【正文】 ?？h級城市的投資者心理預(yù)期相對較低，抗風(fēng)險意識薄弱。 以我公司經(jīng)驗，酒店品牌也是決定產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)做成功的關(guān)鍵性因素。四星級酒店的評定分?jǐn)?shù)比三星別酒店要高80分，主要突出在功能的完善上。二、項目目標(biāo)客戶分析定位216。◎劣勢：產(chǎn)權(quán)式酒店在當(dāng)?shù)貙傩滦屯顿Y產(chǎn)品，一旦操作不當(dāng)，可能會產(chǎn)生一定的市場抗性，為項目資金回籠帶來不利，并直接影響酒店建設(shè)，甚至造成不好的口碑，影響后期經(jīng)營?，F(xiàn)有的兩家星級酒店，無論是在酒店檔次、規(guī)模、服務(wù)水平，還是營銷理念上都還處于較低水平，易被超越；裕豐賓館經(jīng)改造后，若定位于三星級或更高標(biāo)準(zhǔn)，定能占領(lǐng)大量的市場份額，甚至壟斷某縣的酒店消費(fèi)。餐飲需求巨大某縣做為消費(fèi)型城市，在酒店業(yè)入住率不高的情況下，某縣的星級酒店多以娛樂餐飲的經(jīng)營收益支撐酒店整理贏利。（二）、某縣酒店市場現(xiàn)狀分析某縣縣內(nèi)目前共有賓館8家，分別是裕豐賓館、長江賓館、五洲通賓館、鴻翔大酒店、金湘賓館、紅葉賓館、明珠大酒店、瑞鴻山莊大酒店；其中，長江賓館已通過二星級評定，瑞鴻山莊檔次、規(guī)模屬縣內(nèi)最高。216。 2個省級文化保護(hù)單位：白石故居和尹氏宗祠；216。錦繡湘江以其“意大利風(fēng)情水岸別墅” 確立了某市最高檔別墅的形象。擁有各類中高檔明星時尚餐飲、休閑廳、咖啡吧等。而股票、期貨風(fēng)險大，銀行儲蓄利率低，于是人們把買房作為投資的一個重要途徑。 隨著社會的發(fā)展，越來越多的人開始關(guān)注生態(tài)、環(huán)保等居住環(huán)境，希望擁有一個整潔、舒適、安全優(yōu)雅的居住樂園，同時通過物業(yè)公司進(jìn)行的經(jīng)常性維修保養(yǎng)，延長了物業(yè)的使用壽命，使物業(yè)保值增值。隨著城市建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，某縣房產(chǎn)進(jìn)入牛市。某縣近年人均住房面積增長情況某縣人均住宅面積略高于某些大城市，且呈逐年上升趨勢，表明某縣居民對居住生活的要求越來越高，某縣房地產(chǎn)將有大的發(fā)展。雖然近幾年來某縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了明顯的突破，全縣經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，質(zhì)量效益顯著提高，發(fā)展活力不斷增強(qiáng)。 工業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)步入發(fā)展快車道，形成了建筑建材、農(nóng)副產(chǎn)品加工、機(jī)械冶金、礦產(chǎn)開發(fā)四大支柱產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)名牌產(chǎn)品湘蓮系列、湘繡、芙蓉牌醬油、立德粉、水泵、鉀鈉水玻璃等走俏國際國內(nèi)市場。全縣物產(chǎn)資源豐富，并蘊(yùn)藏著大量的海泡石、煤、錳、矽砂等礦產(chǎn)資源，自古以來，農(nóng)、工、商、貿(mào)鼎盛，素有“天下第一壯縣”、“湘中明珠”之美稱。某縣近年固定資產(chǎn)投資增長情況近年來，某縣以城帶鄉(xiāng)，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐加快。某縣近年城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入增長情況 某縣近年城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入逐年增長， 2006年達(dá)9833元，居民生活水平進(jìn)一步提高；但收入仍然相對較低，對房地產(chǎn)價格的承受能力依然有限。 長株潭一體化建設(shè)的加快及某市政府東遷，給某縣經(jīng)濟(jì)帶來了較好的發(fā)展機(jī)遇。據(jù)調(diào)查，城區(qū)各售樓部生意紅火，購房者絡(luò)繹不絕，除偶爾一兩套頂樓外，其余房屋已售空，空置率大大降低，有些房產(chǎn)公司甚至是建一套售一套，根本不存在空置房。人居條件、環(huán)境漸入消費(fèi)理念。因此帶物業(yè)管理的房產(chǎn)成為大家的首要選擇。③居民消費(fèi)觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變，對居住的要求提高，增大了購房的需求。 （二）、重點樓盤調(diào)查統(tǒng)計濱江花苑 濱江花苑由七棟多層住宅和濱江商業(yè)步行街組成。商鋪均價約4000元/平方米。住宅均價：1500元/平方米江南名府江南名府屬某第九房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，是繼濱江花苑后又一全新的住宅開發(fā)項目；項目本著打造易俗河“新知專屬、自然雅居”的宗旨，以建筑最為自然生態(tài)稀貴專有的尊貴生活為主導(dǎo)的人居領(lǐng)地。 4個市級文化保護(hù)單位 ：胡安國墓、周小舟故居、濂溪書 堂和左宗棠故居；縣級文物保護(hù)單位則有5個：硯井、王闿運(yùn)墓、漢城橋、天妃宮和烏石峰（廟）。 名人眾多，文化氣息濃厚某縣人文資源比較突出，名人眾多，有杰出的軍事家彭德懷彭大將軍，有享譽(yù)世界的藝術(shù)家齊白石先生，有湖湘文化的代表人物周敦頤、有一門英豪的黎氏八駿，可謂數(shù)不勝數(shù)。重點賓館調(diào)查： 賓館名稱房間數(shù)量客房價格入住率單雙人間（折后）三人間（折后）長江賓館約50間128元168元約60%瑞鴻山莊約70間128元16198元約65%五洲通賓館約50間128元13168元約60%裕豐賓館擴(kuò)建后約180間從上表可以看出，某縣酒店的客房數(shù)量都相當(dāng)少，且入住率普遍不高，客房價格基本統(tǒng)一。目前，某縣的餐飲競爭較小，主要原因是餐飲規(guī)模、檔次均不高，少部分上檔次的生意日?；鸨?，如：長江賓館。第二章 項目分析一、項目基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)功能經(jīng)濟(jì)指數(shù)(㎡)總建筑面積()層數(shù)11層（含地下1層）地下停車位約 30個建筑高度39．1米電梯2臺地下一層停車場1896．41層商業(yè)2958．92層商業(yè)3001．43層商業(yè)2902．44層商業(yè)2902．45層9層酒店客房1976．2*510層辦公層1976．2客房總數(shù)量180間其中標(biāo)準(zhǔn)間150間套間30間二、項目SWOT分析◎項目優(yōu)勢：交通優(yōu)勢：項目位于某縣鳳凰路與銀杏路的交匯處東南角，是某縣城區(qū)的中心位置。因此在項目銷售前期需做大量的專業(yè)工作，充分分析消費(fèi)者的喜好，緊系項目賣點，從各專業(yè)角度避免市場風(fēng)險，確保酒店運(yùn)做成功。 主要客戶：黨政軍等公務(wù)員，醫(yī)院、學(xué)校等效益較好的事業(yè)單位員工黨政軍等公務(wù)員及醫(yī)院、學(xué)校等效益較好的事業(yè)單位員工，區(qū)域忠誠度高，價格敏感度高，風(fēng)險意識強(qiáng)，注重高額的投資回報率及眼前的實惠，崇尚置業(yè)的成就感、身份的歸屬感等；此類客戶也將是日后酒店的主要消費(fèi)群體。本項目因規(guī)模局限，無法設(shè)置其中部分公共及健康娛樂設(shè)施，例如：酒吧、舞廳、游泳池、高爾夫練習(xí)場、旅行團(tuán)專用通道、停車場規(guī)模、庭院和花園等；這些功能設(shè)施的盈利能力低，并且區(qū)域市場的消費(fèi)水平有限，建議諸類功能不設(shè)置。無品牌酒店缺乏市場號召力和影響力，直接影響投資者的投資欲望和投資信心。投資者大都被豐厚的投資回報所吸引，對酒店的經(jīng)營運(yùn)做、利潤空間業(yè)外人士可謂一無所知，他們只希望投資付出能獲得穩(wěn)定并豐厚的回報即可。建議每間客房都配備自動麻將桌。 提前返一次性支付后2年租金回報；216?？头客顿Y案例：（客房面積以50㎡為例，五成十年按揭）付款方式面積單價總價貸款后2年租金實際首付前8年月租金月供月余一次性付款5040002000000400001600001583．301583．3銀行按揭50400020000010000040000600001583．31204．3379三、銷售資金回籠樓層可售部分可售面積銷售單價銷售額（元）實際回籠資金（元）1層商業(yè)2299．62㎡8000元/㎡18396960147175682層商業(yè)3001．4㎡4000元/㎡12005600