【導讀】個鎮(zhèn)，113萬人，總面積2512平方公里。這片神奇而古老的土地，物華天寶，文化名匠齊白石、呂驥等人。境內水陸交通便利，地理位置優(yōu)越，107、302國。廣、湘黔鐵路橫跨東西南北?！跋嬷忻髦椤敝婪Q。國首批對外開放縣。自此，全縣更是發(fā)生了巨大的變化，農業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，已初步。建成糧、豬、漁、禽、蓮、茶、林、果、蠶、藥十大商品生產基地。年被國務院授予了“中國湘蓮之鄉(xiāng)”的光榮稱號。水泵、鉀鈉水玻璃等走俏國際國內市場。眼開放帶動，狠抓投資環(huán)境建設，加大招商力度，回憶引資步伐。雖然近幾年來湘潭縣的經濟發(fā)展取得了明顯的突破，全縣經濟平穩(wěn)較快發(fā)。近年來，湘潭縣以城帶鄉(xiāng)，城鎮(zhèn)化建設步伐加快。年，全縣財政總收入達44668萬元。民對居住生活的要求越來越高，湘潭縣房地產將有大的發(fā)展。湘潭縣堅持以科學發(fā)展觀統(tǒng)領經濟社會發(fā)展全局，積極開展新農村建設，湘潭縣房地產業(yè)趁縣城面貌改觀，品位提升的契機，改變了過去。湘潭縣房地產業(yè)的迅速發(fā)展逐步顯現(xiàn)出來。

　　

【正文】 為 投資商 自有物業(yè) ，可用作向銀行融資或長期收取租金 ，估價約3000元 /㎡，面積為 ㎡ ,總價值約為 萬元 。 湘潭縣裕豐賓館可行性分析報告 22 第五章 酒店經營效益 預測 一、基準參數核算 心連心裕豐大酒店經營測算表 類別 數量 年均出租率 /成本利潤率 平均價 年收入 備注 一、收入 酒店標準客房 150 75% 168 6,898,500 酒店豪華套房 30 68% 218 1,623,228 餐飲、咖啡廳 10,000,000 日營業(yè)額約 3萬元 娛樂 4,500,000 日營業(yè)額約 萬元 小計 23,021,728 二、營業(yè)稅及附加 營業(yè)稅及附加 % 1,018,695 (++) * % 娛樂營業(yè)稅 20% 900,000 （ ） * 20% 小計 1,918,695 三、成本 客房 3% 255,652 餐飲 40% 4,000,000 娛樂 22% 990,000 小計 5,245,652 四、管理費 工資福利 120 14500 1,740,000 社保 30% 522,000 ( )* 30% 能耗 7% 1,611,521 ( )* 8% 辦公費 8% 2,071,956 ( )* 9% 營業(yè)費用 1% 230,217 ( )* 1% 小計 6,175,694 五、經營利潤 9,681,687 () 六、產權式回報支出 % 77831360 6,615,666 凈回報 % 七、稅前利潤 3,066,022 五 — 六 八、凈利潤 25%（所得稅） 2,299,516 自 08年起按 25%征收 如上表所示：除去酒店正常運營成本和支付投資者的回報后，酒店年均凈收益約 萬元 。 后 2 年無 產權式 回報支出 ，年凈收益為 萬元 ；十年平均年凈收益為 萬元 。 湘潭縣裕豐賓館可行性分析報告 23 二、偏低參數核算 心連心裕豐大酒店經營測算表 類別 數量 年均出租率 /成本利潤率 平均價 年收入 備注 一、收入 酒店標準客房 150 68% 138 5,137,740 入住率、房價均下調 酒店豪華套房 30 50% 218 1,193,550 入住率下調 餐飲、咖啡廳 8,000,000 日營業(yè)額約 娛樂 3,000,000 日營業(yè)額約 1 萬元 小計 17,331,290 二、營業(yè)稅及附加 營業(yè)稅及附加 % 788,221 (++) * % 娛樂營業(yè)稅 20% 600,000 （ ） * 20% 小計 1,388,221 三、成本 客房 3% 189,939 餐飲 40% 3,200,000 娛樂 22% 660,000 小計 4,049,939 四、管理費 工資福利 120 14500 1,740,000 社保 30% 522,000 ( )* 30% 能耗 7% 1,213,190 ( )* 8% 辦公費 8% 1,559,816 ( )* 9% 營業(yè)費用 1% 173,313 ( )* 1% 小計 5,208,319 五、經營利潤 6,684,811 () 六、產權式回報支出 % 77831360 6,615,666 凈回報 % 七、稅前利潤 69,145 五 — 六 八、凈利潤 25%（所得稅） 51,859 自 08年起按 25%征收 當 將客房入住率及房價調低較大幅度時，酒店經營收益仍能保證支付投資者回報，第 10年因不必支付回報，故后 2 年每年仍有 約 600 多 萬收益 。 湘潭縣裕豐賓館可行性分析報告 24 三、偏高參數核算 心連心裕豐大酒店經營測算表 類別 數量 年均出租率 /成本利潤率 平均價 年收入 備注 一、收入 酒店標準客房 150 85% 168 7,818,300 入住率上調 酒店豪華套房 30 75% 218 1,790,325 入住率上調 餐飲、咖啡廳 12,000,000 日營業(yè)額約 娛樂 5,000,000 日營業(yè)額約 小計 26,608,625 二、營業(yè)稅及附加 營業(yè)稅及附加 % 1,188,474 (++) * % 娛樂營業(yè)稅 20% 1,000,000 （ ） * 20% 小計 2,188,474 三、成本 客房 3% 288,259 餐飲 40% 4,800,000 娛樂 22% 1,100,000 小計 6,188,259 四、管理費 工資福利 120 14500 1,740,000 社保 30% 522,000 ( )* 30% 能耗 7% 1,862,604 ( )* 8% 辦公費 8% 2,394,776 ( )* 9% 營業(yè)費用 1% 266,086 ( )* 1% 小計 6,785,466 五、經營利潤 11,446,426 () 六、產權式回報支出 % 77831360 6,615,666 凈回報 % 七、稅前利潤 4,830,760 五 — 六 八、凈利潤 25%（所得稅） 3,623,070 自 08年起按 25%征收 裕豐賓館擴建、裝修 后，以四星級標準、三星級酒店的姿態(tài)亮相市場，定能以其優(yōu)質的硬件條件、完善的配套以及強勢的品牌號召力，穩(wěn)坐湘潭縣酒店業(yè)頭把交椅 。按上表參數核算，年凈利潤可達 萬元 。 湘潭縣裕豐賓館可行性分析報告 25 第六章 項目整體評估 （參照基準參數核算） 一、項目十年總收益 收益類別 年收益 總收益 備注 銷售收入 62265088 元 酒店經營收入 十年年均收益 3681023 元 36810230 元 后 2 年回報已提前支付 超市經營收入 730000 7300000 預計日營業(yè)額約 10 萬元， 經營利潤率為 2％ 合計 106375318 元 總結： （ 1）、從開發(fā)的角度來看，項目通過產權式銷售來回籠資金（預計： 萬元）， 既可解決 酒店擴建及裝修 所需的資金，又能充分保證項目開發(fā)的高額利潤 。 （ 2）、從酒店經營來看，在扣除酒店經營相關成本、回報支出后，酒店經營凈利潤每年可達 萬元， 第 9 年、第 10 年因不需再支付投資者回報，收益更為客觀，達 萬元， 10 年總計可實現(xiàn)凈利潤為 萬 元 。 （ 3）、 十年總計開發(fā)利潤＝ 萬 ＋ 萬 +730 萬 ＋ 萬（ 4樓 酒店 物業(yè) ） ＝ 萬元 。 （以上數據僅從靜態(tài)角度計算）。 （ 4）、從動態(tài)角度來看， 10 年之后的酒店物業(yè)具有極大的升值空間，另 從資金時間價值來看，在前期開發(fā)中 實現(xiàn)的利潤 萬 元 ， 在整個 10 年中可產生極大的資金 時間 價值。同樣在酒店經營過程中，每年的經營凈利潤 368 萬 元 同樣具有極大的資金 時間 價值。 綜上所述，本項目作為產權式銷售 ，利潤豐厚， 可行性高！