房產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-07-20 00:51本頁(yè)面
【正文】 于未售面積的成本，則計(jì)算公式如下：R=C/[(1T1)*(1T2)*S+C*T2]式中：C：表示單位投資額（即財(cái)務(wù)部所印發(fā)《經(jīng)濟(jì)測(cè)算表》中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費(fèi)用）R：表示保本銷售率S：表示單位售價(jià)T1：表示營(yíng)業(yè)稅率T2：表示所得稅率四、 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。 資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。 資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額第七部分：管理資源配置一、 機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。二、 人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。三、 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）。第八部分：綜合分析與建議一、 優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬(wàn)科一貫發(fā)展思路等方面論述。二、 劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬(wàn)科一貫發(fā)展思路等方面論述。三、 機(jī)會(huì)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、土地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。四、 結(jié)論和建議第九部分：競(jìng)拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容（一） 主要指標(biāo)測(cè)算 預(yù)測(cè)直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià) 投資收益分析（參考以下格式）：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM樓面地價(jià)開發(fā)成本總投資稅前利潤(rùn)稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率注：A代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒(méi)有底價(jià)A代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)；M代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬(wàn)元，變化值不宜過(guò)大。 根據(jù)需要，可增加如下測(cè)算：銷售凈利率完全成本最高樓面地價(jià)最高總地價(jià)R1R2R3﹒﹒﹒注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如內(nèi)部收益率等。（二） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 主要背景，控股股東情況 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)（每股利潤(rùn)） 資金狀況，可能資金來(lái)源，融資能力，資金成本 操作水平，主要開發(fā)的項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備情況 近期或未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略 參與競(jìng)爭(zhēng)的主要目的和策略，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的氣勢(shì)，是否志在必得。（三） 制定策略 分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。 銷售凈利率在10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的銷售凈利率時(shí)的地價(jià)。也可以通過(guò)其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)。最終確定最高競(jìng)價(jià)和投標(biāo)價(jià)。 把握以微弱優(yōu)勢(shì)取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。（四） 資金籌措短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。附件：有關(guān)土地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等?？尚行匝芯咳藛T應(yīng)有什么態(tài)度？可行性研究人員做可行性研究必須以事實(shí)為依據(jù)，實(shí)事求是，事實(shí)來(lái)源于調(diào)查研究，對(duì)項(xiàng)目應(yīng)準(zhǔn)確地科學(xué)地預(yù)測(cè)未來(lái)，以嚴(yán)肅的態(tài)度、求實(shí)的作風(fēng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)估，不唯上、不唯權(quán)勢(shì)、不欺騙上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。13 / 1
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