【正文】 形成六個以山體為中心的景觀組團(tuán)。為了與項目名稱相適應(yīng)，小區(qū)景觀挖了多個人工湖，美化改善小區(qū)環(huán)境。 海棠灣將景觀、風(fēng)水、地形地貌很好地結(jié)合起來。中國人對住宅講求坐北朝南，依山傍水。在本項目中幾乎每棟住宅的前后都有山有水。同時，海棠灣的山很好的呼應(yīng)了據(jù)其不遠(yuǎn)的大蜀山。海棠灣的景觀是采用新古典園林風(fēng)格，如圖二、三所示。小區(qū)中種植大量樹木，改善美化環(huán)境的同時居住在這里的人們可以放松身心，悠然望蜀。 圖一 圖二 圖三 小區(qū)景觀不足與建議 ? 不足 ： 海棠灣中人行道路有些錯綜復(fù)雜，景觀園林設(shè)計沒有將景觀與道路標(biāo)示很好地結(jié)合起來。同時，景觀無太明顯的主次之分。無運動設(shè)施場地安排。 ? 建議 ：彌補(bǔ)海棠灣景觀中存在的不足之處。可采取以下一些措施： 在道路旁加設(shè)路標(biāo)； 將各個不同景觀組團(tuán)采用不同的景觀風(fēng)格，以示區(qū)別； 為了增加小區(qū)居民間的溝通，小區(qū)中加設(shè)一些運動設(shè)施。 房地產(chǎn)策劃第四階段報告 11級建筑學(xué)三班第二組 小組成員分工 小組成員 成員工作 工作細(xì)分 *** 廣告策劃 （ 1）大量營銷階段廣告；（ 2）產(chǎn)品差異營銷階段廣告；（ 3）目標(biāo)市場營銷階段廣告 *** 營銷策劃及資料整合 營銷價格策劃 *** 物業(yè)發(fā)展 *** 營銷策劃 營銷促銷策劃 *** 營銷策劃 市場營銷渠道策劃 營銷策劃 ? 價格策劃 ? 促銷策劃 ? 營銷渠道策劃 價格策劃 通過右圖，可以看出合肥市的房價分布。其中廬陽區(qū)和蜀山區(qū)的房價較高；包河區(qū)的房價 6800~7200元 /㎡之間；瑤海區(qū)的房價在 6400~6800元 /㎡之間；肥東縣的房價5900~6400 元 /㎡之間；肥西縣和長豐縣房價較低。 本項目在蜀山區(qū)，所以平均房價可基本定位在 7500元 /㎡左右。 價格策劃 地區(qū) 均價比（元 /㎡） 租價（元 /月） 二手房價（元 /㎡） 瑤海區(qū) 6667 500以下 5621 廬陽區(qū) 7421 600~700 5792 蜀山區(qū) 7359 600~700 6383 包河區(qū) 7352 750~860 6474 長豐縣 4400 550~600 3560 肥東縣 5096 520~580 3836 肥西縣 5025 500~570 3765 政務(wù)區(qū) 8154 1000以上 7683 高新區(qū) 6795 800~950 5382 經(jīng)開區(qū) 6656 870~980 5366 濱湖新區(qū) 7797 780~850 6738 新站區(qū) 7110 870~960 5926 巢湖市 5000 500以下 3749 廬江區(qū) 5350 500~600 3975 右圖為合肥各個地區(qū)的房均價、租價和二手房價，通過比較可以看出，合肥政務(wù)區(qū)和濱湖新區(qū)的房價、租價及二手房價普遍偏高。同時，可以看出合肥高新區(qū)的房價處在中等位置，其均價為 6795元 /㎡，租價和二手房的價格也不是很高。 藍(lán)鼎海棠灣位于高新區(qū)，但是它有優(yōu)越的地理位置、便捷的交通條件及優(yōu)美的環(huán)境條件等。利用其種種優(yōu)勢，及其潛在的發(fā)展空間， 可將海棠灣的平均房價定位在7500元 /㎡左右。 促銷策劃 我們是 11月 23號到海棠灣調(diào)研，海棠灣在11月 24號推出新品開盤。所以，在 11月 24號這一天是屬于 海棠灣的促銷期間 ，這一天海棠灣的最低價是6640元 /㎡ ，只比合肥的均價高 125元 /㎡，比高新區(qū)的均價低 155元 /㎡。 促銷策劃 右圖為藍(lán)鼎海棠灣的宣傳冊上的部分內(nèi)容。其中，一次性付款和按揭付款的購買者都會享有不同程度的優(yōu)惠。 其中，一次性付款的消費者可享有 折的優(yōu)惠，按揭付款的消費者可享有 優(yōu)惠。 其促銷力度很大，但是與其促銷相對的宣傳力度不夠到位，不能讓大多數(shù)人都知道。 市場營銷渠道策劃背景 項 目 主要內(nèi)容 合肥藍(lán)鼎 海棠灣 （ 1）位置： 高新區(qū)黃山路與科學(xué)大道交口西北角 ；（ 2）面積： 總占地面積約 101畝，建總面積約 28萬方 ；（ 3） 70年居住建筑 。 海棠灣 SWOT分析 （ 1）優(yōu)勢： ； ，環(huán)境優(yōu)美； （ 2）劣勢： ； ，抓不住一些潛在消費者 （ 3）機(jī)遇： ； ，樓盤升值空間大 （ 4）挑戰(zhàn)： ； 合肥房地產(chǎn)市場分析 目前合肥的房地產(chǎn)市場是求大于供的，并且合肥人對現(xiàn)在小區(qū)的環(huán)境要求越來越高，為了適應(yīng)市場需求，海棠灣的產(chǎn)品應(yīng)朝著高要求、高檔次、高品質(zhì)的方向建設(shè) 。 藍(lán)鼎企業(yè)分析 （ 1） 始創(chuàng)于 2023年 ；（ 2） 產(chǎn)業(yè)多元化投資控股企業(yè) ；（ 3） 總資產(chǎn) 120億元 海棠灣 STP戰(zhàn)略 （ 1）市場細(xì)分： 低端市場、中低端市場、中端市場、中高端市場、高端市場 ；（ 2）目標(biāo)市場的選擇： 根據(jù)消費者需求 ；（ 3）市場定位： 中高端市場 海棠灣產(chǎn)品質(zhì)量分析 （ 1）建筑質(zhì)量： 嚴(yán)格按照國家住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)來建造，有 70年的住宅壽命 ；（ 2）小區(qū)環(huán)境質(zhì)量： 車位按 1:1分配，小區(qū)綠化率超過 40%，建筑面積僅達(dá)到 21%。 市場環(huán)境分析 目前合肥的經(jīng)濟(jì)還處在高速發(fā)展期，市場環(huán)境還是較為穩(wěn)定的，適合房地產(chǎn)去發(fā)展。 市場營銷渠道策劃 ? 由于藍(lán)鼎 海棠灣是藍(lán)鼎集團(tuán)正式進(jìn)軍合肥住宅房地產(chǎn)的第一個項目，藍(lán)鼎集團(tuán)對海棠灣寄予很高的期望，希望通過海棠灣來使藍(lán)鼎可以在房地產(chǎn)業(yè)立足。藍(lán)鼎集團(tuán)是一個產(chǎn)業(yè)多元化企業(yè)，所以對于海棠灣藍(lán)鼎集團(tuán)采取直接營銷的渠道，海棠灣的營銷及物業(yè)都是 合肥中筑置業(yè)發(fā)展有限公司 在運營，它是藍(lán)鼎集團(tuán)自己的產(chǎn)業(yè)公司。 廣告策劃 ? 大量營銷階段廣告 右圖為大量營銷階段海棠灣打出的廣告。通過右圖中的廣告內(nèi)容，可以看出這一階段的廣告主要是利用 開發(fā)商的品牌效應(yīng) 來吸引消費者。 圖片來源于新浪網(wǎng) 廣告策劃 ? 產(chǎn)品差異營銷階段廣告 右圖為產(chǎn)品差異營銷階段海棠灣推出的廣告。通過右圖的廣告內(nèi)容可以看出，在這一階段的廣告 主要利用海棠灣的樓層高可滿足人們“欲窮千里目”的登高情節(jié)優(yōu)勢 來吸引消費者的注意。 云 端 之 上 盡 覽 蜀 山 風(fēng) 光 廣告策劃 ? 目標(biāo)市場營銷階段廣告 右圖為目標(biāo)市場營銷階段海棠灣推出的廣告。通過右圖的廣告內(nèi)容可以看出，這一階段的廣告是針對產(chǎn)品定位的市場。通過 宣傳單頁上的戶型面積及宣傳口號可以看出，海棠灣的目標(biāo)市場是定位在中高端市場 ，此市場人群年齡在 30到 50歲之間，收入穩(wěn)定且偏高，有大或小家庭。 圖片來源于新浪網(wǎng) 物業(yè)發(fā)展建 議的出 發(fā)點 需要說明的是： ? 我們給出的不是具體的設(shè)計方 案 ? 我們給出的是能形成價值點和競爭力的因素 （市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素） 原則：一切均基于 CVA “ 競爭的價值增加 ” (Competition Value Added) 整體發(fā)展戰(zhàn)略執(zhí)行層面下、基于項目個性打造的物業(yè)發(fā)展建議 戰(zhàn)略舉措 3 景觀價值最大化的前提下，保障項目良好的私密性 解決途徑 打造最佳的相對私密性 戰(zhàn)略舉措 4 打造最暢銷的高度假品質(zhì)別墅產(chǎn)品，實現(xiàn)快速回現(xiàn)和高溢價 解決途徑 打造最暢銷的高度假品質(zhì)別墅產(chǎn)品 戰(zhàn)略舉措 1 成本放在最易被客戶感知的地方，打造最高級別的核心配套 解決途徑 打造最高級別 的養(yǎng)生會 所 戰(zhàn)略舉措 2 強(qiáng)化項目核心競爭力，打造最佳的 解決途徑 打造最佳的 物業(yè)發(fā)展建議涵蓋項 配套設(shè)施 配套、景觀、整體規(guī)劃 建筑風(fēng)格、立面、園林 戶型配比及設(shè)計建議 個性實現(xiàn)的核心問題 項目總結(jié) 資源 區(qū)位 規(guī)劃 … 核心優(yōu)勢 項目之長 項目 個性提練 唯一性 目標(biāo) 限制 規(guī)劃 條件 … 短板效應(yīng) 項目之短 差異性 基于個性實現(xiàn)的整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體發(fā)展戰(zhàn)略 基于解決核心問題的戰(zhàn)略途徑 1 基于解決核心問題的戰(zhàn)略途徑 2 基于解決核心問題的戰(zhàn)略途徑 … 項目 整體定位 形象定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 戰(zhàn)略定位 項目啟動策略 戰(zhàn)略舉措的實施途徑１ 戰(zhàn)略舉措的實施途徑２ 戰(zhàn)略舉措的實施途徑 … 物業(yè)發(fā)展建議 物業(yè) 發(fā)展建議 謝謝觀看?。?！ **級建筑學(xué) **班第 **組 演講完畢，謝謝觀看！