【正文】 如購物中心、名牌中小學(xué)、高檔會所等的建設(shè)。在開發(fā)節(jié)奏的把握上，根據(jù)成都人愛“繃面子”的個性，可以先期大造形象景觀，后期再根據(jù)實際情況進(jìn)行改造開發(fā)。居住物業(yè)客戶圈層圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)客戶成都市及周邊縣市富有階層國內(nèi)其他客戶三個階段、三個圈層客戶的宣傳流程圖地緣優(yōu)勢+價格優(yōu)勢+綜合品質(zhì)價格+綜合品質(zhì)+一期熱銷形成的形象、人氣、品牌等優(yōu)勢吸引客戶高品質(zhì)社區(qū)+強大的品牌號召力第一圈層客戶第二圈層客戶第三圈層客戶客戶消費特征：客戶消費特征第一圈層求方便——與本項目距離不遠(yuǎn)；追求高品位——項目優(yōu)美的自然環(huán)境；青睞性價比——項目與市區(qū)內(nèi)物業(yè)相比的價格優(yōu)勢；第二圈層求生活的便利——配套、交通；求環(huán)境——自然與人工；求舒適——社區(qū)已經(jīng)營造的舒適感覺；求品位——社區(qū)文化營造第三圈層追求高品質(zhì)；追求高品牌價值；講究身份體驗價格定位：總體上低開高走，初期保持項目同城區(qū)普通住宅的競爭力；實現(xiàn)項目“金子的品質(zhì)、銀子的價格”，后期通過項目品牌價值逐步抬升售價。會議中心客戶：經(jīng)濟(jì)效益好的外資、合資、民營、國有企業(yè)及政府部門。第二圈層客戶：指第二階段擴(kuò)展客戶，包括成都市私人企業(yè)主、成都市公務(wù)員、周邊縣市富有階層。客戶定位：第一圈層客戶：也是項目第一期開發(fā)所主推的客戶，這類客戶以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)的中高層管理者（相關(guān)收入、居住情況、消費特征等有待進(jìn)一步調(diào)研）。為項目帶來更多人流，促進(jìn)銷售。能夠與本項目會議中心形成競爭的物業(yè)主要分布在都江堰、青城山一帶。居家休閑物業(yè)：地塊距離成都市中心較近，且擁有非常好的自然環(huán)境條件，具備開發(fā)中高檔居住物業(yè)的條件。以生態(tài)住宅為主，生態(tài)觀光旅游、會議休閑度假為輔的復(fù)合型高尚湖濱地產(chǎn)物業(yè)。二期以大量居住物業(yè)出現(xiàn)，通過前期的熱銷所形成的人氣、品牌、實景展現(xiàn)帶動二期物業(yè)。同時，項目前期開發(fā)應(yīng)充分利用項目價格優(yōu)勢，與全市范圍內(nèi)高品質(zhì)房地產(chǎn)項目競爭，實現(xiàn)低開高走戰(zhàn)略。正如王志綱先生所言，激烈的競爭使創(chuàng)新成為欲望、使超越成為本能、使個性成為必須。地塊條件通過地塊條件分析，初步確定項目的幾個可能發(fā)展方向市場條件結(jié)合市場環(huán)境，剝除市場空間小、競爭壓力過大的方案開發(fā)意圖盡量避免與開發(fā)戰(zhàn)略相違背的方案投資回報率相同條件下，選擇投資回報率高的方案——在最終確定項目定位時，應(yīng)該綜合考慮到上述幾個方面的內(nèi)容，平衡各個因素選擇最佳方案。投資回報：各個不同的方案，投資回報率將不同，同時風(fēng)險也不一樣。如同重慶的北部新城、深圳的鹽田、廣州的番禺。城東的發(fā)展：城東的房地產(chǎn)在政府宏觀利好因素的促進(jìn)下，蓄勢待發(fā)。外來大象的足音：深圳萬科、中國海外房產(chǎn)、深圳長城地產(chǎn)、深圳招商地產(chǎn)等大牌地產(chǎn)公司的進(jìn)入，進(jìn)一步激化了成都市房地產(chǎn)市場的競爭。因此，本項目一方面必須尋求與東部、南部區(qū)域房地產(chǎn)的差異化，另外一方面仍需利用價格競爭優(yōu)勢，吸引全市范圍內(nèi)客戶。城東、城南的崛起：政府宏觀調(diào)控，決定城市向南、向東方向發(fā)展。很成都 靠近陽光大道的地塊內(nèi)有村級公交路線。 為著旅游季節(jié)的酒店配置較多；交通環(huán)境161。 項目所在區(qū)域發(fā)展不成熟，市場空白點較多，發(fā)展空間較大。但項目地塊對外的交通組織并不便利，因地塊分為兩塊，有公路橫貫其中靠近陽光大道的一塊，這給地塊的交通組織帶來很大的問題。目前，陽光大道北接洛帶，南接華陽，是成都市重要的城市外圍主干線；地塊周邊環(huán)境——s 南側(cè)——主要為群山，有部分分布較散的舊村落；s 西側(cè)——同安鎮(zhèn)西部陽光城的公路口岸大廈、明星花園生活小區(qū)、規(guī)劃中的中國西部陽光教育城；s 東面——群山；s 北面——規(guī)劃中的山門寺風(fēng)景旅游區(qū)。 地塊處于成都市向東發(fā)展的戰(zhàn)略重心的核心區(qū)域。 高速公路收費給人們帶來置業(yè)的心理障礙；216。 居住休閑功能的定位形象更好；252。本節(jié)分析小結(jié)——成都房地產(chǎn)市場區(qū)域定位特征非常明顯，在項目發(fā)展中加強優(yōu)勢宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要；另外，成都房地產(chǎn)市場處在快速發(fā)展期，消費者的接受能力較強，各種歐風(fēng)、民族等的建筑風(fēng)格社區(qū)比比皆是，因此，在項目風(fēng)格定位上要注意回避與本地開發(fā)商在民族風(fēng)格方面的競爭！城東與城南發(fā)展?jié)摿Ρ容^——城東城南城市發(fā)展戰(zhàn)略中的定位城市戰(zhàn)略方向之一，以帶狀形式發(fā)展，未來將建成城市東部副中心（近市區(qū)部分，以居住和旅游休閑功能為主），遠(yuǎn)市區(qū)部分將為機械工業(yè)帶、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市戰(zhàn)略方向之一，以組團(tuán)形式發(fā)展，未來將建成城市南部副中心，總體上建設(shè)集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、居住、服務(wù)等功能于一體的綜合性城市組團(tuán)近期規(guī)劃實施的受益程度三環(huán)路、成龍路、成渝路、成洛路直接作用于城東的發(fā)展，近期將開始的沙河整治也對城東項目有發(fā)展有一定促進(jìn)作用三環(huán)路、人南路延線及人南路跨火車南站立交橋的建成對城南三環(huán)以外部分直接起作用商品住宅開發(fā)現(xiàn)狀屬于成都市開發(fā)較慢的區(qū)域，價位較低。 成都市的本地知名發(fā)展商（以置信為例）則相對比較大膽，對歐式（麗都花園）、現(xiàn)代式（逸都花園）乃至純傳統(tǒng)式（芙蓉古城）均有嘗試，開發(fā)主題也因不同項目而不同。分類表現(xiàn)案例訴求傳統(tǒng)型由外（建筑形式）到內(nèi)（生活方式）強調(diào)蜀式風(fēng)格芙蓉古城等傳統(tǒng)精神的歸屬非傳統(tǒng)型由外到內(nèi)以現(xiàn)代簡約風(fēng)格或非中式（歐式美式英式新加坡式等）風(fēng)格為主凱萊帝景、新加坡花園、中海名城、圣安卓花園等物質(zhì)表現(xiàn)、實用、現(xiàn)代精神的歸屬混合型非傳統(tǒng)的建造，傳統(tǒng)的名稱或宣傳手法西蜀皓月、鳳凰棲等傳統(tǒng)精神的歸屬、實用個性型不刻意強調(diào)風(fēng)格的歸屬，以獨特優(yōu)勢或賣點為開發(fā)主題府河音樂花園、愛舍爾花園實用、個性精神的歸屬目前市場上存在最多的應(yīng)該說是非傳統(tǒng)型，這與成都市商品住宅開發(fā)的階段及面對的主力消費群特征有關(guān)（參照深圳的住宅開發(fā)），隨著商品住宅主力消費群體的向中階層轉(zhuǎn)化，講究實用及在文化基礎(chǔ)上的精神歸屬將成為住宅的主要主題。成都商品住宅市場處在快速增長的發(fā)展階段：對比成都和深圳商品房施工面積中住宅所占的比例變化趨勢，可以發(fā)現(xiàn)兩者基本呈逐年遞增的走勢。地產(chǎn)市場處在快速發(fā)展階段——借鑒沿海城市開發(fā)經(jīng)驗的前提：備注：成都深圳為2000年末的數(shù)據(jù)，廣州為1999年末的數(shù)據(jù)；深圳以包括暫住人口的常住人口為基數(shù)計算；深圳城區(qū)為特區(qū)內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)也同市場需求相適應(yīng)，使得成都分為四個個性化的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，“城南富人區(qū)，城西貴人區(qū)，城北兇人區(qū)，城東窮人區(qū)”。一般嗜茶成癮的成都人，早上起來頭件事，不是吃飯，而是喝茶；u 尋常人家，總愛把飯桌擺到那街沿上，細(xì)斟慢飲幾杯薄酒，談天說地邊吃邊擺龍門陣，一副旁若無人自得其樂津津有味的閑適氣派。 立交系統(tǒng) 給水工程 排水工程 供電工程 燃?xì)夤こ?供熱工程本節(jié)分析小結(jié)——本項目處在成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景；同時，由于城南沿外環(huán)線到項目位置僅需時20分鐘車程，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)也將給項目帶來較好的發(fā)展機會！%，全年城市居民人均可支配收入為7649元，%。主要項目—— 國家級成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 火車南站改造項目，建成南站客運轉(zhuǎn)換樞紐 內(nèi)貿(mào)部南站貿(mào)易區(qū)建設(shè)項目 南站體育公園 琉璃場柳江工業(yè)區(qū) 三瓦窯居住區(qū)、石羊、新園居住區(qū)及東光居住區(qū) 南部城市副中心 府河延伸整治向南發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施——城市向南發(fā)展的道路骨架可歸納為“五縱三橫”。規(guī)劃的綜合性城市組團(tuán)由北向南分別是：高新起步區(qū)、棕樹、琉璃南、新園、站南、大源、華陽，最后是牧馬山旅游開發(fā)區(qū)。四條放射線分別成渝高速路、益州大道（老成渝路）、萬方大道（成都——洛帶公路）及規(guī)劃的龍興大道（成都——龍泉驛交通性主干道）。成都城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略——一、 向東發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略概要——向東發(fā)展總體格局采用帶狀形式，以充分利用臺地及道路、供水等基礎(chǔ)設(shè)施。生態(tài)環(huán)境目標(biāo)： 基本實現(xiàn)城市環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良性循環(huán)，城區(qū)空氣質(zhì)量穩(wěn)定在Ⅱ級，國家級和省級風(fēng)景名勝區(qū)穩(wěn)定在Ⅰ級，工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率、工業(yè)煙塵排放達(dá)標(biāo)率和工業(yè)固體廢物綜合利用率分別達(dá)到90%、90%和85%。調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快城市化進(jìn)程，2005年城市化水平達(dá)到38%以上。成都市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額——本節(jié)分析小結(jié)——成都近年來社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為迅速，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的市場環(huán)境已經(jīng)形成；開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來大量的私營、合資及外資企業(yè)進(jìn)入成都發(fā)展，使得成都漸漸有了城市“中產(chǎn)階級”階層，這一階層隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，年齡、收入的增加，對住房的需求表現(xiàn)旺盛，且這一需求隨著企業(yè)人員增加、變動具有持續(xù)性特征，值得關(guān)注；另外，項目所在區(qū)域為成都市有名的生態(tài)旅游區(qū)，在項目發(fā)展中應(yīng)該注意與區(qū)域大環(huán)境的協(xié)調(diào)，在相互影響中得到提升，達(dá)到雙贏！成都市十五目標(biāo)——經(jīng)濟(jì)總量目標(biāo)： 國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10%以上，2005年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2500美元。 房地產(chǎn)投資情況—— 隨著住房制度改革的進(jìn)程發(fā)展，成都市房地產(chǎn)市場在近年來日趨活躍。自1987年3月舉辦首屆“桃花賞