【正文】 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 項(xiàng)目背景 收購價(jià)格 現(xiàn)階段， 江蘇 高力集團(tuán)擬將項(xiàng)目公司 51%的 股權(quán) 予以轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)格 為 86700萬元 ，現(xiàn)金支付。 通過查詢得知，該項(xiàng)目在 2020 年出讓時(shí)的地價(jià)款為 42921 萬元 ，已繳納 契稅2154 萬元，合計(jì) 45075 萬元。 我公司將結(jié)合目標(biāo)公司向我司提供的關(guān)于土地閑置是因政府拆遷原因而導(dǎo)致的說明、土地證解押、欠繳土地出讓金的支付等，安排付款進(jìn)度。 長春高力置業(yè)公司簡介 長春高力置業(yè)有限公司（以下簡稱“高力置業(yè)”），現(xiàn)注冊資本 2億元人民幣，公司 2020 年 10月 18日成立，原名稱為“長春東方聯(lián)合置業(yè)有限公司”，后經(jīng)過多次增資和股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整， 2020 年 4 月 4 日，高力置業(yè)成為長春高力投資集團(tuán)有限公司的全資子公司（實(shí)際控制時(shí)間為 2020 年 12月 3日）。 另據(jù)了解： 高力 置業(yè)近期進(jìn)行了新一輪的 股權(quán)重組，現(xiàn)股東為江蘇高力集團(tuán)。市區(qū)是東北地區(qū)天然地理中心。 隨著東北亞經(jīng)濟(jì)圈的日趨成熟與升級，長春市迎來了高速發(fā)展的黃金時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的發(fā)展態(tài)勢。長春地區(qū)生產(chǎn)總值能 夠保持發(fā)展的勢頭，主要是因?yàn)殡S著長春市的經(jīng)濟(jì)增長，投資環(huán)境的大力改善，城市建設(shè)力度的不斷增加，很大程度上加快了長春市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從數(shù)據(jù)顯示，長春市的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展也在逐步加快。 圖 長春市 歷年進(jìn)口總額 情況示意圖 2020 年，全市全年實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額 億美元，比上年增長 %。在出口中，國有企業(yè)出口 億美元，下降 %。一般貿(mào)易出口 億美元，增長 %。 圖 長春市 歷年固定資產(chǎn)投資 情況示意圖 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 2020 年，全市預(yù)計(jì)完成固定資產(chǎn)投資額 2372 億元，同比增長了 %。 2020 年之后，隨著長春城市化進(jìn)程速度的加快，增長速度逐年提高，至 2020 年，城市建設(shè)已發(fā)展到一定水平，增速有所放緩，但仍保持著相對較快的發(fā)展速度。其中人均工資性收入 ，同比增長 %；經(jīng)營凈收入 ，同比增長 %；財(cái)產(chǎn)性收入 ，同比增長 %；轉(zhuǎn)移性收入 ，同比增長 %。人均消費(fèi)性支出整體顯示為穩(wěn)定增長的消費(fèi)趨勢，而且增長率逐年上升，城市總消費(fèi)水平也在不斷升高。 長春 現(xiàn) 轄 6個(gè)市轄區(qū)、 1個(gè)縣，代管 3個(gè)縣級市，總面積 20604 平方千米，市區(qū)面積 4906 平方千米，四 環(huán)內(nèi)建成區(qū)（核心建成區(qū)）面積 平方千米，五環(huán) 內(nèi)建成區(qū)面積 平方千米（五環(huán) 繞城高速以內(nèi)）。 規(guī) 劃 空間布局 ■ 長春市主城區(qū)空間發(fā)展方向 和 空間發(fā)展思路 為 “南拓 、 北優(yōu)、西控 、 東展” ： 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 南拓 —— “空曠”的城市腹地，開發(fā)建設(shè)南部新城，打造城市副中心 北優(yōu) —— 優(yōu)化鐵北資源，進(jìn)行企業(yè)土地資 源置換，造集約化的物流中心 西控 —— 把西部作為城市生態(tài)屏障控制在西部的發(fā)展 東展 —— 發(fā)展東部和東南部的生態(tài)居住和東北部的工業(yè)用地 ■ 主城區(qū)空間結(jié)構(gòu)為“ 雙心、三翼、多組團(tuán) ”： “雙心”分別指人民廣場一帶主中心和人民大街南端的南部副中心 ； “三翼”分別指西南、東南和東北三個(gè)主要城市發(fā)展方向： ――西南翼：向西南方向的長春國際汽車城和長春高新園區(qū)為主的工業(yè)園區(qū) ； ――東北翼：向東北方向是以長春經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為主導(dǎo)的工業(yè)園區(qū) ； ――東南翼：是以凈月潭旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主導(dǎo)的生態(tài)居住區(qū)和旅游風(fēng)景區(qū)，沿線可包括伊通河風(fēng) 光帶 。 用地規(guī)劃 ? 南部中心城區(qū)： 建設(shè)成為城市新中心、以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高品位住區(qū)為特征的現(xiàn)代化新城區(qū)。 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 ? 東部經(jīng) 開工業(yè)新區(qū)： 建設(shè)以先進(jìn)制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)新區(qū)。 ? 北部新城區(qū)： 建設(shè)以北部商貿(mào)中心、區(qū)域性物流園區(qū)、裝備制造業(yè)和生態(tài)宜居地為主的多功能城市新區(qū)。 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 房地產(chǎn)投資 近幾年， 長春 市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持了 “ 總量擴(kuò)張明顯，增勢強(qiáng)勁 ” 的良好發(fā)展勢頭，住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重呈逐年上升的趨勢。 隨著大規(guī)模的棚戶區(qū)改造和危舊房屋改造力度加大，必然引起住房剛性需求的增加，從而拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資的高速增長。 圖 長春市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額情況走勢圖 房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo) 2020 年全市商品房施 工面積 萬㎡，同比增長 %。商品房銷售面積 萬㎡，同比增長 %。空置面積 萬㎡，比上年多出 萬。其中，住宅施工面積 1430 萬㎡，同比增長 %。其中，住宅新開工面積 萬㎡， ,同比增長 %。總成交經(jīng)營性土地 59 宗， 萬㎡，其中商住用地 萬㎡，商業(yè)用地 萬㎡；總成交工業(yè)用地 71 宗，面積 萬㎡。 從土地公告供應(yīng)的區(qū)域來看， 2020 年，二道、凈月區(qū)公告土地面積較多，其中凈月區(qū)最多，占比 %。今年，二道區(qū)土地供 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 應(yīng)量大幅增加，源于大量的棚戶區(qū)改造和工業(yè)企業(yè)的退城進(jìn)區(qū)，使得市區(qū)土地資源釋放，改善市區(qū)環(huán)境。 朝陽8 . 9 % 南關(guān)9 . 7 %寬城4 . 7 %二道1 9 . 9 %綠園5 . 4 %高新7 . 1 %經(jīng)開6 . 2 %凈月2 9 . 5 %汽貿(mào)8 . 7 % 圖 2020年長春市經(jīng)營性土地公告區(qū)域比例圖 近年來，長春土地成交重點(diǎn)區(qū)域發(fā)生了一些變化，其顯著的特點(diǎn)是開發(fā)區(qū)的成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于老城區(qū)成交量，近三年四個(gè)開發(fā)區(qū)的成交量總和為 萬㎡，占全市總成交量的 %。 圖 ： 2020 年經(jīng)營性土地成交區(qū)域分布 朝陽9 .9 %南關(guān)1 1 .3 %寬城4 .0 %二道2 4 .6 %綠園6 .0 %高新0 .0 %經(jīng)開7 .0 %凈月2 8 .4 %汽貿(mào)8 .9 % 圖 20202020年經(jīng)營性土地成交均價(jià)與樓面地價(jià)走勢 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 2020年土地成交均價(jià)和樓面地價(jià)大幅上升，環(huán)比增幅均達(dá)到歷史最高水平。 09年土地市場的成交價(jià)格受個(gè) 別地塊的影響較大， 9月份以來，長春土地市場發(fā)生了較大的變化，出現(xiàn)多家開發(fā)商爭搶一塊地的火熱場面，有 4塊溢價(jià)率 50%以上的土地，最高溢價(jià)率達(dá)到 252%，拉高了今年的土地成交均價(jià)和樓面地價(jià)。同比雙雙下降，分別下降均為 %和 %。一年一度的房交會在 5 月份開幕，成為開發(fā)商推出新品的集中月份， 10月份秋季房交會是長春歷史上 首次一年舉辦的兩次房交會。 8 月份為 2020年新開工項(xiàng)目的新品集中上市期，因此這期間的供應(yīng)量大幅增加。 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 0 . 0 2 . 5 5 . 0 7 . 5 1 0 . 0 1 2 . 5 1 5 . 0 0 . 0 0 1 5 . 0 0 3 0 . 0 0 4 5 . 0 0 6 0 . 0 0 7 5 . 0 0 9 0 . 0 0 09 1 09 2 09 3 09 4 09 5 09 6 09 7 09 8 09 9 09 10 09 11 09 12比例萬㎡新增供應(yīng)量 成交量 供求比 圖 長春市 2020年 112月商品住宅市場供求情況對比 數(shù)據(jù)來源： CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2020年 112月，商品住宅共成交 63965套、成交面積 ㎡、成交金額 、成交均價(jià) 4460元 /㎡。成交高峰期體現(xiàn)在 511月之間， 11月達(dá)到成交最高峰。進(jìn)入 5月，市場進(jìn)入熱銷期，開發(fā)商在此期間進(jìn)行樓盤的大規(guī)模宣傳，各類產(chǎn)品放量加大，刺激了房地產(chǎn)市場的成交，在隨后的幾個(gè)月成交量有較大提升。成交走勢呈遞增趨勢 ， 11月成交 69萬㎡， 7215套，成為今年成交最高的月份。南關(guān)、高新、經(jīng)開和二道成交量也都在70 萬㎡以上，分別占比為 %、 %、 %和 %㎡。朝陽區(qū)和汽貿(mào)區(qū)成交量相對較少，但都在 30 萬㎡以上，占比 %和 %。成交 17642套，占比 %。 120150㎡和 150㎡以上分別占比 %和 %。還是以客戶的剛性需求為主。商品住宅的成交與供應(yīng)結(jié)構(gòu)相對應(yīng)，2020年 112月的商品住宅新增供應(yīng)中，占比最大的 即 6090㎡的戶型，其次為90120㎡。和面積段相對應(yīng)，戶 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 型成交方面也是二房、三房成交量較大。 除 1月份和 3月份之外， 2020年中其它月份商品住宅月度成交均價(jià)都保持在 4000元 /㎡以上。環(huán)比波動幅度較大，整體成交均價(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢，基本圍繞 4000元 /㎡上下波動。 10月份秋季房交會是長春歷史上 首次一年舉辦的兩次房交會。 10% 5%0%5%10%3000350040004500500009 1 09 2 09 3 09 4 09 5 09 6 09 7 09 8 09 9 09 10 09 11 09 12元 / ㎡成交均價(jià) 環(huán)比增幅 圖 長春市 2020年 112月商品住宅成交均價(jià)走勢 總體來看， 2020年 長春市可用相對火熱來說明，在各種利好政策的支持下，房地產(chǎn)市場又呈現(xiàn)一片繁榮的景象。 2020年長春市場需求仍以剛性需求為主導(dǎo)，輔以改善性需求，供應(yīng)結(jié)構(gòu)將維持穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，沒有較為明顯的市場風(fēng)險(xiǎn)因素， 2020年長春市場整體處于低度風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)域內(nèi)。 4 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究 凈月開發(fā)區(qū)位于長春市市區(qū) 東南部 ， 西臨長春高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，東與長春市二道區(qū)毗鄰，南與長春市雙陽區(qū)接壤，北接長春經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是建設(shè)二十一世紀(jì)長春南部新城的最佳區(qū)位。優(yōu)越的地理位置，便捷的交通為房地產(chǎn)開發(fā)提 供了十分便利的條件。東北師范大學(xué)還擬在其校區(qū)南部建師大附中、附小。 近幾年，擁山臨水的自然環(huán)境和道路等配套設(shè)施逐漸完備，凈月區(qū)初步形成了 “ 城在林中、路在綠中、房在園中、人在景中 ” 山水型新城區(qū)的框架和風(fēng)格， 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 東南板塊的區(qū)域價(jià)值得到大幅提升。 社會經(jīng)濟(jì) 成立于 1995 年的 長春凈月 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ， 是經(jīng)吉林省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級開發(fā)區(qū)。規(guī)劃面積 478 平方公里，轄玉潭、新湖、新立城三個(gè)整建制鎮(zhèn)、凈月、永興兩個(gè)街道辦事處和凈月潭國家森林公園、新立城水庫、偽滿皇宮博物院、汽車文化園，常住人口 萬人。 經(jīng)過十多年的發(fā)展建設(shè)，凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)連年保持 20%以上的高速增長，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在全省省級開發(fā)區(qū)中均 列首位。 數(shù)據(jù)顯示： 2020 年，凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值 277 億元，同比增長 %， 占整個(gè)長春市 %的 比重 ；完成全口徑財(cái)政收入 億元，同比增長 %，其中可支配財(cái)力 12億元，為公共支出提供了強(qiáng)大支撐；完成固定資產(chǎn)投資 284 億元，同比增長 33%。 目前，凈月開發(fā)區(qū)己經(jīng)形成了以凈月潭森林公園、偽滿皇宮博物院、長影世紀(jì)城等為代表的旅游休閑產(chǎn)業(yè)體系， 以東北師大凈月校區(qū)、吉林農(nóng)業(yè)大學(xué)、稅務(wù) 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 學(xué)院新校區(qū)、華僑外國語學(xué)院、吉林省農(nóng)科院、中國農(nóng)業(yè)科技東北創(chuàng)新中心等為代表的文化教育科研產(chǎn)業(yè)體系，以香港和記黃浦、中海水岸春城、富奧花園、萬科地產(chǎn)等為代表的房地產(chǎn)業(yè)體系，以國家制造業(yè)軟件基地－－一汽啟明軟件園、干細(xì)胞中心、生物醫(yī)藥、精密制造等高科技產(chǎn)業(yè)群為代表的高端產(chǎn)業(yè)體系。主要建設(shè)高檔住宅、會所及觀景公園。占地 萬平方米，建筑面積 萬平方米，