萬 m2商業(yè) 10萬 m2居住 10萬 m2居住 10萬 m2居住 5萬 m2商業(yè) m2居住 m2商業(yè) 銷售周期 2020年 9月至2020年 10月 2020年 9月至2020年 10月 2020年 9月至 2020年 10月 2020年 9月至2020年 12月 2020年 9月至2017年 8月 售價(jià)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目整體均價(jià) 12430 元 /m2，其中： 居住 —— 雙拼組團(tuán)（少量獨(dú)棟）： 18000/ m2 合院別墅組團(tuán)（聯(lián)排）： 14000/ m2 平層官邸組團(tuán) : 10000/ m2 商業(yè) —— 銷售均價(jià)暫按 10000 元 / m2 （備注：本報(bào)告中測(cè)算部分的售價(jià)，均按照項(xiàng)目整體均價(jià)測(cè)算，暫未按動(dòng)態(tài)售價(jià)列 示。） 銷售計(jì)劃 預(yù)計(jì)項(xiàng)目的銷售周期為 72 個(gè)月，項(xiàng)目整體銷售資源約 893440萬元， 具體銷售排序如下： 整 體 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2017年 獨(dú)棟別墅 銷售面積 （㎡） 50000 0 6000 8000 8000 8000 20200 0 銷售均價(jià)（萬 /㎡ ） 18000 18000 18000 18000 18000 18000 18000 18000 銷售金額 (萬 ) 90000 0 10800 14400 14400 14400 36000 0 銷售回款（萬元） 90000 0 8640 13680 14400 14400 31680 7200 結(jié)轉(zhuǎn)