【導(dǎo)讀】項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、成套設(shè)備供應(yīng)、藥業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)為業(yè)務(wù)主體，企業(yè)資產(chǎn)6億元，下設(shè)新疆鴻福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、新疆鴻福。是新疆維吾爾自治區(qū)較為知名的中型企業(yè)集團(tuán)。新疆鴻福集團(tuán)有限公司秉承中國(guó)電信企業(yè)理念，以電信行業(yè)為依托，堅(jiān)持多元化經(jīng)營(yíng)、全范圍發(fā)展的創(chuàng)新之路，以穩(wěn)健求生存，以創(chuàng)新求發(fā)展，企業(yè)運(yùn)行平穩(wěn)，業(yè)務(wù)拓展迅速，社會(huì)信譽(yù)良好。到目前為止仍然是新疆境內(nèi)設(shè)施最好、配套最完善、經(jīng)營(yíng)最規(guī)范、知名度最高的五星級(jí)旅游酒店，在為集團(tuán)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)。下豐厚利潤(rùn)的同時(shí)，也為企業(yè)品牌建設(shè)發(fā)揮了巨大作用。新疆鴻福集團(tuán)下屬企業(yè)“新疆醫(yī)圣醫(yī)藥公司”經(jīng)過(guò)近一年。的運(yùn)行，月銷售額超過(guò)1000萬(wàn)元，已發(fā)展成為新疆第三大醫(yī)藥批發(fā)企業(yè)。鴻福醫(yī)藥連鎖店是新疆非醫(yī)藥類企業(yè)在。各大城市建設(shè)連鎖店近80個(gè)，業(yè)績(jī)顯著，效益穩(wěn)步上升。產(chǎn)領(lǐng)域，從2020年初開(kāi)始，投資開(kāi)發(fā)庫(kù)爾勒商業(yè)項(xiàng)目“金色時(shí)代廣場(chǎng)”，為建立完整的企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力奠定了堅(jiān)實(shí)。公司成立初期，除面對(duì)電信系統(tǒng)進(jìn)行內(nèi)部房產(chǎn)

　　

【正文】 2020 年 4 月 —— 2020 年 12 月 ◎住宅建設(shè)投資 14000 萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)投資 3000 萬(wàn)元，年度投資總額 17000 萬(wàn)元。 ◎完成 TOWNHOUSE、小區(qū)道路兩側(cè)小高層住宅和商鋪開(kāi)發(fā)，共 120200 平米；完成社區(qū)會(huì)所、幼兒園等公用設(shè)施開(kāi)發(fā)，共 10000 平米；完成小區(qū)道路、綠化工程。 ◎完成住宅銷售 70%，完成銷售額 20200 萬(wàn)元左右，初步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品獲利。 第三期： 2020 年 4 月 —— 2020 年 10 月 ◎住宅建設(shè)投資 18000 萬(wàn)元，配套設(shè)施投資 1000 萬(wàn)元，兩年期投資總額 19000 萬(wàn)元。 ◎完成多層住宅開(kāi)發(fā)共 170000 平米，完成小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)，整體工程全面峻工。 ◎ 2020 年度銷售完成住宅銷售 70%，剩余尾盤在 2020 年 10 月以前清理完畢，實(shí)現(xiàn)銷售額 40000 萬(wàn)元左右，實(shí)現(xiàn)凈盈利 20200 萬(wàn)元左右。 大量管理資料下載 2 0 0 3 / 6 18 新 疆 鴻 福 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 有 限 公 司 烏魯木齊鯉魚山路成片土地開(kāi)發(fā) / 可行性分析報(bào)告 七、項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃 ◎借鑒新疆鴻福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司庫(kù)爾勒金色時(shí) 代廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)模式，招聘專業(yè)的營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、銷售代理機(jī)構(gòu)介入項(xiàng)目營(yíng)銷，在總體利潤(rùn)額有充分保證的前提下，向營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)提供項(xiàng)目銷售總額 %的服務(wù)費(fèi)用，向銷售代理機(jī)構(gòu)提供項(xiàng)目銷售總額 3%的代理傭金，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享，從而形成開(kāi)發(fā)、策劃、營(yíng)銷三位一體的專業(yè)化運(yùn)作團(tuán)體。 ◎在住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以前，完成社區(qū)會(huì)所建設(shè)，在銷售階段內(nèi)，會(huì)所做為現(xiàn)場(chǎng)售樓中心使用，在解決售樓需要的同時(shí)，避免重復(fù)建設(shè)，節(jié)省開(kāi)發(fā)成本。 ◎由于項(xiàng)目時(shí)間跨度大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，在營(yíng)銷工作展開(kāi)以前，制作沙盤模型、效果圖、電視實(shí)景模擬（三維動(dòng)畫 ）等技術(shù)系統(tǒng)，全面展示項(xiàng)目未來(lái)形象，提高項(xiàng)目的品牌力和形象力。 大量管理資料下載 2 0 0 3 / 6 19 新 疆 鴻 福 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 有 限 公 司 烏魯木齊鯉魚山路成片土地開(kāi)發(fā) / 可行性分析報(bào)告 八、財(cái)務(wù)效益測(cè)算 項(xiàng)目成本（投資總額）估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 總額（萬(wàn)元） 備 注 1 土地征購(gòu) 20200 含土地出讓金 （可緩交） 、拆遷費(fèi)、規(guī)劃費(fèi) 2 建設(shè)投資（含基建、環(huán)境、設(shè)施） 37800 沿街商業(yè)和住宅共兩項(xiàng) 3 管理費(fèi)用 854 銷售收入的 1% 4 銷售費(fèi)用（營(yíng)銷策劃、銷售代理） 2989 銷售收入的 % 5 稅金 4270 銷 售收入的 5% ◎ 開(kāi)發(fā)總成本 65913 萬(wàn)元 項(xiàng)目銷售（收益總額）估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 總額（萬(wàn)元） 備 注 1 新醫(yī)路沿街商業(yè) 21600 醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品一條街（暫名） 2 住宅 63800 THS、小高層、多層 3 住宅區(qū)內(nèi)部商業(yè)街 1000 預(yù)估，實(shí)際銷售額應(yīng)高于預(yù)算標(biāo)準(zhǔn) 4 車庫(kù) 不確定 暫不進(jìn)入銷售預(yù)算 ◎ 銷售總收入 86400 萬(wàn)元 大量管理資料下載 2 0 0 3 / 6 20 新 疆 鴻 福 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 有 限 公 司 烏魯木齊鯉魚山路成片土地開(kāi)發(fā) / 可行性分析報(bào)告 主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 3項(xiàng)目利潤(rùn) = 項(xiàng)目銷售總額－項(xiàng)目成本總額 = 86400 萬(wàn) 元 — 65913 萬(wàn)元 = 20487 萬(wàn)元 3銷售利潤(rùn)率 = （稅前利潤(rùn)247。銷售總額） 100% = （ 20487 萬(wàn)元247。 86400 萬(wàn)元） 100% = % 3成本利潤(rùn)率 = （稅前利潤(rùn)247。投資總額） 100% = （ 20487 萬(wàn)元247。 65913 萬(wàn)元） 100% = % 3財(cái)務(wù)總結(jié) 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，在成本利潤(rùn)率估算達(dá)到 15%以上時(shí)，項(xiàng)目即具備足夠的可行性。由于該片土地開(kāi)發(fā)改變了原 有規(guī)劃，增加了新醫(yī)路沿線的商業(yè)面積，縮減了小區(qū)內(nèi)部的高層住宅，使總體成本下降而成本利潤(rùn)率上升，從而具有更加明確的獲利可能。 大量管理資料下載 2 0 0 3 / 6 21 新 疆 鴻 福 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 有 限 公 司 烏魯木齊鯉魚山路成片土地開(kāi)發(fā) / 可行性分析報(bào)告 九、資金籌備計(jì)劃 遵循新疆鴻福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司逐步拓展、穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)營(yíng)方針，在獲得該片土地開(kāi)發(fā)權(quán)以后，新疆鴻福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將以循序漸進(jìn)，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)為原則，分三年、三期開(kāi)發(fā)完成。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本將以分期、分批方式滾動(dòng)投入，借地養(yǎng)地，借房建房。 項(xiàng)目所需資金主要為第一年度的土地收購(gòu)資金和首期商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)資金，前期投資共 22020 萬(wàn)元，資金來(lái)源為： 新疆鴻福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自有資金約 7000 萬(wàn)元； 新疆鴻福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以土地質(zhì)壓貸款 15000 萬(wàn)元； 新疆鴻福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以合作開(kāi)發(fā)方式向其它經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)融資。 一期開(kāi)發(fā)完成、并順利實(shí)現(xiàn)銷售以后，二期開(kāi)發(fā)資金到位；二期開(kāi)發(fā)完成、并順利實(shí)現(xiàn)銷售以后，已初步實(shí)現(xiàn)盈利，三期開(kāi)發(fā)資金到位。 綜合分析，該項(xiàng)目的實(shí)施和開(kāi)發(fā)無(wú)需向銀行和其它金融機(jī)構(gòu)借貸，通過(guò)融資和企業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)，項(xiàng)目資金即可完全到位。 大量管理資料下載 2 0 0 3 / 6 22 新 疆 鴻 福 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 有 限 公 司 烏魯木齊鯉魚山路成片土地開(kāi)發(fā) / 可行性分析報(bào)告 十、結(jié)論 從 1998 年開(kāi)始，烏魯木齊城市一類、二類居住和商業(yè)用地已基本出讓完畢，在今后很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)將不會(huì)出現(xiàn)大面積成片土地交易；受土地競(jìng)賣政策影響，個(gè)別舊城改造項(xiàng)目（如南門體育館、中山路商業(yè)一條街）土地價(jià)格已經(jīng)失控，由于地價(jià)偏高，城市中心土地被廣泛用于商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，從而導(dǎo)致綜合性商業(yè)項(xiàng)目過(guò)剩，加大了城市中心地帶的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 市郊區(qū)域內(nèi)的成片土地出讓價(jià)格相對(duì)偏低，但由于市政設(shè)施不完善，部分可出讓土地暫不具備開(kāi)發(fā)條件，同樣存在較大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，如 華源房地在卡子灣地區(qū)投資開(kāi)發(fā)的“華美文軒家園”、建工房地在九家灣地區(qū)投資開(kāi)發(fā)的木材廠居住小區(qū)等，均因?yàn)榱⒌貤l件差而出現(xiàn)銷售困難。 無(wú)論從土地條件還是企業(yè)條件判斷，烏魯木齊鯉魚山路成片土地收購(gòu)都是鴻福房地產(chǎn)公司促成產(chǎn)業(yè)升級(jí)、鞏固市場(chǎng)基礎(chǔ)的一次機(jī)會(huì)，該項(xiàng)目實(shí)施成本相對(duì)較低，獲益面廣，利潤(rùn)率高，具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。