【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 長(zhǎng)春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 0 . 0 2 . 5 5 . 0 7 . 5 1 0 . 0 1 2 . 5 1 5 . 0 0 . 0 0 1 5 . 0 0 3 0 . 0 0 4 5 . 0 0 6 0 . 0 0 7 5 . 0 0 9 0 . 0 0 09 1 09 2 09 3 09 4 09 5 09 6 09 7 09 8 09 9 09 10 09 11 09 12比例萬(wàn)㎡新增供應(yīng)量 成交量 供求比 圖 長(zhǎng)春市 2020年 112月商品住宅市場(chǎng)供求情況對(duì)比 數(shù)據(jù)來(lái)源： CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2020年 112月，商品住宅共成交 63965套、成交面積 ㎡、成交金額 、成交均價(jià) 4460元 /㎡。同比分別增長(zhǎng)了 69%、 %、 90%和 %。成交高峰期體現(xiàn)在 511月之間， 11月達(dá)到成交最高峰。 1月份受春節(jié)假期影響成交量最少，僅為 ㎡。進(jìn)入 5月，市場(chǎng)進(jìn)入熱銷期，開發(fā)商在此期間進(jìn)行樓盤的大規(guī)模宣傳，各類產(chǎn)品放量加大，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交，在隨后的幾個(gè)月成交量有較大提升。進(jìn)入下半年后，傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季出現(xiàn)。成交走勢(shì)呈遞增趨勢(shì) ， 11月成交 69萬(wàn)㎡， 7215套，成為今年成交最高的月份。 圖 009年 112月商品住宅成交面積與套數(shù)走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源： CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) ? 2020年商品住宅成交面積綠園區(qū)穩(wěn)居首位 2020 年 112 月綠園區(qū)住宅成交量為 萬(wàn)㎡，位于各區(qū)域之首，占比 長(zhǎng)春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 %；其次成交量較多的為寬城區(qū)，總成交量為 萬(wàn)㎡，占比 14%；綠園、寬城推案量較大，并且銷售價(jià)格相對(duì)較低，且屬于老城區(qū)鄰近中心城區(qū)，交通便利，進(jìn)而拉動(dòng)了這兩個(gè)區(qū)域的成 交量。南關(guān)、高新、經(jīng)開和二道成交量也都在70 萬(wàn)㎡以上，分別占比為 %、 %、 %和 %㎡。凈月區(qū)成交量也接近 60 萬(wàn)㎡，達(dá)到 萬(wàn)㎡，占比 %。朝陽(yáng)區(qū)和汽貿(mào)區(qū)成交量相對(duì)較少，但都在 30 萬(wàn)㎡以上，占比 %和 %。 表： 2020 年 112 月長(zhǎng)春市區(qū)域商品住宅成交面積排行榜 排序 區(qū)域 成交 面積 （萬(wàn)㎡） 成交 套數(shù)（ 套 ） 成交 金額（ 億元 ） 成交均價(jià) （元 /㎡） 1 綠園 9602 3750 2 寬城 10910 3380 3 南關(guān) 8126 5440 4 高新 7065 4730 5 經(jīng)開 8234 3960 6 二道 7838 4180 7 凈月 3731 5960 8 朝陽(yáng) 5031 5680 9 汽貿(mào) 3428 3710 數(shù)據(jù)來(lái)源： CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) ? 2020年商品住宅成 交套數(shù)以中小戶型為主， 6090㎡占比 % 2020年 112月商品住宅成交量中占比最大的為 6090㎡面積段，成交 20617套，占比 %；其次為 90120㎡面積段。成交 17642套，占比 %。 60㎡以下面積段成交 12365套，占比 20%。 120150㎡和 150㎡以上分別占比 %和 %。從上述數(shù)據(jù)可以看出，目前中小戶型仍是主流產(chǎn)品。還是以客戶的剛性需求為主。大面積段產(chǎn)品在長(zhǎng)春市場(chǎng)仍有一定需求。商品住宅的成交與供應(yīng)結(jié)構(gòu)相對(duì)應(yīng)，2020年 112月的商品住宅新增供應(yīng)中，占比最大的 即 6090㎡的戶型，其次為90120㎡。供應(yīng)結(jié)構(gòu)在一定程度上決定了成交戶型的情況。和面積段相對(duì)應(yīng)，戶 長(zhǎng)春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 型成交方面也是二房、三房成交量較大。 圖 長(zhǎng)春 市 2020年 112月商品住宅成交各面積段占比情況 ? 2020年 112月商品住宅成交均價(jià) 4460元 /㎡ 2020年 112月商品住宅成交均價(jià) 4460元 /㎡，同比增長(zhǎng) %。 除 1月份和 3月份之外， 2020年中其它月份商品住宅月度成交均價(jià)都保持在 4000元 /㎡以上。整體來(lái)看，從價(jià)格走勢(shì)圖可以看到成 交均價(jià)上半年漲幅較小，下半年成交均價(jià)普遍較高，維持在 4400元 /㎡以上。環(huán)比波動(dòng)幅度較大，整體成交均價(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，基本圍繞 4000元 /㎡上下波動(dòng)。 2020年 112月的成交均價(jià)在 10月達(dá)到最高點(diǎn)，為 4860元 /㎡，之后有所回落，但依舊高于上半年其它月份。 10月份秋季房交會(huì)是長(zhǎng)春歷史上 首次一年舉辦的兩次房交會(huì)。 展會(huì)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)商品房的成交，其成交均價(jià)也達(dá)到了本年度較高水平。 10% 5%0%5%10%3000350040004500500009 1 09 2 09 3 09 4 09 5 09 6 09 7 09 8 09 9 09 10 09 11 09 12元 / ㎡成交均價(jià) 環(huán)比增幅 圖 長(zhǎng)春市 2020年 112月商品住宅成交均價(jià)走勢(shì) 總體來(lái)看， 2020年 長(zhǎng)春市可用相對(duì)火熱來(lái)說(shuō)明，在各種利好政策的支持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)又呈現(xiàn)一片繁榮的景象。在 2020年市場(chǎng)持幣觀望后， 2020年市場(chǎng)剛性需求釋放的催動(dòng)下，市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng)。 2020年長(zhǎng)春市場(chǎng)需求仍以剛性需求為主導(dǎo)，輔以改善性需求，供應(yīng)結(jié)構(gòu)將維持穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，沒(méi)有較為明顯的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素， 2020年長(zhǎng)春市場(chǎng)整體處于低度風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)域內(nèi)。市場(chǎng)表現(xiàn)為成交量的增 長(zhǎng)春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 速將進(jìn)一步放緩，但隨著市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整、購(gòu)房需求的增加，將推進(jìn)市場(chǎng)去化速度，但同樣激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不可避免，這就要求各開發(fā)商把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，提高產(chǎn)品創(chuàng)新，規(guī)避同質(zhì)化 競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而推動(dòng)長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性健康快速發(fā)展。 4 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究 凈月開發(fā)區(qū)位于長(zhǎng)春市市區(qū) 東南部 ， 西臨長(zhǎng)春高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，東與長(zhǎng)春市二道區(qū)毗鄰，南與長(zhǎng)春市雙陽(yáng)區(qū)接壤，北接長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是建設(shè)二十一世紀(jì)長(zhǎng)春南部新城的最佳區(qū)位。 凈月開發(fā)區(qū) 距長(zhǎng)春 火車 站 16 公里， 距市中心人民廣場(chǎng) 14公里 ， 距長(zhǎng)春國(guó)際機(jī)場(chǎng) 23 公里 ， 有長(zhǎng)大、長(zhǎng)伊、長(zhǎng)四、長(zhǎng)吉四條公路 途徑該區(qū) ，郊區(qū) 102 路、 120路小公共汽車及 160 路公交車臨區(qū)而過(guò)，城市輕軌 已于 2020 年底開通。優(yōu)越的地理位置，便捷的交通為房地產(chǎn)開發(fā)提 供了十分便利的條件。 該區(qū)域西北側(cè)為開發(fā)區(qū)新建的文化園區(qū)，有東北師范大學(xué)凈月校區(qū)、吉林公安高等?？茖W(xué)校、長(zhǎng)春中醫(yī)學(xué)院等高校組成。東北師范大學(xué)還擬在其校區(qū)南部建師大附中、附小。 良好的文化氛圍， 為房地產(chǎn)開發(fā)提供了較為理想的文化氛圍。 近幾年，擁山臨水的自然環(huán)境和道路等配套設(shè)施逐漸完備，凈月區(qū)初步形成了 “ 城在林中、路在綠中、房在園中、人在景中 ” 山水型新城區(qū)的框架和風(fēng)格， 長(zhǎng)春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 東南板塊的區(qū)域價(jià)值得到大幅提升。目前，凈月別墅項(xiàng)目已經(jīng)超過(guò) 10 家，占長(zhǎng)春別墅市場(chǎng)供給量的 70%以上。 社會(huì)經(jīng)濟(jì) 成立于 1995 年的 長(zhǎng)春凈月 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ， 是經(jīng)吉林省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)開發(fā)區(qū)。區(qū)內(nèi)包括國(guó)家 “AAAA” 級(jí)風(fēng)景名勝區(qū) —— 凈月潭國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)、亞洲最大的人工林場(chǎng) —— 凈月潭國(guó)家森林公園、吉林省凈月潭旅游度假區(qū)。規(guī)劃面積 478 平方公里，轄玉潭、新湖、新立城三個(gè)整建制鎮(zhèn)、凈月、永興兩個(gè)街道辦事處和凈月潭國(guó)家森林公園、新立城水庫(kù)、偽滿皇宮博物院、汽車文化園，常住人口 萬(wàn)人。開發(fā)區(qū)三面臨水、四面環(huán)林，區(qū)域內(nèi)林水總面積 243 平方公里。 經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展建設(shè)，凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)連年保持 20%以上的高速增長(zhǎng)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在全省省級(jí)開發(fā)區(qū)中均 列首位。投資吸引力不斷增強(qiáng)，區(qū)域整體價(jià)值迅速提升，成為海內(nèi)外投資商關(guān)注的焦點(diǎn)和投資的熱點(diǎn)。 數(shù)據(jù)顯示： 2020 年，凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值 277 億元，同比增長(zhǎng) %， 占整個(gè)長(zhǎng)春市 %的 比重 ；完成全口徑財(cái)政收入 億元，同比增長(zhǎng) %，其中可支配財(cái)力 12億元，為公共支出提供了強(qiáng)大支撐；完成固定資產(chǎn)投資 284 億元，同比增長(zhǎng) 33%。各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均好于年初預(yù)期，創(chuàng)歷史最好水平。 目前，凈月開發(fā)區(qū)己經(jīng)形成了以凈月潭森林公園、偽滿皇宮博物院、長(zhǎng)影世紀(jì)城等為代表的旅游休閑產(chǎn)業(yè)體系， 以東北師大凈月校區(qū)、吉林農(nóng)業(yè)大學(xué)、稅務(wù) 長(zhǎng)春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 學(xué)院新校區(qū)、華僑外國(guó)語(yǔ)學(xué)院、吉林省農(nóng)科院、中國(guó)農(nóng)業(yè)科技東北創(chuàng)新中心等為代表的文化教育科研產(chǎn)業(yè)體系，以香港和記黃浦、中海水岸春城、富奧花園、萬(wàn)科地產(chǎn)等為代表的房地產(chǎn)業(yè)體系，以國(guó)家制造業(yè)軟件基地－－一汽啟明軟件園、干細(xì)胞中心、生物醫(yī)藥、精密制造等高科技產(chǎn)業(yè)群為代表的高端產(chǎn)業(yè)體系。 （ 長(zhǎng)春著名景點(diǎn)：凈月潭 ） （ 長(zhǎng)春著名景點(diǎn)：長(zhǎng)影世紀(jì)城 ） 重點(diǎn)項(xiàng)目介紹 （ 1） 和記黃埔 御翠園項(xiàng)目 該項(xiàng)目由和記黃埔地產(chǎn)有限公司投資興建，香港 LCK設(shè)計(jì)公 司，歐式建筑風(fēng)格，占地 92 萬(wàn)平方米，建筑面積 42萬(wàn)平方米，總投資 21億元人民幣。主要建設(shè)高檔住宅、會(huì)所及觀景公園。 （ 2） 萬(wàn)科 蘭喬圣菲項(xiàng)目 該項(xiàng)目由萬(wàn)科集團(tuán)投資興建，別墅由美國(guó) JDWA 規(guī)劃設(shè)計(jì)所設(shè)計(jì)，多層住宅由深圳雅尚設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)，西班牙及美國(guó)加洲相結(jié)合的建筑風(fēng)格。占地 萬(wàn)平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米，總投資 億元人民幣，主要建設(shè)疊拼別墅、花園洋房、多層小戶型住宅及商業(yè)。 （ 3） 華業(yè) 玫瑰谷項(xiàng)目 長(zhǎng)春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 該項(xiàng)目由深圳華業(yè)集團(tuán)投資興建，由澳大利亞五合國(guó)際設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，現(xiàn)代田園建筑風(fēng)格。占地 32 萬(wàn)平方米， 建筑面積 34 萬(wàn)平方米，總投資 9億元人民幣，主要建設(shè)商業(yè)及住宅。 （ 4） 力旺 弗朗明歌項(xiàng)目 該項(xiàng)目由吉林省盛榮房地產(chǎn)有限公司投資興建，由美國(guó) HPA公司設(shè)計(jì)，地中海建筑風(fēng)格。占地 25萬(wàn)平方米，建筑面積 21 萬(wàn)平方米，總投資 億元人民幣，主要建設(shè)高檔住宅、商業(yè)中心及會(huì)所。 （ 5） 中海地產(chǎn)項(xiàng)目 該項(xiàng)目由中海集團(tuán)投資興建，共分為三個(gè)組團(tuán)，水岸春城為西班牙風(fēng)格，萊茵東郡為德國(guó)風(fēng)格，水岸馨都為蘇格蘭風(fēng)格，總占地 92 萬(wàn)平方米，總建筑面積98萬(wàn)平方米，總投資 30 億元人民幣，主要建設(shè)高檔住宅及會(huì)所。 （ 6） 幕利亞超五星級(jí)酒店項(xiàng)目 長(zhǎng)春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 該項(xiàng)目由長(zhǎng)春吉實(shí)益田置業(yè)有限公司投資建設(shè)，日本建筑設(shè)計(jì)公司和法國(guó) KS設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，占地 10 萬(wàn)平方米，建筑面積 13萬(wàn)平方米，總投資 13 億元人民幣，主要建設(shè)超五星酒店、會(huì)議傳媒中心及酒店配套設(shè)施等項(xiàng)目，擬建設(shè)發(fā)展為旅游度假、會(huì)展會(huì)議、休閑娛樂(lè)為一體的綜合類酒店。長(zhǎng)春吉實(shí)益田置業(yè)有限公司成立于 2020 年 3月，由印尼慕利亞集團(tuán)和深圳益田集團(tuán)共同投資組建。該項(xiàng)目建設(shè)將填補(bǔ)長(zhǎng)春南部高端酒店市場(chǎng)的空缺，更好地完善區(qū)域旅游度假設(shè)施，促進(jìn)凈月潭旅游板塊的價(jià)值提升。 （ 7） 富奧汽車展覽館項(xiàng)目 該項(xiàng)目由華商集團(tuán)投資興建，占地 萬(wàn)平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米，總投資 2350 萬(wàn)元人民幣，主要建設(shè)汽車展覽館，已經(jīng)投入使用。該項(xiàng)目是國(guó)內(nèi)最大的老爺車展覽館，由吉林省建工學(xué)院設(shè)計(jì)，于 2020 年 3 月正式興建， 2020年初建成， 2020 年 7月投入使用。展區(qū)寬敞明亮，主要反映了中國(guó)汽車的搖籃－長(zhǎng)春，再現(xiàn)了長(zhǎng)春汽車發(fā)展的每一個(gè)過(guò)程：從第一輛 “ 解放牌 ” 卡車開始，從東風(fēng)到紅旗，從解放 CA10 到 80 年代末卡車，長(zhǎng)春汽車工業(yè)由最初的摸索階段到現(xiàn)在的繁榮發(fā)展都在這里生動(dòng)體現(xiàn)，展品中還有部分美國(guó)、前蘇聯(lián) 40－ 50 年代的老爺車。展館中所展出的老爺車中很多 車型已是國(guó)內(nèi)唯一，精美絕倫的裝潢設(shè)計(jì)與老爺車相得益彰，已經(jīng)逐漸成為國(guó)內(nèi)外老爺車愛(ài)好者心中的理想殿堂。 長(zhǎng)春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 發(fā)展規(guī)劃 在 2020 年 1 月 20 日召開的長(zhǎng)春凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 2020 年全區(qū)工作會(huì)議上，凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)主任管