【正文】 規(guī)模110024%1400地鐵7301305%23002670發(fā)展?jié)摿?5067010%12%11001500 目前，虎石臺區(qū)域在售項目（富城時代、新街坊）多層價格與小高層價格相當(dāng)，約2800元/平，如考慮以上增值指標(biāo)的溢價效果，可將24層、18層產(chǎn)品定價為3300元/平；12層、15層產(chǎn)品定價為3400元/平，花園洋房定價為4000元/平，聯(lián)排5500元/平。第四部分　項目價值分析圖表41：綠島規(guī)劃夜景沈陽沈北新區(qū)長期以來一直依托自然及景觀資源，發(fā)展農(nóng)業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)。2006年受國務(wù)院批準(zhǔn)，成立沈北新區(qū)，并將此區(qū)域規(guī)劃為“國家級新區(qū)”，并確定發(fā)展目標(biāo)——十年再造一個沈陽城。同時成為東北發(fā)展的重點扶持區(qū)，未來將成為“東北第四增長極”。而虎石臺區(qū)域是規(guī)劃中的沈北新區(qū)EBD。沈陽2008年人代會，已確定沈陽三環(huán)內(nèi)為主城區(qū)，沈陽建設(shè)成為千萬人口的大城市，未來十年新增長的300萬人口將主要以具有較強技術(shù)能力、知識水平的創(chuàng)新人群為主，這部分人群勤奮創(chuàng)業(yè)，思維活躍，必將帶來沈陽房地產(chǎn)市場的極度活躍和發(fā)展。沈北新區(qū)作為國家級綜合改革配套試驗區(qū)，將成為新移民的主要區(qū)域，虎石臺是沈北規(guī)劃中心區(qū)域，在這個大潮中將會不斷的放大中心優(yōu)勢，集聚更多優(yōu)質(zhì)資源和資本，成為未來投資和置業(yè)的良好選擇。項目位于沈北新區(qū)內(nèi)，沈北新區(qū)坐標(biāo)介于東經(jīng)123176。1639。至4839。，北緯41176。5439。至42176。1139。之間。圖表42：沈陽市三大發(fā)展區(qū)域示意圖 圖表43：沈北新區(qū)整體布局圖A：項目位于沈北新區(qū)――國家批準(zhǔn)的第三大國家級新區(qū)。B：項目位于沈北新區(qū)虎石臺開發(fā)區(qū)――沈北新區(qū)的中央商務(wù)區(qū)。C：項目東臨棋盤山旅游區(qū)、西臨沈北大學(xué)城、南達(dá)沈陽市內(nèi)、北接鐵嶺城。D：項目所在區(qū)域內(nèi)中、小學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、交通、景觀休閑、娛樂配套齊全。E：項目所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)多樣，歐盟工業(yè)園、農(nóng)產(chǎn)品加工、輕紡服裝城、電子光纖等產(chǎn)業(yè)聚集。F：從政府倡導(dǎo)“南優(yōu)北統(tǒng)”的城市發(fā)展方向來看，項目所在區(qū)域為08年內(nèi)熱點區(qū)域。A．價值珍稀城市土地日益趨緊的情況下，熱點片區(qū)逐年外拓，2006年以來，沈陽市規(guī)模住宅用地供應(yīng)主要集中在三環(huán)以外的沈北新城、渾南新區(qū)及于洪新城，B．發(fā)展契機巨大依托蒲河景觀資源，成為全市乃至國家規(guī)劃發(fā)展的重點區(qū)域；與城市西部工業(yè)走廊、渾南地區(qū)、棋盤山風(fēng)景區(qū)同步發(fā)展，本案借勢此力，發(fā)展契機巨大。C．配套漸趨完善宗地所屬的中央商務(wù)區(qū)概念提出已有二年，區(qū)域內(nèi)交通、商業(yè)、醫(yī)療、學(xué)校等生活配套，正在加速完善中。項目以“如魚得水”的規(guī)劃理念為前提，結(jié)合地塊形狀，形成“魚”型規(guī)劃。規(guī)劃以五處節(jié)點為主要思考點——入口門戶形象、濱水會所的設(shè)想、聯(lián)排別墅的迷宮陣列以及浮島構(gòu)想、多層組團(tuán)的圍合院落。其中：以利用“魚”身體的頭和尾巴兩處位置設(shè)計公共空間，強化其公共性。以魚骨為交通紐帶和景觀紐帶，將各組團(tuán)有機分割、圍合。這樣的規(guī)劃理念及設(shè)計方案真正體現(xiàn)了大盤的氣度，同時為消費者提供了“如魚得水”生活的平臺。圖表44：項目規(guī)劃方案圖圖表45：項目規(guī)劃方案鳥瞰圖圖表46：虎石臺區(qū)域與沈陽市內(nèi)交通聯(lián)系圖2號線5號線1號線3號線市府商圈太原街商圈北站商圈奧體中心商圈中街商圈32832843254325325325商 圈公 交輕 軌1號線2號線3號線4號線5號線A．地鐵二號線v 性質(zhì)：，北起道義組團(tuán)，南至桃仙機場，設(shè)置25個站點。v 建設(shè)計劃：2006年11月開工，預(yù)計將于2010年通車。v 建設(shè)影響：沿沈陽金廊布置，與金廊公交系統(tǒng)同步作用于金廊商業(yè)，縮短南部、北部城區(qū)與中心區(qū)之間交通聯(lián)系，尤其利于沈北新區(qū)的發(fā)展。B．地鐵三號線v 性質(zhì)：，西起寧官，經(jīng)過農(nóng)業(yè)高新區(qū)，東至虎石臺，設(shè)置19個站點。v 建設(shè)計劃：將于2010年年底開工。v 建設(shè)影響：橫跨市內(nèi)六區(qū)，連接沈陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、鐵西工業(yè)區(qū)和太原街商業(yè)區(qū)、北站經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、大東區(qū)、沈北新區(qū)等客流集散地區(qū)，建成后將大大縮短虎石臺到市區(qū)的時間距離。 C．輕軌v 性　　質(zhì)：沈陽市預(yù)計建設(shè)4條輕軌，總長200公里。v 建設(shè)計劃：預(yù)計沈北地區(qū)輕軌將在2008年動工，3年內(nèi)通車。v 建設(shè)影響：東部串聯(lián)棋盤山景點、世博園、鳥島，北部貫通道義、虎石臺、輝山、棋盤山。將成為沈北新區(qū)內(nèi)各活躍經(jīng)濟(jì)板塊之間的聯(lián)系紐帶，市民從沈陽東部進(jìn)出沈北新區(qū)的時間也將縮短。D：現(xiàn)有公交系統(tǒng)現(xiàn)有的三條公交車可達(dá)北站商圈、市府商圈、北站商圈，方便區(qū)域內(nèi)居民到達(dá)市內(nèi)主要商圈，縮短了沈北區(qū)域與市內(nèi)的距離，成為區(qū)域重要的交通樞紐。325路v 性　　質(zhì)：沈陽北站——虎石臺，共21站，途經(jīng)北塔、長客總站v 影　　響：方便區(qū)域內(nèi)人群出行，同時成為區(qū)域與北站經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的交通樞紐。328路：v 性　　質(zhì)：馬路灣——新城子，共35站，途經(jīng)沈陽站、沈陽站北、市政府、惠工廣場、長客總站、虎石臺v 影　　響：串聯(lián)市內(nèi)太原街、市府、北站三大商圈，為出行帶來方便的同時，增加了區(qū)域與市內(nèi)的交流。是區(qū)域內(nèi)的重要交通路線。4325中巴v 性　　質(zhì)：虎石臺——沈陽站，共30站，途經(jīng)沈陽站、長客總站、市政府、北市v 影　　響：聯(lián)系市內(nèi)太原街、市府、北站三大商圈，為出行帶來方便的同時，增加了區(qū)域與市內(nèi)的交流。是區(qū)域內(nèi)的重要交通路線。E：六縱六橫道義規(guī)劃后公交系統(tǒng)圖表47：沈北新區(qū)“六橫六縱”規(guī)劃圖2008年將投資10億建設(shè)公交系統(tǒng)。小結(jié)：v 項目周邊公交、輕軌、地鐵三種交通方式一應(yīng)俱全，交通便捷，方便居民抵達(dá)市內(nèi)各大商圈，完成與市內(nèi)的溝通，成為沈北新區(qū)內(nèi)各活躍經(jīng)濟(jì)板塊之間的聯(lián)系紐帶。v 項目交通良好，交通效率的大幅提高，將直接刺激區(qū)域板塊的形成。圖表48：沈北新區(qū)區(qū)位圖A：國家級新區(qū) 沈北新區(qū)是06年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的，國家綜合改革配套實驗區(qū)，它的成立將帶動區(qū)域整體發(fā)展并提升區(qū)域價值。圖表49：沈北新區(qū)生態(tài)商務(wù)區(qū)概念規(guī)劃圖B：絕版區(qū)域，未來領(lǐng)袖地處國家第三個新區(qū)——沈北新區(qū)虎石臺開發(fā)區(qū)，是沈北新區(qū)“一心兩翼”結(jié)構(gòu)規(guī)劃的中心區(qū)域，與規(guī)劃中的沈北新區(qū)中央生態(tài)商務(wù)區(qū)、綠島隔湖相望，這意味著地塊是區(qū)域內(nèi)絕版地塊，未來升值潛力巨大，將成為沈北新區(qū)價值領(lǐng)袖。C：綠色沈北、生態(tài)新城重點建設(shè)蒲河生態(tài)走廊和沈北生態(tài)旅游走廊——棋盤山風(fēng)景區(qū)、沈陽國家森林公園、怪坡風(fēng)景區(qū)和七星山風(fēng)景區(qū)被新區(qū)的“綠色規(guī)劃”有機串聯(lián)在一起形成沈北生態(tài)旅游走廊；投資15億元的蒲河整治工程，用兩年時間建設(shè)出一條40公里長的蒲河生態(tài)走廊。力爭用5至10年時間實現(xiàn)沈陽市委、市政府提出的“再造一座生態(tài)沈陽城”的目標(biāo)。D：宜居的城區(qū)圖表50：沈北新區(qū)生態(tài)商務(wù)區(qū)規(guī)劃圖 圖表51：沈北新區(qū)路網(wǎng)規(guī)劃圖v 公路：2008年將投資10億，建設(shè) “六縱六橫”路網(wǎng)工程。屆時，沈北新區(qū)將實現(xiàn)與沈陽母城的無縫鏈接。v 輕軌：一條長達(dá)11公里的輕軌鐵路專用線已納入規(guī)劃，將鋪到蒲河新城。為引進(jìn)百億元以上大體量項目搭建新的發(fā)展平臺，解決交通瓶頸。 v 地鐵：地鐵二號線將延伸至道義地區(qū)，跨過北三環(huán)、沈北開發(fā)大道，再穿越蒲河和正在開工建設(shè)的蒲河大道，貫穿整個蒲河新城。將使沿途企事業(yè)單位和高校師生及居民極大受益，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程。圖表52：陸港物流中心規(guī)劃圖 圖表53：沈北新區(qū)宜居城市規(guī)劃理念規(guī)劃 v 物流通道：依托沈北2小時的出海路、40分鐘的機場航空路及區(qū)內(nèi)公路鐵路干線密集、交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)等立體交通網(wǎng)絡(luò)，沈北新區(qū)正規(guī)劃一個四通八達(dá)的陸港物流中心。E：企業(yè)培育、產(chǎn)業(yè)聚集、投資涌入v 培育規(guī)模以上企業(yè)2000家：沈北新區(qū)將引進(jìn)培育規(guī)模以上企業(yè)2000家，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)每兩年翻一番，實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值2000億元，財政收入40億元，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展總體水平進(jìn)入全省區(qū)（縣市）的前列。v 500強企業(yè)：目前海內(nèi)外投資者紛紛看好新區(qū)，美國通用電氣、德國西門子、韓國三星、荷蘭TNT、法國達(dá)能、中糧集團(tuán)等10余家世界500強企業(yè)已落戶區(qū)域內(nèi)。v 國家級龍頭企業(yè)：沈陽乳業(yè)、南京雨潤、華美畜禽、金石豆業(yè)、禾豐牧業(yè)、東亞種業(yè)、通威飼料等近20家國家級農(nóng)產(chǎn)品深加工龍頭企業(yè)已相繼落戶于此。F：“北金廊”圖表54：沈北新區(qū)綠島金廊規(guī)劃圖“北金廊”的陸續(xù)開工建設(shè)，保證了區(qū)域商業(yè)圈的形成，為區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展提供前提和保障。v 道義區(qū)域內(nèi)的繁華商業(yè)廣場、步陽星級酒店等13個大項目。v 生態(tài)中央商務(wù)區(qū)內(nèi)翰文四星級賓館、金科集團(tuán)五星級酒店、香港誠豐商貿(mào)地產(chǎn)等項目、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境自2006年沈北新區(qū)成立以來，區(qū)域發(fā)展迅速。其中，固定資產(chǎn)投資、實際利用外資兩項指標(biāo)增長速度突出，這為后期產(chǎn)業(yè)投入打下良好基礎(chǔ)。特別是隨著晨訊科技、德信手機等牽動作用強、科技含量高的項目簽約投產(chǎn)，增強了固定投資的后勁，拉動了全區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速增長。（數(shù)據(jù)來源：焦點網(wǎng)）圖表56：沈北新區(qū)2006年、2007年各項指標(biāo)完成情況（數(shù)據(jù)來源：焦點網(wǎng)）生產(chǎn)總值固定資產(chǎn)投資實際利用外資規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值財政收入06年180億元184億元369億元07年19月圖表57：沈北新區(qū)農(nóng)產(chǎn)品加工園規(guī)劃A：六大特色產(chǎn)業(yè)保持三產(chǎn)平衡v 以農(nóng)產(chǎn)品深加工為重點的輝山經(jīng)濟(jì)區(qū)v 以現(xiàn)代文化傳媒為重點的虎石臺經(jīng)濟(jì)區(qū)v 以物流商貿(mào)為重點的新城子經(jīng)濟(jì)區(qū)v 以優(yōu)質(zhì)米產(chǎn)業(yè)和七星山旅游為重點的西部經(jīng)濟(jì)區(qū)v 以林果產(chǎn)業(yè)和怪坡旅游為重點的東部經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域六大特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，為未來區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了平臺。B：四大創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域發(fā)展v 培育發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)，建設(shè)全國最大最好的農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)集群；v 培育發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)，建設(shè)東北亞科技創(chuàng)新與成果轉(zhuǎn)化基地；v 培育發(fā)展物流商貿(mào)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)東北地區(qū)物流貿(mào)易中心；v 培育發(fā)展現(xiàn)代房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)中國北方最具魅力的生態(tài)宜居城市。支撐區(qū)域骨架，為帶動區(qū)域發(fā)展提供保障。A. 本案所在位置為未來沈北新區(qū)的稀缺地塊。B. 和湖北岸為沈北新區(qū)中央生態(tài)商務(wù)區(qū)，為本項目提供有利配套。C. 虎石臺區(qū)域內(nèi)，首個百萬大盤。D. 中央綠島濕地資源E. 地塊費用成本相對較低，易實現(xiàn)利潤。F. 規(guī)劃設(shè)計及創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計理念引領(lǐng)競爭優(yōu)勢。G. 緊鄰203國道，交通便利。A. 開發(fā)商品牌、知名度較弱。B. 北側(cè)和湖及沿河景觀帶可實現(xiàn)性未知。 C. 虎石臺區(qū)域價值認(rèn)知度較低。A. 北部EBD中心區(qū)的開發(fā)及沈北新區(qū)政府的建設(shè)。B. 城市外闊帶動郊區(qū)化發(fā)展。C. 產(chǎn)業(yè)工人北遷為區(qū)域帶來的巨大的住宅需求。D. 南部東北旺力國際服裝城建立帶來一定的資富階層購買力。E. 北部生態(tài)商務(wù)區(qū)建設(shè)帶來的資富、權(quán)富、知富階層購買力。F. 沈北新區(qū)政府的大力扶持。G. 項目全新生活方式推出，引領(lǐng)地產(chǎn)全新理念，營銷發(fā)力。H. 投資者開始轉(zhuǎn)向地產(chǎn)投資并開始關(guān)注并選擇沈北區(qū)域。A. 區(qū)域周邊品牌開發(fā)商進(jìn)駐帶來競爭壓力。B. 國家及金融機構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)所制定的政策的不確定性較大。項目定位：沈北新區(qū)財富中心北歐風(fēng)情中高檔大型綜合社區(qū)項目地處沈北新區(qū)規(guī)劃中心，是沈北的商貿(mào)中心區(qū)、中央綠島，區(qū)域是新城中心，考慮項目周邊缺乏成熟配套，結(jié)合規(guī)劃與發(fā)展，項目以造城形態(tài)出現(xiàn)，有利于形成獨立的生活區(qū)。沈北新區(qū)中心，北緯41度，穿越絲綢之路，紐約，地中海。移民之城，黃金道路，發(fā)展之城，與金融帝國紐約共同呼吸，與地中海共享風(fēng)情與浪漫。項目概念：主動式生活 打造一個集生態(tài)景觀資源，創(chuàng)新產(chǎn)品，多功能配套休閑設(shè)施及全方位物業(yè)管理服務(wù)于一體的大型中高檔國際化生態(tài)人文社區(qū)，提供一種全新的休閑體驗的“主動式”的生活方式，使其成為沈北新城乃至沈陽的新生活地標(biāo)。 外灘項目于沈陽第一次提出了“主動式生活、主動式居住、主動式投資（理財）”的開發(fā)理念。核心客戶：認(rèn)可郊區(qū)化居住的市區(qū)知富階層，這個階層擁有較高知識背景、有較強分析能力和購買能力，對車輪文化有一定認(rèn)知和愿望的知富階層，對房地產(chǎn)產(chǎn)品和環(huán)境的價值具有較高渴望。沈北新區(qū)開發(fā)的蒲河新城，道義、輝山地區(qū)早兩年開發(fā)，普通多層、高層到洋房、聯(lián)排、別墅都受到了熱情追泵，價格快速上揚。沈北新區(qū)政府駐地建設(shè)和蒲河島的規(guī)模開發(fā)，凸顯虎石臺作為規(guī)劃中心區(qū)的升值潛力。所在區(qū)域現(xiàn)有項目經(jīng)濟(jì)適用房類產(chǎn)品無法滿足這一巨大需求。位于區(qū)域預(yù)期開發(fā)項目中最早以及對沈北未來價值，他們能夠最充分地認(rèn)知翰文外灘的價值；北歐風(fēng)情中高檔大型綜合社區(qū)，規(guī)劃類別為：雙拼與聯(lián)排別墅、花園水景洋房、板式小高層、創(chuàng)新高層、商業(yè)、酒店辦公及配套。圖表58：項目產(chǎn)品定位規(guī)劃圖北歐簡約主義風(fēng)格；色彩淡雅，搭配簡潔；造型簡單，線條明快；質(zhì)感深沉，品味非凡。圖表59：項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)指標(biāo)值占地面積總建筑面積住宅940000平方米1067000平方米公建127000平方米容積率綠化率51%建筑密度%戶數(shù)8046戶戶均建筑面積107平米全體進(jìn)度：圖表60：項目分期開發(fā)示意圖項目整盤分六期開發(fā)，一期開發(fā)區(qū)域為紅色區(qū)域；二期開發(fā)為淺黃色區(qū)域；三期開發(fā)為灰色區(qū)域；四期開發(fā)為深黃色區(qū)域；五期開發(fā)為綠色區(qū)域；六期開發(fā)為藍(lán)色區(qū)域。當(dāng)前已摘牌土地為前三塊兒地，開發(fā)期約三年。 市場營銷啟動期營銷A：項目啟動期階段營銷的策略目標(biāo)消除市場對項目地的區(qū)域抗性，保證項目前期利潤，重視其形成的熱銷氣勢和市場轟動效果，為后期提價奠定基礎(chǔ)。B：項目啟動期策略化解抗性本地營銷：最大可能挖掘?qū)嚯x無抗性的項目所在區(qū)域機構(gòu)和團(tuán)購客戶（七所學(xué)校的老師）借力營銷：充分宣傳和利用EBD配套，強化主動式概念，化解對陌生區(qū)域的抗性