【正文】 再確定是采取完全街區(qū)式布局還是采取部分集中與部分街區(qū)的結(jié)合。 對(duì)商業(yè)地塊主題的思考對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)地塊主題的思考是決定本項(xiàng)目商業(yè)成敗的關(guān)鍵，到底本項(xiàng)目最終商業(yè)業(yè)態(tài)如何定位是決定項(xiàng)目如何規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的基礎(chǔ)。在考慮項(xiàng)目做何主題定位之前，先分析一下我司對(duì)松江居民消費(fèi)調(diào)查的結(jié)果。（1）區(qū)域居住人群商業(yè)消費(fèi)調(diào)查 松江谷陽南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問機(jī)構(gòu)36松江新老城區(qū)居民商業(yè)便利滿意度 ? 松江新老城區(qū)居民對(duì)目前松江商業(yè)便利性基本滿意。松江新老城區(qū)居民日常商業(yè)消費(fèi)區(qū)域? 相對(duì)而言，目前松江老城區(qū)居民選擇在新城區(qū)消費(fèi)比例遠(yuǎn)低于新城區(qū)居民選擇在老城區(qū)消費(fèi)比例，松江老城區(qū)商業(yè)發(fā)展更為成熟，業(yè)態(tài)更為豐富，吸引了更多的新城居民前來消費(fèi)。松江新老城區(qū)居民潛在未滿足的商業(yè)需求松 江 商 業(yè) 是 否 方 便 需 求9%71%20%不 方 便一 般很 方 便松 江 商 業(yè) 是 否 方 便 需 求9%58%33% 不 方 便一 般很 方 便新城區(qū)居民老城區(qū)居民一 般 會(huì) 在 哪 個(gè) 區(qū) 域 進(jìn) 行 商 業(yè) 消 費(fèi)66%17%17%松 江 老 城 區(qū)松 江 新 城 區(qū)上 海 市 區(qū)一 般 會(huì) 在 哪 個(gè) 區(qū) 域 進(jìn) 行 商 業(yè) 消 費(fèi)33%47%20% 松 江 老 城 區(qū)松 江 新 城 區(qū)上 海 市 區(qū)新城區(qū)居民老城區(qū)居民 松江谷陽南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問機(jī)構(gòu)37? 品牌及特色餐廳是新老城區(qū)居民都首選的未滿足商業(yè)需求，其次是品牌服裝。? 影院雖有較大需求，但顯然不適合本項(xiàng)目選擇。咖啡廳、酒吧、棋牌/健身/足浴等皆有少量潛在需求。（2）對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)定位主題選擇的思考思考一? 本項(xiàng)目體量較小，難以形成餐飲/休閑娛樂/服裝/家居飾品等等大而全的商業(yè)中心，只能考慮有一定的特色主題。思考二? 本項(xiàng)目處于背街，平時(shí)基本無商業(yè)人流，北部與最繁華的中山路、南部與較繁華的松匯路皆相去不遠(yuǎn)，要將南北兩邊商業(yè)人流吸引至谷陽南路本項(xiàng)目地段來進(jìn)行消費(fèi)，只有可能是本項(xiàng)目具備非常特色的定位主題，能依靠特色店的運(yùn)營(yíng)帶來目的性很強(qiáng)的消費(fèi)人群。思考三? 綜合區(qū)域居民的潛在商業(yè)消費(fèi)需求來看，餐飲主題應(yīng)該是本項(xiàng)目最好的主題定位選擇。? 餐飲較易形成聚集效應(yīng)，大型商務(wù)宴請(qǐng)型品牌餐廳/大型咖啡廳/小型特色在 下 列 商 業(yè) 場(chǎng) 所 中 ， 哪 些 未 滿 足 需 求22% 5%7%3%4%21%4%16%13% 5%品 牌 及 特 色 餐 廳咖 啡 廳酒 吧棋 牌桑 拿 /洗 浴 /足 療品 牌 服 裝網(wǎng) 吧影 院健 身其 他在 下 列 商 業(yè) 場(chǎng) 所 中 ,哪 些 未 滿 足 需 求25%8%7%4%8%16%7%10% 9% 6%品 牌 及 特 色 餐 廳咖 啡 廳酒 吧棋 牌桑 拿 /洗 浴 /足 療品 牌 服 裝網(wǎng) 吧影 院健 身其 他新城區(qū)居民老城區(qū)居民 松江谷陽南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問機(jī)構(gòu)38品牌餐飲/各類小吃/酒吧等都能組合成特色商業(yè)街區(qū)，對(duì)于本項(xiàng)目 1 萬平方米左右的建筑體量非常適合。? 大型商務(wù)宴請(qǐng)型品牌餐廳/大型咖啡廳/酒吧都能吸引目的性很強(qiáng)的消費(fèi)人群，這些業(yè)態(tài)并不十分強(qiáng)調(diào)核心商業(yè)街區(qū)的核心地段，對(duì)于本項(xiàng)目所處位置十分適合。? 品牌服裝雖也有較大市場(chǎng)需求，但相對(duì)餐飲更難成市，對(duì)商業(yè)操作要求更高，風(fēng)險(xiǎn)更大，而且松江本身就具備有 OUTLETS 這樣的品牌服裝聚集地。? 本項(xiàng)目要想最終成功一定要走特色主題道路，堅(jiān)持小而精的原則。因此，針對(duì)本項(xiàng)目，如服飾/文化/家居等其它主題的商業(yè)就不在與餐飲搭配考慮范圍之列。相對(duì)而言，休閑/娛樂與餐飲主題并不矛盾，本項(xiàng)目可在堅(jiān)持餐飲主題的大原則下適度考慮，也迎合前述項(xiàng)目招商要有靈活性、降低風(fēng)險(xiǎn)的需要。 松江谷陽南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問機(jī)構(gòu)393 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目商業(yè)定位（推薦方案一） 商業(yè)整體概念定位根據(jù)前述對(duì)項(xiàng)目商業(yè)定位主題選擇的思考，我司認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)部分最適宜打造為：松江飲食新天地/商業(yè)步行街? 餐飲主題的選擇原因前面已做詳細(xì)分析，餐飲主題適合本項(xiàng)目開發(fā)體量，而且餐飲業(yè)態(tài)形式較為多樣化，可以聚集形成特色街區(qū)，有效吸引人流，彌補(bǔ)本案商業(yè)背街這一最大缺陷。? 新天地的含義是在項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃及建筑形式上都應(yīng)有所創(chuàng)新，突破老城傳統(tǒng)商業(yè)街規(guī)劃形式，突破千篇一律的中式明清街鋪建筑風(fēng)格/突破新城“大而全”商業(yè)中心規(guī)劃形式，突破千篇一律仿歐式建筑風(fēng)格。? 步行街的含義是我們要打造步行街區(qū)概念，形成大量臨街式店鋪（臨內(nèi)街和外街） ，易于快速銷售回收資金。? 我們前面已述各類餐飲中心必需要有不同的建筑形式，這決定了我們的商業(yè)街區(qū)規(guī)劃。我們希望這一商業(yè)項(xiàng)目能聚集：大型品牌餐廳/中小型品牌餐廳/咖啡廳/特色小吃街/酒吧休閑區(qū)等等餐飲類商家。 商業(yè)規(guī)劃布局建議根據(jù)項(xiàng)目地形、規(guī)模及主題定位考慮，我司初步建議本項(xiàng)目初步規(guī)劃布局如下（待與設(shè)計(jì)院溝通后具體確認(rèn)）： 松江谷陽南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問機(jī)構(gòu)40項(xiàng)目初步規(guī)劃布局示意圖? 上圖只是概念示意幾大片區(qū)分布，具體內(nèi)部人流走向待與設(shè)計(jì)院確認(rèn)。? 項(xiàng)目基本上考慮地下停車，設(shè)計(jì)單獨(dú)車行入口，主入口為人流入口，形成內(nèi)部步行街。? 小吃夜市街及小型餐飲街主力面積都分別控制在 20200 平方米左右，主力為二層建筑，易于項(xiàng)目先期銷售。大型餐飲區(qū)設(shè)計(jì)為幾幢單體大型餐廳建筑，主力為三層建筑。地下停車的考慮? 按我們的規(guī)劃定位方案，本項(xiàng)目商業(yè)對(duì)車位要求較高，按正常餐飲商業(yè)對(duì)車位要求來看，本項(xiàng)目停車位需求估計(jì)至少在 200 個(gè)左右。? 由本地塊實(shí)際情況考慮，本項(xiàng)目基本上要考慮地下停車（同時(shí)有部分地面臨時(shí)停車） ，但本項(xiàng)目即使地下一層完全做為車庫也達(dá)不到需求，但兩層地下相對(duì)本項(xiàng)目建筑面積來講成本太高，因此我司建議項(xiàng)目采用一層地下（部分區(qū)域采用機(jī)械式停車增加停車位） ，同時(shí)希望業(yè)主與政府部門協(xié)調(diào)谷 松江谷陽南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問機(jī)構(gòu)41陽路及項(xiàng)目南側(cè)小路的臨時(shí)地面停車。原有地上建筑物的考慮? 我司考慮按此定位方案，項(xiàng)目地面原有建筑物全部拆除。? 一方面原有建筑物僅 A 地塊西北角一單體建筑有改造成酒店公寓的可能，其它建筑無商業(yè)利用價(jià)值。該建筑物底層層高又太低不能利用為商業(yè)，高層改造成酒店公寓商業(yè)價(jià)值又不高，存在較大浪費(fèi)。另一方面如保留該樓，則地下一層整體車位難以解決，而且剩余可建造商業(yè)面積體量更小，更難打造特色商業(yè)街。 商業(yè)建筑外觀建議 松江谷陽南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問機(jī)構(gòu)42我司初步建議本項(xiàng)目商業(yè)建筑外觀采取現(xiàn)代風(fēng)格（如下兩圖所示） 。? 相對(duì)上左圖（典型松江老城商業(yè)建筑明清風(fēng)格）和上右圖（典型松江新城商業(yè)歐式風(fēng)格） ，現(xiàn)代風(fēng)格更易于通過多樣化的建筑外立面形式，營(yíng)造現(xiàn)代商業(yè)氛圍，有效提升商業(yè)項(xiàng)目整體檔次，特別是對(duì)本項(xiàng)目在前期模型階段銷售時(shí)能有很好的視覺沖擊效果，拉動(dòng)初期銷售。 商業(yè)具體業(yè)態(tài)建議我司初步建議本項(xiàng)目由以下幾類具體業(yè)態(tài)構(gòu)成：業(yè)態(tài)分區(qū) 面積范圍 主要功能 典型商家大型品牌餐飲區(qū)1000 平方米以上商務(wù)宴請(qǐng) 美林閣/蘇浙匯/小南國(guó)/唐宮/金錢豹等等小型特色餐飲區(qū)100500 平方米左右日常/家庭/小型聚會(huì)洞庭春/老媽米線/薩利亞/九佰碗/大娘水餃/集集小鎮(zhèn)等等小吃街區(qū) 2050 平方米左右逛街/夜市 典型如吳江路小吃一條街。酒吧休閑區(qū) 100500 平方米左右夜間休閑娛樂 典型如虹梅路休閑街。除各類酒吧休閑外，還可配備一定休閑養(yǎng)生會(huì)所/足浴等。虹梅路餐飲休閑街 松江谷陽南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問機(jī)構(gòu)43? 本項(xiàng)目小型餐飲區(qū)及酒吧休閑區(qū)規(guī)劃可借鑒該項(xiàng)目，在戶外打造休閑桌椅區(qū)，有效拓展商業(yè)空間，形成特色步行街風(fēng)味。吳江路小吃一條街? 本項(xiàng)目一方面可借鑒吳江路一條街如何引導(dǎo)主商業(yè)街人流，在背街區(qū)域打造特色一條街，另一方面可借鑒其大量小吃及特色餐飲品牌。（注：吳江路典型小吃餐飲品牌如滿吉/ /港式水晶缽仔糕 /匯鴻小館/次郎/傻瓜干面/ 牛大碗/家家米粉/甜蜜蜜/周記鐵橋燒餅店 /精武鴨頸/星鐵板燒/長(zhǎng)腳燒烤/ 東方快車小食/小楊生煎阿毛麻辣燙/金師傅餛飩） 商業(yè)地塊整體運(yùn)作思路對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)部分的運(yùn)作，按照業(yè)主要求，我司認(rèn)為最為重要的是迅速回收資金，避免后期營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)：? 原則上應(yīng)在項(xiàng)目開發(fā)初期即開始宣傳商業(yè)銷售工作，打造“松江餐飲新天 松江谷陽南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問機(jī)構(gòu)44地/老城核心區(qū)商業(yè)街”概念，依靠模型等銷售道具營(yíng)造松江老城精品商業(yè)街區(qū)形象，吸引投資客戶。? 操作上應(yīng)在先期擬定規(guī)劃方案后，即依靠模型、樓書進(jìn)行大型品牌餐飲店的招租工作，以良好的位置/規(guī)劃/較低的租金迅速取得幾家品牌餐飲的預(yù)租意向。在落實(shí)預(yù)租意向后，即對(duì)規(guī)劃的大量 20—200 平方米左右內(nèi)街街鋪進(jìn)行銷售，吸引投資客戶購(gòu)買，快速回籠資金，化解開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)。 商業(yè)價(jià)格定位根據(jù)前述松江商業(yè)租金及售價(jià)情況的分析，以及本項(xiàng)目的定位，我司認(rèn)為如果本項(xiàng)目開發(fā)為上述定位的街區(qū)型商鋪形式，項(xiàng)目街鋪部分起始租金價(jià)格控制在 2 元/平方米/天左右，銷售價(jià)格估計(jì)在 13000 元/ 平方米。 項(xiàng)目商業(yè)定位（推薦方案二）上述商業(yè)定位推薦方案一是考慮項(xiàng)目商業(yè)利潤(rùn)最大化及項(xiàng)目整體形象檔次的分析結(jié)果，我們認(rèn)為，原有 A、B 兩地塊 7 幢辦公樓僅 6 號(hào)樓（3982 平方米）有一定利用價(jià)值，可以改造為公寓式酒店，其它建筑體量太小。如果從業(yè)主迅速回收資金的角度出發(fā)，保留原有 6 號(hào)樓、改造成公寓式酒店銷售是最快的回收資金方案。因此，我們也提出一個(gè)保留原有 6 號(hào)樓的備選商業(yè)定位推薦方案，與我們的推薦方案一做對(duì)比，綜合比較回收資金速度/ 利潤(rùn)/ 投資額等指標(biāo)，供業(yè)主做方案比較選擇。 商業(yè)整體定位及布局在保留原有 6 號(hào)樓約 4000 平方米做公寓式酒店后，一方面 4000 平方米酒店管理本身體量太小，需擴(kuò)充體量，另一方面該樓占據(jù)了地塊臨街面的主位置，剩余可建造面積太小，不論地上地下都難以再規(guī)劃布置特色商業(yè)街，因此，我們綜合考慮后，認(rèn)為保留 6 號(hào)樓的項(xiàng)目商業(yè)最佳規(guī)劃布置方案如下圖所示： 松江谷陽南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問機(jī)構(gòu)45項(xiàng)目初步規(guī)劃布局示意圖? 該方案以公寓式酒店為主力，考慮原有 6 號(hào)樓 4000 平方米面積過小，在原有基礎(chǔ)上在內(nèi)部再造一公寓式酒店（初步計(jì)劃約 3500 平方米） ，與原有 6號(hào)樓形成主副樓關(guān)系，打造一整體公寓式酒店便于管理與銷售。? B 地塊及 A 地塊西南角位置最好，可考慮建造臨街商鋪，其中 B 地塊可建筑 松江谷陽南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問機(jī)構(gòu)46約 1000 平方米（34 層） ，A 地塊西南角建造約 1000 平方米臨街商鋪（23層） ，但必需考慮到項(xiàng)目背街，又無整體商業(yè)主題，項(xiàng)目臨街小體量的商鋪存在一定的銷售風(fēng)險(xiǎn)。? 由于按此方案臨街商鋪體量較小，公寓式酒店對(duì)車位要求不高，因此項(xiàng)目可考慮地面集中停車解決，省去建筑地下室成本，降低投資額和啟動(dòng)成本。 商業(yè)地塊整體運(yùn)作思路按此定位方案，我司認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)盡量實(shí)現(xiàn)快速銷售、整體銷售：? 項(xiàng)目應(yīng)先期啟動(dòng) 6 號(hào)樓改造方案及新建公寓酒店的設(shè)計(jì)方案，先期啟動(dòng) 6號(hào)樓的銷售工作，迅速回收資金。? 在銷售公寓式酒店的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目臨街商業(yè)進(jìn)行銷售，爭(zhēng)取項(xiàng)目的全部銷售。 商業(yè)價(jià)格定位根據(jù)前述松江商業(yè)租金及售價(jià)以及住宅部分的情況分析，以及本項(xiàng)目的定位，我司認(rèn)為如果本項(xiàng)目開發(fā)為上述定位的公寓式酒店加街鋪形式，則街鋪部分估計(jì)銷售價(jià)格在 13000 元/平方米，公寓式酒店舊樓部分精裝約 8000 元/ 平方米，新樓精裝約 9000 元/平方米（采取較低裝修標(biāo)準(zhǔn)，僅提供硬裝飾，裝修成本約 800 元/平方米） 。 項(xiàng)目住宅定位規(guī)劃戶型配比如前述分析，我司認(rèn)為松江區(qū)域住宅市場(chǎng)