【正文】 ...................................1093三、本項目酒店銷售均價評估 ...................................................111第七部分 投資收益分析 .....................................................................................................................113一、 測算依據(jù) ...............................................................113二 、 三 個 規(guī) 劃 方 案 對 比 分 析 ....................................................113 各 方 案 經 濟 指 標 ....................................................................................................................113 方 案 一 、 二 、 三 財 務 對 比 分 析 ...........................................................................................116三 、 方 案 三 財 務 指 標 測 算 ......................................................118 方 案 三 成 本 的 動 態(tài) 投 入 .......................................................................................................118 項 目 收 益 分 析 ........................................................................................................................119 財 務 效 益 評 價 設 定 ................................................................................................................121 盈 虧 平 衡 及 敏 感 性 分 析 .......................................................................................................123 本 項 目 投 資 分 析 ....................................................................................................................124 資 金 籌 措 與 運 用 ....................................................................................................................125第八部分 風險分析及結論 .................................................................................................................126一、項目的風險點 .............................................................126 政 策 性 風 險 ............................................................................................................................126 市 場 風 險 ................................................................................................................................126 財 務 風 險 ................................................................................................................................126二、綜合評價 .................................................................126優(yōu)勢 .........................................................................................................................................126劣勢 .........................................................................................................................................126三、結論與建議 ...............................................................127第九部分 附件 .....................................................................................................................................128一、本項目未來遠景規(guī)劃效果 ...................................................128二、本項目住宅產品初步定位規(guī)劃 ...............................................132三、裕天企業(yè)簡介 .............................................................132四 、 方 案 財 務 測 算 .............................................................133 方 案 一 ....................................................................................................................................133 方 案 二 ....................................................................................................................................139 方 案 三 ....................................................................................................................................1454【項目總論】I. 報告說明受湖南裕天房地產開發(fā)有限公司的委托，本公司對委托方位于長沙市雨花區(qū)，東臨韶山路，南臨時代陽光大道項目開發(fā)進行投資可行性分析，以供 投 資 決 策時 參 考 。本案是 基 于 目 前 長 沙 市 房 地 產 市 場 情 況 ， 結 合 我 司 的 專 業(yè) 實 踐 以 及 對 項 目 板塊 、 周 邊 相 關 物 業(yè) 認 真 細 致 的 調 查 研 究 而 完 成 的 。銷售預測則采用市場比較法。II. 總體評價項目處在長沙二環(huán)線與三環(huán)線之間、主城與南城新市區(qū)結合部， “大融城+兩型社會試驗區(qū)”橋頭堡，地理位置優(yōu)越，城市綜合配套功能完善，各項社會事業(yè)協(xié)調發(fā)展，為本項目的發(fā)展提供了良好的社會環(huán)境與經濟環(huán)境。根據(jù)本報告定性、定量分析和風險分析，我們得出以下總體結論性意見供委托方參考：? 本項目用地區(qū)位理想，有良好的發(fā)展?jié)摿Α? 本項目在技術上和財務上是可行的，并具有良好的投資價值和收益回報。當然本項目也存在一定的風險，建設單位如果能有效地采取措施規(guī)避、分散、消除或轉移風險并達到自身資源能夠承受的程度，該項目具有相當?shù)目尚行浴?第一部分 項目分析一、宗地區(qū)位本項目宗地位置項目位于長沙市雨花區(qū)，東臨韶山路，南臨時代陽光大道，西側及北側臨居住區(qū)。宗地位于長沙南城、韶山南路西側，是聯(lián)系南城和市區(qū)的紐帶，距雨花亭廣場車程約 8 分鐘，距東塘車程約 10 分鐘，距省政府車程約 5 分鐘。? 距湖南環(huán)?？萍籍a業(yè)園 3 公里。本項目城市屬性（1）雄踞“大融城+兩型社會試驗區(qū)”橋頭堡8長株潭正高速走向湖南經濟發(fā)展核心增長極、高新技術產業(yè)聚集區(qū)和現(xiàn)代化、生態(tài)化的網狀城市群；長株潭城市群獲國務院批準為“全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設綜合配套改革試驗區(qū)” 。（2）位居南城行政商務區(qū)輻射圈一一一一一一一一一一一一一一一一一一一湖南省政府南遷至湘府路，天心區(qū)政府新址隨著也搬遷至湘府路，由此揭開了南城大發(fā)展的前奏，并初步形成了以湘府路、芙蓉南路為核心的省級行政9商務區(qū)。（3）位居紅星商圈發(fā)展帶根據(jù)《長沙市國內貿易發(fā)展“十一五”規(guī)劃》 ，紅星商圈將以湘府路與韶山南路交匯處為核心，構建以金融信息為先導、商貿流通為主導，產業(yè)為支撐的內供與外向結合，財富與人氣齊聚的南長沙復合型現(xiàn)代商貿經濟圈。努力做大做強物流和以“農博會” 、 “車博會” 、 “機電博覽會” 、 “家具博覽會”為支柱的會展業(yè)。本項目區(qū)域屬性（1）本項目位于雨花區(qū)區(qū)西南角，處于長沙南部和南北的交通要道上，距市中心有一定距離? 項目位于雨花區(qū)西南角，韶山路以西，緊鄰汽車南站；? 項目所在區(qū)域位于雨花區(qū)和芙蓉區(qū)的南北向交通樞紐位置，以及長株潭融10城的南北向的交通要道上；? 項目距離市中心有一定距離，經韶山路—雨花亭—東塘—勞動路，車程約10 分鐘；? 項目所在區(qū)域周邊配套相當完善，但檔次不高；（2）項目所在區(qū)域有一系列規(guī)劃，未來將對本項目形成利好對本項目所在區(qū)域有利的規(guī)劃要點：? 長株潭輕軌——長株線；? 長沙地鐵 4 號線、2 號線；? 全省 13 個市州將與省會長沙全部將通過高速公路實現(xiàn)對接， “4 小時經濟圈”將圓滿打造成型。隨著下半年常(德)吉(首)高速的開通，全省 14 個市（州）政府所在地都有高速公路到達，4 小時經濟圈也將隨之形成。? 一小時經濟圈是經濟界通常所指的憑借高速公路在一小時可以到達的城市經濟圈。11? 武廣客運專線建成后，湖南就有了進出省的快速通道，從長沙到武漢、廣州只需要 2 小時左右，將極大地推動長沙乃至湖南真正融入泛珠三角區(qū)域經濟圈。 一一長 株 線 4號 線2號 線長 株 線 號 線號 線（3）項目所在區(qū)域配套齊全，但檔次較低；省府、會展、交通配套是區(qū)域亮點? 自然資源：湖南省森林植物園? 會展：紅星國際會展中心? 行政機關：省府、天心區(qū)政府、武警湖南總隊直屬支隊等? 教育配套完善，但缺少知名的院校：外貿學院、保險職業(yè)學院等? 商業(yè)配套較為完善，但檔次較低：步步高、紅星建材大市場等? 交通配套：汽車南站12二、宗地現(xiàn)狀四至分析從本項目四至分析來看，項目緊鄰長沙南北交通干道——韶山路，可達性好，配套齊全，但周邊形象不高。三、宗地市政配套目前，項目地塊附近配套設施齊全，主要集中在韶山路及湘府路一帶。市政機關明細表名稱 地理位置 備注湖南省人民政府 湘府西路 —天心區(qū)人民政府 湘府西路 —省交通廳 湘府西路 籌建省工商局 韶山南路 籌建武警湖南總隊直屬支隊 中意路 —中國出入境檢驗檢疫局 湘府西路 —金融設施本項目金融設施主要分布在韶山南路紅星大市場周邊，如中國銀行、建設銀行等數(shù)家銀行營業(yè)網點。商業(yè)配套設施明細表名稱 地理位置 檔次/經營項目 距本項目步行距離步步高超市 湘府路與韶山路交匯處 大型綜合類超市 15 分鐘紅星漣源百貨城 韶山南路低檔、大眾百貨類15 分鐘紅星建材大市場 韶山南路 中檔、建材 15 分鐘紅星農副產品大市場 韶山南路 低檔、農副產品 15 分鐘通程電器紅星店 韶山南路 高檔、電器 15 分鐘紅星電腦電器城 韶山南路低檔、電腦及配件15 分鐘教育設施地塊附近有一定的教育配套設施，但缺少知名的院校，且多為專業(yè)技術學院，僅中學院校方面有長沙老牌名?！鞯轮袑W。醫(yī)療配套設施明細表名稱 地理位置 檔次 距本項目步行距離養(yǎng)天和大藥房 汽車南站旁 — 5 分鐘全洲健康大藥房 中意一路 — 5 分鐘金沙