【正文】 單位員工 黨政軍等公務(wù)員及醫(yī)院、學(xué)校等效益較好的事業(yè)單位員工，區(qū)域忠誠度高，價格敏感度高，風(fēng)險意識強，注重高額的投資回報率及眼前的實惠，崇尚置業(yè)的成就感 、身份的歸屬感等 ； 此類客戶也將是日后酒店的主要消費群體。 ◎機會點： 湘潭縣城市化水平的提高，將會帶動 城 市經(jīng)濟的發(fā)展，為本項目的建設(shè)與經(jīng)營提供市場契機； 湘潭經(jīng)濟的發(fā)展及人民收入水平的提高，增強市場的消費能力，為本項目積累潛在客戶； 城市的擴容及城市人口增長的需求，將會帶動房地產(chǎn)等支柱產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展； 城市建設(shè)的日益完善及道路交通的發(fā)達，將會加強湘潭縣與外界的溝通，為湘潭的經(jīng)濟發(fā)展帶來無限的商機 ； 旅游 業(yè)的興起，為湘潭帶來大量的流動人口，活躍了酒店的消費市場； 湘潭縣內(nèi)投資產(chǎn)品不多，本項目產(chǎn)品差異化、產(chǎn)品內(nèi)涵、個性化具有很強的市場競爭力和產(chǎn)品耐受性； ◎ 威脅點： 其他產(chǎn)權(quán)式酒店的失敗案例將會給投資者造成一定的心理障礙。 ◎劣勢： 產(chǎn)權(quán)式酒店在當(dāng)?shù)貙傩滦屯顿Y產(chǎn)品， 一旦 操作不當(dāng)，可能會產(chǎn)生一定的市場抗性 ，為項目資金回籠帶來不利，并直接影響酒店建設(shè)，甚至造成不好的口碑，影響后期經(jīng)營。 區(qū)域優(yōu)勢：項目周邊幾乎聚集了湘潭縣所有政府機關(guān)、行政部門，公務(wù)員將是本項目最大的消費群體?，F(xiàn)有的兩家星級酒店，無論是在酒店檔次、規(guī)模、服務(wù)水平，還是營銷理念上都還處于較低水平，易被超越； 裕豐賓館經(jīng)改造后，若定位于三星級 或更高 標(biāo)準 ，定能占領(lǐng)大量的市場份額，甚至壟斷湘潭縣的酒店消費。 另按三星級建設(shè)的瑞鴻山莊大酒店憑借其 先進 的 設(shè)施 ，優(yōu)質(zhì)的 服務(wù) ，并且是 湘潭縣政府唯一指定接待場所 ，開業(yè)以來，客源不斷，生意興隆。 餐飲需求巨大 湘潭縣 做為 消費型城市， 在酒店業(yè)入住率不高的情況下，湘潭縣的星級酒店多以娛樂餐飲的經(jīng)營收益支撐酒店整理贏利。 目前以本地消費為主。湘潭縣可以利用這些地域優(yōu)勢，更好地開發(fā)自己的資源。 ? 名人眾多，文化氣息濃厚 湘潭縣人文資源比較突出，名人眾多，有杰出的軍事家彭德懷彭大將軍，有 享譽世界的藝術(shù)家齊白石先生，有湖湘文化的代表人物周敦頤、有一門英豪的黎氏八駿，可謂數(shù)不勝數(shù)?？h級風(fēng)景名勝區(qū)有 5 個：齊白石文化旅游區(qū)、隱山湖湘文化旅游區(qū)、湘潭農(nóng)博園、仙女山風(fēng)景名勝區(qū)、金霞山風(fēng)景名勝區(qū)。 湘潭 縣主要旅游資源基本類型 52 種，其中自然旅游資源和人文旅游資源各 有 16 種和 36 種，自然旅游資源與人文旅游資源基本類型之比約為 ： 1。規(guī)劃建設(shè)容積率在 以內(nèi)、低密度、高綠化率、低層或多層住宅為主。住宅均價：約 1400元 /平方米。總建筑面積在 萬平方米左右；商業(yè)街分左右街雙層，首層 200 多個獨立臨街純商業(yè) 湘潭縣裕豐賓館可行性分析報告 9 街門面；配備各類園林小品及現(xiàn)代化建設(shè)環(huán)境配套設(shè)施；結(jié)構(gòu)新穎，風(fēng)格獨特，是歐式建筑藝術(shù)與現(xiàn)代氣 息的完美結(jié)合。 濱江商業(yè)步行街，又名 易俗河財富第一街 。他們想把口袋里的鈔票向回報率高的方面去投資。 小結(jié)： ① 城鎮(zhèn)化進程的加快，大量人口進駐城區(qū)，同時不少拆遷安置 戶也增加了房產(chǎn)市場的整體需求。目前，面積為 160 平方米左右、帶車庫的復(fù)式樓受到眾人的歡迎。 小區(qū)規(guī)模、品質(zhì)大幅度提升 房地產(chǎn)商越來越 注重提升住房 的 質(zhì)量， 并 堅持小區(qū)發(fā)展與資源利用、環(huán)境保護同步進行，通過加強住宅小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，切實提升 了 住宅小區(qū)的整體形象。湘潭縣房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展逐步顯現(xiàn)出來 。 隨著住房制度的改革和貨幣分配辦法的實施，住宅 施行 商品化 后 ，住房消費逐漸成為居民消費的熱點。 湘潭縣近年人均住房面積增長情況 3940414243444546472020年 2020年 2020年湘潭縣近年人均住宅面積增長情況表單位：平方米 湘潭縣人均住宅面積略高于某些大城市，且呈逐年上升趨勢，表明 湘潭縣居民對居住生活的要求越來越高，湘潭縣房地產(chǎn)將有大的發(fā)展。 湘潭縣近年全縣金融機構(gòu)各項存款余額增長情況 0102030405060702020年 2020年 2020年 2020年湘潭縣近年全縣金融機構(gòu)各項存款余額增長情況表單位：億元 金融機構(gòu)存貸款穩(wěn)步增長。 湘潭縣近年固定資產(chǎn)投資增長情況 28051015202530352020年 2020年 2020年 2020年湘潭縣近年固定資產(chǎn)投資增長情況表單位：億元 近年來，湘潭 縣以城帶鄉(xiāng)，城鎮(zhèn)化 建設(shè)步伐加快。 近幾年來，湘潭縣委、縣政府順應(yīng)改革開放形勢，以縣城搬遷、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)改制、彭總誕辰百周年紀念工程建設(shè)為契機，立足兩個轉(zhuǎn) 變，著眼開放帶動，狠抓投資環(huán)境建設(shè)，加大招商力度，回憶引資步伐。 改革開放以來，湘潭縣以其獨特的地理、 人 文、資源優(yōu)勢，被定為全國首批對外開放縣。 湘潭縣裕豐賓館可行性分析報告 湘潭縣裕豐賓館 可行性分析報告 二 00 七年 十 月 長沙新路標(biāo)置業(yè)咨詢有限公司 湘潭縣裕豐賓館可行性分析報告 1 目 錄 第一章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 第二章 項目分析 第三章 項目定位 第四章 產(chǎn)權(quán)式銷售效益 分析 第五章 酒店經(jīng)營效益 預(yù)測 第六章 項目整體評估 湘潭縣裕豐賓館可行性分析報告 2 第一章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、湘潭縣宏觀經(jīng)濟分析 （ 一 ） 、湘潭縣簡介 湘潭縣地處湖南中部，位于湖南省 “ 五區(qū)一廊 ” 戰(zhàn)略要沖，轄 7 個鄉(xiāng)， 15個鎮(zhèn)， 113 萬人，總面積 2512 平方公里。全縣物產(chǎn)資源豐富，并蘊藏著大量的海泡石、煤、錳、矽砂等礦產(chǎn)資源，自古以來，農(nóng)、工、商、貿(mào)鼎盛，素有 “ 天下第一壯縣 ” 、“ 湘中明珠 ” 之美稱。 工業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)步入發(fā)展快車道，形成了建筑建材、農(nóng)副產(chǎn)品加工、機械冶金、礦產(chǎn)開發(fā)四大支柱產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)名牌產(chǎn)品湘蓮系列、湘繡、芙蓉牌醬油、立德粉、水泵、鉀鈉水玻璃等走俏國際國內(nèi)市場。 雖然近幾年來湘潭縣的經(jīng)濟發(fā)展取得了明顯的突破， 全縣經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，質(zhì)量效益顯著提高，發(fā)展活力不斷增強 。 旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是財政收入增長的主要動力源。 湘潭縣裕豐賓館可行性分析報告 5 湘潭縣近年人口數(shù)量增長情況 1121131142020年 2020年 2020年 2020年湘潭縣近年人口數(shù)量增長情況表單位：萬人 人口的增長、整體消費基數(shù)的增大，意味著整體消費需求的增加，從而 帶動了城市發(fā)展和相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展，也為房地產(chǎn)、酒店業(yè)的發(fā)展和提高帶來可能。 二、湘潭縣房地產(chǎn)市場調(diào)查分析 （ 一 ） 、湘潭縣房地產(chǎn)現(xiàn)況 縣城易俗河位于長株潭經(jīng)濟一體化核心區(qū)，自然 條件優(yōu)越，區(qū)位交通優(yōu)勢明顯，擁有得天獨厚的投資環(huán)境。湘潭縣房地產(chǎn)業(yè) 趁 縣城面貌改觀，品位提升的契機，改變 了 過去“ 重居住功能、輕生活設(shè)施 ” 的理念，營造良好的居住環(huán)境，激 發(fā)居民的消費需求。 外來購房群體占一定比例 湘潭縣房產(chǎn)價格較市區(qū)低，形成價格洼地，而縣城公路中樞的特點將使這一價格優(yōu)勢得到發(fā)揮，特別是汽車消費上來后，交通的發(fā)達更有助于房地產(chǎn)的發(fā)展，購房對象不只限于 湘潭 縣 ，離縣城較近的 湘潭市、株 洲 的 購房 者 甚多。據(jù)各售樓部反映，現(xiàn)代人追求設(shè)計合理、空間大、環(huán)境優(yōu)雅，而開發(fā)商也是根據(jù)各住戶意見設(shè)計圖紙 ,盡量滿足消費者的要求。 住房向社區(qū)集中，人口向城市集中 湘潭縣 縣城 向東發(fā)展，將 逐步形成西起玉蘭路、東至向東渠、北沿濱江風(fēng)光帶、南臨天易路，以金霞山為中心的城市住宅群，實現(xiàn)與株洲城區(qū)的對接。 ④ 在改革開放的今天，老百姓的經(jīng)濟意識增強。由 湘潭第九房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)興建