【正文】 要的制造業(yè)基地，重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，成為區(qū)域性生產(chǎn)服務(wù)中心。 規(guī)劃區(qū)級(jí)商業(yè)中心1處，位于沙井中心路兩側(cè)的街區(qū)； 居住地區(qū)級(jí)商業(yè)中心4處，分別位于松崗朗碧路和松裕路之間、河濱路兩側(cè)的街區(qū)，新沙路兩側(cè)，新沙路、西環(huán)路交叉口地區(qū)，寶安大道、鳳塘大道交叉口西南部； 結(jié)合各居住區(qū)級(jí)中心布置居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心17處；專業(yè)市場(chǎng)4處。其中：BA20208地塊：發(fā)展定位：組團(tuán)先進(jìn)制造業(yè)基地的重要組成部分和配套生活區(qū)。 BA20209地塊：發(fā)展定位：沙井中心區(qū)的生活居住區(qū)。 （二）. 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析從以下數(shù)據(jù)可以看出，沙井街道零售總額呈增長的趨勢(shì)，其中2004—2005年，增長尤為迅速，增長率達(dá)到67%。沙井路商圈以臨街商鋪為主，裙樓商業(yè)較少。（二）內(nèi)部環(huán)境本項(xiàng)目格局方正，柱距8米，硬件結(jié)構(gòu)符合購物廣場(chǎng)經(jīng)營要求，可節(jié)省二次裝修的投入成本。二、項(xiàng)目劣勢(shì) (WEAKNESS)（一）項(xiàng)目以西以工業(yè)區(qū)為主，廠區(qū)外來務(wù)工人員為目前本項(xiàng)目的主要消費(fèi)群，且消費(fèi)力較弱，限制了本項(xiàng)目的經(jīng)營定位。（三）本項(xiàng)目并非位于沙井路商圈的核心，周邊零售氛圍稍有欠缺。（五）本項(xiàng)目進(jìn)深最大為98米，需要較具吸客能力的商業(yè)元素。（二）目前沙井路商圈業(yè)態(tài)分散且單一，缺乏綜合性的龍頭商業(yè)項(xiàng)目。第六部分 項(xiàng)目的經(jīng)營設(shè)想一、項(xiàng)目開發(fā)的思路及操作概要通過對(duì)該項(xiàng)目深入的分析研究，我司認(rèn)為由于該項(xiàng)目所處的位置，使得該項(xiàng)目主要面向外來務(wù)工人員，整體消費(fèi)檔次偏低，但消費(fèi)總量較好，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體的特點(diǎn)，我司認(rèn)為該項(xiàng)目應(yīng)迎合外來務(wù)工人員消費(fèi)頻次高、單次消費(fèi)額度小，娛樂休閑需求高的特點(diǎn)，調(diào)整項(xiàng)目的經(jīng)營布局，提高項(xiàng)目的單位租金價(jià)值，獲取最大的商業(yè)利益。簡單而言，可采取分步開發(fā)的方式，通過對(duì)首層商業(yè)布局的重新調(diào)整，力爭實(shí)現(xiàn)首層租金收入能夠完全抵扣或大部分抵扣整個(gè)物業(yè)的租金成本方式，對(duì)二三樓進(jìn)行后續(xù)的逐步改造，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)的商業(yè)價(jià)值最大化。消費(fèi)群體：商圈內(nèi)住宅以村民自建房、工業(yè)廠房為主，隨著本地村民向沙井新區(qū)的逐漸移居，該商圈目前所聚集的消費(fèi)群體以外來務(wù)工人員居多。（二）商圈現(xiàn)狀：以臨街商業(yè)為主，定位大眾消費(fèi)市場(chǎng)，但業(yè)態(tài)單一，缺乏綜合性的龍頭商業(yè)項(xiàng)目。（四）項(xiàng)目自身： ，格局方正，有機(jī)會(huì)發(fā)展為沙井商圈的龍頭商業(yè)項(xiàng)目。二、 項(xiàng)目經(jīng)營效益評(píng)估（一）經(jīng)營成本租金成本時(shí)間段單位租金年度租金2004——2009年15元/m2/月2009——2014年15元/m2/月2015——2019年2020——2024年改造成本由于該項(xiàng)目硬件條件較好，實(shí)際改造項(xiàng)目不多，但為了更好的開展經(jīng)營活動(dòng)，下述項(xiàng)目需要進(jìn)行投入進(jìn)行改造； （1）空調(diào)系統(tǒng)由于現(xiàn)有配置不能滿足整個(gè)商場(chǎng)的制冷與送風(fēng)，需要加裝一套空調(diào)系統(tǒng)，預(yù)計(jì)費(fèi)用140萬（2）首期改造預(yù)計(jì)費(fèi)用400萬合計(jì)540萬。相關(guān)變動(dòng)費(fèi)用按照經(jīng)營收入的5%測(cè)算。水電費(fèi) 實(shí)際經(jīng)營中，管理單位的水電費(fèi)用可從商戶繳納的水電費(fèi)中分?jǐn)?，故此?xiàng)費(fèi)用暫時(shí)預(yù)估為0。保潔、保安費(fèi)用序號(hào)人員類型人數(shù)月工資年工資1保潔2412003456002保安361500648000維修費(fèi)用由于介入項(xiàng)目進(jìn)行必要的修繕，故第一、第二年不做常規(guī)投入，之后34年每年30萬，此后沒5年大修一次，100萬，常規(guī)年份按照60萬每年計(jì)算。即每年借款利息108萬。廣告位收入?yún)⒄胀愂袌?chǎng)的做法，市場(chǎng)內(nèi)部、外部還可開發(fā)一定數(shù)量的廣告位，由于收益具有不確定性，故暫不納入測(cè)算。（四）遞增比率由于該項(xiàng)目為零售型商業(yè)，故租金遞增幅度不宜過快，暫定每3年10%的標(biāo)準(zhǔn)遞增。第一年：我司收益 ，；第二年：我司收益 ，累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流為正 ；第三年：我司收益 ，累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流為正 ；第四年：我司收益 ，累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流為正 ； 第五年：我司收益 。前十年,，%。 本文檔是純word文檔，可以任您自由編輯修改，如果您需要本人的文檔，：332985688，豆丁網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請(qǐng)告知，本人將竭力搜索，并且免費(fèi)為您提供。 同時(shí)，我司可以通過制定合理的現(xiàn)金管理模式，盡早收回投資，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；二、風(fēng)險(xiǎn)：經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策：邀請(qǐng)專業(yè)的中介公司合作，通過專業(yè)公司的經(jīng)驗(yàn)及渠道，盡快完成項(xiàng)目的招租，達(dá)到我司預(yù)定的招商目標(biāo)，確保市場(chǎng)的整體出租率及商戶的實(shí)力； 通過盡快組建裕客隆項(xiàng)目的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，人員要求具有豐富的商場(chǎng)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)及較強(qiáng)的客戶和當(dāng)?shù)厣鐣?huì)資源，通過制定一套詳盡且具有執(zhí)行性的市場(chǎng)運(yùn)營方案，通過較優(yōu)的薪酬及績效考核體系，積極調(diào)動(dòng)有關(guān)人員的工作熱情，確保運(yùn)營目標(biāo)的盡快達(dá)成，進(jìn)而確保市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。 第九部分、項(xiàng)目的組織與實(shí)施一、項(xiàng)目的組織項(xiàng)目總投資1260萬元，已超出了廣百置業(yè)的承受能力。二、項(xiàng)目的實(shí)施（一）項(xiàng)目的實(shí)施步驟將在2009年10月10日前將《項(xiàng)目可行性報(bào)告》交集團(tuán)公司進(jìn)行論證，并爭取通過。主要負(fù)責(zé)人建議如下：序號(hào)姓名職務(wù)主要負(fù)責(zé)工作1李敏聰總負(fù)責(zé)人全面負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)工作的順利開展2陳浩源負(fù)責(zé)具體操作和法律環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目全程相關(guān)環(huán)節(jié)法律咨詢、審核、監(jiān)督。各部門配合如下 運(yùn)營部：對(duì)項(xiàng)目涉及的社會(huì)關(guān)系的處理及籌建項(xiàng)目公司，并組建招商策劃團(tuán)隊(duì)；物 管 部：對(duì)項(xiàng)目涉及的用地性質(zhì)、地塊規(guī)劃進(jìn)行確認(rèn)、市場(chǎng)證的領(lǐng)取、相關(guān)經(jīng)營證件的辦理；工 程 部：對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)有建筑、消防進(jìn)行評(píng)估，并提出積極建議財(cái) 務(wù) 部：對(duì)項(xiàng)目資金運(yùn)籌及原有投資價(jià)值的評(píng)估法 律顧 問：對(duì)項(xiàng)目涉及的合同及法律關(guān)系給予專業(yè)指導(dǎo)。工程環(huán)節(jié)：理清?？吐∩虉?chǎng)工程建設(shè)及工程維護(hù)狀況，掌握相關(guān)工程資料。經(jīng)營環(huán)節(jié)：全面了解?？吐」粳F(xiàn)有經(jīng)營狀況，并擬定未來市場(chǎng)經(jīng)營管理模式。 （三）項(xiàng)目招商工作的啟動(dòng)為保證招商工作順利開展，前期招商工作將委托專業(yè)中介公司負(fù)責(zé)招商，通過專業(yè)團(tuán)隊(duì)的渠道與經(jīng)驗(yàn)，盡快完成項(xiàng)目的招商工作，達(dá)到預(yù)期的招商目標(biāo)。三、投資估算與資金籌措由于項(xiàng)目投資額超出公司承受能力。第十部分 綜合評(píng)價(jià)與結(jié)論沙井裕客隆項(xiàng)目是我司涉及社會(huì)項(xiàng)目中相對(duì)成熟的一個(gè)項(xiàng)目，只需不超過1260萬元的投入，就能擁有近3萬萬m2商場(chǎng)的經(jīng)營權(quán)。再次，項(xiàng)目所處的地理位置較為優(yōu)越，且處于沙井鎮(zhèn)當(dāng)?shù)亟值乐攸c(diǎn)打造的商業(yè)街的核心地段，對(duì)于穩(wěn)定商業(yè)中心，帶動(dòng)周邊商業(yè)具有較好的基礎(chǔ)條件。在解決項(xiàng)目前述的風(fēng)險(xiǎn)后，在沒有其他尚未知曉的債務(wù)、抵押、應(yīng)付稅費(fèi)及相對(duì)清晰的管理前提下，以每平方米市場(chǎng)面積僅642元的投入（1800萬元/），能夠取得3萬m2商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營控制權(quán)，如運(yùn)作得當(dāng)，%，超過行業(yè)平均1520%的投資收益，故建議予以投資開發(fā)。