【正文】 總投資 億元人民幣，主要建設疊拼別墅、花園洋房、多層小戶型住宅及商業(yè)。占地 32 萬平方米， 建筑面積 34 萬平方米，總投資 9億元人民幣，主要建設商業(yè)及住宅。占地 25萬平方米，建筑面積 21 萬平方米，總投資 億元人民幣，主要建設高檔住宅、商業(yè)中心及會所。 （ 6） 幕利亞超五星級酒店項目 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 23 該項目由長春吉實益田置業(yè)有限公司投資建設，日本建筑設計公司和法國 KS設計公司設計，占地 10 萬平方米，建筑面積 13萬平方米，總投資 13 億元人民幣，主要建設超五星酒店、會議傳媒中心及酒店配套設施等項目，擬建設發(fā)展為旅游度假、會展會議、休閑娛樂為一體的綜合類酒店。該項目建設將填補長春南部高端酒店市場的空缺，更好地完善區(qū)域旅游度假設施，促進凈月潭旅游板塊的價值提升。該項目是國內最大的老爺車展覽館，由吉林省建工學院設計，于 2020 年 3 月正式興建， 2020年初建成， 2020 年 7月投入使用。展館中所展出的老爺車中很多 車型已是國內唯一，精美絕倫的裝潢設計與老爺車相得益彰，已經逐漸成為國內外老爺車愛好者心中的理想殿堂。未來五年，凈月開發(fā)區(qū)將明確“三大目標”，建設“五大園區(qū)”，努力用五年左右的時間，把凈月開發(fā)區(qū)建設成為 結構合理、功能完善、特色鮮明的長春市生態(tài)核心區(qū)、中央休閑區(qū) （ CRD） 和高端產業(yè)集聚區(qū)。五年累計實現地區(qū)生產總值 2500 億元，年均增長 20%；現代服務業(yè)增加值占地區(qū)生產總值的比重達到 75%以上；累計實現全口徑財政收入 140 億元，年均增長 20%；累計實現固定資產投資 3000 億元，年均增長 30%。 5 區(qū)域房地產市場分析 市 場整體特征 作為整個城市頗為稀缺的自然資源，凈月有著其他城區(qū)不可比擬的森林和水系，而這種環(huán)境上的優(yōu)勢給居住者帶來的最直接影響就是生活的安逸和高質量的空氣指標 ； 另外 ， 凈月的教育資源也極為豐富，大學校園集群區(qū)域集合了東北師范大學、農業(yè)大學、中醫(yī)藥大學、華僑外國語學院、長春稅務學院等多家高校的校區(qū)，在提供優(yōu)質教育資源的同時，更為區(qū)域的發(fā)展注入了更多的人氣和動力。這些因素也是凈月區(qū)內多家地產項目所看重的優(yōu)勢。也許是凈月開發(fā)區(qū)偏城市東南一隅，山水兼宜，得天獨厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，贏得長春絕大多數別墅開發(fā)企業(yè)的青睞，形成以其為核心的別墅群落 。據某些別墅項目的售樓處工作人員介紹，購買別墅的購房群體主要是城市的高端人群，包括私營業(yè)主、企事業(yè)單位領導、一汽管理層及政府高官等。另 外，嘉年華廣場項目、迅馳凈月大學城項目、萬科小東溝項目及保利凈月項目也有望在 2020 年亮相凈月區(qū)。全年商業(yè)地產開發(fā)面積達 萬平方米，是上年的 倍，占全區(qū)房地產開發(fā)面積 萬平方米的 %，較上年提高 10 個百分點，地產開發(fā)結構呈現出商業(yè)比重逐步提升的良好態(tài)勢。 7月和 1 12月推案量較少外，其后各月波動均較小，市場環(huán)境比較穩(wěn)定。 區(qū)域 土地市場 概述 2020年 1月 1日至今，凈月區(qū)共成交 13塊土地，土地溢價顯著。 區(qū)域內競品分布圖 區(qū)域內競品 基本 情況 項目名稱 占地面積 建筑面積 容積率 總期數/ 現期數 總戶數 銷售率 開盤時間 入住時間 萬科水晶灣 11 2/1 356 60% 中信城 246 102 45/2 1200 90% 國信以聯排為主要的產品形式。 萬科潭溪別墅鳥瞰圖 ⑵ 小區(qū)規(guī)劃 萬科一級雙層私家花園綠化，二級個性的宅間綠化，三級連續(xù)、均好的雙 L形公共景觀綠地，形成完整的步行景觀體系。而同時在植物街景中突出 植物空間層次錯落與四季變化。在戶與戶之間追求綠化生態(tài)，通過高大樹種和低矮灌木叢的相隔，體現隱私與景美。每戶均有雙車位，直接通往地下一層或下沉庭院，實現了普通聯排別墅無法做到的雙車位，同時可為園區(qū)景觀提供更多的綠化空間。 萬科潭 溪別墅地下雙車位設計示意 ⑶ 建筑設計 萬科潭溪別墅，改良了西班牙、地中海、南加州等多種建筑風格，并創(chuàng)造性地設計階梯露臺、退臺式花園、空中花園、半地下室等大面積創(chuàng)意空間。 萬科潭溪別墅的負首層空間及花園 萬科潭溪別墅率先引入雙首層概念，讓地下室成為采光的建筑基座，下沉庭院的引入，地下室雖低于 1層 3米左右的高度，但地下室門前極其開闊如履平地，戶戶建有花園，為長春市任何一個別墅項目所不 及。前、后花園、側院及下沉庭院為每一戶提供更多的花園視野。項目以 195205㎡聯排別墅為主，小高層中二房占較多比重，戶型設計以舒適性為主。 ⑸ 推案情況 萬科潭溪別墅分二次推案，第一次為 2020年 6月 8日推出 63套聯排別墅，又于2020年 9月 19日進行二 次推案，推出全部小高層產品 85套和 43套聯排別墅。 ⑹ 成交情況 截止 2020年年底，項目別墅產品于 2020年 5月開盤銷售，共銷售 102套，完成銷售總額 ，成交均價 12950元 /㎡，完成推案量的 %；整體來看，項目銷售情況良好。 2. 中信城 ⑴ 基本資料 項目位于長春凈月區(qū)凈月大街與聚業(yè)大街交匯處，中信城由長春中信鴻泰置業(yè)有限公司開發(fā)，項目總占地面積約 108萬㎡，還包括 106萬㎡的農博園區(qū)，產品為多層普通住宅，花園洋房，獨棟、疊加、聯排別墅。中信城緊鄰輕軌，距離凈月潭國家森林公園約 700米，周邊分布有東北師范大學、長春稅務大學等十幾所高校，文化氛圍濃厚，每年秋季在農博園舉行全省大型 “ 農博會 ” ，使得該區(qū)域發(fā)展成為長春的城市名片。整個項目規(guī)則的南北矩 陣排列，保證了戶戶的通風采光。 ⑶ 建筑設計 中信城建筑風格采用了 18世紀法式宮廷建筑，外立面采用面磚與涂料的混合。一期推案產品形式多樣，普通住宅包括二房、三房、四房，以122155㎡三房為主，別墅包括獨棟、聯排、疊加，以 289351㎡聯排為主。二期配有小高層產品，面積從 49239平不等，產品從一室到四室，滿足不同生活所需。項目二期小高層、多層產品共推出 43805㎡，共 406套，主要推出臨近聚業(yè)大街的1棟、 3棟、 4棟、 12棟、 16棟、 25棟樓。 ⑺ 項目優(yōu)勢 坐享凈月公園的自然景觀資源，空氣質量優(yōu)良，適合宜居； 法式建筑風格，異國風情； 品牌開發(fā)商，且有成功項目先例，增強品牌號召力； 定位城市高端客戶，客戶購買力接受程度高。 開發(fā)策略和 開發(fā) 順序 開發(fā)策略 塑造品牌、樹立標桿、滾動開發(fā) 、利潤和速度平衡 開發(fā)順序 分五期開發(fā) 總體進度安排 銷售周期： 72個月 從 2020 年 9月開盤至 2017 年 8 月底清盤。 項目產品建議 項目總體客戶定位 面向追求生活品位的城市中上階層 特征一 ： 來源區(qū)域：長春市客戶占主要比例 ； 吉林省內非長春地區(qū)客戶明顯增加； 特征二 ： 客戶屬性：以私營企業(yè)主為核心，其次為政府及企事業(yè)單位； 特征三 ： 家庭結構： 3150 歲 ， 3口之家居多，子女年齡相對較大； 特征四 ： 置業(yè)目的： 35%為自住 ； 60%為 二次以上置業(yè)， 以 改善居住環(huán)境 和投資為主 ； 特征五 ： 認知途徑：以朋友介紹、老業(yè)主介紹為主； 項目產品組合建議 ? 居住類物業(yè) —— 以 220～ 250 平方米的聯排別墅為主，少量獨棟和雙拼別墅，東南側布置每戶 80140 平方米左右的平層官邸組團。 ? 假日風情街區(qū)：須規(guī)劃設計類似于特色餐飲、特色旅游、 歐洲傳統式商鋪 ； ? 藝術家街區(qū)：以 120135 ㎡ /戶的創(chuàng)意小別墅為主力產品； ? 商務花園：以 400800 ㎡ /棟的商務獨棟為主力產品； ? 購物廣場：按開放式購物街區(qū)進行規(guī)劃，二樓以上為小戶型公寓，需配置 3000 ㎡左右的超市； ? 酒店式公寓街區(qū)：以 3565 ㎡ /套的小型公寓為主力產品； 項目銷售價格預估 項目整體均價 12430 元 /m2，其中： 住宅 —— 雙拼組團（少量獨棟）： 18000/ m2 合院別墅組團（聯排）： 14000/ m2 平層官邸組團 ： 10000/ m2 商業(yè) —— 10000 元 / m2 補充說明 ： 此售價預測建立在戶型 產品 較為理想 、資源性優(yōu)勢較為稀缺 ，并且有一定贈送面積等的基礎上，若產品在贈送面積、戶型優(yōu)化 、園區(qū)景觀規(guī)劃 等 能 有 更突出的設計成果， 預計 項目 的 整體均價應有 5%的提升空 間。 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 37 成本控制策略 設計階段 在方案設計階段，要充分吸取其他項目的經驗，進行多方案經濟比較分析，并結合市場和項目實際情況，確定經濟合理的設計方案和產品配置 ，以確保景觀溢價、產品溢價 。在設計合同中對鋼筋、砼含量提出限額要求，并約定優(yōu)化鋼筋、砼含量的獎勵措施和未達到限額的懲罰措施。 招標采購階段 在采購階段嚴格執(zhí)行公司的規(guī)章制度，通過集中采購、項目采購、專業(yè)采購等多層面有效控制成本，并對采購結果進行績效評估、有效激勵。 竣工結算階段 嚴格依據合同、招投標文件、變更洽商等資料進行結算審核，有效控制工程成本。 初步規(guī)劃設計方案 規(guī)劃經濟指標 編號 020361 020362 1644 用地性質 商業(yè)、金融 居住用地 居住用地 用地面積 202065 320851 335571 容積率 ≤ ≤ ≤ 建筑密度 ≤ 40% ≤ 25% ≤ 25% 綠化率 ≥ 30% ≥ 35% ≥ 35% 用地條件分析 本項目包含 萬平方米的居住類物業(yè)和 萬平方米的商業(yè)體量。 項目內有山坡、林地、古樹、水系等優(yōu)秀景觀資源，林地主要集中在用地東側，用地西側以荒地為主，有少量農田，排洪渠兩側有少量農村自建住房。 規(guī)劃 原則 打造充滿地中海風情的高檔社區(qū)，住宅設計應體現注重鄰里溝通的合院風格，通過組團中院落設計，創(chuàng)造半開放的院落空間，從而增加鄰里的親密溝通。 綜合考慮地域地塊特征、項目定位、經濟性及客戶心理，力求傳遞的信息為健康、浪漫、人文、藝術的地中海風情。 合理安排組織全開放的公共空間，半開放的組團空間以及封閉的私人空間。 各類產品的示意圖 （ 1） 合院別墅示意 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 40 （ 2） 小院別墅示意 （ 3） 單體院落示意 （ 4）風情商街示意 （ 5）暢銷戶型設計 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 41 合院聯排別墅的參考戶型 平層官邸的 參考 戶型 雙拼別墅的參考戶型 住宅用地經濟技術指標（注：容積率暫按 ） 項目 數值 單位 規(guī)劃用地面積 平方米 總建筑面積 477300 平方米 其 中 獨棟、雙拼別墅 50000 平方米 合院、聯排別墅 336600 平方米 平層官邸 90700 平方米 容積率 建筑密度 % 綠化率 % 經營銷售計劃 租售計劃 按目前板塊的銷售速度， 平層官邸 面積 萬平米 ，銷售周期 約 兩年；聯排 別墅建面約 萬平米，銷售周期約 五 年。 商業(yè)部分 萬平米，可定位為以酒店式公寓、藝術家別 墅和風情商街為主，低價入市，全部出售。 一期 以 5 萬平方米主體商業(yè)和 萬平方米平層官邸組團入市，并借助 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 42 時尚運動主題會所確立項目的高端形象與價格水準，做好起勢。） 銷售計劃 預計項目的銷售周期為 72 個月，項目整體銷售資源約 893440萬元， 具體銷售排序如下： 整 體 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2017年 獨棟別墅 銷售面積 （㎡） 50000 0 6000 8000 8000 8000 20200 0 銷售均價（萬 /㎡ ） 18000 18000 18000 18000 18000 18000 18000 18000 銷售金額 (萬 ) 90000 0 10800 14400 14400 14400 36000 0 銷售回款（萬元） 90000 0 8640 13680 14400 14400 31680 7200 結轉