【正文】 圖片來源于新浪網(wǎng) 物業(yè)發(fā)展建 議的出 發(fā)點 需要說明的是： ? 我們給出的不是具體的設(shè)計方 案 ? 我們給出的是能形成價值點和競爭力的因素 （市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素） 原則：一切均基于 CVA “ 競爭的價值增加 ” (Competition Value Added) 整體發(fā)展戰(zhàn)略執(zhí)行層面下、基于項目個性打造的物業(yè)發(fā)展建議 戰(zhàn)略舉措 3 景觀價值最大化的前提下，保障項目良好的私密性 解決途徑 打造最佳的相對私密性 戰(zhàn)略舉措 4 打造最暢銷的高度假品質(zhì)別墅產(chǎn)品，實現(xiàn)快速回現(xiàn)和高溢價 解決途徑 打造最暢銷的高度假品質(zhì)別墅產(chǎn)品 戰(zhàn)略舉措 1 成本放在最易被客戶感知的地方，打造最高級別的核心配套 解決途徑 打造最高級別 的養(yǎng)生會 所 戰(zhàn)略舉措 2 強化項目核心競爭力，打造最佳的 解決途徑 打造最佳的 物業(yè)發(fā)展建議涵蓋項 配套設(shè)施 配套、景觀、整體規(guī)劃 建筑風(fēng)格、立面、園林 戶型配比及設(shè)計建議 個性實現(xiàn)的核心問題 項目總結(jié) 資源 區(qū)位 規(guī)劃 … 核心優(yōu)勢 項目之長 項目 個性提練 唯一性 目標(biāo) 限制 規(guī)劃 條件 … 短板效應(yīng) 項目之短 差異性 基于個性實現(xiàn)的整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體發(fā)展戰(zhàn)略 基于解決核心問題的戰(zhàn)略途徑 1 基于解決核心問題的戰(zhàn)略途徑 2 基于解決核心問題的戰(zhàn)略途徑 … 項目 整體定位 形象定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 戰(zhàn)略定位 項目啟動策略 戰(zhàn)略舉措的實施途徑１ 戰(zhàn)略舉措的實施途徑２ 戰(zhàn)略舉措的實施途徑 … 物業(yè)發(fā)展建議 物業(yè) 發(fā)展建議 謝謝觀看！?。? **級建筑學(xué) **班第 **組 演講完畢，謝謝觀看！ 。通過右圖的廣告內(nèi)容可以看出，這一階段的廣告是針對產(chǎn)品定位的市場。通過右圖的廣告內(nèi)容可以看出，在這一階段的廣告 主要利用海棠灣的樓層高可滿足人們“欲窮千里目”的登高情節(jié)優(yōu)勢 來吸引消費者的注意。通過右圖中的廣告內(nèi)容，可以看出這一階段的廣告主要是利用 開發(fā)商的品牌效應(yīng) 來吸引消費者。藍(lán)鼎集團(tuán)是一個產(chǎn)業(yè)多元化企業(yè)，所以對于海棠灣藍(lán)鼎集團(tuán)采取直接營銷的渠道，海棠灣的營銷及物業(yè)都是 合肥中筑置業(yè)發(fā)展有限公司 在運營，它是藍(lán)鼎集團(tuán)自己的產(chǎn)業(yè)公司。 市場營銷渠道策劃 ? 由于藍(lán)鼎 藍(lán)鼎企業(yè)分析 （ 1） 始創(chuàng)于 2023年 ；（ 2） 產(chǎn)業(yè)多元化投資控股企業(yè) ；（ 3） 總資產(chǎn) 120億元 海棠灣 STP戰(zhàn)略 （ 1）市場細(xì)分： 低端市場、中低端市場、中端市場、中高端市場、高端市場 ；（ 2）目標(biāo)市場的選擇： 根據(jù)消費者需求 ；（ 3）市場定位： 中高端市場 海棠灣產(chǎn)品質(zhì)量分析 （ 1）建筑質(zhì)量： 嚴(yán)格按照國家住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)來建造，有 70年的住宅壽命 ；（ 2）小區(qū)環(huán)境質(zhì)量： 車位按 1:1分配，小區(qū)綠化率超過 40%，建筑面積僅達(dá)到 21%。 海棠灣 （ 1）位置： 高新區(qū)黃山路與科學(xué)大道交口西北角 ；（ 2）面積： 總占地面積約 101畝，建總面積約 28萬方 ；（ 3） 70年居住建筑 。 其促銷力度很大，但是與其促銷相對的宣傳力度不夠到位，不能讓大多數(shù)人都知道。其中，一次性付款和按揭付款的購買者都會享有不同程度的優(yōu)惠。所以，在 11月 24號這一天是屬于 海棠灣的促銷期間 ，這一天海棠灣的最低價是6640元 /㎡ ，只比合肥的均價高 125元 /㎡，比高新區(qū)的均價低 155元 /㎡。利用其種種優(yōu)勢，及其潛在的發(fā)展空間， 可將海棠灣的平均房價定位在7500元 /㎡左右。同時，可以看出合肥高新區(qū)的房價處在中等位置，其均價為 6795元 /㎡，租價和二手房的價格也不是很高。 本項目在蜀山區(qū)，所以平均房價可基本定位在 7500元 /㎡左右。 房地產(chǎn)策劃第四階段報告 11級建筑學(xué)三班第二組 小組成員分工 小組成員 成員工作 工作細(xì)分 *** 廣告策劃 （ 1）大量營銷階段廣告；（ 2）產(chǎn)品差異營銷階段廣告；（ 3）目標(biāo)市場營銷階段廣告 *** 營銷策劃及資料整合 營銷價格策劃 *** 物業(yè)發(fā)展 *** 營銷策劃 營銷促銷策劃 *** 營銷策劃 市場營銷渠道策劃 營銷策劃 ? 價格策劃 ? 促銷策劃 ? 營銷渠道策劃 價格策劃 通過右圖，可以看出合肥市的房價分布。 ? 建議 ：彌補海棠灣景觀中存在的不足之處。同時，景觀無太明顯的主次之分。小區(qū)中種植大量樹木，改善美化環(huán)境的同時居住在這里的人們可以放松身心，悠然望蜀。同時，海棠灣的山很好的呼應(yīng)了據(jù)其不遠(yuǎn)的大蜀山。中國人對住宅講求坐北朝南，依山傍水。為了與項目名稱相適應(yīng)，小區(qū)景觀挖了多個人工湖，美化改善小區(qū)環(huán)境。同時，通過比較不 難看出小區(qū)的戶外設(shè)施的環(huán)境面積不是很大，需要加強。 178。 178。 小區(qū)景觀分布 小區(qū)綠化 步行環(huán)境 鋪地環(huán)境 水體環(huán)境 戶外設(shè)施環(huán)境 綠地環(huán)境 所在位置 小區(qū)車行道、人行道及林間觀景小道 主入口廣場、商業(yè)廣場、幼兒園前活動場及小區(qū)內(nèi)居民活動場所 售樓部后方、幼兒園后方及 8棟入口處 地塊中心區(qū)域 除住宅區(qū)域級其他環(huán)境區(qū)域之外的區(qū)域 面積大小 178。為了與小區(qū)的建筑風(fēng)格相適應(yīng)，小區(qū)景觀設(shè)計風(fēng)格為英倫風(fēng)格。 ? 景觀設(shè)計條件： 由于海棠灣地塊地質(zhì)地勢條件，所以小區(qū)的景觀采取利用地塊現(xiàn)有條件對地塊進(jìn)行景觀改造的來改變地塊現(xiàn)狀，營造小區(qū)環(huán)境氛圍。要求景觀不但要在山水園林上做文章，創(chuàng)出具有特色的景觀環(huán)境，而且還要注重營造有助于人際交往和居民間交流的景觀環(huán)境。 小區(qū)景觀分析 ? 小區(qū)景觀設(shè)計要求 ? 小區(qū)景觀設(shè)計分析 ? 小區(qū)景觀的不足及個人建議 小區(qū)景觀設(shè)計要求 現(xiàn)在，消費者越來越重視小區(qū)的景觀設(shè)計，以此，許多的現(xiàn)代住宅小區(qū)開發(fā)商越來越注重景觀設(shè)計來提升住宅小區(qū)的品質(zhì)和檔次。 ? 小區(qū)人行方式分析： 小區(qū)人行道可以通過多個入口進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部，可以很快的進(jìn)入住宅樓，且其內(nèi)部交通較為明了和清晰。 地下停車場入口 地下停車場入口 地下停車場入口 人流交通流線 車流交通流線 觀景人流流線 小區(qū)內(nèi)部交通系統(tǒng) ? 小區(qū)行車方式分析： 小區(qū)將車流和人流交通很明確地分開，這樣讓車流和人流不會造成干擾，減少事故的發(fā)生。圖中 紅線表示小區(qū)車流交通流線。圖中黃線表示小區(qū)主要人流交通流線。 地下停車室入口 地下停車室入口 地下停車室入口 小區(qū)內(nèi)部交通分布 目前，越來越多的購房者注重小區(qū)內(nèi)部的交通，這樣致使開發(fā)商們在對土地開發(fā)的同時也要注重對小區(qū)內(nèi)部的交通安排。因此，海棠灣設(shè)置了 兩個主入口 、 一個次入口、一個商業(yè)入口 及 可直接到達(dá)幼兒園的幼兒園入口 。 中心大商圈 三里庵大商圈 七里塘大商圈 蜀山大商圈 海棠灣 小區(qū)內(nèi)部交通 ? 小區(qū)出入口 ? 小區(qū)內(nèi)部交通分析 小區(qū)出入口圖 62 主入口 主入口 次入口 幼兒園入口 商業(yè)入口 小區(qū)出入口： 由于海棠灣的三面都是城市道路，所以，海棠灣需要設(shè)置多個出入口。 ? 小區(qū)外部交通分析： 如右圖 所示，海棠灣有多路公交車可到達(dá)， 同時，開車十分鐘就可到達(dá)合肥各 大商圈。優(yōu)越的外部交 通條件，給這里的住戶無論是上班，還是外出出差、旅行都帶來了方便。 內(nèi)外交通道路分析 ? 小區(qū)外部交通分析 ? 小區(qū)內(nèi)部交通分析 項目對外交通 交通工具 合肥火車站 合肥火車西站 南門汽車站 旅游汽車站 新橋機場 蜀山大商業(yè)圈 三里庵大商業(yè)圈 七里塘大商業(yè)全 中心大商業(yè)圈 蜀山森林公園 公交車 坐 10路轉(zhuǎn) 11路，約 1小時 約 20分鐘 坐 118路，約 40分鐘 坐 10路，約 50分鐘 約 1小時30分鐘 約 10分鐘 約 29分鐘 約 35分鐘 約 45分鐘 約 5分鐘 駕車或打的 約 20分鐘 約 5分鐘 約 16分鐘 約 20分鐘 約 37分鐘 約 5分鐘 約 5分鐘 約 10分鐘 約 10分鐘 約 5分鐘 地鐵（個人預(yù)測） 約 15分鐘 約 5分鐘 約 10分鐘 約 15分鐘 約 20分鐘 約 5分鐘 10分鐘 約 10分鐘 約 15分鐘 5分鐘以內(nèi) 通過上表可以看出，海棠灣的外部交通是非常便利的。因此，海