【文章內容簡介】 新疆財貿學校等知名單位，是烏魯木齊城市北線主要的居民地和商業(yè)、文化區(qū)域，也是新疆傳統(tǒng)的醫(yī)療、衛(wèi)生聚集地。 鯉魚山周邊地區(qū)是一個相對獨立的商業(yè)和居住版塊，雖然帶有一定工業(yè)區(qū)的成份，但整體環(huán)境在烏魯木齊屬 大量管理資料下載 2 0 0 3 / 6 9 新 疆 鴻 福 房 地 產 開 發(fā) 有 限 公 司 烏魯木齊鯉魚山路成片土地開發(fā) / 可行性分析報告 于綠化密集地區(qū)，有著得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢。 1998 年以來，華源、廣匯等房地產開發(fā)企業(yè)已經在鯉魚山一帶興建完成部分住宅小區(qū)，使鯉魚山路、新醫(yī)路形成了中、高檔住宅區(qū)的片區(qū)形象，從而提高了鯉魚山路的整塊土地價值。 烏魯木齊城市地域狹長，景觀資源嚴重 缺乏，從中、高收入階層近幾年的置業(yè)趨勢看，對環(huán)境和自然資源的要求越來越高。鯉魚山路有依山傍景的觀景資源，同時又是烏魯木齊的主要商務區(qū)域，擁有完善的交通、商務、工作、生活和娛樂設施。據(jù)統(tǒng)計，該片區(qū)內歷年商品住宅的總供應量為 68 萬平方米，歷年商品房住宅銷售總量為 萬平方米，銷售率超過 90%，商業(yè)項目和住宅項目開發(fā)前景看好。 景觀資源和市政配套 該片土地在烏魯木齊鯉魚山景觀走廊內，背靠鯉魚山公園和新疆民族風情園，烏魯木齊惟一的市內水系和平渠從中間穿越，與紅山景觀區(qū)形成對應，是烏魯木齊城市北線主 要的景觀帶和綠化帶。片區(qū)內夏季平均氣溫低于市中心 2 攝氏度，冬季平均氣溫高于市中心 2 攝氏度，居住環(huán)境優(yōu)良，風景優(yōu)美。 做為傳統(tǒng)的中心居住地，該片區(qū)市政配套完善，南、北、東、西分別臨近鯉魚山路、新醫(yī)路、友好路、北京路等城市主干道，與河灘快速公路相距 500 米， 9 條公交線路通過片區(qū)，四面通暢，交通便捷。 區(qū)域附近的友好路十字是烏魯木齊主要的商業(yè)區(qū)， 1000 米生活圈分布著友好商場、富成百貨、賽特購物中心、深圳城等知名零售商業(yè)和肯德基、百富漢堡等知名餐飲、娛樂網點，生活、購物便利。 周邊學院林立 ，幼兒園、中小學、醫(yī)院等星羅棋布，人文氣氛濃郁，是烏魯木齊市區(qū)內不可多得的、理想的人文居住區(qū)。 大量管理資料下載 2 0 0 3 / 6 10 新 疆 鴻 福 房 地 產 開 發(fā) 有 限 公 司 烏魯木齊鯉魚山路成片土地開發(fā) / 可行性分析報告 土地成本和土地開發(fā)權 做為城市中心居住地，該土地經過新的功能規(guī)劃后，進入有償出讓用地范圍。 2020 年 4 月，新疆啤酒花股份有限公司以投標方式，取得了該片土地 （原新疆制藥廠） 共 萬平方米的土地開發(fā)權，出讓金額為 10100萬元 （參照和比較： 2020 年 12 月，烏魯木齊南門體育館 萬平米土地以競賣方式出讓，實際交易金額為 41000萬元） 。在以后兩年內，新疆啤酒花股份有限公司需交納土地出讓金 5600 萬元（已交納 1200 萬元），投入前期和拆遷費用約 3000 萬元（已投入），完成“四通一平”后的土地成本增加到 19000 萬元左右。 以上地價，是烏魯木齊 2 年前三類土地的標準定價。在新的城市規(guī)劃中，該土地已經確認為一類開發(fā)用地，按照烏魯木齊 2020 年土地出讓標準，該片土地的出讓金需增加 3600 萬元。 四、擬征購土地開發(fā)權轉讓情況 土地轉讓背景 新疆啤酒花股份有限公司獲得該片土地開發(fā)權后，將擬名為“陽光地帶”的商住開發(fā)計劃上報自治區(qū)計 劃委員會，根據(jù)新計投資 561 號文件《自治區(qū)計委關于下達自治區(qū) 2020 年商品房開發(fā)建設投資計劃（第三批）的通知》，該項目獲準建設 35 萬平米商、住用房。此后，啤酒花房產聘請澳大利亞 DCN 公司主持了項目的規(guī)劃設計工作，于 2020 年 4 月通過烏魯木齊市規(guī)劃局審核批準。 2020 年 7 月，啤酒花股份投資開發(fā)的另一個住宅項目“裕景花園”因質量問題遭遇業(yè)主投訴，在退房要求 大量管理資料下載 2 0 0 3 / 6 11 新 疆 鴻 福 房 地 產 開 發(fā) 有 限 公 司 烏魯木齊鯉魚山路成片土地開發(fā) / 可行性分析報告 得不到滿足的情況下，部分業(yè)主集體上訪。該事件被當?shù)匦侣劽浇槠毓夂?，啤酒花股份房產項目受到嚴重挫傷，銷售和開發(fā)陷入停滯，該項目在臨近開發(fā)階段被迫 中斷。經過近一年的企業(yè)整改，新疆啤酒花股分有限公司醞釀企業(yè)轉型，決定放棄房地產市場，鞏固和發(fā)展自己的啤酒花種植主業(yè)。由此，鯉魚山土地開發(fā)權的轉讓進入程序。 土地收購意向和土地費用 該土地開發(fā)權轉讓信息發(fā)布后，新疆各大房地產企業(yè)均表示出強烈的收購意向。新疆鴻福集團獲知信息后，召開專門會議進行研討，與會者一致認為，該土地符合鴻福房地產公司后續(xù)項目的開發(fā)要求，應予爭取。啤酒花股份獲悉新疆鴻福集團的收購意向后，對新疆鴻福集團的企業(yè)實力給予充分肯定，與新疆鴻福集團就土地開發(fā)權轉讓事宜進行了多次洽談。 經過雙方協(xié)商，啤酒花股份將企業(yè)所屬的烏魯木齊鯉魚山路 萬平方米土地開發(fā)權 （包括規(guī)劃設計方案、政府政策和批復文件等） 轉讓給新疆鴻福房地產開發(fā)公司，轉讓價格以實際投入成本計算，包括土地購買成本10100 萬元、土地出讓金 5600 萬元、前期和拆遷費用 3000 萬元、土地轉讓利潤 1000 萬元，四項合計，整體轉讓費用 20200 萬元。 意向確定后，新疆鴻福集團、新疆鴻福房地產公司對出讓土地的合法性、有效性做了全面審核和專業(yè)咨詢，并對土地使用情況進行勘測，認為該宗土地前期工作和報價真實無誤，收購以后，新疆 鴻福房地產公司變更資產所有權以后，即可進入開發(fā)過程。 大量管理資料下載 2 0 0 3 / 6 12 新 疆 鴻 福 房 地 產 開 發(fā) 有 限 公 司 烏魯木齊鯉魚山路成片土地開發(fā) / 可行性分析報告 五、項目開發(fā)定位 完成土地收購工作以后，鴻福集團將對項目整體規(guī)劃做出調整，使之更符合新疆房地產市場當前需要，商住并重，充分發(fā)揮土地價值，合理規(guī)劃和使用土地面積。 商業(yè)開發(fā) 1商業(yè)定位 利用現(xiàn)有土地的周邊臨街環(huán)境，結合新醫(yī)路沿線的新疆醫(yī)科大學 （及附屬醫(yī)院） 、蘭州軍區(qū)烏魯木齊總醫(yī)院等醫(yī)藥、醫(yī)療單位群聚優(yōu)勢，在新醫(yī)路沿線開發(fā)建設“鴻福醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產 品一條街 （暫名）” 。 整體建筑以 3 層為主， 2 層為店面和商鋪， 3 層為配套寫字間。 1 定位依據(jù) 烏魯木齊醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產品銷售網點散亂分布在臨近火車南站的奇臺路和開發(fā)區(qū)貴州路一帶，在綜合性商業(yè)市場嚴重過剩的情況下，到目前為止，烏魯木齊還沒有出現(xiàn)一家規(guī)范的、聚集性的醫(yī)藥產品專營市場。該土地周邊區(qū)域是傳統(tǒng)的醫(yī)療、藥品集散地，自然市場成熟，立地條件充分。而且，鴻福集團下屬的鴻福醫(yī)藥連鎖已經形成規(guī)模和品牌優(yōu)勢，有多年的醫(yī)藥類市場運作經驗，政策報批順理成章，內部條件和外部條件均符合該 類型項目的開發(fā)條件。 該項目建成以后，將成為新疆第一家以醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產品為主的專營市場，發(fā)展前景好，銷售 （招商）難度小。 大量管理資料下載 2 0 0 3 / 6 13 新 疆 鴻 福 房 地 產 開 發(fā)