【正文】 動應對當前復雜多變的國際國內經(jīng)濟形勢而采取的一項宏觀調控措施。提高勞動密集型產(chǎn)品的出口退稅率，可以增強企業(yè)抵御市場風險的能力和支持中小企業(yè)發(fā)展，有利于進一步促進城鄉(xiāng)勞動力就業(yè)；提高高技術含量、高附加值商品的出口退稅率，有利于引導企業(yè)優(yōu)化出口產(chǎn)品結構、加快產(chǎn)業(yè)升級的步伐。D、央行大降息維穩(wěn)市場信心。從 2022 年 11 月 27 日起，下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各 個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。同時，下調中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。從 2022 年 12 月5日起，下調工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類金融機構人民幣存款準備金率 1 個百分點，下調中小型存款類金融機構人民幣存款準備金率 2 個百分點。央行再度調降“雙率”表25明貨幣政策已經(jīng)轉向，對 2022 年樓市的交易量將起到一定的實效推高作用。中央已經(jīng)出臺了 4 萬億的大規(guī)模投資計劃，而今利率、存款準備金率的大幅下調，一方面對股市、樓市的穩(wěn)定具有提振信心作用，同時對房地產(chǎn)企業(yè)來說能大幅降低資金成本，使開發(fā)商在與消費萎縮的抗衡中獲得更多的時間；而對于購房消費者來說，降息可降低供房負擔，同時流動性或被的增加，加上對未來即將到來的通貨膨脹的預期，將分流較大部分資金流向房地產(chǎn)業(yè)，因此目前大幅降息將對 2022 年樓市的交易量起到一定的實效推高作用。E、小結 “非常時期”采用“非常之策” 。2022 年是中國發(fā)展進程中極不尋常、極不平凡的年份。國內相繼發(fā)生的自然災害，加大了中國經(jīng)濟社會平穩(wěn)較快發(fā)展的難度。同時，世界經(jīng)濟增速放緩趨勢越來越明顯，中國經(jīng)濟增長的外部環(huán)境面臨前所未有的挑戰(zhàn)。根據(jù)國內外經(jīng)濟形勢的新變化，國務院準確把握宏觀調控的方向、重點和節(jié)奏，及時將宏觀調控的首要任務從年初的“防經(jīng)濟過熱、 防明顯通漲”調整為年中的“保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長、控制物價過快上漲” ，并采取了提高部分紡織品、服裝的出口退稅率等措施。這對于穩(wěn)定經(jīng)濟大局起到了重要作用。（3）中國經(jīng)濟未來走勢展望由于前三季度國內生產(chǎn)總值同比增長達到 %，仍然是一個較高的速度，全年經(jīng)濟增速將主要取決于第四季度。而四季度經(jīng)濟運行繼續(xù)回落的可能性很大，但由于三季度以來特別是 11 月初出臺的更加有力的擴大內需的政策將起到積極作用，預計回落幅度也不會太大。根據(jù)以上判斷，預計全年經(jīng)濟有望保持平穩(wěn)較快增長。26進入 10 月份以來，國民經(jīng)濟延續(xù)了三季度以來的發(fā)展趨勢，主要指標增速普遍下行：? 10 月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長 %，增速比 9 月份回落 個百分點，是 1994 年以來同比增速第二低的月份，僅略高于 1999 年 10 月份增速。? 1－10 月份，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長 %，增速比 1－9 月份回落 個百分點，如果扣除價格因素，回落幅度更大。? 10 月份，社會消費品零售總額同比增長 22%，增速比 9 月份回落 個百分點，是 4 個月來漲幅首次跌破 23%。? 10 月份，出口同比增長 %，增速比 9 月份回落 個百分點；進口增長 %，回落 個百分點。? 10 月份，居民消費價格同比上漲 %，漲幅比 9 月份回落 個百分點，是連續(xù)第三個月漲幅在 5%以下；工業(yè)品出廠價格上漲 %，回落 個百分點；原材料、燃料、動力購進價格上漲 %，回落 個百分點。? 10 月份，財政收入同比下降 %，上月為增長 %。? 10 月末，廣義貨幣供應量同比增長 %，增速比 9 月末回落 個百分點；狹義貨幣供應量增長 %，回落 個百分點；流通中現(xiàn)金增長 %，加快 個百分點。金融機構人民幣貸款增長 %，加快 個百分點。 10 月份主要經(jīng)濟指標增速的普遍回落雖然不一定是趨勢性的，但卻也似乎顯示出某種信號，要高度關注經(jīng)濟的下滑趨勢。展望明年，經(jīng)濟運行面臨諸多挑戰(zhàn)：? 一是國際金融危機的波及面之廣、影響度之深超出預期。目前主要經(jīng)濟體單方面或聯(lián)手采取的措施并沒有使危機出現(xiàn)轉機，金融危機對實體經(jīng)濟的影響還在繼續(xù)。國際經(jīng)濟金融形勢的惡化已經(jīng)并將繼續(xù)影響我國的實體經(jīng)濟。? 二是經(jīng)濟周期性下行的慣性影響仍將持續(xù)。去年下半年以來，我國經(jīng)濟增速已連續(xù)五個季度呈現(xiàn)逐步回落的態(tài)勢，可以說我國經(jīng)濟已進入周期性調整階段，受金融危機的影響，經(jīng)濟周期性下行慣性還將持續(xù)。27? 三是投資、消費信心不足。面對國際國內的不利環(huán)境，各方面信心降到近幾年的低點。外需減弱、國內資本市場大幅下挫導致投資者信心受到傷害；城鄉(xiāng)居民收入增速減緩、房地產(chǎn)不景氣則影響了消費信心。? 四是經(jīng)濟增長驅動力轉變。從國民經(jīng)濟運行的三大需求看，未來一段時間凈出口對經(jīng)濟增長的貢獻率有可能會有所下降，而之前凈出口對連續(xù)五年保持高速增長功不可沒。前三季度貨物和服務凈出口拉動經(jīng)濟增長僅 個百分點，同比下降 個百分點。這反映了今后我國經(jīng)濟增長驅動力更有賴于消費和投資的新趨勢，對我國經(jīng)濟增長模式提出了挑戰(zhàn)。 雖然面臨諸多挑戰(zhàn)，但從另一方面看，影響我國經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展的有 利條件和積極因素依然存在。? 一是資金儲備充足。9 月末，我國外匯儲備余額達到 萬億美元，穩(wěn)居世界第一位。高儲蓄率狀況不會改變，9 月末，我國居民人民幣儲蓄存款余額已經(jīng)達到 萬億元，比年初明顯增加。? 二是物質基礎雄厚。經(jīng)過改革開放特別是新世紀以來的大規(guī)模建設，我國的物質基礎大大改善，原有的對經(jīng)濟增長的瓶頸制約基本解決。2022 年，我國能源生產(chǎn)總量達到 億噸標準煤，已經(jīng)成為世界上除美國之外的第二大能源生產(chǎn)國。原煤產(chǎn)量 億噸，居世界第一位。發(fā)電裝機容量達到 億千瓦，居世界第二。? 三是發(fā)展?jié)摿薮?。工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、市場化將為經(jīng)濟增長提供源源不斷的動力和潛力。以城鎮(zhèn)化為例，目前我國城鎮(zhèn)化水平較低。2022年，我國的城鎮(zhèn)化水平達到 %，比 2022 年世界平均水平低 個百分點，比高收入國家低 個百分點，表明我國城鎮(zhèn)化還有很大潛力可挖?？焖俚某擎?zhèn)化建設將對基礎設施、房地產(chǎn)、汽車等支柱產(chǎn)業(yè)和相關產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大需求，意味著更大的投資和消費需求。? 四是針對經(jīng)濟增速的過度下滑風險和日益嚴峻的世界經(jīng)濟金融危機，國家已經(jīng)確定要實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，為此已經(jīng)出臺或即將出臺的擴大國內需求的政策措施將會有效刺激經(jīng)濟的增長。（4）中國經(jīng)濟宏觀調控未來可能的政策28因此，盡管面臨不少的不利因素和挑戰(zhàn)，但只要政策調整適當，加快推進改革，明年以及今后一段時期，國民經(jīng)濟仍可繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展。當然，明年“保增長”的任務可能異常艱巨，為了“保增長” ，未來政策面將傾向于進一步穩(wěn)定和擴大國內需求。為此，適時調整宏觀經(jīng)濟政策，對貨幣政策和財政政策在總量和結構上都做相應的調整成為一種當然的選擇。? 在貨幣政策方面，預計將在控制信貸風險的基礎上適度擴大貨幣供應量和信貸規(guī)模，保持貨幣供應量和信貸規(guī)模的適度穩(wěn)定增長。隨著形勢變化可能會繼續(xù)下調存款準備金率和存貸款基準利率。針對中小企業(yè)的資金困難，將加大對中小企業(yè)的信貸支持力度。? 在財政政策方面，在總量上將依照積極財政政策要求，不斷加大力度，如擴大財政赤字、發(fā)行特別建設國債等。稅制改革將是重點，企業(yè)增值稅轉型改革已全面推開，資源稅改革、提高個人所得稅起征點等也有可能相機出臺。在結構上，將繼續(xù)堅持原有的做法，控制一般性行政開支，重點向新農村建設、社會事業(yè)發(fā)展以及困難地區(qū)和群眾傾斜。? 在外貿、外匯政策方面，將在提高部分出口產(chǎn)品出口退稅率、穩(wěn)定外貿出口的基礎上，進一步穩(wěn)定人民幣匯率，減弱人民幣升值預期。同時提高紡織、服裝、玩具等產(chǎn)品的出口退稅率，而且范圍和幅度都會擴大，一些自主品牌產(chǎn)品和高技術高附加值產(chǎn)品會得到額外關照。? 在房地產(chǎn)方面，將出臺更多鼓勵性政策穩(wěn)定住房消費，估計將在已經(jīng)降低個人購房契稅稅率、免征印花稅的基礎上，出臺力度更大的政策措施，比如適當降低房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置費等，使過高的房價能有實質性的下降，拉動居民的自住房消費。新形勢下居民投資新走勢（1）家庭財富積累呈陡增態(tài)勢改革開放以來，城市居民人均收入由 1978 年的 344 元增加到 2022 年的6280 元，提高了近 17 倍。作為收入增長的必然結果，城市居民家庭財產(chǎn)積累也日漸增多。調查結果顯示，截止到 2022 年 6 月底，城市居民家庭財產(chǎn)戶均總值為 萬元。近年來，這種態(tài)勢更為明顯，特別是在住房制度改29革中，相當一部分職工和居民以較低的各種優(yōu)惠價格購買了國家或集體的公房，這些公房的價值遠遠高于支付價格，從而相當一部分國有財產(chǎn)轉為家庭財產(chǎn)。隨著房價的持續(xù)上漲，越來越多的家庭把資金投向房產(chǎn)，如今，房產(chǎn)已經(jīng)成為城市居民家庭財產(chǎn)中最重要的一部分。再加上家庭金融資產(chǎn)的迅速增長，家庭財產(chǎn)已呈陡增之勢。（2）居民及家庭投資增速顯著加快主要表現(xiàn)在城鎮(zhèn)居民收入和消費支出沒有實現(xiàn)同步增長，可支配收入增幅與消費性支出增幅之間的差距，已經(jīng)由 2022 年的 個百分點擴大至 個百分點。據(jù)統(tǒng)計，今年一季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 3935 元，同比增長 ％，扣除價格上漲因素，實際增長 ％。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 2620 元，同比增長 ％，扣除價格上漲因素，實際增長 ％。很明顯，％大于 ％，其差進一步上升到 個百分點。盡管政府采取了鼓勵消費、擴大內需的政策，仍然不能改變投資擴大的取向，農村也基本是這樣一種態(tài)勢，人們越來越把增加的收入轉向投資和財富的積累。（3）居民消費傾向持續(xù)下降內需不足一直是困擾我國經(jīng)濟健康發(fā)展的主要問題，消費傾向持續(xù)下降。據(jù)有關資料， “十五”時期，我國城鎮(zhèn)居民的平均消費傾向呈逐年下降態(tài)勢。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近年來我國消費占 GDP 總量的比重也逐漸下滑。消費率由1992 年的 ％下降到 2022 年 ％，下降了 個百分點；其中居民消費率也從 1992 年的 ％下降到 2022 年的 38％，下降了 個百分點，均達歷史最低水平。我國 1992－2022 年的年均消費率為 ％，而一般認為我國消費率在 61％－65％的區(qū)間是較為合理，消費率明顯偏低。2022 年底，城鎮(zhèn)居民平均消費傾向已降至 ％。20222022 年盡管采取了促進消費的種種措施，城鎮(zhèn)居民平均消費傾向還是比上年下跌 個百分點，進一步降至 ％。今年雖然下降趨勢放緩，但也不容樂觀。（4）居民儲蓄出現(xiàn)負增長與消費傾向下降的同時，居民儲蓄也出現(xiàn)大幅下降。中國居民財富的巨大積累，首先是從儲蓄開始的，當時我國居民的投資的意識還不強，更看重資金的安全。據(jù) 2022 年的統(tǒng)計信息，在人民幣金融資產(chǎn)中，儲蓄存款以絕對優(yōu)30勢排在首位，其戶均擁有金額為 萬元，在人民幣資產(chǎn)中所占比重達到％，當時城市家庭近七成的人民幣是存放在銀行中儲蓄。但 2022 年 5月份以來，股市上漲較快、成交量較大，儲蓄資金產(chǎn)生對投資的沖動，開始分流部分居民儲蓄存款。2022 年末居民戶存款余額為 萬億元，全年增加 萬億元，同比少增 1125 億元。2022 年以來股市持續(xù)降溫居民資產(chǎn)性縮水嚴重，隨著利息稅等的征收以及持續(xù)降息，居民儲蓄意愿進一步下降。（5）投資熱情高漲，投資意識明顯增強家庭經(jīng)濟行為走勢的變化，還表現(xiàn)在人們對投資的熱情和人數(shù)比例上。根據(jù)最近的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中國股市中開戶的戶頭有近 1 億，如果按一家三口人來計算，將近 1/4 的中國家庭都在炒股。人們投資的熱情，除投資股市外，還表現(xiàn)在把目光投向一切價格變化快、有升值空間的物品上。房屋、黃金飾品、紅木家具、普洱茶、紀念品、郵票等都成為投資的對象。商家也借此機會推波助瀾。盡管今年以來股市降溫，房市同時受到影響，相反房產(chǎn)租金收入成為不少居民重要的投資來源，投資房產(chǎn)抄底等意愿較為強烈?？梢?，中國居民投資意愿和投資意識已經(jīng)逐步成熟并得到進一步增強。不得不承認，“錢生錢”已經(jīng)成為中國家庭經(jīng)濟行為的新的重要方面。長沙城市定位及其相關政策分析（1）長沙區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯A、長沙是湖南省政治中心長沙是湖南省省會，各種宏觀政策的傳遞、實施必將以長沙為核心，特別是在房地產(chǎn)行業(yè)尤為突出。B、長沙城市化進程已進入高速發(fā)展期，人口的吸附力越來越強2022－2022 年是長沙城市化快速發(fā)展和整體上升期，前兩年城市化率每年上升 個百分點，后兩年則每年上升 2 個以上百分點，由 2022 年的 %上升到 2022 年的 %，到 2022 年，長沙城市化率已達 %，分別高于全國、全省平均水平 和 個百分點，居中部地區(qū)第 3 位、全國中心城市第 20 位。而長沙城區(qū)人口已由 2022 年的 143 萬人增至 2022 年的 萬人，增長率為 %，意味著長31沙城市化已進入高速發(fā)展期，對省內其他城市乃至外省人口的吸附力越來越強。近 幾 年 長 沙 城 市 化 率 對 比 圖%%%%%%%%%%%%%%2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年（注：此圖為長沙市五區(qū)城市化率進程圖）盛凱認為，作為湖南省唯一的政治核心，長沙區(qū)位優(yōu)勢正在逐漸釋放，在對房地產(chǎn)開發(fā)、資金、人口吸附等方面起到了重要的促進作用。據(jù)有關資料顯示，到 2020 年，長沙城區(qū)人口將激增至 350 萬，城市化率繼續(xù)保持穩(wěn)步增長，基于長沙強大的人口吸附力，本項目在開發(fā)過程中，對客戶需求變化需引起一定的關注。（2）長沙經(jīng)濟保持快速發(fā)展，是湖南省經(jīng)濟第一極A、GDP 保持兩位數(shù)的增長速度，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟環(huán)境表 ：長沙市 GDP 增長情況（單位：億元）人均 GDP年份城