【正文】 低檔次樓盤與中高檔次樓盤價差從臨近區(qū)域兩種檔次樓盤價格來看，產(chǎn)品線對價格影響較大——小高層升值能力最弱，聯(lián)排別墅升值能力最強，但漲幅均在20%以上。圖表32：項目（單位：元/平）輝山區(qū)域虎石臺區(qū)域道義區(qū)域洋房小高聯(lián)排多層小高多層小高07年均價中高檔4500——6450————36003300中低檔3230330044002750250029002800差價1270——2050————7005000607價格增值650——2000600——600500漲幅30%——40%27%——27%%參考樓盤r 輝山區(qū)域：大溪地、皇第龍邸、九如溪谷、中體花園一號、泉涌新鎮(zhèn)、七里香堤、翔鳳山水國際、水墨丹清、陽光洛可可、風度泊林、水木康橋、山水文園、淺水灣r 道義區(qū)域：綠茵湖畔、步陽江南甲第、雷明雅閣、香樹灣、中央大學城、富城儷景、大學新城、瀚博西耶納r 虎石臺區(qū)域：星城國際、富城時代、新街坊、瑞成萬芳園（數(shù)據(jù)來源：實地走訪）2． 沿河景觀產(chǎn)品價差河景是項目打造增值的價值點，從同區(qū)域河景房與非河景房相比較來看，景觀洋房的差價在700元/平，景觀高層的差價在500元/平。圖表33：項目（單位：元/平）蒲河沿線渾河沿線湖邊、河邊項目景觀別墅景觀洋房非景觀景觀非景觀07年均價中高檔62704200——5780——6600中低檔43703600洋房28754900洋房5000高層44005900差價1900600——880——7000607價格增值20007005001150洋房400高層7671200漲幅40%28%20%22%%，高層21%20%參考樓盤河景項目r 渾河沿線：釣魚臺7號、遠洋天地、陽光100、假日伊麗雅特灣、新世界花園、浦江苑、新華國際公寓、東方威尼斯、金水花城、河畔新城、在水一方r 蒲河沿線：翔鳳山水國際、七里香堤、九如溪谷、中體花園一號r 湖邊、河邊項目：地王國際、泰宸湖畔花園、未來城、格林SOHO非河景項目r 渾河沿線：格林生活坊、SR新城、中國女人街、富都麗景、塞納家園r 蒲河沿線：水墨丹青、亞瑟藍灣、陽光洛可可、風度泊林r 湖邊、河邊項目：受區(qū)域土地資源稀缺影響，暫無可參考項目（數(shù)據(jù)來源：實地走訪）3． 政府規(guī)劃“島”價差從規(guī)劃角度來看，“島”是價格增值點，“島”外的定價則略低于“島”內(nèi)，但相差不大，目前可借鑒的長白島高層的增值能力遠弱于洋房的增值能力。品牌約有400元/平及5%左右的增值空間。圖表36：項目（單位：元/平）渾南沈北07年均價中高檔高層5420洋房4700聯(lián)排別墅7790中低檔高層4625普通多層2950聯(lián)排4370價差約800——0607價格增值864元/平洋房1200普通多層800聯(lián)排2000漲幅21%洋房32%普通多層38%聯(lián)排40%參考樓盤r 渾南：坤泰新界、泛美華庭、港基雙水岸、博榮水立方、理想新城、金水花城、上河城、沿海國際中心、SR國際新城、金地國際花園r 沈北：中央大學城、雷明雅閣、皇第龍邸、泉涌新鎮(zhèn)、綠茵湖畔、七里香堤、九如溪谷、步陽江南甲第、大溪地（數(shù)據(jù)來源：實地走訪）6． 項目規(guī)模價差從50萬平以上規(guī)模項目的市場表現(xiàn)來看，聯(lián)排別墅的增值能力最強；北部的洋房因均是07年上市，未能看出價格漲幅，但與周邊小規(guī)模項目對比來看，有1000元左右的價格差，這與南部板塊的增值幅度相近。圖表37：項目（單位：元/平）50萬平以上項目南部板塊北部板塊07年均價中高檔高層5790洋房4630，別墅8600中低檔高層4300普通多層2900，高層2800價格差1490——0607價格增值高層900洋房1200普通多層770聯(lián)排別墅2000高層500漲幅高層22%%%聯(lián)排別墅40%高層22%參考樓盤南部板塊r 渾南區(qū)域：河畔新城、金地r 長白區(qū)域：遠洋天地、萬科城、格林生活坊、新加坡城、新世界花園r 于洪區(qū)域：華城世界、恒大綠洲、陽光100北部板塊r 道義區(qū)域：綠茵湖畔、中央大學城、步陽江南甲地、陽光尚城、保利上林灣r 輝山區(qū)域：大溪地、恒基項目、皇第龍邸、九如溪谷（數(shù)據(jù)來源：實地走訪）7． 地鐵沿線價差地鐵一直是項目增值的重要因素。1號線沿途項目受起、始站所在地的兩個郊區(qū)現(xiàn)狀影響，增值能力弱于2號線沿途項目，但就本案之沈北區(qū)域而言，未來地鐵3號線對沿途項目的影響幅度卻是個可參考值，即未來受地鐵3號線利好帶動，本案每年將有700元左右的增值能力，年增漲幅度在15%左右。這表明效區(qū)化進程速度較快，近郊區(qū)域?qū)⒃谖磥韮赡赀M入快速發(fā)展期。圖表39：項目（單位：元/平）于洪東陵渾南07年均價中高檔48007650（含別墅）5400中低檔357543004320價差1225335010800607價格增值620550850漲幅15%15%21%參考樓盤r 于洪：陽光尚城、恒大綠洲、保利上林灣、華銳桃源欣城、富麗陽光、世代龍城、華城世界、依云北郡r 東陵：東方歐博城、聽雨觀瀾、圣羅倫斯、碧桂園、清韻百園、第五大道花園r 渾南：坤泰新界、泛美華庭、港基雙水岸、博榮水立方、理想新城、金水花城、上河城、沿海國際中心、SR國際新城、金地國際花園（數(shù)據(jù)來源：實地走訪）9．小結(jié)：借鑒以上八項指標分析可得到如下結(jié)論：圖表40：評價指標增值（元/）漲幅（%）檔次價差（元/平）同區(qū)域檔次不同500600均在20%以上洋房10001300/聯(lián)排18002000/多層500700/高層300500河景700150020%26%洋房1500高層500“島”規(guī)劃4009508%%(島內(nèi)\島外差)200500品牌145022%30%10001500區(qū)位864130021%36%800規(guī)模110024%1400地鐵7301305%23002670發(fā)展?jié)摿?5067010%12%11001500 目前，虎石臺區(qū)域在售項目（富城時代、新街坊）多層價格與小高層價格相當，約2800元/平，如考慮以上增值指標的溢價效果，可將24層、18層產(chǎn)品定價為3300元/平；12層、15層產(chǎn)品定價為3400元/平，花園洋房定價為4000元/平，聯(lián)排5500元/平。2006年受國務(wù)院批準，成立沈北新區(qū)，并將此區(qū)域規(guī)劃為“國家級新區(qū)”，并確定發(fā)展目標——十年再造一個沈陽城。而虎石臺區(qū)域是規(guī)劃中的沈北新區(qū)EBD。沈北新區(qū)作為國家級綜合改革配套試驗區(qū)，將成為新移民的主要區(qū)域，虎石臺是沈北規(guī)劃中心區(qū)域，在這個大潮中將會不斷的放大中心優(yōu)勢，集聚更多優(yōu)質(zhì)資源和資本，成為未來投資和置業(yè)的良好選擇。1639。北緯41176。至42176。之間。B：項目位于沈北新區(qū)虎石臺開發(fā)區(qū)――沈北新區(qū)的中央商務(wù)區(qū)。D：項目所在區(qū)域內(nèi)中、小學校、醫(yī)院、商業(yè)、交通、景觀休閑、娛樂配套齊全。F：從政府倡導“南優(yōu)北統(tǒng)”的城市發(fā)展方向來看，項目所在區(qū)域為08年內(nèi)熱點區(qū)域。C．配套漸趨完善宗地所屬的中央商務(wù)區(qū)概念提出已有二年，區(qū)域內(nèi)交通、商業(yè)、醫(yī)療、學校等生活配套，正在加速完善中。規(guī)劃以五處節(jié)點為主要思考點——入口門戶形象、濱水會所的設(shè)想、聯(lián)排別墅的迷宮陣列以及浮島構(gòu)想、多層組團的圍合院落。以魚骨為交通紐帶和景觀紐帶，將各組團有機分割、圍合。圖表44：項目規(guī)劃方案圖圖表45：項目規(guī)劃方案鳥瞰圖圖表46：虎石臺區(qū)域與沈陽市內(nèi)交通聯(lián)系圖2號線5號線1號線3號線市府商圈太原街商圈北站商圈奧體中心商圈中街商圈32832843254325325325商 圈公 交輕 軌1號線2號線3號線4號線5號線A．地鐵二號線v 性質(zhì)：，北起道義組團，南至桃仙機場，設(shè)置25個站點。v 建設(shè)影響：沿沈陽金廊布置，與金廊公交系統(tǒng)同步作用于金廊商業(yè)，縮短南部、北部城區(qū)與中心區(qū)之間交通聯(lián)系，尤其利于沈北新區(qū)的發(fā)展。v 建設(shè)計劃：將于2010年年底開工。 C．輕軌v 性　　質(zhì)：沈陽市預(yù)計建設(shè)4條輕軌，總長200公里。v 建設(shè)影響：東部串聯(lián)棋盤山景點、世博園、鳥島，北部貫通道義、虎石臺、輝山、棋盤山。D：現(xiàn)有公交系統(tǒng)現(xiàn)有的三條公交車可達北站商圈、市府商圈、北站商圈，方便區(qū)域內(nèi)居民到達市內(nèi)主要商圈，縮短了沈北區(qū)域與市內(nèi)的距離，成為區(qū)域重要的交通樞紐。328路：v 性　　質(zhì)：馬路灣——新城子，共35站，途經(jīng)沈陽站、沈陽站北、市政府、惠工廣場、長客總站、虎石臺v 影　　響：串聯(lián)市內(nèi)太原街、市府、北站三大商圈，為出行帶來方便的同時，增加了區(qū)域與市內(nèi)的交流。4325中巴v 性　　質(zhì)：虎石臺——沈陽站，共30站，途經(jīng)沈陽站、長客總站、市政府、北市v 影　　響：聯(lián)系市內(nèi)太原街、市府、北站三大商圈，為出行帶來方便的同時，增加了區(qū)域與市內(nèi)的交流。E：六縱六橫道義規(guī)劃后公交系統(tǒng)圖表47：沈北新區(qū)“六橫六縱”規(guī)劃圖2008年將投資10億建設(shè)公交系統(tǒng)。v 項目交通良好，交通效率的大幅提高，將直接刺激區(qū)域板塊的形成。圖表49：沈北新區(qū)生態(tài)商務(wù)區(qū)概念規(guī)劃圖B：絕版區(qū)域，未來領(lǐng)袖地處國家第三個新區(qū)——沈北新區(qū)虎石臺開發(fā)區(qū)，是沈北新區(qū)“一心兩翼”結(jié)構(gòu)規(guī)劃的中心區(qū)域，與規(guī)劃中的沈北新區(qū)中央生態(tài)商務(wù)區(qū)、綠島隔湖相望，這意味著地塊是區(qū)域內(nèi)絕版地塊，未來升值潛力巨大，將成為沈北新區(qū)價值領(lǐng)袖。力爭用5至10年時間實現(xiàn)沈陽市委、市政府提出的“再造一座生態(tài)沈陽城”的目標。屆時，沈北新區(qū)將實現(xiàn)與沈陽母城的無縫鏈接。為引進百億元以上大體量項目搭建新的發(fā)展平臺，解決交通瓶頸。將使沿途企事業(yè)單位和高校師生及居民極大受益，加快推進城市化進程。E：企業(yè)培育、產(chǎn)業(yè)聚集、投資涌入v 培育規(guī)模以上企業(yè)2000家：沈北新區(qū)將引進培育規(guī)模以上企業(yè)2000家，主要經(jīng)濟指標每兩年翻一番，實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值2000億元，財政收入40億元，經(jīng)濟社會發(fā)展總體水平進入全省區(qū)（縣市）的前列。v 500強企業(yè)：目前海內(nèi)外投資者紛紛看好新區(qū)，美國通用電氣、德國西門子、韓國三星、荷蘭TNT、法國達能、中糧集團等10余家世界500強企業(yè)已落戶區(qū)域內(nèi)。F：“北金廊”圖表54：沈北新區(qū)綠島金廊規(guī)劃圖“北金廊”的陸續(xù)開工建設(shè)，保證了區(qū)域商業(yè)圈的形成，為區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展提供前提和保障。v 生態(tài)中央商務(wù)區(qū)內(nèi)翰文四星級賓館、金科集團五星級酒店、香港誠豐商貿(mào)地產(chǎn)等項目、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境自2006年沈北新區(qū)成立以來，區(qū)域發(fā)展迅速。特別是隨著晨訊科技、德信手機等牽動作用強、科技含量高的項目簽約投產(chǎn)，增強了固定投資的后勁，拉動了全區(qū)經(jīng)濟的快速增長。B：四大創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域發(fā)展v 培育發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)，建設(shè)全國最大最好的農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)集群；v 培育發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)，建設(shè)東北亞科技創(chuàng)新與成果轉(zhuǎn)化基地；v 培育發(fā)展物流商貿(mào)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)東北地區(qū)物流貿(mào)易中心；v 培育發(fā)展現(xiàn)代房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)中國北方最具魅力的生態(tài)宜居城市。A. 本案所在位置為未來沈北新區(qū)的稀缺地塊。C. 虎石臺區(qū)域內(nèi)，首個百萬大盤。F. 規(guī)劃設(shè)計及創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計理念引領(lǐng)競爭優(yōu)勢。A. 開發(fā)商品牌、知名度較弱。 C. 虎石臺區(qū)域價值認知度較低。B. 城市外闊帶動郊區(qū)化發(fā)展。D. 南部東北旺力國際服裝城建立帶來一定的資富階層購買力。F. 沈北新區(qū)政府的大力扶持。H. 投資者開始轉(zhuǎn)向地產(chǎn)投資并開始關(guān)注并選擇沈北區(qū)域。B. 國家及金融機構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)所制定的政策的不確定性較大。沈北新區(qū)中心，北緯41度，穿越絲綢之路，紐約，地中海。項目概念：主動式生活 打造一個集生態(tài)景觀資源，創(chuàng)新產(chǎn)品，多功能配套休閑設(shè)施及全方位物業(yè)管理服務(wù)于一體的大型中高檔國際化生態(tài)人文社區(qū)，提供一種全新的休閑體驗的“主動式”的生活方式，使其成為沈北新城乃至沈陽的新生活地標。核心客戶：認可郊區(qū)化居住的市區(qū)知富階層，這個階層擁有較高知識背景、有較強分析能力和購買能力，對車輪文化有一定認知和愿望的知富階層，對房地產(chǎn)產(chǎn)品和環(huán)境的價值具有較高渴望。沈北新區(qū)政府駐地建設(shè)和蒲河島的規(guī)模開發(fā)，凸顯虎石臺作為規(guī)劃中心區(qū)的升值潛力。位于區(qū)域預(yù)期開發(fā)項目中最早以及對沈北未來價值，他們能夠最充分地認知翰文外灘的價值；北歐風情中高檔大型綜合社區(qū)，規(guī)劃類別為：雙拼與聯(lián)排別墅、花園水景洋房、板式小高層、創(chuàng)新高層、商業(yè)、酒店辦公及配套。圖表59：項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標技術(shù)指標指標值占地面積總建筑面積住宅940000平方米1067000平方米公建127000平方米容積率綠化率51%建筑密度%戶數(shù)8046戶戶均建筑面積107平米全體進度：圖表60：項目分期開發(fā)示意圖項目整盤分六期開發(fā)，一期開發(fā)區(qū)域為紅色區(qū)域；二期開發(fā)為淺黃色區(qū)域；三期開發(fā)為灰色區(qū)域；四期開發(fā)為深黃色區(qū)域；五期開發(fā)為綠色區(qū)域；六期開發(fā)為藍色區(qū)域。 市場營銷啟動期營銷A：項目啟動期階段營銷的策略目標消除市場對項目地的區(qū)域抗性，保證項目前期利潤，重視其形成的熱銷氣勢和市場轟動效果，為后期提價奠定基礎(chǔ)