房地產(chǎn)前期策劃培訓(xùn)(參考版)
2025-01-08 21:46本頁(yè)面
【正文】 法律特性：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn) …… 經(jīng)濟(jì)特性：價(jià)格、付款方式 …… 自然特性：地塊面積、形狀、高度、景觀、區(qū)位 …… 關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性 項(xiàng)目自身資源條件分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 目標(biāo)客戶分析 現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、市場(chǎng)反應(yīng) 目標(biāo)客戶的數(shù)量、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1. 找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 2. 目標(biāo)客戶置業(yè)的 需求與 心理訴求 3. 找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì) 點(diǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法：微觀層面 地產(chǎn)市場(chǎng)分析的一些誤區(qū) ? 針對(duì)性不強(qiáng)，內(nèi)容太泛 ? 沒(méi)有充分挖掘區(qū)域資源；大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò) ? 過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性 ? 過(guò)于偏重對(duì) “ 二手資料 ” 的應(yīng)用 ? 以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么 ? 別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好 世上無(wú)難事，只要肯登攀！ THANKS 演講完畢，謝謝觀看！ 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法 開(kāi)發(fā)商 政府 商品住房的土地增值稅核定征收率從 1%調(diào)整到 5%，店鋪、門(mén)面一類的商業(yè)用房核定征收率從 2%提升到 6%。國(guó)際上的大多數(shù)組織使用中位數(shù)定義，而我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比定義屬于平均數(shù)定義。 異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅 5% 5%~5% 5%~15% 15%~255 25% 適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 /GDP 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 15 15~22 22~30 30~37 37 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為 20%25% 銷售面積 / 竣工面積 ~ ~ ~ 反映商品房供求是否平衡的指標(biāo) 商品房銷售額 / 房地產(chǎn)投資額 ~ ~ ~ 反映房地產(chǎn)投入不產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析：市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r重要指標(biāo) 分類 說(shuō)明 適用范圍 典型全國(guó)性指數(shù) 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析：基本內(nèi)容 數(shù)據(jù)來(lái)源 ?各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒 ?土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪談 ?規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談 ? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 總量指標(biāo)： GDP、人口、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)等 結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 ? 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 投資：開(kāi)發(fā)投資額 土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金 商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量 銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量 房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析：基本資料的獲得 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP （美元） 800～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù)量不質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量不質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展
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