【正文】 慶房價受土地成本上升以及建材、開發(fā)規(guī)費、人防費等因素的上升的影響，價格將繼續(xù)持續(xù)上 揚，但漲幅不會太大。 其他 5%。 三房約 60%，主力面積為 100－ 150m2。僅此一項，就可為重慶房地產(chǎn)市場增加 1200 萬m2以上的住房需求。 □ 未來兩年重慶普通住宅需求分析 根據(jù)上述分析可以看出，未來兩年重慶房地產(chǎn)市場前景廣闊，市場空間比較大， 住宅投資仍是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點 。重慶受影響比較低。 12 三、隨著住房消費環(huán)境的不斷改善和交通瓶頸的逐步打破，居民二次置業(yè)的數(shù)量將急劇增加，而環(huán)境優(yōu)美、設施配套、服務良好、居住安全的住宅小區(qū)將成為他們的首選目標，這就促使開發(fā)商只有從事上規(guī)模、上檔次的小區(qū)開發(fā)，并努力打造知名品牌，按照“以人為本”的方針，在能滿足消費者居住要求的前提下，突出個性特征，才能在開發(fā)行業(yè)立于不敗之地。因此，如此大規(guī)模的城鎮(zhèn)化建設和舊城改造工程，將給重慶房地產(chǎn)市場帶來巨大的消費市場，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在政府的指導下開發(fā)力度還需要進一步提高，以滿足市場需求。此外，重慶市規(guī)劃局的規(guī)劃顯示 ，最近 5 年內(nèi)，重慶市的舊城改造拆遷面積將達 400萬 m2，重慶市平均每年將新增 1000萬 m2住宅面積需求。 2021 年重慶城鎮(zhèn)化率僅為 %，平均每年增長%，低于全國平均水平 2 個百分點。其理由： 一、需求市場進一步擴大。這 顯示出消費者對重慶房地產(chǎn)市場信心的增強，也是重慶房地產(chǎn)市場近兩年快速發(fā)展的結(jié)果。 重慶作為西部唯一的直轄市，城市建設日新月異，城市地位得到進一步提升，重慶房地產(chǎn)市場還有很大的發(fā)展?jié)摿Α?據(jù)秋交會調(diào)查， 從購房的主要用途來看， %的消費者表示自己使用，而僅有 ％的消費者用于投資。 在今年 10月剛剛結(jié)束的重慶房地產(chǎn)秋季交易會上 高檔 花園洋房和別墅均突出高尚品味和舒適、休閑等特性， 成為樓市熱點 。從商品住房成交單價來看， 3000 元 /㎡ 以上的占 30％。從成交金額來看，渝北、沙坪壩、北部新區(qū)經(jīng)開園分別以 億元、 億元、 億元，位列前三名。從成交面積、成交金額兩項指標來看，主城向北的風頭最勁。 □ 2021 年秋交會情況 2021 年秋季房交會 共成交住房面積 69 萬 ㎡ ，建面成交均價 2964元 /㎡ ，比今年春交會增長 %，即比春交會上漲了 173 元 /㎡ 。此外， 中高檔住宅受到受購房者追捧，成為市場成交的熱點。另一方面，全市商品房銷售面積與銷售金額大幅度增長，僅主城區(qū)商品房銷售面積就達 萬 m2，同比增長%，金額 億元，同比增長 %。 一方面是開發(fā)企業(yè)越來越注重市場需求，開發(fā)產(chǎn)品適銷對路，全市商品房空置總量呈現(xiàn)下降趨勢。 據(jù)分析，房價上漲主要原因是土地交易價格上漲、鋼材水泥玻璃等建筑材料漲價、主城區(qū)舊城改造力度加大拆遷戶形成巨大需求、房地產(chǎn)項目品質(zhì)不斷提升等。經(jīng)濟適用房投資 億元，比去年同期下降 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投 資的比重由去年同期的 %下降到今年的 %。 2021年 112月，全市住宅完成投資占全部投資的比重為 %，比去年同期增長 個百分點。截止2021 年 12月末，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 支付的土地購置費為 元，同比增長 %，增幅較 2021 年 16 月上漲 個百分點。從投資的構(gòu)成看，住宅完成投資，增長 %；辦公樓完成投資 ，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房完成投資 億元，增長 %。 □房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持穩(wěn)步增長勢頭 針對政府一系列的調(diào)控措施，土地購置費大幅度增長，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)過近半年的觀望和沉寂，市場信心逐漸恢復，重新調(diào)整 對項目的投資。 重慶房地產(chǎn)開發(fā)態(tài)勢 今年以來，重慶市房地產(chǎn)行業(yè)認真貫徹落實國務院和市政府宏觀調(diào)控政策，堅持在發(fā)展中搞好調(diào)控，在調(diào)控中促進發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)穩(wěn)步增長勢頭，房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)平穩(wěn)、理性的發(fā)展態(tài)勢。上半年全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比去年同期增長 %；而社會消費品零售總額 ，比去年增長 %。 據(jù)重慶市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明， 2021 年 1～ 12 月份全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，同比增長 %，增幅比去年同期回落 個百分點。東西長 470km，南北寬 450 km，總面積 km2，全市轄 43 個區(qū)市縣，人口 3090萬。具體內(nèi)容擬為雙拼 別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房等 中 高檔住宅為主；另有少量 高層住 宅 及商業(yè) 與配套 配套的公共建筑和車庫等。本項目建設和銷售條件良好，技術(shù)與經(jīng)濟上可行，在資金落實的情況下，可以開工建設。 11 首金?項目 經(jīng)濟技術(shù)指標 項目名稱：首金?項目 序號 指標 單位 數(shù)量 備注 1 項目占地面積 畝 710 2 容積率 3 綠地率 % 集中綠地率 % 普通綠地率 % 4 建筑密度 % 5 地上總建筑面積 平方米 694370 住宅建筑面積 平方米 632870 配套建筑面積 平方米 61500 商業(yè)（銷售中心） 平方米 2021 商業(yè) 平方米 43000 幼兒園、小學 平方米 14300 其他配套（地上） 平方米 2200 6 地下總建筑面積 平方米 118080 地下車庫 平方米 118080 7 總建筑面積 平方米 812450 8 住宅建筑面積 聯(lián)排別墅 建筑面積 平方米 168300 小高層規(guī)模 建筑面積 平方米 59450 高層規(guī)模 6 建筑面積 平方米 392800 雙拼別墅 建筑面積 平方米 12320 本項目位于重慶市 北部新區(qū) （北部經(jīng)開園區(qū)） 鴛鴦組團牌坊片區(qū) 。本項目分 五期開發(fā) ,總投資 30 億元 ,建設計劃擬自 2021 年 12月開始 5 動工，至 2021 年 12 月 ,總建設周期為 48 個月。距離解放碑 26 公里，車程 25 分鐘左右 , 距離江北國際機場 公里，僅需14 分鐘車程。該 片區(qū) 地塊西北方臨金開大道 ，地塊東臨保利高爾夫球場， 西南方臨西部建材城 ， 東南方臨保利國際花園項目； 土地總面積為 (合 )，其中，出讓用地 平方米 (合 )，道路分攤用地 平方米 (合 畝 )。 本項目的開發(fā)，將有效地促進周邊地區(qū)的基礎(chǔ)設施建設和環(huán)境的改善，加快北部區(qū)域的建設步伐，達到美化城市、繁榮市場、改善市容市貌 、提升居民居住水準的目的，同時也為項目業(yè)主的未來發(fā)展奠定良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。北部新區(qū)原有居民 10萬左右，按照新的規(guī)劃，未來的北部新區(qū)將成為 65萬人口的居住地，其中常住人口 50萬，流動人口 15萬，新增加的 55 萬居 4 住人口，將給眾多開發(fā)商提供大量的潛在需求客戶群。本項目擬建地環(huán)境得天獨厚，市場優(yōu)勢明顯，預計項目的客戶資源較豐富，市場前景值得樂觀。經(jīng)濟前景為國內(nèi)外客商看好 ，房地產(chǎn)市場潛力很大，外資和異地企業(yè)加快在渝的地產(chǎn)投資如“和記黃埔”“融僑半島”“重慶天地”以及北京城建、上海靜安、上海景瑞、上海明泉等異地企業(yè)將開發(fā)項目鎖定重慶。但是，全國各地的情況參差不齊，在2021 年全國“兩會”期間，重慶常務副市長黃奇帆接受媒體采訪時強調(diào)重慶房地產(chǎn)市場無泡沫，在接受國內(nèi)外 30 多家網(wǎng)絡媒體采訪和2021 年房地產(chǎn)秋交會上的講話，黃奇帆再次肯定了這個結(jié)論。 編制依據(jù) □重慶市企業(yè)投資項目備案證 文號 306490k72417955 □《建設工程選址意見書》 渝規(guī)選 [2021]經(jīng)開北字第 0042號 □《國有土地使用權(quán)出讓合同》渝地（ 2021）合字（經(jīng)開園）第166 號 □《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》 研究范圍 根據(jù)項目業(yè)主的委托要求，對本項目建設與運營進行技術(shù)及經(jīng)濟方面的研究和論證，包括項目建設的必要性、市場前景分析、建設規(guī) 3 模與產(chǎn)品方案、建設方案、投資估算與資金籌措、組織機構(gòu)與人力資源配置、項目進度計劃安排、項目財務效益 評價等。 1 首鋼 .金嶺華府 （暫定）項目 可行性研究報告 重慶首金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二零零 七 年十月 2 第一章 總論 項目名稱 首鋼 .金嶺華府 工程 （以下稱“本項目”）。 項目業(yè)主 □單位名稱：重慶首金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 □注冊地址： 重慶渝北人和東路 53 號 A1241 □法定代表人：姚大力 □企業(yè)類型：有限責任公司 □注冊資本：三千萬元整 □經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)（暫定資質(zhì)），物業(yè)管理（以上經(jīng)營范圍按資質(zhì)證書核定項目承接業(yè)務），房地產(chǎn)中介、建筑材料 和裝飾材料（不含危險化學品）。 項目的提出理由與過程 盡管 2021 年以來，針對國內(nèi)有些地方出現(xiàn)房價過熱現(xiàn)象，國家各部委運用金融、財政、行政、法律等手段對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。另一方面，重慶作為西部直轄市，城市化進程加快，新區(qū)建設、舊城改造等投資推動重慶經(jīng)濟上升。從 2021 年重慶市秋季房交會上獲悉，房地產(chǎn)市場仍然具市場潛力，反映有效需求與供應比例關(guān)系的租售比指標重慶為 1:150左右，未超過 1:150200的限值，而杭州、上海等則在 1:300 左右，從而看出重慶的有效需求支撐著市場的繁榮。 本項目所在的 北部新區(qū)正成為房地產(chǎn)開 發(fā)熱點地區(qū)。而且伴隨著人們生活方式改變、生活質(zhì)量的提高，人們更加懂得享受生活的樂趣，具有環(huán)境優(yōu)美、親山、親水、靠近自然、舒適、獨立、現(xiàn)代的別墅、TOWNHOUSE 、花園洋房等高檔住宅已具有較大的市場需求。 擬建地點 本項目宗地位 位于重慶市 北部新區(qū) （北部經(jīng)開園區(qū)） 經(jīng)開園鴛鴦組團牌坊片區(qū)地塊內(nèi) 。 項目地塊距離觀音橋商業(yè)中心 13 公里，僅需 15分鐘。 建設規(guī)模、內(nèi)容、工期 本項目建設用地面積 710畝 ，總建筑面積 812450平方米 .現(xiàn)規(guī)劃用地性質(zhì)為居住，容積率 ，建筑密度 %，綠地率 %。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 詳見表 11《主要技術(shù)經(jīng)濟指標》。工程建設目的為打造主要景觀區(qū)域和部分住宅，主要物業(yè)形態(tài)為 聯(lián)排別墅、 花園洋房和疊拼別墅 和高層住宅 。 第二章 市場分析 鑒于項目業(yè)主的投資意向及委托要求，結(jié)合重慶市及當?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求，本項目建筑功能定位為住宅。 重慶市宏觀經(jīng)濟分析 重慶位于青藏高原與長江中下游平原的過渡地帶，主要分布在長江沿線，東鄰湖北省、湖南??；南靠貴州省；西接四川省、內(nèi)江市、遂寧市；北連陜西省和四川省達川、廣安地區(qū)。目前，重慶市主城區(qū)包括以下八個行政區(qū)：渝中區(qū)、 北部新區(qū) 、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、巴南區(qū)、大渡口區(qū)，此外，為適 7 應重慶經(jīng)濟發(fā)展的需要，在主城區(qū)內(nèi)還設置有“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開 發(fā)區(qū)”和“經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)”。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 ，同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %，其中工業(yè)實現(xiàn)增加值 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %。投資的總額和增長速度均超過消費，仍是重慶市經(jīng)濟增長的第一拉動力。房地產(chǎn)投資的快速增長，有效地促進了固定資產(chǎn)投資的增長，成為支撐經(jīng)濟增長的重要因素。根據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2021年 112月全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，同比增長 %，施工面積 2619萬 m2，同比增 8 長 28%，商品房銷售面積、銷售金額大幅增加，商品房空置率下降，全市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺形勢。房地產(chǎn)開發(fā)的前期投資增長，是推動目前整個房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的重要原因。 □商品住宅仍是開發(fā)主體，商業(yè)營業(yè)用房投資比重下降，經(jīng)濟適用房投資持續(xù)負增長 隨著近年來對商品住宅需求量的逐步加大，開發(fā)商的重點由以前的商業(yè)營業(yè)用房及辦公用房開發(fā)轉(zhuǎn)向商品住宅開發(fā)。商業(yè)營業(yè)用房投資比重為 %，比去年同期下降 百分點。 □商品房平均銷售價格穩(wěn)中有升 2021 年 112 月， 主城區(qū)商品房成交均價 2844 元 /m2，其中，住宅的成交均價達 2603 元 /m2，同比分別增長了 %和 %。 □商品房銷售好，空置房減少 9 2021 年重慶市商品房成交面積為 萬平方米，成交金額 億元，與 2021 年同期相比分別增加 ％ 和 ％，其中住宅成交面積 ，占商品房總成交面積的 ％ 。至 2021年 12月末，全市商品房空置總量已降至 萬 m2。商品房銷售總量大于竣工總量，多 m2。商品房住房消費中 ，從住房套內(nèi)面積看，面積在120 m2以上的占了總成交房屋的 30％。 區(qū)域走勢顯示：“重慶向北”還在進行。從成交面積來看，渝北、沙坪壩、渝中分別以 萬平方米、 、 萬平方米的業(yè)績獲得前三名。從商品住房成交面積來看， 90 ㎡ 以下的占 ％， 90～ 120 ㎡ 的占 ％， 120～144 ㎡ 的占 ％，而 144 ㎡ 以上的占 ％。 房交會是一個城市的樓市晴雨 10 表，樓市冷暖、變化，在房交會上都能看出端倪、預兆。 隨著重慶市政府北移，北部新區(qū)將迅速地成為一個成熟的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，預計到 2021年，該區(qū)域?qū)⒊蔀橐粋€集市 政、商業(yè)、住宅為一體的重慶未來的 CLD（中央