深圳沙井裕客隆項目投資可行性分析-全文預(yù)覽
【正文】 可行。經(jīng)過我司對該項目的全面細致的分析調(diào)查，認為該項目的風(fēng)險較低且有效防范，切實可行；項目擁有較好的商業(yè)氛圍，能產(chǎn)生較好的經(jīng)濟效益 ，該項目的成功開拓將是我司貫切集團公司保銷售促增長十大措施的重要環(huán)節(jié)，會帶來巨大的發(fā)展。項目投資額300萬元以內(nèi)的資金由我司自籌解決，超出部分由集團注資或借款形式解決。營銷策劃環(huán)節(jié)：做好項目前期調(diào)研，并制訂未來市場營銷推廣各項相關(guān)經(jīng)營活動的各種策劃文本。各環(huán)節(jié)工作主要內(nèi)容財務(wù)環(huán)節(jié)：清理?？吐〕泄緜鶆?wù)債權(quán)，了解其實際財務(wù)狀況及資產(chǎn)狀況。（二）成立項目實施小組為了確保項目前期各項工作的認真落實，并提高工作效率，廣百置業(yè)組成項目領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)此項工作，各個環(huán)節(jié)專人負責(zé)，工作小組成員由公司領(lǐng)導(dǎo)和拓展部、物管部、工程部、財務(wù)部負責(zé)人及公司法律顧問組成。三、 風(fēng)險：競爭風(fēng)險（周邊市場打壓，惡性競爭）對策：通過有關(guān)渠道盡快建立我司與當(dāng)?shù)卣⒎止懿块T的聯(lián)系， 確保我司該項目的正常運營；盡快改善市場經(jīng)營的現(xiàn)狀，通過市場的良性運作，維系好市場大中客戶的利益，與他們形成良好的互信合作關(guān)系，獲取商戶的廣泛支持；做好與周邊市場的協(xié)調(diào)工作，爭取建立良性競爭合作的關(guān)系。，（以8%作為基準(zhǔn)收益率折現(xiàn)）。四、項目資金運作與分析（一）?？吐№椖客顿Y收益合同期滿， %。（二）經(jīng)營收入租金收入（第一年）樓層面積單價月租金年租金180 240 325 415 合計 管理費收入（暫不考慮遞增）樓層面積單價月管理費年管理費17 27 37 47 合計 停車場收入通過實地調(diào)研，福星市場可供開發(fā)的戶外停車場車位預(yù)計近200個，計劃實行20元/天（暫定）的收費標(biāo)準(zhǔn)，由于收益具有不確定性，故暫不納入測算。開辦費按照開辦費50萬元，開辦費主要用于籌備人員工資、辦公費用、開業(yè)典禮費用的開支。人工成本序號人員類型人數(shù)月工資年工資1管理人員202500600000稅費%計算，包括營業(yè)稅5％和附加稅金（附加稅金按營業(yè)稅10％計提）％ ；企業(yè)所得稅按照25%計算。（三）商業(yè)規(guī)劃：根據(jù)政府規(guī)劃，將重點發(fā)展中心路市民廣場一帶，并設(shè)為沙井唯一的區(qū)級商業(yè)中心，項目所在商圈需與其錯位經(jīng)營。二、項目經(jīng)營定位設(shè)想（一）項目區(qū)位： 項目所在商圈是沙井最早發(fā)展的成熟商圈，位于沙井舊城區(qū)內(nèi)，周邊商業(yè)氛圍濃厚。 四、項目威脅分析 (TREAT) 在1公里商圈范圍內(nèi)已有華潤萬家、百佳盛購物廣場、民心便利超市等多家大中型超市及便利商店，對本項目在營的超市部分造成一定影響。（四）本項目面積體量有限，商業(yè)為28000平方米，商圈輻射能力受到制約。本項目門前的戶外廣場為目前沙井路商圈唯一的商業(yè)配套，便于人流聚集，以及日后營運過程中舉辦各類推廣活動。 第五部分 項目SWOT分析在歸納各方面調(diào)查資料的基礎(chǔ)上，本項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅因素分析如下：一、項目優(yōu)勢 (STRENGTH)（一）外部環(huán)境本案所在的沙井路商圈是沙井老城區(qū)的成熟商圈，商業(yè)氛圍濃厚，在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄖ?。發(fā)展策略：高標(biāo)準(zhǔn)整合高新工業(yè)區(qū)，加強市政配套設(shè)施及環(huán)境建設(shè)，重點實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚和升級，創(chuàng)建現(xiàn)代化的新型工業(yè)區(qū)和居住區(qū)。《深圳市西部工業(yè)組團分區(qū)規(guī)劃（20052020）》文有關(guān)內(nèi)容： 結(jié)合沙井中心區(qū)及軌道交通的建設(shè)構(gòu)建區(qū)級、居住地區(qū)級、居住區(qū)級商貿(mào)中心，形成多級多中心的商業(yè)服務(wù)體系。（二）人口結(jié)構(gòu)分析1 ，按2000—%計算，；2 本案周邊地區(qū)的人口以外來人員為主，其比重占總?cè)丝诘?6%左右， ，說明外來人員是本項目的主要消費群體；3 根據(jù)數(shù)據(jù)顯示， 15～29歲青年年齡段的人口占沙井總?cè)丝诘?0%以上，說明本項目的消費群體結(jié)構(gòu)偏年輕化。這說明周邊地區(qū)處于年輕型的人口發(fā)展階段。 其中本項目一公里范圍內(nèi)的居委會包括：沙頭、蠔三、蠔四、和一、沙四以及馬鞍山，其中戶籍人口約4800人，外來人口14萬多。代表性商業(yè)包括：天虹商場、華潤萬家購物中心、蘇寧、國美等。（6）銀行 本案附近的銀行網(wǎng)點有6家，分布較為分散，主要有中國銀行、興業(yè)銀行、中國工商銀行等。3）一般零售店 項目北面的沙井路一帶沿街商鋪主要以銷售服裝、鞋類、文具等日常用品為主，分布較為零散，規(guī)模相對較小。1）超市本案附近的超市較多，共有11 家。 沙井路商圈零售商業(yè)多集中于本案以北沙井汽車站一帶，本案周邊商鋪以手機通訊零售為主，本案以南則以休閑娛樂業(yè)居多。但合作方家族內(nèi)部意見不一，不愿意再行投入資金，加之實際經(jīng)營日漸虧損，家族人員一致同意轉(zhuǎn)讓該項目。由于物業(yè)經(jīng)營者將三樓整租給第三方經(jīng)營，第三方將整層分割成專柜的形式分租給個人，租金收益大概在30元/平米/月，具有一定的穩(wěn)定性，但入駐的服裝品牌較為一般，缺乏較知名的服裝品牌，產(chǎn)品檔次較低。一樓還有約500平米的自營手機賣場，該部分的場租也體現(xiàn)在手機賣場的收益中，無法體現(xiàn)在物業(yè)經(jīng)營收益中。三、項目的現(xiàn)狀分析（一）自身現(xiàn)狀分析?？吐〕姓紦?jù)物業(yè)主要經(jīng)營面積。更有助于廣百置業(yè)公司在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域能快速成長。（二）具有較好的盈利空間通過對商業(yè)市場前景分析、周邊市場的調(diào)研，結(jié)合有效防范風(fēng)險的合作條件，經(jīng)過詳細測算，我司認為該項目在正常經(jīng)營下，收益測算結(jié)果令人滿意（具體測算數(shù)據(jù)見第七部分）。項目經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓費用由最初的1700萬人民幣，降低為1260萬元，同時，還爭取到剩余租期租金遞增方式暫緩遞增，租賃期內(nèi)可節(jié)約1300萬的租金成本支出。七、項目的進程我司從2009年7月初開始接觸該項目，在廣州市總商會的介紹下，與丁家取得聯(lián)系，并對該項目進行初步的調(diào)研與考察，并要求廣州市總商會提供了一份較為詳盡的項目初步可行性研究方案。（二）租金成本本項目由裕客隆向沙井村委租賃，租期20年，原始租金15元/平方米，合共417000元/月，每五年遞增15%。六、項目的其他情況（一）經(jīng)營狀況項目于2004年開業(yè)至今已有5年多，在沙井路商圈具有一定知名度，目前經(jīng)營定位中低端零售市場，場內(nèi)商品普遍檔次不高，業(yè)態(tài)較為單一。 ，樓板荷載300 KN／㎡。交通實景四、項目規(guī)模 m2，共有四層。本文檔是純word文檔，可以任您自由編輯修改，如果您需要本人的文檔，：332985688，豆丁網(wǎng)精品文檔，盡在其中，如果您需要什么文檔，但沒有找到，請告知，本人將竭力搜索，并且免費為您提供。示意圖衛(wèi)星圖 三、項目的交通狀況項目坐落在沙井區(qū)沙井鎮(zhèn)中心城區(qū)
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