【正文】 獻(xiàn)。 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會點(diǎn) （ 1）整個(gè)海鹽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加 ，收入水平也不斷增加，加之縣城內(nèi)的大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)海鹽縣的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開工。 （ 3）本項(xiàng)目目前交通狀況良好，在建設(shè)中的汽車北站，到時(shí)候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。 海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 41 頁 共 66 頁 第五章 項(xiàng)目定位 海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 42 頁 共 66 頁 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 ? 消費(fèi)群界定 1. 高校、科研院所高級職稱人士 2. 民營或私營企業(yè)家或個(gè)體老板 3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導(dǎo) 4. 附近居民區(qū)部 分富裕居民購房和二次換房的需要 l 年齡判斷在 30－ 45 歲 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 。 。） 海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 44 頁 共 66 頁 第六章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議 海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 45 頁 共 66 頁 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 ①由于項(xiàng)目開發(fā)周期不是很長，但在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)中一定要充分根據(jù)開發(fā)時(shí)的市場情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”（政府部門規(guī)定的綠化廣場部分）兩個(gè)手法營造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。 ④雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中高收入的階層，但在海鹽這樣一個(gè)縣城私家車相對不多，但在規(guī)劃上，停車泊位，按文件規(guī)定住宅不少于 車位 /戶，商業(yè)辦公按 車位 /戶，業(yè)主中因?yàn)槲恢玫脑驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。 海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 46 頁 共 66 頁 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。如果我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì) 住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。 戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式），物海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 47 頁 共 66 頁 業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、聯(lián)體別墅 TOWNHOUSE）等。 當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。 每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。 海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 48 頁 共 66 頁 基于上述原因和項(xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。 海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 49 頁 共 66 頁 第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 50 頁 共 66 頁 根據(jù)本報(bào)告前六章的論述與分析，本章著重討論項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，對工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。 整體規(guī)劃。 分期實(shí)施。同時(shí)，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。其依據(jù)有：①地塊西北面環(huán)境、交通條件相對較好，宣傳也更為方便。③從景觀效果考慮，北向風(fēng)景較好，而房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都是將較好區(qū)位項(xiàng)目放在最后階段實(shí)施。這是基于項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。 ②項(xiàng)目公司購置該地塊所需成本較低（相對市中心而言和優(yōu)惠的政策）。 ④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在海鹽縣房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較少的前提決定的，同時(shí)借助于該項(xiàng)目的品牌，可迅速提升開發(fā) 公司在海鹽縣房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。 建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購房者對本項(xiàng)目的信心。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為 萬元人民幣。 建設(shè)投資 建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、 項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。 建安工程費(fèi)用 建安工程費(fèi)用按 2300 元 / M2 計(jì) 小區(qū)配套費(fèi) 小區(qū)配套費(fèi)按 140 元 / M2 計(jì) 海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 53 頁 共 66 頁 道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用。 項(xiàng)目管理費(fèi) 項(xiàng)目管理費(fèi)按建安工程費(fèi)用的 3%計(jì)取。 建設(shè)期利息。 項(xiàng)目總投資 海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 54 頁 共 66 頁 上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項(xiàng)相加，即為項(xiàng)目總投資，共計(jì) 萬元。 由于項(xiàng)目投資費(fèi)用和建筑總面積較大 ，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，建議將整個(gè)項(xiàng)目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第二期）。 海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 55 頁 共 66 頁 第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 56 頁 共 66 頁 本章對項(xiàng)目銷售分期計(jì)劃作出安排，估算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。其中，前者采用銷售形式，公建項(xiàng)目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式。 一、項(xiàng)目的價(jià)格定位 根據(jù)對項(xiàng)目周邊同類物業(yè)價(jià)格及銷售情況的分析，結(jié)合本項(xiàng)目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項(xiàng)目作如下價(jià)格定位： 建議多層住宅價(jià)格在 3200 元 / m 2 具體的定價(jià)在具體操作中，制定詳細(xì)價(jià)格體系。 三、項(xiàng)目經(jīng)營成 本結(jié)算方法： 項(xiàng)目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 ②銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，按銷售收入 %計(jì)取。其中，營業(yè)稅取銷售收入的 5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營業(yè)稅的 7%，教育費(fèi)附加取營業(yè)稅的 2%，三者合計(jì)為銷售收入的 %。 海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 58 頁 共 66 頁 四、項(xiàng)目利潤估算 根據(jù)項(xiàng)目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況， 估算項(xiàng)目利潤。 一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 市場風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目 的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。從產(chǎn)品定位方面考慮，與項(xiàng)目在同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不 多，競爭對手就相對較少，從海鹽縣居民的住房消費(fèi)意向看，海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 61 頁 共 66 頁 項(xiàng)目所處地區(qū)有相當(dāng)大的潛在居民，即與項(xiàng)目同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。并隨著經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對本項(xiàng)目有足夠的信心。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。 對比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分 析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 62 頁 共 66 頁 好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。 海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 63 頁 共 66 頁 第十章 結(jié)論與建議 海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 64 頁 共 66 頁 一、項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，海鹽縣良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項(xiàng)目公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 三、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢 ?項(xiàng)目的潛在需求量大。 ?項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)） 四、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小 本項(xiàng)目開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對較低，且在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 65 頁 共 66 頁 惠政策，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 六、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項(xiàng)目按期完成。 海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 66 頁 共 66 頁 第十一章 結(jié)束語