房地產前期策劃系列研究講義(參考版)
2025-01-25 17:42本頁面
【正文】 沒有科學而理性的前期策劃，就沒有有的放矢的規(guī)劃與建筑設計。房地產營銷策劃的實際目標是 “指導銷售 ”。項目四，用地 ，容積率 。項目二，用地 ，容積率 。景觀資源是作為樓盤配套考慮，還是引入相關產業(yè)224。首期開發(fā)至關重要，如何確定策略？224。結合大盤開發(fā)的兩大模式，對項目的初步構思224。除廣州與本區(qū)域外，還應著眼于哪些的目標客戶？224。如何界定及吸納廣泛的住宅目標客戶？224。產業(yè)發(fā)展帶來的機會，如何利用？224。項目開發(fā)條件分析核心問題的思考224。 項目外環(huán)連綿起伏的自然山系，內繞千畝清幽明澈的余家莊水庫，南望林木蔥郁的南香山西麓，與萬頃綠茵 27洞荔湖高爾夫隔水相望。從初步的市場判斷，對項目的認知這是樹立清遠清城區(qū)品質標竿的項目區(qū)位條件稀缺、用地條件出眾，項目有條件且必須樹立清遠市場的品質標竿。這是 K開發(fā)企業(yè)跨出福州市場，初涉清遠市場的項目。l2023年清遠的房價 /收入比約 ，處于中國范圍內的理性水平，整體價格水平較為剛性，抗風險能力較強。l供應量相對較大，供應：銷售比值基本維持在 2－ :1。清遠的房地產 市場數據出處： 《 統(tǒng)計局房地產數據分析 》l與珠三角同級城市相比，清遠整體的房地產市場容量較小。且固定資產投資額持續(xù)高速增長，近 5年增速平均超過 50%。第六部分關于 SWOT分析關于項目定位關于定位與規(guī)劃設計的關系定位與初步方案設計中財務的作用STOW內部因素外部因素SWOT分析SWOT戰(zhàn)略工具（項目 +環(huán)境 +競爭）SWOT分析的價值因素針對一個地塊的價值因素包括：n地段因素 ——地段 /片區(qū)認知度 /周邊配套（商業(yè) /教育） /交通等（可總結為便利性 /成熟度 /知名度）n環(huán)境因素 ——自然環(huán)境 /四至景觀 /社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）n地塊因素 ——地形地貌 /規(guī)模 /技術經濟指標等（可判斷產品的可發(fā)揮空間）n開發(fā)商要素 ——目標 /開發(fā)商品牌 /可利用資源等n針對一個即將銷售的項目與地塊的主要差別在于增加了產品因素：產品因素 ——產品 /戶型 /自身配套 /昭示性等n對于一個大盤的后續(xù)階段，需要增加項目因素的判斷：項目因素 ——口碑 /人氣 /項目知名度 /客戶群體 /前期售價 /前后產品差異性 /物業(yè)管理 等O/T（機會 /威脅）的價值因素u 宏觀要素 ——經濟形勢（宏觀政策） /重大城市變革u 中觀要素 ——行業(yè)形勢（一、二、三級市場） /城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等）u 微觀要素 ——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型） /客戶流向u通常對于銷售中后期的項目，宏觀要素相對失效；反之，對于一個遠期的大盤，微觀要素相對次要。房地產開發(fā)項目的區(qū)位分析區(qū)位選擇要注意的問題n 過分強調區(qū)位或地段的作用會產生對開發(fā)投資者的誤導n 來自規(guī)劃、法律方面的約束可能在增加n 鄰區(qū)影響可能會面臨改變n 對于項目的選擇要和區(qū)位的性質相配套區(qū)位選擇要注意的問題下圖是對上述分析的一個總結。第三、零售商業(yè)項目 商業(yè)項目的區(qū)位選擇，應該有利于實現它的最大利潤。n 周圍土地利用情況和環(huán)境。n 居民人口與收入。n 公共交通便捷程度。第四、土地使用權獲取方式分析 從目前國內獲取土地使用權的途徑和方式來看，有通過政府土地出讓和從當前土地使用者手中轉讓等兩種途徑。房地產開發(fā)項目的區(qū)位分析第二、具體地點的分析與選擇 它是對房地產項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎設施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點的臨街狀況、建設用地的大小、利用現狀、交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質、水文、噪聲、空氣污染等因素。n 選擇區(qū)位要有超前意識，特別注意交通、服務網點等公共設施的深層次分析。區(qū)位利潤越高，房地產投資價值越大。一般位于中央商業(yè)區(qū)與內圈工業(yè)區(qū)之間，或內圈工業(yè)區(qū)與外圈工業(yè)區(qū)之間。區(qū)位與房地產價值n 工業(yè)區(qū) 根據各種工業(yè)的特點（如污染狀況、占地面積等），可以將工業(yè)分成內圈工業(yè)區(qū)、外圈工業(yè)區(qū)和遠郊工業(yè)區(qū)。n 對位置的把握應有動態(tài)的發(fā)展的眼光區(qū)位與房地產價值n 第一、商業(yè)區(qū) 商業(yè)區(qū)按其功能從高到低可分為中央商業(yè)區(qū)、城區(qū)商業(yè)區(qū)和街區(qū)商業(yè)區(qū)。 對位置的廣義理解，除了其地理位置外，往往還包括該位置所處的社會、經濟、自然環(huán)境或背景。區(qū)位，從大的方面來說，指項目所在區(qū)域；從小的方面來說，指的是項目開發(fā)場地。 房地產市場分析的方法對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。國際上的大多數組織使用中位數定義，而我國的房價收入比定義屬于平均數定義。區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析：基本內容數據來源n各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經濟發(fā)展月報、地方經濟信息網、地方政府網站、中房指數、國房指數、地方房地產年鑒n土地、規(guī)劃部門的政府
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