【正文】 按照新區(qū)規(guī)劃簡圖，未來的北部新區(qū)將由人和、大竹林、禮嘉、黃茅坪、翠云、鴛鴦、金山七個組團構成。 在這七個組團之間，其中包括一個森林和鳥類保護區(qū)，兩個景觀林木培植區(qū)，3個主題生態(tài)公園，4個生態(tài)農業(yè)區(qū)。這一區(qū)域將會是重慶市最主要的高檔住宅開發(fā)區(qū)和“富人區(qū)”。隨著大型企業(yè)、高品質住宅的入住，北部新區(qū)也將成為高收入、高素質人群的首選居住地。 位于重慶市北部新區(qū)（北部經開園區(qū)），經開園鴛鴦組團牌坊片區(qū)土地。項目建設和銷售條件良好；同時我司是北京首鋼集團控股企業(yè)，擁有較強的資金實力和房地產大項目的實際操作能力，這些都將使得本項目的銷售創(chuàng)造良好的條件。2005年通車的渝懷鐵路橫貫境內，重慶鐵路客運樞紐江北客運站聚散人數居西部前列；規(guī)劃的城市輕軌環(huán)線，3號、4號、6號線通達四周，其中3號線（市中心區(qū)——江北國際機場）將于年內動工；瀕長江、嘉陵江兩江，得長江黃金水道舟楫之利，設計70萬標箱、連接長江三角洲的寸灘港集裝箱碼頭已于2003年7月開工建設。2006年，輕軌3號線將開工建設，其金山廣場車站是目前距離本項目最近的車站，2008年底一期工程將建成通車。屆時，輕軌項目有望在金開大道上設立多個站點。優(yōu)越的地理位置和發(fā)達便捷的交通、通信條件，賦予北部新區(qū)獨特的區(qū)位優(yōu)勢和巨大的發(fā)展?jié)摿?。?003年開始的新一輪綜合交通、能源、給排水、信息設施、生態(tài)環(huán)境、園區(qū)基礎設施等骨干工程建設將投資450億，打造良好產業(yè)發(fā)展和人居環(huán)境，2007年左右將基本建成。完善的基礎設施將構成北部新區(qū)公路、鐵路、水運、航空綜合立體交通網絡。、重慶市規(guī)劃設計院進行形象設計，將于2004年動工；重慶汽車博展銷售中心已動工；正在加快推進的重慶經貿科技會展中心、國際雙語學校、國際醫(yī)院、高檔生活區(qū)、高爾夫球場、人和民俗文化村等將提供最佳的經貿、居住、休閑、旅游環(huán)境。將構筑山水園林主體框架，分期建成保利體育公園、龍景湖生態(tài)公園、黃桷公園、照母山植物園、人和公園等一批大型生態(tài)林地和公園綠地等綠色生態(tài)空間，形成“”共諧共存的生態(tài)環(huán)境。工業(yè)用地實行優(yōu)惠地價；租用標準廠房實行優(yōu)惠價格；生產性企業(yè)享受優(yōu)惠電價；財政按企業(yè)入庫所得稅額安排專項扶持資金；工業(yè)企業(yè)所得稅按15—10%的稅率征收；高新技術企業(yè)所得稅實行“兩免三減半”；實行高新技術成果轉化項目“兩稅”增長部分由財政安排企業(yè)使用；企業(yè)建設費實行優(yōu)惠；對出口商品等實行貼息；重大項目采取“一事一議”、“雙贏多贏”方式商洽。機會地處北部金開區(qū)，更有利于項目形象和品質的塑造由于該區(qū)域內已有許多樓盤相繼開發(fā)，項目整體檔次和形象較高，另外區(qū)域發(fā)展前景看好，本項目具后發(fā)優(yōu)勢，且可以充分借勢來塑造形象和品質。更多高層樓盤的放量，利于帶動配套的發(fā)展未來有150萬方的高層市場放量，無疑會帶動公交配套設施、生活配套設施、商業(yè)配套的發(fā)展，有利于區(qū)域繁榮。市政公共交通配套的逐步完善輕軌在未來的建成，以及項目鄰近的金興大道在未來建成，到達性更高，離市區(qū)更近，屆時也可彌補現在處于金開達到末段的劣勢。政策性威脅國家連續(xù)兩年對房地產行業(yè)進行宏觀調控，未來變數較大，存在潛在威脅。本項目擬聘請知名度高的設計院、園林景觀設計公司、物管顧問公司，借助外來品牌增強自身的品牌效應，甚至使用的電梯、電器、保安設備、門窗、智能設施等都是知名產品。本項目應突出的主題概念1) 突出“新的、更高級、更完美”的產品，明確了產品差異化的目標。3) 符合重慶人喜歡高性價比的性格，用同樣的錢買到更優(yōu)質的產品（比綠地翠谷、佛朗明戈、天湖美鎮(zhèn)、奧園的洋房優(yōu)勝）。5) 符合重慶人淘寶心理，用更低的價錢，買到心目中的理想產品（以低于棕櫚泉價格25％的價錢買到同樣的電梯洋房）。□項目檔次定位理由：項目要有特色，與其它樓盤要有區(qū)別。□市場定位：主城，金開大道、中高檔次，高品質生活社區(qū)。目標客戶群定位：事業(yè)成功，擁有一定身份和財富，希望得到社會認同、享受人生并追求高品質生活的社會消費群體。關于中高檔次：有品位但不奢華的社區(qū)入口、擁有獨特服務的會所、華麗的樣板示范區(qū)；追求現代智能化技術的運用，如日照、通風、采光、網絡、安防的充分考慮，現代領先技術（如：環(huán)保、隔熱建材）的運用，多采用大面積的玻璃，具金屬質感并非昂貴的建材?！靶‰[隱于野，大隱隱于市”，將住宅與山勢地形、園林景觀充分融合，使其外人只能“管中窺豹，可見一斑”，通過產品的綜合細節(jié)來體現和諧、高品質的生活。關于金開大道：四通八達的公路網絡拉近與主城核心區(qū)的距離；重慶向北的口號家喻戶曉，在金開大道兩側分布有眾多高檔項目，是中產階層置業(yè)的重點區(qū)域。□景觀優(yōu)勢：可縱觀保利國際高爾夫球場。地塊東面、東南面和東北面視野開闊，永無遮擋。用好內部原始景觀，可打造獨特的山地產品。項目雖然地處金開大道，離市區(qū)較遠，目前公交系統(tǒng)不完善，但是路網情況非常良好，反而更加有利于對中、高檔客戶的吸引，主要干道寬大、快捷，對有車族來說到達性強，而且有效遠離市區(qū)的喧鬧。本項目住宅外觀風格創(chuàng)新，以北歐典雅風格為主，融入后現代風格元素，兼顧項目建筑的實用性和美觀性?！跏卒撁T，開發(fā)商實力雄厚?！鮾热荩汉侠淼膽粜鸵?guī)模及戶型設計?！鮾热荩簯魞燃皯敉庵v究舒適性。舒適性是購房者第三看重的因素?！醵ㄎ焕碛?、依據及說明：小區(qū)保安及每戶防盜措施完善；建筑朝向、門窗和其他節(jié)能措施滿足住戶采光和節(jié)電等節(jié)能要求。由于項目開發(fā)規(guī)模大，開發(fā)周期長，不僅面臨著未來潛在競爭對手的沖擊，同時由于房地產行業(yè)內的模仿較為普遍，因此建議選擇滲透的定價策略，低開高走，逐步提升價格。務須避免高開低走的價格趨勢，擬采?。骸鮾r格優(yōu)惠策略?！鮾r格浮動策略?！醵▋r方式。由于項目一期開發(fā)產品為花園洋房和少量疊加別墅，因此在價格體系的考慮時應該與一般的高層有所區(qū)別。 由于是板樓，南北通透，可根據朝向調整房價的數量較少 216。售價較高的南北向單元，待施工形象更好或推廣效果得到體現時應該有市場，若沒有市場可以適當調整售價；相反若南北向的好售，因售出價比較高，對未售出的向西、東單元可以做補貼，東、西朝向仍有下降的條件空間。 在戶型不同的面積、功能、景觀朝向、位置作適當的價格調整樓層差 216。216。付款差： 2 % 金開區(qū)的競爭對手一般付款差做到1%2%，再加上大部分消費者都是選擇按揭付款。216。216。根據項目市場定位，結合周邊樓盤價格現狀及發(fā)展趨勢，本項目初步擬定綜合均價為：序號項目計算基數（建筑面積平方米）預測套內均價（元/平方米）預測建面均價（元/平方米）銷售金額（萬元）備　　注1住宅　　　　　小高層60005280　按照經開地區(qū)市場調查分析聯排別墅82007790　按照經開地區(qū)市場調查分析雙拼別墅1500014700　按照經開地區(qū)市場調查分析高層55004840　按照經開地區(qū)市場調查分析2商業(yè)100018475　按照經開地區(qū)市場調查分析3車位50%158370000　元/個總車位3859個，其中有692個為別墅內車位，不計銷售，計算銷售的車位為3167個4樣板房裝修24782100　按照經開地區(qū)市場調查分析5合計 　　　　?。?目標客戶內部 vv才vcv才群體。結合項目定位，適合本項目的消費人士應該具備以下特征：向往自然；追求享受，有較強的經濟承受能力；對生活有獨特見解，要求生活的品質；高收入，年薪人民幣8萬以上年齡在3555歲之間為主；主要是企業(yè)高層或者企業(yè)老板以及專業(yè)技術人員；車房具備，但準備進入升級換代；喜歡追逐潮流，愛好多元化，對新事物接受程度高；受過良好的高等教育，在文化上有共通性；注意保護自己的隱私；根據本項目的產品和定位，目標客戶群體的家庭年收入應主要在16萬—30萬之間。由于高層項目需要幾年后開發(fā)，所以這里暫不討論高層的客戶。全面、充分考慮將要購買的項目，將從地段、產品、價格、配套設施、交通等多方面考察項目。多次置業(yè)，購買經驗豐富；熟悉房地產交易基本程序與法律法規(guī)，對合同審查嚴格。如果這些環(huán)節(jié)出現偏差，將影響這些消費者的置業(yè)。以上人士既有追求高品種生活的生活態(tài)度，也具有追求這種生活的經濟實力。在品牌前期鋪墊工作中，他們要么對其公司在非房地產行業(yè)內積累起來的知名度、美譽度（企業(yè)品牌雛形），進行移植嫁接，聲先奪人，告訴受眾“我是品牌企業(yè)，我憑成功經驗、經營實力、良好口碑，我們比起那些普通企業(yè)更能做好項目！我有能力對消費者負責！”，以樹立市場信心，借勢進入項目開發(fā)、營銷推廣、管理服務各個階段，通過項目、產品打造，展現綜合實力，完成由企業(yè)品牌到項目品牌的雙線互動，最終將落腳點放在項目產品方面，實現企業(yè)品牌、項目品牌的復合，豐富立體的品牌形象。項目業(yè)主應針對目標客戶群體，有計劃、分階段系統(tǒng)地對項目整體形象和“賣點”集中進行宣傳。階段性策略。應根據不同的銷售階段，制訂不同的銷售策略。擬采用多種促銷手段，包括：廣告宣傳、內部認購、人員直銷、舉辦展銷會、集團認購、靈活的付款方式；工程品質、進度、物業(yè)管理的承諾；現場樣板展示。通過本章的分析，項目定位以中高檔住宅為主，具有基本面和技術面的支持，加之項目業(yè)主的雄厚的資金實力和行業(yè)背景，項目未來的市場前景值得樂觀。建議項目業(yè)主立足長遠發(fā)展，組建專業(yè)的營銷團隊。序號指標單位數量1項目占地面積畝7102容積率　3綠地率　%集中綠地率　%普通綠地率　%4建筑密度　%5地上總建筑面積平方米694370住宅建筑面積平方米632870配套建筑面積平方米61500商業(yè)（銷售中心）平方米2000商業(yè)平方米43000幼兒園、小學平方米14300其他配套（地上）平方米22006地下總建筑面積平方米118080地下車庫平方米1180807總建筑面積平方米8124508住宅建筑面積　　聯排別墅　　　建筑面積平方米168300 小高層規(guī)模　　　建筑面積平方米59450 高層規(guī)?！　　〗ㄖ娣e平方米392800 雙拼別墅　　　建筑面積平方米12320 其中項目一期建設規(guī)模和內容如下表項目名稱：ANS新的1期AB區(qū)序號指標單位數量1項目占地面積畝1962容積率　3綠地率　%集中綠地率　%普通綠地率　%4建筑密度　%5總建筑面積平方米81910住宅建筑面積平方米65790配套建筑面積平方米5800商業(yè)（銷售中心）平方米2000商業(yè)平方米3600幼兒園、小學平方米0地上其他配套平方米2006地下建筑面積平方米10320　地下車庫平方米10320　人防平方米0　其他地下平方米06聯排別墅　　占地面積畝　建筑面積平方米657907小高層規(guī)?！　≌嫉孛娣e畝　建筑面積平方米08高層規(guī)模　　占地面積畝　建筑面積平方米09雙拼別墅　　占地面積畝　建筑面積平方米0 第四章 項目場址條件擬建地點：位于重慶北部新區(qū)經開園鴛鴦牌坊片區(qū)。場地描述：。場地市政設施良好，適宜本項目的建設和銷售。□用地性質及規(guī)劃要求根據重慶市規(guī)劃局《建設工程選址意見書》，用地性質住宅，建筑密度不大于35％，綠地率不小于30％?！跬恋刭M用根據業(yè)主提供資料，本項目土地總成本費用共計15390萬元。北部新區(qū)位于重慶市主城區(qū)北部，長江北岸與嘉陵江東岸的三角地帶，地處東經106176。57′58″，北緯29176。07′22″之間，幅員1452平方公里。北部新區(qū)人民政府駐新牌坊，下轄北部經開園區(qū)和高新園區(qū)?！?地形地貌 地塊內以山地丘陵地形為主，呈現南低北高、西低東高的地勢，高差超過73米；，高差超過75米；總體來看東西走向的坡度較南北走向的坡度大。路面海拔自南向北從400m到412m，道路低于地塊的高差多在5m以上，最大高差超過13m。場地為淺丘地貌，位于川東褶皺束重慶弧形褶束的重慶向斜東翼，為向西傾斜的單斜構造，巖層產狀：210070。常成顆粒狀剝落，其他裂隙不發(fā)育，地質構造簡單。場地內無斷層、滑坡、崩塌、泥石流、地下洞室等不良工程地質現象，水文地質條件簡單，場地地形平坦，場地無地表水體，從場地四周地形來看，地勢南低北高，東低西高，有利于地表水和地下水的排泄，不利于形成地下水。場區(qū)擬建物負層開挖深度均小于6m，破壞地質環(huán)境的人類活動不強烈，因為巖石層的山地較多，建設項目會出現較達的土石方工程。～232176?！?0176?！鯕夂驓庀蟊辈啃聟^(qū)屬于亞熱帶濕潤季風氣候，具有冬暖夏熱、夏多伏旱、秋多綿雨、霧日多、日照少、雨量充沛、濕度大、風速小、氣溫主體差異明顯等特征。大氣污染物造成的污染程度與風頻、風速密切相關，從全年平均情況來看，污染系數較大的NW至E方位，又以NW、N、E方位最大。C極端最高氣溫 極端最低氣溫 平均相對濕度 81％年均降雨量 11