鄭州桐柏路項目定位和投資可行性分析深圳尺度(doc18)-前期定位(編輯修改稿)
2025-09-17 12:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 邊是婁苑路，東側(cè)是電大新征用地。地塊占地面積約 31100 平方米。地塊長約 500 米，寬度是 65 米；多層建筑容積率小于等于 ，多層建筑密度小于等于 40%，綠化率大于等于30%，其中昆太路改造線和柏廬北路交叉口預(yù)留約 2800 平方米作為公共綠地，婁苑路和柏廬北路交叉口預(yù)留約 2400 平方米作為公共綠地。項目用地性質(zhì)為商業(yè)、居住用地。 項目建筑物退用地紅線要求：東側(cè)大于等于 5米，西側(cè)沿柏廬北路大于等于510 米，其中退 10 米的長度占南北建筑總長度的 50%。 二、項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 序號 項目名稱 取費標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量 單位 1 項目容積率 2 項目總占地面積 31100 平方米 3 綠化面積 2*30% 9330 平方米 4 項目總建筑面積 1*2 55980 平方米 商業(yè)裙樓 2 層 10000 平方米 居住面積 45980 平方米 5 項目貸款利率 % 6 項目建設(shè)進度 12 月 三、項目實施進度計劃表 有關(guān)工程計劃的說明 總工期：約 12 個月（從樁基礎(chǔ)動工開始計算工期） 銷售期： 18個月，當(dāng)樁基礎(chǔ)開始動工時開展銷售工作。 項目實施進度計劃 序號 項目名稱 持續(xù)時間 進度安排（按雙月計） 2 4 6 8 10 12 14 16 18 1 獲取土地使用權(quán) 2 前期工程 3 樁基礎(chǔ) 2 4 主體結(jié)構(gòu) 6 項目市場定位和投資可行性分析報告 深圳市尺度市場策略顧問有限公司 電話： 075583428400 傳真： 075583428400 10 5 設(shè)備安裝 2 6 室內(nèi)外配套 2 7 銷售 18 項目銷售進度計劃 序號 項目名稱 持續(xù)時間（月） 銷售進度 1 獲取土地使用權(quán) 2 前期工程 3 樁基礎(chǔ) 2 10% 4 主體結(jié)構(gòu) 6 20% 5 設(shè)備安裝 2 15% 6 室內(nèi)外配套 2 15% 7 后期銷售 6 40% 備注：銷售收入預(yù)測： 項目名稱 銷售收入預(yù)測表 第一年 第二年 銷售收入 60% 40% 四、項目銷售收入的測算 住宅銷售單價的確定 （ 1）通過周邊競爭樓盤的價格對比，采用市場比較法確定住宅銷售價格 住宅名稱 住宅價格 影響因素 可比物業(yè) A 可比物業(yè) C 可比物業(yè) D 評估物業(yè) 權(quán)數(shù) 都市新象 中茵怡景灣 愛河假日半島 柏廬路項目 區(qū)域因素 50% 基礎(chǔ)設(shè)施 5% + 0 0 公共配套 15% + 0 0（較缺乏） 交通因素 10% + 0 0（一般） 自然環(huán)境 10% 0 0（一般） 景觀因素 10% 0 0（無） 個別因素 40% 占地面積 4% 0 31100平米 地貌 2% 0（狹長平整） 建筑結(jié)構(gòu) 8% 0 0 0 0（磚混） 建筑設(shè)計 7% 0 0 0 0 園林設(shè)計 8% 0 項目市場定位和投資可行性分析報告 深圳市尺度市場策略顧問有限公司 電話： 075583428400 傳真： 075583428400 11 內(nèi)部配套 6% 0（較少） 物業(yè)管理 2% 0 0 0 0 智能化 3% 0 0 0 0 銷售形式 5% 0 0 0期房 銷售時間 5% 0 0 0 2020年 修正指數(shù) % % % 100% 銷售均價 （元 /平米） 1850 2700 2600 修正價格 可比權(quán)重 柏廬路地塊建成住宅價格預(yù)估為： * + * + * = （元 /平方米） （ 2）參照方案 1 消費者調(diào)研結(jié)果，消費者對住宅平均單價預(yù)期為 1890 元 /平方米，由于有對項目做小高層進行提示，因此消費者對項目報價比多層價格有所提高，項目建多層則其愿意支付的價格與其實際支付的價格之間只有 510%的差距。由此推算出柏廬路項目住宅的單價為： 1890元 /平方米 *%= 元 /平方米 （ 3）綜合以上分析，可得出柏廬路住宅項目的住宅單價為： 2020元 /平方米 商鋪銷售單價的確定 (1)周邊競爭樓盤商鋪價格對比，用市場比較法確定商鋪價格： 商鋪名稱 商鋪價格 影響因素 可比物業(yè) A 可比物業(yè) B 可比物業(yè) C 評估物業(yè) 權(quán)數(shù) 中茵怡景灣 都市新象 東方華庭 柏廬路項目 地段條件 30% + 0 商業(yè)群體 25% 0 顧客條件 20% 0 0 接近條件 10% 0 0 使用規(guī)定 10% 0 0 街道條件 5% 0 修正指數(shù) % % 75% 100% 銷售均價 9000 4400 6800 項目市場定位和投資可行性分析報告 深圳市尺度市場策略顧問有限公司 電話： 075583428400 傳真： 075583428400 12 修正價格 5895 4510 5100 可比權(quán)重 30% 50% 20% 柏廬路項目建成商鋪價格預(yù)估為： 5895* + 4510 * + 510
黨政相關(guān)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1