ygjgkg項(xiàng)目可行性分析報告-閱讀頁
2024-08-21 23:12本頁面
【正文】 的確定四、項(xiàng)目總銷售收入的確定根據(jù)成本估算及市場研究的結(jié)果，確定該項(xiàng)目的銷售從建設(shè)經(jīng)營期的第2期開始銷售，整個銷售過程大概按三期分批進(jìn)行，按照建議住宅均價為元/㎡，車位均價為萬元/個,商鋪整體均價為元/㎡,以此計(jì)算實(shí)際的銷售收入。表20：銷售總收入預(yù)測表項(xiàng)目可銷售面積（㎡）建議銷售單價（元/㎡）銷售收入（萬元）住宅商鋪車庫合計(jì)表21：銷售收入分批按比例預(yù)測表期數(shù)項(xiàng)目可銷售面積（㎡）建議銷售單價（元/㎡）銷售收入（萬元）銷售比例（%）合計(jì)（萬元）2期住宅商鋪車庫3期住宅商鋪車庫4期住宅商鋪車庫5期住宅商鋪車庫6期住宅商鋪車庫五、項(xiàng)目住宅定價模擬均價確定根據(jù)以上方法測算可得出項(xiàng)目推出時住宅的基礎(chǔ)均價（Pa）約為元/平方米。B）（1177。S）（1177。 B為日照系數(shù)，東、南朝向單位取正值，西、北朝向單位取負(fù)值。 D為景觀系數(shù)，根據(jù)不同單位景觀視野實(shí)現(xiàn)程度確定。 S為戶型系數(shù)，復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負(fù)值。 F為樓層系數(shù)，均價層以上的取正值，均價層以下的取負(fù)值。 U為隨機(jī)系數(shù)，根據(jù)實(shí)際情況（如單位附近有機(jī)房干擾、樓道電梯及行人干擾等）確定。216。216。216。B）（1177。S）（1177。也就是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人士的給值和相關(guān)資料的查找對該項(xiàng)目的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行估算，再根據(jù)得到的資金投入估算值擬訂資金籌措計(jì)劃。本項(xiàng)目的銷售單價主要以市場比較法結(jié)合成本法來確定。在前面的基礎(chǔ)上可以進(jìn)行項(xiàng)目的財務(wù)評價。通過資金來源與運(yùn)用表可看出本項(xiàng)目的貸款償還能力和自身平衡能力。從敏感性分析方面可知影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最為敏感的不確定因素。二、財務(wù)評價稅金計(jì)算本項(xiàng)目銷售稅金及附加估算：詳見銷售稅金及附加估算一覽表（表22）表22：銷售稅金及附加表序號項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期1234561銷售收入2銷售稅金及附加營業(yè)稅城市建設(shè)維護(hù)稅教育附加防洪工程維護(hù)費(fèi)印花稅產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)3土地增值稅注：①營業(yè)稅5%；城建稅為營業(yè)稅的7%；教育附加稅為營業(yè)稅的5%；%提??；％提??；％提取。損益表與靜態(tài)盈利分析1）項(xiàng)目損益表表23：損益表序號項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期1234561銷售收入2總成本費(fèi)用3土地增值稅4銷售稅金及附加5利潤總額6所得稅7稅后利潤8盈余公積金9可分配利潤投資利潤率投資利稅率資本金利潤率注：所得稅稅率按33%?。挥喙e金按稅后利潤的10%提取。本項(xiàng)目的主要評價指標(biāo)有：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項(xiàng)目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。1）全部投資現(xiàn)金流量表表24：全部投資現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期1234561現(xiàn)金流入銷售收入其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出建設(shè)投資土地增值稅銷售稅金及附加所得稅3凈現(xiàn)金流4稅前凈現(xiàn)金流 注：①財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）能反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。② 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0的項(xiàng)目是可以考慮接受的。盈虧平衡分析盈虧平衡分析亦稱臨界點(diǎn)分析或保本點(diǎn)分析。故本項(xiàng)目方案風(fēng)險程度在可控制之內(nèi)。影響項(xiàng)目財務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。因此，項(xiàng)目的敏感性分析針對全部投資的評價指標(biāo)（財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別售價上下波動5%、10%和建安工程費(fèi)上下波動10%、20%時，對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)影響，計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表（表27）表27：敏感性分析表全部投資基準(zhǔn)方案售價變動建安工程費(fèi)變動10%5%5%10%20%10%10%20%財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度投資利潤率投資利潤率升降幅度由表中數(shù)據(jù)可得：1）售價、建安工程費(fèi)的變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響。3）售價、建安工程費(fèi)的變動對投資利潤率的
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