【正文】 富人區(qū)強勢影響別墅熱潮：2002年成都房地產(chǎn)市場患了別墅熱，除北部區(qū)域外，東、南、西面別墅全面開花?！安萏弥骸备窃谖逡磺跋Φ闹袊鴦e墅樣板項目推薦活動中出盡風(fēng)頭，最終獲得申報別墅樣板項目的資格。高檔住宅的大量出現(xiàn)，創(chuàng)新、差異化成為此類項目必須把握的競爭手段，否則，同質(zhì)化的最終結(jié)果只能導(dǎo)致價格戰(zhàn)和項目的全面失敗。外來大象的足音：深圳萬科、中國海外房產(chǎn)、深圳長城地產(chǎn)、深圳招商地產(chǎn)等大牌地產(chǎn)公司的進入，進一步激化了成都市房地產(chǎn)市場的競爭。萬科城市花園系列的延展深入、中海名城的精致，無一不是高品質(zhì)樓盤的寫照，而其價格并不高于成都市原有市場價。大象的加入，必將帶來地產(chǎn)的恐慌，以往低層次的競爭已經(jīng)很難適應(yīng)市場。唯有經(jīng)過準(zhǔn)確定位、細(xì)心規(guī)劃、精心打造的項目才能從市場中突圍。城東的發(fā)展：城東的房地產(chǎn)在政府宏觀利好因素的促進下，蓄勢待發(fā)。多個大型項目已經(jīng)啟動，但城東窮人區(qū)的影響還烙印在這些項目的開發(fā)上。突破區(qū)域形象，利用良好的自然條件，走生態(tài)居家概念，將成為本區(qū)域房產(chǎn)與全市房產(chǎn)競爭的法寶。——本項目定位需要考慮到以下一些主要因素區(qū)位條件：項目距離成都市僅20分鐘車程，但收費站的設(shè)立必將在一定程度阻礙項目的發(fā)展。如同重慶的北部新城、深圳的鹽田、廣州的番禺。地塊條件：地塊內(nèi)自然條件十分優(yōu)越——山水俱備，價值值得深入挖掘。市場條件：龍泉驛區(qū)項目正大規(guī)模動工，區(qū)域居住形象將在這些項目的宣傳下得以提升；同時，這些在建項目品質(zhì)普遍不高，本項目應(yīng)避免與這類項目的同質(zhì)化競爭。另外，城南城市行政副中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、城東經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，將直接為本項目帶來大量潛在客戶。投資回報：各個不同的方案，投資回報率將不同，同時風(fēng)險也不一樣。區(qū)域形象：作為國家級的旅游區(qū)、成都市家喻戶曉的休閑度假勝地。每年的35月份，本區(qū)域都會接待大量的旅游度假和開會的游客。但同時，重工業(yè)區(qū)、窮人區(qū)的形象將對本項目推廣造成不利影響。地塊條件通過地塊條件分析，初步確定項目的幾個可能發(fā)展方向市場條件結(jié)合市場環(huán)境，剝除市場空間小、競爭壓力過大的方案開發(fā)意圖盡量避免與開發(fā)戰(zhàn)略相違背的方案投資回報率相同條件下，選擇投資回報率高的方案——在最終確定項目定位時，應(yīng)該綜合考慮到上述幾個方面的內(nèi)容，平衡各個因素選擇最佳方案?！?城市發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移，不可否認(rèn)的給區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來了良好的發(fā)展機會。同時，多個大型房地產(chǎn)項目已經(jīng)全面啟動，競爭壓力較大。另外尚有一些待開發(fā)項目隨時準(zhǔn)備伺機出擊，這不得不讓人聯(lián)想起華南板塊的硝煙。正如王志綱先生所言，激烈的競爭使創(chuàng)新成為欲望、使超越成為本能、使個性成為必須。本項目在區(qū)域乃至全市范圍內(nèi)，擁有其他項目無法比擬的綜合優(yōu)勢（自然環(huán)境與市區(qū)的近距離區(qū)位條件的結(jié)合），這一點在成都市可以說是獨一無二的。創(chuàng)新、超越、個性將成為本項目開發(fā)的主旋律。本項目初步確定將發(fā)展為一個以生態(tài)住宅為主，集生態(tài)觀光旅游、度假會議于一體的復(fù)合型房地產(chǎn)項目。同時，項目前期開發(fā)應(yīng)充分利用項目價格優(yōu)勢，與全市范圍內(nèi)高品質(zhì)房地產(chǎn)項目競爭，實現(xiàn)低開高走戰(zhàn)略?！?項目一期將以部分娛樂觀光項目和少量別墅先行，產(chǎn)生熱銷的效果，以此聚集人氣，提高項目影響力，帶動后期銷售。一期目標(biāo)客戶將主要從高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等企業(yè)密集的臨近區(qū)域挖掘。這些區(qū)域不僅擁有本項目所需的大量目標(biāo)客戶，而且與本項目相隔不遠(yuǎn)，與本項目之間的交通聯(lián)系也可繞過城東窮人區(qū)、重工業(yè)區(qū)的不良形象影響。二期以大量居住物業(yè)出現(xiàn)，通過前期的熱銷所形成的人氣、品牌、實景展現(xiàn)帶動二期物業(yè)。最后通過已有良好的自然及人工環(huán)境、完善的配套設(shè)施，順勢而為，推出會議中心，進一步提升項目形象。◆ 項目的代理、廣告、規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理均以國內(nèi)或國際一流企業(yè)為首選，以實現(xiàn)項目的強強聯(lián)合，保證項目過程精品的實現(xiàn)，塑造項目高品位、高品質(zhì)的精品社區(qū)形象。以項目品牌帶動企業(yè)品牌建設(shè)。以生態(tài)住宅為主，生態(tài)觀光旅游、會議休閑度假為輔的復(fù)合型高尚湖濱地產(chǎn)物業(yè)。支撐原由：1. 已有生態(tài)環(huán)境：有利于度假會議、觀光旅游價值的挖掘2. 離市區(qū)距離不遠(yuǎn)：居家價值可以利用3. 城市規(guī)劃重心的轉(zhuǎn)移：增值前景看好4. 成都市良好的經(jīng)濟環(huán)境：保證了本項目的市場基礎(chǔ)——尤其是項目附近擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等企業(yè)密集型區(qū)域。5. 開發(fā)商希望盡快收回投資的意圖：居住物業(yè)成為主要的選擇6. 別墅、多層建筑成本低，開發(fā)商所需資金占用少7. 觀光旅游：與區(qū)域功能定位相協(xié)調(diào)，實現(xiàn)互動，直接帶旺項目人氣，進而促進項目推廣銷售和品牌建設(shè)項目購置理由綜合描述：一流的生態(tài)及人工環(huán)境、高檔完善的配套支撐、與市區(qū)的近距離及便利交通聯(lián)系、與市區(qū)相比的價格優(yōu)勢。功能定位：本項目根據(jù)區(qū)位條件、地塊條件，主要有居家休閑物業(yè)、會議度假物業(yè)、旅游物業(yè)等三個發(fā)展方向。居家休閑物業(yè)：地塊距離成都市中心較近，且擁有非常好的自然環(huán)境條件，具備開發(fā)中高檔居住物業(yè)的條件。從成都市五桂橋一帶到項目僅需20分鐘的車程，在市區(qū)3環(huán)范圍從西至東也將花上3040分鐘。所以，如果本項目再配上購房直通車，同時完善社區(qū)各項配套、滿足成都人的愜意方便生活需求，那么客戶層面將有望大幅度擴大。會議度假物業(yè)：優(yōu)美的景觀資源、區(qū)位條件有利于建設(shè)此類物業(yè)；該類物業(yè)不僅有利于建立高檔形象，也有利于社區(qū)及公司品牌建設(shè)；但規(guī)模太大，全部做此類物業(yè)的市場容量令人擔(dān)憂；該方案投資回收期長，如要在短期內(nèi)收回投資，需與經(jīng)營方合作建設(shè)。能夠與本項目會議中心形成競爭的物業(yè)主要分布在都江堰、青城山一帶。本項目與這些物業(yè)相比的優(yōu)勢在于距離市區(qū)近、消費相對低廉；不足點在于人文景觀的相對缺乏。旅游物業(yè)：本項目具備較好的開發(fā)旅游的自身和周邊旅游環(huán)境條件；同時該類物業(yè)有利于聚集人氣，擴大項目影響；但旅游屬長期投資型項目，不利于短期內(nèi)收回投資。本項目建設(shè)旅游物業(yè)主要考慮為帶動項目人氣，擴大項目知名度。為項目帶來更多人流，促進銷售。注：多個功能區(qū)的混雜，要求社區(qū)必須在下一步的規(guī)劃及日后的管理上確保各功能區(qū)的相互獨立，互不干擾——主要是旅游、會議等對居家的干擾?！l(fā)展戰(zhàn)略：以觀光旅游區(qū)帶動人氣，以居家休閑物業(yè)為主，盡快實現(xiàn)項目投資回報；以會議度假物業(yè)提升項目形象，打造項目品牌?？傮w實現(xiàn)低開高走的開發(fā)策略?？蛻舳ㄎ唬旱谝蝗涌蛻簦阂彩琼椖康谝黄陂_發(fā)所主推的客戶，這類客戶以經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)的中高層管理者（相關(guān)收入、居住情況、消費特征等有待進一步調(diào)研）。因為地緣優(yōu)勢（近距離、同時可以有效規(guī)避城東窮人區(qū)的影響）的關(guān)系，這類客戶將成為本項目挖掘的第一批客戶。當(dāng)然，除了地緣優(yōu)勢外，尚需通過需求調(diào)研、有的放矢，以實實在在的品位品質(zhì)打動客戶。因為他們需要的也不是簡單住所，而是高品位、高品質(zhì)的物業(yè)。第二圈層客戶：指第二階段擴展客戶，包括成都市私人企業(yè)主、成都市公務(wù)員、周邊縣市富有階層。通過對第一圈層客戶的挖掘，實現(xiàn)短期內(nèi)熱銷，形成一定品牌及人氣，加上項目本身的高品質(zhì)建設(shè)，給予這類客戶充分的信心，從而吸引其到本項目置業(yè)，實現(xiàn)目標(biāo)市場的有效放大。第三圈層客戶：即第三階段擴展客戶，主要包括在外經(jīng)商成功的成都人因戀巢回住及其他中意成都市居家環(huán)境的四川籍客戶。通過上述兩個階段的營銷，項目開發(fā)已經(jīng)到達(dá)一定程度，各種實在的規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施、物業(yè)管理清晰可見，同時項目品牌價值已經(jīng)得到充分塑造，吸引第三圈層（挑剔）客戶便順理成章。會議中心客戶：經(jīng)濟效益好的外資、合資、民營、國有企業(yè)及政府部門。這些企業(yè)、團體開會及培訓(xùn)機會多——希望為員工謀福利。開會的同時也是度假、放松的時機。針對成都人的生活態(tài)度，市場潛力較大。居住物業(yè)客戶圈層圖經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)客戶成都市及周邊縣市富有階層國內(nèi)其他客戶三個階段、三個圈層客戶的宣傳流程圖地緣優(yōu)勢+價格優(yōu)勢+綜合品質(zhì)價格+綜合品質(zhì)+一期熱銷形成的形象、人氣、品牌等優(yōu)勢吸引客戶高品質(zhì)社區(qū)+強大的品牌號召力第一圈層客戶第二圈層客戶第三圈層客戶客戶消費特征：客戶消費特征第一圈層求方便——與本項目距離不遠(yuǎn)；追求高品位——項目優(yōu)美的自然環(huán)境；青睞性價比——項目與市區(qū)內(nèi)物業(yè)相比的價格優(yōu)勢；第二圈層求生活的便利——配套、交通；求環(huán)境——自然與人工；求舒適——社區(qū)已經(jīng)營造的舒適感覺；求品位——社區(qū)文化營造第三圈層追求高品質(zhì)；追求高品牌價值；講究身份體驗價格定位：總體上低開高走，初期保持項目同城區(qū)普通住宅的競爭力；實現(xiàn)項目“金子的品質(zhì)、銀子的價格”，后期通過項目品牌價值逐步抬升售價。增加項目利潤空間。小區(qū)141畝地入口，不僅是本項目地塊的一個構(gòu)成部分。更是項目的形象、臉面所在，需要配合社區(qū)總體規(guī)劃認(rèn)真的處理，體現(xiàn)社區(qū)品位及功能。在開發(fā)節(jié)奏的把握上，根據(jù)成都人愛“繃面子”的個性，可以先期大造形象景觀，后期再根據(jù)實際情況進行改造開發(fā)。本項目擁有得天獨厚的大面積水體，是項目的特色所在，同時也將是項目的品質(zhì)塑造點所在。在規(guī)劃設(shè)計中，需要對包括各類親水設(shè)施、水上活動等做重點處理。上海世紀(jì)公園景觀橋高檔完善的配套，不僅可以提升項目檔次、標(biāo)榜客戶身份，同時也是滿足客戶的基本需要。如購物中心、名牌中小學(xué)、高檔會所等的建設(shè)。謝謝！懇請多提寶貴意見。