【導讀】點版塊內的次區(qū)域.。南昌傳統(tǒng)的祭祖墳區(qū)相近。整個項目規(guī)劃以別墅為主，沿街為高層。生態(tài)住宅,湖光山色?1）相對較低的居住成本和較高的生活質量。2）地區(qū)人氣很旺，而周邊競爭個案不多，銷售壓力相對較小。3）價格優(yōu)勢，及升值潛力。1）地區(qū)商業(yè)不發(fā)達，交通目前相對落后。區(qū)其直線距離、車程都很長。本地塊的開發(fā)商不是本市知名企業(yè)，因此知名度不大。C、有較高素質的一批開發(fā)商群體。紅谷灘區(qū)位于南昌西南城郊結合部，擁有廣闊的腹地。它作為南昌新崛起的房產。房價，成為中心城區(qū)能量輻射和吸收的黃金區(qū)域。動遷居民遷入本區(qū)，以及市政府等機構的遷入使紅谷灘人氣漸旺。預計在2020年本區(qū)域將成為南昌市的一大熱點。建配套明顯不足，建議增加實用的配套，如商業(yè)和運動場所等；作，成就南昌第一富豪生活社區(qū)。受到紅谷灘地區(qū)的輻射，毗鄰經濟技術開發(fā)區(qū)和南昌未來行政、商務中心的輻射，將代表追求時尚的生活及渴望進入上層生活的客戶。

　　

【正文】 件 本案的推廣主題的概念設計，是建立在市場定位、產品定位及對所處的競爭環(huán)境綜合評判的基礎上，其主題是以天賜良園設定的品牌目標為方向展開的綜合性策略思考。 該主題的思考依據下列條件展開： 1） 根據本案處地理位置環(huán)境與同類競爭樓盤比較的結果之上。 2） 依據本案在產品定位中所設定的綜合概念與規(guī)劃現狀。 3） 建立在市場利益差異概念的基礎之上。 4） 本案所設定的推廣與建設周其來規(guī)劃其基本主題，并確保主題可持續(xù)發(fā)展的特性。 本案的市場推廣應對下列問題予以清淅的解釋： 1） 本案將對受眾人群產生如何的反響。 2） 本案與其它競爭樓盤有何差異性。 3） 本案將對周邊樓盤產生怎樣的沖擊力。 4） 本案有何鮮明的特性 5） 本案將產生怎樣的品味，這些品味會形成什么品牌個性。 6） 品牌的個性化設計 與產品性能之間如何保持密切的關聯性。 本案的推廣主題概念 本案是紅谷灘地區(qū)的成熟居住區(qū)，以湖居別墅主題定位，具有了一定的品牌個性，能給人產生一種高品質的心理需要。其產品定位是在提供住宅的功能性的前提下最大程度地滿足人們實現自我價值的需求。因此，其湖居別墅主題獲得了在質的層面上的精神需要，每一處建筑與景觀的細節(jié)不僅能表達功能的完美，更讓人獲得一份對生命的感懷。每一方空間都象是為你專門設計一樣，你可以體味其中“以人為本”的精神實質，它的個性化的設計樣式強化了其稀缺與品味化。 推廣主題與建筑樣式的對應 關系 簡明的、流暢的、個性的、尊貴的現代建筑風格特征，與現代建筑設計所強調的少就是多的理念相吻合。少的形式代表了更多的思考，少就是簡潔與明快哲學的前提，是代表了未來的價值與潮流的方向。小就是精華的象征，小就是價值空間，小就是想象力的翅膀。 推廣主題與人文價值的對應關系 中國俗語：“物以稀為貴”。少與稀有構成了高價值的基礎，稀缺的品質是尊貴的前提。少數就意味資源的短缺，也就擁有價值提升的空間，在整個物質領域少的物質會身價百倍，少數人擁有時是品味、多數人享用時就成潮流。少數人講究時就是格調。因此， 它的稀缺帶動了銷售的火旺。帶來了品牌等眾多的效應。所以本案就是試著要在推廣主題與人文價值間可演繹出極具戲劇性的創(chuàng)意，以此來帶動整個樓盤的人氣旺盛。 二、市場推廣策略臺階 本案在推廣方面將采取直銷為主的營銷方式，在內部認購期間通過大范圍的軟文炒作和形象包裝，爭取在開盤前認購率達 60%，開盤三個月內銷售過 40%，半年內銷售達 70%，一年內全部售清。 （具體市場推廣策略落實合作后溝通制定） 三、 精品物業(yè)的塑造 南昌市的高檔物業(yè)幾乎都是集中在湖邊 ,競爭日趨熾熱化狀態(tài)。它們大多具備企業(yè)品牌、地段的優(yōu)勢和概念設計 的超前優(yōu)勢 ,天賜良園面對的競爭環(huán)境 ,必須提升自身素質 ,因此定位為南昌的最頂級物業(yè) ,站在另一個層面上與競爭對手盤爭奪市場 ,才能在眾多樓盤中脫穎而出 ,具備不戰(zhàn)而屈人之兵的優(yōu)勢 ,這是對該項目策劃最為重要的思路。 如何去塑造南昌的最頂級物業(yè)？ 1． 項目自身優(yōu)勢的宣傳 (前面已列舉 ,在此省略 ) 2． 借項目包裝來塑造精品物業(yè) (前面已分析 ,在此省略 ) 四、項目市場推廣步驟 1. 塑造 “ 湖居 ?別墅 ?名流生活 ” 的主題形象 “ 名流生活圈 ” 的主題提法，是一種與眾不同的概念，能夠從眾多樓盤引用的主題中脫穎而出，更重要的是帶來一個全 新的生活方式，一種高品位的生活方式，它可以通過以下幾點推廣去塑造。 第一步：通過前面塑造的精品別墅物業(yè)后，接著推出項目的主題形象“湖居庭院”，可以讓市場接受，置業(yè)者認同。 第二步：塑造項目建筑實體的個性化形象，因為市場的競爭使建筑的產品趨向同質化，必須從眾多建筑產品中跳出來，只有個性化的建筑物，才能塑造其獨特的風格。本項目的建筑風格綜合了西方建筑的精華和現代建筑的高科技元素，是后現代建筑中的一種，主題可定為： 原版法蘭西王宮建筑，純正歐洲名流生活 第三步：推廣小區(qū)園林概念 “移步換景 景觀移動社區(qū) ” ，塑造生態(tài)特區(qū)，給業(yè)主一種豪宅精品園林的環(huán)境，提升其生活品位。在推廣中要做兩點： 1） 唯一性，而且是雙重的唯一性，即概念唯一性。概念體現的是品位，大體現的是豪氣。 2） 廣告畫要具藝術性和自然性，藝術性讓其具備鑒賞價值。自然性，讓這種自然俗性滲透到人們的內心深處，人都是來自然，回歸自然，每個都有返樸歸真的特性，體現以人為本的人性化社區(qū)。 第四步：推廣它的物業(yè)管理和配套設施，一個項目的經久不衰，最重要的就是售后服務，而服務最大的支持點就是配套設施，這是它的硬件，要達到一定的服務水平 ，還必須依賴于其軟件，即管理。一個完善的硬件和軟件可以提供良好的服務，而具備良好的服務就是一個美好的生活方式。推廣手法： 軟件 + 硬件 = 服務 完善（軟件 + 硬件） = 良好服務 生活方式是至尊貴的，再加上小的其它配套設施，即可將小區(qū)演變成“首個仿生建筑”。 2. 項目推廣名的推廣手法： 由于天賜良園的名稱比較通俗，有一定的親和力，但不尊貴和高雅，從稱謂來講不適合高檔別墅社區(qū)居住，結合開發(fā)商的品牌建設因素，建議將本案命名為運通?世紀城或運通?世紀華庭，在名稱上塑造高尚的形象，在這個總的品牌下面， 將針對別墅、多層、高層的不同目標客戶群，分別命名不同的案名，使得在推廣方面更加具備針對性。下圖： （四）項目的全局統(tǒng)籌 (1)概念 從市場學來說，簡而言之，全局統(tǒng)籌就是指對項目進行領導和控制，對項目市場營銷計劃的策劃、制定和實施的一系列過程中進行有效的、簡練的、強有力的監(jiān)督、管理、協調、引導、規(guī)范、控制和處理。全局統(tǒng)籌如同一根金線，把一堆散落的珍珠串聯起來，變成一條高貴、典雅、獨具魅力的項鏈。作為房地產項目，因為涉及資金大、周期長、風險高，項目的全局統(tǒng)籌更加重要，關乎項目全局的成功。 (2) 內容 1. 人員素質的訓練和控制 任何優(yōu)秀的項目策劃，最終都將由人來實施。如何能在眾多的同行競爭中把購買者的注意力吸引到自己所開發(fā)的物業(yè)上來，全憑銷售人員的扎實功力和恰當的推銷策略的選擇。房地產銷售人員需要的知識面廣泛，活動能力強，其必須具備的素質，相對來說比其它行業(yè)要求要高得多。具體需要如下一些條件：商品專業(yè)知識、市場信息經營性觀念、良好的個人修養(yǎng)、隨機應變、旺盛的斗志、吃苦耐勞的敬業(yè)精神等。 2. 計劃清晰詳盡 只有策劃計劃制訂得清晰、詳盡、細致，才能做到心中有數，才利于項目的 全局總體統(tǒng)籌。 3. 人員安排和分配 一方面，人員定位責任，工作具體到人頭，各盡其職；一方面，人員之間要相互協調、合作，為著共同目標努力。 4. 控制 包括策劃控制、人員控制、銷售控制、效果控制、財務控制、時間控制等。 5. 信息反饋 因為房地產商品策劃和推廣周期長，工作量大，涉及面廣，人員參加多，所以信息和及時反饋十分重要。尤其目前房地產市場變化太快，影響因素太多，信息反饋更是關鍵。 6. 策略調整 在實施過程中，項目的策略要視市場反應和信息反饋，及時作出相應的靈活調整， 以更利于項目的推廣。