【正文】 一期 以 5 萬(wàn)平方米主體商業(yè)和 萬(wàn)平方米平層官邸組團(tuán)入市，并借助 長(zhǎng)春凈月開(kāi)發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 42 時(shí)尚運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所確立項(xiàng)目的高端形象與價(jià)格水準(zhǔn)，做好起勢(shì)。 各類產(chǎn)品的示意圖 （ 1） 合院別墅示意 長(zhǎng)春凈月開(kāi)發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40 （ 2） 小院別墅示意 （ 3） 單體院落示意 （ 4）風(fēng)情商街示意 （ 5）暢銷戶型設(shè)計(jì) 長(zhǎng)春凈月開(kāi)發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 合院聯(lián)排別墅的參考戶型 平層官邸的 參考 戶型 雙拼別墅的參考戶型 住宅用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（注：容積率暫按 ） 項(xiàng)目 數(shù)值 單位 規(guī)劃用地面積 平方米 總建筑面積 477300 平方米 其 中 獨(dú)棟、雙拼別墅 50000 平方米 合院、聯(lián)排別墅 336600 平方米 平層官邸 90700 平方米 容積率 建筑密度 % 綠化率 % 經(jīng)營(yíng)銷售計(jì)劃 租售計(jì)劃 按目前板塊的銷售速度， 平層官邸 面積 萬(wàn)平米 ，銷售周期 約 兩年；聯(lián)排 別墅建面約 萬(wàn)平米，銷售周期約 五 年。 綜合考慮地域地塊特征、項(xiàng)目定位、經(jīng)濟(jì)性及客戶心理，力求傳遞的信息為健康、浪漫、人文、藝術(shù)的地中海風(fēng)情。 項(xiàng)目?jī)?nèi)有山坡、林地、古樹(shù)、水系等優(yōu)秀景觀資源，林地主要集中在用地東側(cè)，用地西側(cè)以荒地為主，有少量農(nóng)田，排洪渠兩側(cè)有少量農(nóng)村自建住房。 竣工結(jié)算階段 嚴(yán)格依據(jù)合同、招投標(biāo)文件、變更洽商等資料進(jìn)行結(jié)算審核，有效控制工程成本。在設(shè)計(jì)合同中對(duì)鋼筋、砼含量提出限額要求，并約定優(yōu)化鋼筋、砼含量的獎(jiǎng)勵(lì)措施和未達(dá)到限額的懲罰措施。 ? 假日風(fēng)情街區(qū)：須規(guī)劃設(shè)計(jì)類似于特色餐飲、特色旅游、 歐洲傳統(tǒng)式商鋪 ； ? 藝術(shù)家街區(qū)：以 120135 ㎡ /戶的創(chuàng)意小別墅為主力產(chǎn)品； ? 商務(wù)花園：以 400800 ㎡ /棟的商務(wù)獨(dú)棟為主力產(chǎn)品； ? 購(gòu)物廣場(chǎng)：按開(kāi)放式購(gòu)物街區(qū)進(jìn)行規(guī)劃，二樓以上為小戶型公寓，需配置 3000 ㎡左右的超市； ? 酒店式公寓街區(qū)：以 3565 ㎡ /套的小型公寓為主力產(chǎn)品； 項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)估 項(xiàng)目整體均價(jià) 12430 元 /m2，其中： 住宅 —— 雙拼組團(tuán)（少量獨(dú)棟）： 18000/ m2 合院別墅組團(tuán)（聯(lián)排）： 14000/ m2 平層官邸組團(tuán) ： 10000/ m2 商業(yè) —— 10000 元 / m2 補(bǔ)充說(shuō)明 ： 此售價(jià)預(yù)測(cè)建立在戶型 產(chǎn)品 較為理想 、資源性優(yōu)勢(shì)較為稀缺 ，并且有一定贈(zèng)送面積等的基礎(chǔ)上，若產(chǎn)品在贈(zèng)送面積、戶型優(yōu)化 、園區(qū)景觀規(guī)劃 等 能 有 更突出的設(shè)計(jì)成果， 預(yù)計(jì) 項(xiàng)目 的 整體均價(jià)應(yīng)有 5%的提升空 間。 開(kāi)發(fā)策略和 開(kāi)發(fā) 順序 開(kāi)發(fā)策略 塑造品牌、樹(shù)立標(biāo)桿、滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 、利潤(rùn)和速度平衡 開(kāi)發(fā)順序 分五期開(kāi)發(fā) 總體進(jìn)度安排 銷售周期： 72個(gè)月 從 2020 年 9月開(kāi)盤至 2017 年 8 月底清盤。項(xiàng)目二期小高層、多層產(chǎn)品共推出 43805㎡，共 406套，主要推出臨近聚業(yè)大街的1棟、 3棟、 4棟、 12棟、 16棟、 25棟樓。一期推案產(chǎn)品形式多樣，普通住宅包括二房、三房、四房，以122155㎡三房為主，別墅包括獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加，以 289351㎡聯(lián)排為主。整個(gè)項(xiàng)目規(guī)則的南北矩 陣排列，保證了戶戶的通風(fēng)采光。 2. 中信城 ⑴ 基本資料 項(xiàng)目位于長(zhǎng)春凈月區(qū)凈月大街與聚業(yè)大街交匯處，中信城由長(zhǎng)春中信鴻泰置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目總占地面積約 108萬(wàn)㎡，還包括 106萬(wàn)㎡的農(nóng)博園區(qū)，產(chǎn)品為多層普通住宅，花園洋房，獨(dú)棟、疊加、聯(lián)排別墅。 ⑸ 推案情況 萬(wàn)科潭溪?jiǎng)e墅分二次推案，第一次為 2020年 6月 8日推出 63套聯(lián)排別墅，又于2020年 9月 19日進(jìn)行二 次推案，推出全部小高層產(chǎn)品 85套和 43套聯(lián)排別墅。前、后花園、側(cè)院及下沉庭院為每一戶提供更多的花園視野。 萬(wàn)科潭 溪?jiǎng)e墅地下雙車位設(shè)計(jì)示意 ⑶ 建筑設(shè)計(jì) 萬(wàn)科潭溪?jiǎng)e墅，改良了西班牙、地中海、南加州等多種建筑風(fēng)格，并創(chuàng)造性地設(shè)計(jì)階梯露臺(tái)、退臺(tái)式花園、空中花園、半地下室等大面積創(chuàng)意空間。在戶與戶之間追求綠化生態(tài)，通過(guò)高大樹(shù)種和低矮灌木叢的相隔，體現(xiàn)隱私與景美。一級(jí)雙層私家花園綠化，二級(jí)個(gè)性的宅間綠化，三級(jí)連續(xù)、均好的雙 L形公共景觀綠地，形成完整的步行景觀體系。以聯(lián)排為主要的產(chǎn)品形式。 區(qū)域內(nèi)競(jìng)品分布圖 區(qū)域內(nèi)競(jìng)品 基本 情況 項(xiàng)目名稱 占地面積 建筑面積 容積率 總期數(shù)/ 現(xiàn)期數(shù) 總戶數(shù) 銷售率 開(kāi)盤時(shí)間 入住時(shí)間 萬(wàn)科 7月和 1 12月推案量較少外，其后各月波動(dòng)均較小，市場(chǎng)環(huán)境比較穩(wěn)定。另 外，嘉年華廣場(chǎng)項(xiàng)目、迅馳凈月大學(xué)城項(xiàng)目、萬(wàn)科小東溝項(xiàng)目及保利凈月項(xiàng)目也有望在 2020 年亮相凈月區(qū)。也許是凈月開(kāi)發(fā)區(qū)偏城市東南一隅，山水兼宜，得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，贏得長(zhǎng)春絕大多數(shù)別墅開(kāi)發(fā)企業(yè)的青睞，形成以其為核心的別墅群落 。 5 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 市 場(chǎng)整體特征 作為整個(gè)城市頗為稀缺的自然資源，凈月有著其他城區(qū)不可比擬的森林和水系，而這種環(huán)境上的優(yōu)勢(shì)給居住者帶來(lái)的最直接影響就是生活的安逸和高質(zhì)量的空氣指標(biāo) ； 另外 ， 凈月的教育資源也極為豐富，大學(xué)校園集群區(qū)域集合了東北師范大學(xué)、農(nóng)業(yè)大學(xué)、中醫(yī)藥大學(xué)、華僑外國(guó)語(yǔ)學(xué)院、長(zhǎng)春稅務(wù)學(xué)院等多家高校的校區(qū)，在提供優(yōu)質(zhì)教育資源的同時(shí)，更為區(qū)域的發(fā)展注入了更多的人氣和動(dòng)力。未來(lái)五年，凈月開(kāi)發(fā)區(qū)將明確“三大目標(biāo)”，建設(shè)“五大園區(qū)”，努力用五年左右的時(shí)間，把凈月開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)成為 結(jié)構(gòu)合理、功能完善、特色鮮明的長(zhǎng)春市生態(tài)核心區(qū)、中央休閑區(qū) （ CRD） 和高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。該項(xiàng)目是國(guó)內(nèi)最大的老爺車展覽館，由吉林省建工學(xué)院設(shè)計(jì)，于 2020 年 3 月正式興建， 2020年初建成， 2020 年 7月投入使用。 （ 6） 幕利亞超五星級(jí)酒店項(xiàng)目 長(zhǎng)春凈月開(kāi)發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 該項(xiàng)目由長(zhǎng)春吉實(shí)益田置業(yè)有限公司投資建設(shè)，日本建筑設(shè)計(jì)公司和法國(guó) KS設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，占地 10 萬(wàn)平方米，建筑面積 13萬(wàn)平方米，總投資 13 億元人民幣，主要建設(shè)超五星酒店、會(huì)議傳媒中心及酒店配套設(shè)施等項(xiàng)目，擬建設(shè)發(fā)展為旅游度假、會(huì)展會(huì)議、休閑娛樂(lè)為一體的綜合類酒店。占地 32 萬(wàn)平方米， 建筑面積 34 萬(wàn)平方米，總投資 9億元人民幣，主要建設(shè)商業(yè)及住宅。主要建設(shè)高檔住宅、會(huì)所及觀景公園。 數(shù)據(jù)顯示： 2020 年，凈月經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值 277 億元，同比增長(zhǎng) %， 占整個(gè)長(zhǎng)春市 %的 比重 ；完成全口徑財(cái)政收入 億元，同比增長(zhǎng) %，其中可支配財(cái)力 12億元，為公共支出提供了強(qiáng)大支撐；完成固定資產(chǎn)投資 284 億元，同比增長(zhǎng) 33%。規(guī)劃面積 478 平方公里，轄玉潭、新湖、新立城三個(gè)整建制鎮(zhèn)、凈月、永興兩個(gè)街道辦事處和凈月潭國(guó)家森林公園、新立城水庫(kù)、偽滿皇宮博物院、汽車文化園，常住人口 萬(wàn)人。 近幾年，擁山臨水的自然環(huán)境和道路等配套設(shè)施逐漸完備，凈月區(qū)初步形成了 “ 城在林中、路在綠中、房在園中、人在景中 ” 山水型新城區(qū)的框架和風(fēng)格， 長(zhǎng)春凈月開(kāi)發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 東南板塊的區(qū)域價(jià)值得到大幅提升。優(yōu)越的地理位置，便捷的交通為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提 供了十分便利的條件。 2020年長(zhǎng)春市場(chǎng)需求仍以剛性需求為主導(dǎo)，輔以改善性需求，供應(yīng)結(jié)構(gòu)將維持穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，沒(méi)有較為明顯的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素， 2020年長(zhǎng)春市場(chǎng)整體處于低度風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)域內(nèi)。 10月份秋季房交會(huì)是長(zhǎng)春歷史上 首次一年舉辦的兩次房交會(huì)。 除 1月份和 3月份之外， 2020年中其它月份商品住宅月度成交均價(jià)都保持在 4000元 /㎡以上。商品住宅的成交與供應(yīng)結(jié)構(gòu)相對(duì)應(yīng)，2020年 112月的商品住宅新增供應(yīng)中，占比最大的 即 6090㎡的戶型，其次為90120㎡。 120150㎡和 150㎡以上分別占比 %和 %。朝陽(yáng)區(qū)和汽貿(mào)區(qū)成交量相對(duì)較少，但都在 30 萬(wàn)㎡以上，占比 %和 %。成交走勢(shì)呈遞增趨勢(shì) ， 11月成交 69萬(wàn)㎡， 7215套，成為今年成交最高的月份。成交高峰期體現(xiàn)在 511月之間， 11月達(dá)到成交最高峰。 8 月份為 2020年新開(kāi)工項(xiàng)目的新品集中上市期，因此這期間的供應(yīng)量大幅增加。同比雙雙下降，分別下降均為 %和 %。 圖 ： 2020 年經(jīng)營(yíng)性土地成交區(qū)域分布 朝陽(yáng)9 .9 %南關(guān)1 1 .3 %寬城4 .0 %二道2 4 .6 %綠園6 .0 %高新0 .0 %經(jīng)開(kāi)7 .0 %凈月2 8 .4 %汽貿(mào)8 .9 % 圖 20202020年經(jīng)營(yíng)性土地成交均價(jià)與樓面地價(jià)走勢(shì) 長(zhǎng)春凈月開(kāi)發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 2020年土地成交均價(jià)和樓面地價(jià)大幅上升，環(huán)比增幅均達(dá)到歷史最高水平。今年，二道區(qū)土地供 長(zhǎng)春凈月開(kāi)發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 應(yīng)量大幅增加，源于大量的棚戶區(qū)改造和工業(yè)企業(yè)的退城進(jìn)區(qū)，使得市區(qū)土地資源釋放，改善市區(qū)環(huán)境?？偝山唤?jīng)營(yíng)性土地 59 宗， 萬(wàn)㎡，其中商住用地 萬(wàn)㎡，商業(yè)用地 萬(wàn)㎡；總成交工業(yè)用地 71 宗，面積 萬(wàn)㎡。其中，住宅施工面積 1430 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %。商品房銷售面積 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %。 隨著大規(guī)模的棚戶區(qū)改造和危舊房屋改造力度加大，必然引起住房剛性需求的增加，從而拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的高速增長(zhǎng)。 ? 北部新城區(qū)： 建設(shè)以北部商貿(mào)中心、區(qū)域性物流園區(qū)、裝備制造業(yè)和生態(tài)宜居地為主的多功能城市新區(qū)。 用地規(guī)劃 ? 南部中心城區(qū)： 建設(shè)成為城市新中心、以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高品位住區(qū)為特征的現(xiàn)代化新城區(qū)。 長(zhǎng)春 現(xiàn) 轄 6個(gè)市轄區(qū)、 1個(gè)縣，代管 3個(gè)縣級(jí)市，總面積 20604 平方千米，市區(qū)面積 4906 平方千米，四 環(huán)內(nèi)建成區(qū)（核心建成區(qū)）面積 平方千米，五環(huán) 內(nèi)建成區(qū)面積 平方千米（五環(huán) 繞城高速以內(nèi)）。其中人均工資性收入 ，同比增長(zhǎng) %；經(jīng)營(yíng)凈收入 ，同比增長(zhǎng) %；財(cái)產(chǎn)性收入 ，同比增長(zhǎng) %；轉(zhuǎn)移性收入 ，同比增長(zhǎng) %。 圖 長(zhǎng)春市 歷年固定資產(chǎn)投資 情況示意圖 長(zhǎng)春凈月開(kāi)發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 2020 年，全市預(yù)計(jì)完成固定資產(chǎn)投資額 2372 億元，同比增長(zhǎng)了 %。在出口中，國(guó)有企業(yè)出口 億美元，下降 %。從數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)春市的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展也在逐步加快。 隨著東北亞經(jīng)濟(jì)圈的日趨成熟與升級(jí)，長(zhǎng)春市迎來(lái)了高速發(fā)展的黃金時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 另?yè)?jù)了解： 高力 置業(yè)近期進(jìn)行了新一輪的 股權(quán)重組，現(xiàn)股東為江蘇高力集團(tuán)。 我公司將結(jié)合目標(biāo)公司向我司提供的關(guān)于土地閑置是因政府拆遷原因而導(dǎo)致的說(shuō)明、土地證解押、欠繳土地出讓金的支付等，安排付款進(jìn)度。 ⑷ 風(fēng)險(xiǎn) 無(wú) 長(zhǎng)春凈月開(kāi)發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 項(xiàng)目背景 收購(gòu)價(jià)格 現(xiàn)階段， 江蘇 高力集團(tuán)擬將項(xiàng)目公司 51%的 股權(quán) 予以轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)格 為 86700萬(wàn)元 ，現(xiàn)金支付。另外， 勁松街和凈月甲一路 為規(guī)劃道路，動(dòng)工 修建時(shí)間待定 。 地塊內(nèi)部地形呈南北高、中間低 、東邊高、西邊低， 最大高差約 米。規(guī)劃 限高 18米。 本項(xiàng)目距長(zhǎng)春市人民政府所在地約 9公里，距凈月經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)約 公里， 距長(zhǎng)春市人民廣場(chǎng)中心商圈約 15公里， 距長(zhǎng)春火車站約 20 公里， 距離長(zhǎng)春龍嘉機(jī)場(chǎng)約 25公里，距長(zhǎng)春凈月潭國(guó)家森林公園正門入口處約 公里。 長(zhǎng)春凈月 開(kāi)發(fā) 區(qū) 圖 項(xiàng)目區(qū)位圖 宗地四至：東至 凈月大街，南至規(guī)劃凈月甲一路，西至規(guī)劃路，北至丁二十二路。 具體指標(biāo)如下： 表 11