鄭州桐柏路項(xiàng)目定位和投資可行性分析深圳尺度(doc18)-前期定位(編輯修改稿)
2024-09-17 12:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 邊是婁苑路，東側(cè)是電大新征用地。地塊占地面積約 31100 平方米。地塊長約 500 米，寬度是 65 米；多層建筑容積率小于等于 ，多層建筑密度小于等于 40%，綠化率大于等于30%，其中昆太路改造線和柏廬北路交叉口預(yù)留約 2800 平方米作為公共綠地，婁苑路和柏廬北路交叉口預(yù)留約 2400 平方米作為公共綠地。項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè)、居住用地。 項(xiàng)目建筑物退用地紅線要求：東側(cè)大于等于 5米，西側(cè)沿柏廬北路大于等于510 米，其中退 10 米的長度占南北建筑總長度的 50%。 二、項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 序號 項(xiàng)目名稱 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量 單位 1 項(xiàng)目容積率 2 項(xiàng)目總占地面積 31100 平方米 3 綠化面積 2*30% 9330 平方米 4 項(xiàng)目總建筑面積 1*2 55980 平方米 商業(yè)裙樓 2 層 10000 平方米 居住面積 45980 平方米 5 項(xiàng)目貸款利率 % 6 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 12 月 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 有關(guān)工程計(jì)劃的說明 總工期：約 12 個(gè)月（從樁基礎(chǔ)動(dòng)工開始計(jì)算工期） 銷售期： 18個(gè)月，當(dāng)樁基礎(chǔ)開始動(dòng)工時(shí)開展銷售工作。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 序號 項(xiàng)目名稱 持續(xù)時(shí)間 進(jìn)度安排（按雙月計(jì)） 2 4 6 8 10 12 14 16 18 1 獲取土地使用權(quán) 2 前期工程 3 樁基礎(chǔ) 2 4 主體結(jié)構(gòu) 6 項(xiàng)目市場定位和投資可行性分析報(bào)告 深圳市尺度市場策略顧問有限公司 電話： 075583428400 傳真： 075583428400 10 5 設(shè)備安裝 2 6 室內(nèi)外配套 2 7 銷售 18 項(xiàng)目銷售進(jìn)度計(jì)劃 序號 項(xiàng)目名稱 持續(xù)時(shí)間（月） 銷售進(jìn)度 1 獲取土地使用權(quán) 2 前期工程 3 樁基礎(chǔ) 2 10% 4 主體結(jié)構(gòu) 6 20% 5 設(shè)備安裝 2 15% 6 室內(nèi)外配套 2 15% 7 后期銷售 6 40% 備注：銷售收入預(yù)測： 項(xiàng)目名稱 銷售收入預(yù)測表 第一年 第二年 銷售收入 60% 40% 四、項(xiàng)目銷售收入的測算 住宅銷售單價(jià)的確定 （ 1）通過周邊競爭樓盤的價(jià)格對比，采用市場比較法確定住宅銷售價(jià)格 住宅名稱 住宅價(jià)格 影響因素 可比物業(yè) A 可比物業(yè) C 可比物業(yè) D 評估物業(yè) 權(quán)數(shù) 都市新象 中茵怡景灣 愛河假日半島 柏廬路項(xiàng)目 區(qū)域因素 50% 基礎(chǔ)設(shè)施 5% + 0 0 公共配套 15% + 0 0（較缺乏） 交通因素 10% + 0 0（一般） 自然環(huán)境 10% 0 0（一般） 景觀因素 10% 0 0（無） 個(gè)別因素 40% 占地面積 4% 0 31100平米 地貌 2% 0（狹長平整） 建筑結(jié)構(gòu) 8% 0 0 0 0（磚混） 建筑設(shè)計(jì) 7% 0 0 0 0 園林設(shè)計(jì) 8% 0 項(xiàng)目市場定位和投資可行性分析報(bào)告 深圳市尺度市場策略顧問有限公司 電話： 075583428400 傳真： 075583428400 11 內(nèi)部配套 6% 0（較少） 物業(yè)管理 2% 0 0 0 0 智能化 3% 0 0 0 0 銷售形式 5% 0 0 0期房 銷售時(shí)間 5% 0 0 0 2020年 修正指數(shù) % % % 100% 銷售均價(jià) （元 /平米） 1850 2700 2600 修正價(jià)格 可比權(quán)重 柏廬路地塊建成住宅價(jià)格預(yù)估為： * + * + * = （元 /平方米） （ 2）參照方案 1 消費(fèi)者調(diào)研結(jié)果，消費(fèi)者對住宅平均單價(jià)預(yù)期為 1890 元 /平方米，由于有對項(xiàng)目做小高層進(jìn)行提示，因此消費(fèi)者對項(xiàng)目報(bào)價(jià)比多層價(jià)格有所提高，項(xiàng)目建多層則其愿意支付的價(jià)格與其實(shí)際支付的價(jià)格之間只有 510%的差距。由此推算出柏廬路項(xiàng)目住宅的單價(jià)為： 1890元 /平方米 *%= 元 /平方米 （ 3）綜合以上分析，可得出柏廬路住宅項(xiàng)目的住宅單價(jià)為： 2020元 /平方米 商鋪銷售單價(jià)的確定 (1)周邊競爭樓盤商鋪價(jià)格對比，用市場比較法確定商鋪價(jià)格： 商鋪名稱 商鋪價(jià)格 影響因素 可比物業(yè) A 可比物業(yè) B 可比物業(yè) C 評估物業(yè) 權(quán)數(shù) 中茵怡景灣 都市新象 東方華庭 柏廬路項(xiàng)目 地段條件 30% + 0 商業(yè)群體 25% 0 顧客條件 20% 0 0 接近條件 10% 0 0 使用規(guī)定 10% 0 0 街道條件 5% 0 修正指數(shù) % % 75% 100% 銷售均價(jià) 9000 4400 6800 項(xiàng)目市場定位和投資可行性分析報(bào)告 深圳市尺度市場策略顧問有限公司 電話： 075583428400 傳真： 075583428400 12 修正價(jià)格 5895 4510 5100 可比權(quán)重 30% 50% 20% 柏廬路項(xiàng)目建成商鋪價(jià)格預(yù)估為： 5895* + 4510 * + 510
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