【文章內(nèi)容簡介】 算，每平米的綜合成本為2500多，要達到15%的利潤率，我們的住宅平均售價應達到3000元以上，這對于目前平均售價為1800元的市場來講，價格顯然是比較高的。 降低價格風險，在項目土地成本、各項稅費固定的情況下，在保證項目品質的前提下，只有通過降低建安成本造價，避免不必要的浪費，增加市場競爭力，以獲得最大的利潤空間；另一方面，在營銷上，我們要通過運用各種營銷手段與價格策略，在未來激烈的市場競爭中戰(zhàn)勝對手，占領市場。 B、競爭風險我們的項目基本定位是大同的豪宅，是住宅的高端產(chǎn)品，相對于消費市場的金字塔，其購買客戶是極其有限的，相同、相似產(chǎn)品出現(xiàn)是市場運做的必然結果，我們知道，現(xiàn)在已同時有好幾個開發(fā)商準備開發(fā)高層住宅項目，只因擔心風險，遲遲不敢有所動作，他們一旦看到我們出現(xiàn)好的銷售情況，便會將項目立即上馬，這樣顯然會增加我們的壓力。如何控制好項目自身的競爭范圍很重要，把握先機、遇見市場競爭的可能性，前進規(guī)避風險，避免在產(chǎn)品上不可改變的劣勢，及時進行市場反饋及產(chǎn)品的調整，不斷創(chuàng)新，提高服務。因此，我們也是在跟時間賽跑，避免正面沖突與競爭、爭取更多的時間、搶占有限的市場是我們的最重要的面對競爭的手段。后來者要想取得好的成績，自然要付出加倍的努力和代價。C、工期風險我們從項目開工到房屋交用大概要持續(xù)兩年的時間，工期較長，影響到銷售時間響應較長，市場可變因素和不可預見的因素都非常多，我們要做好打“持久戰(zhàn)”的準備，并達到銷售的可持續(xù)性，是我們所要面臨的大問題，只有進行準確的市場預測、超前的產(chǎn)品規(guī)劃、豐富多彩的推廣手段以及即使進行產(chǎn)品調整，才能是我們的項目在較長銷售時間中、激烈的市場競爭中始終立于不敗之地。D、品質風險 在未來的銷售過程中，無論我們推出多么新穎的宣傳廣告，采取多么眼花繚亂的銷售手段，告訴人們我們的項目如何好，如何高檔，但如果沒有極高產(chǎn)品品質，都不足以支撐如此高的價位。一位著名的經(jīng)濟學家說過：沒有賣不出去的價格，只有賣不出去的產(chǎn)品。就是說，商品的價格并不是最重要的，重要的是產(chǎn)品的品質是否能真正滿足消費者。因此，產(chǎn)品品質的塑造是項目成功與否的根本，是整個項目獲取收益的最重要的前提條件。 超高層豪宅產(chǎn)品無論對于開發(fā)商、建筑設計方、承建部門，還是當?shù)匾?guī)劃管理、土地管理等政府部門都缺乏一定的開發(fā)經(jīng)驗與管理經(jīng)驗，因此在產(chǎn)品品質的塑造上有一定的風險性。因此，我們要引進和學習外來先進的建筑設計理念和施工管理方式，比如選用選擇信譽良好，技術水平過硬、經(jīng)驗豐富的施工單位承建；聘請規(guī)劃設計方面的專家學者為顧問，協(xié)助我們的建筑設計人員；嚴格把好物業(yè)質量關，聘用把關嚴格的施工監(jiān)理公司進行監(jiān)理；由著名的園林設計與施工公司進行園林綠化等。我們要在項目前期規(guī)劃與設計過程中，杜絕一切可能存在的缺陷；在建筑材料選定與合作單位的選擇上，嚴格篩選，事無巨細，要落實于文字，減少不可遇見因素；在建筑過程中，在保證品質的前提下，嚴格控制建安成本，節(jié)約開支；在銷售過程中，根據(jù)市場反饋情況，及時進行產(chǎn)品調整，將產(chǎn)品品質所帶來的風險降到最小?？傊陧椖块_發(fā)與銷售過程中，是具有一定市場風險，這些風險通過我們成功的操作是完全可以避免的，它取決于產(chǎn)品品質和銷售推廣手段，我們對其開發(fā)的前景持有樂觀的態(tài)度。八、成功執(zhí)行分析產(chǎn)品品質A、建筑風格l 仍建議采用原有建筑風格建議，采用歐陸風格的新古典主義建筑；l 減少整個樓體在建筑裝飾上的部分，只在建筑的底座部分進行部分修飾，如雕花、廊柱、券拱等，在建筑中部和頂部仍采用仿石漆涂料，以節(jié)約成本。B、建筑形式采用蝶型塔樓或板塔結合的建筑形式，追求采光的均好性，最大限度地擴大每戶的采光時間。加大南向窗戶及陽臺面積，單向外窗使用雙層綠色玻璃，外部有陽臺的窗戶使用單層玻璃即可。C、戶型設計l 由于項目自身的品質定位和高層塔樓使用率較低的特點，建議將本項目主力戶型設計為200220平方米的三室兩廳兩衛(wèi)和三室兩廳三衛(wèi)，此類戶型面積占項目住宅總面積的50%；l 室內(nèi)功能設計中增加客廳、主臥、衛(wèi)生間的面積與功能（如在主臥室中設計出67平方米的步入式衣帽間，在入口設計35平方米的玄關等）；l 在主臥和次主臥中設計飄窗以突出項目的檔次感；l 200平方米以上的戶型中設計多功能室和工人房，面積以810平方米為宜。（具體詳見附件《鳳凰國際戶型面積建議表》）D、建筑材料及設備選擇建議選擇質量優(yōu)良、價格合理的合資品牌的產(chǎn)品，同時注意環(huán)保建材的選擇，具體建議如下：l 外墻1. 由于大同氣候較冷，建筑外部及內(nèi)部墻體必須使用保溫材料；2. 注重樓體外力面效果，五層以下使用石材，并進行部分歐式建筑藝術修飾；3. 五層以上部分使用仿石漆涂料，一方面節(jié)約建筑成本，另一方面比較安全，便于粉刷和維修，同時也可縮短建設工期；4. 天際線的歐式裝飾效果，注意樓體夜間燈光效果的使用；l 門窗1. 弧型陽臺及飄窗設計，外部使用歐式鐵藝雕花欄桿裝飾；2. 高檔鋁合金門窗，平開或推拉門，部分窗戶使用雙層玻璃；3. 三防或四防安全戶門，合資品牌，配門鏡；4. 高級五金件；、閉門器等；l 入口大堂住宅入口及大堂的設計（住宅大堂150平方米左右為宜，大理石或花崗巖地面、墻面裝飾，擺放雕塑小品和小型噴泉，開辟50平方米休息區(qū)，設510人坐椅，入口處安排門童一名為住戶服務兼保安之職。l 電梯及電梯間電梯間鋪設高級墻面磚和地面磚，電梯選用合資品牌產(chǎn)品，高速、靜音。l 樓梯間水泥地面，墻面為涂料，樓梯兩側安裝扶手，轉角處設腳燈和聲控頂燈。l 室內(nèi)裝修 均為毛坯房，廚房、衛(wèi)生間做防水處理。注：鳳凰國際按此裝修標準建設，每平方米裝修費用約為550600元。E、智能化系統(tǒng) 參考北京某高檔小區(qū)的智能化系統(tǒng)，我們在本項目中進行取舍：l 綜合布線系統(tǒng)智能小區(qū)以結構化綜合布線系統(tǒng)為基礎，以五類雙絞線或光纖作為傳輸?shù)慕橘|，將各樓宇連接起來，開成建筑群的子系統(tǒng)。每座樓分管理間使整個智能化小區(qū)更便于管理，維護及升級靈活、方便。智能化小區(qū)可根據(jù)用戶使用的需求在水平區(qū)子系統(tǒng)分別采用五類系統(tǒng)或全五類系統(tǒng)，使小區(qū)可支持速率達100Mb/s的應用。在智能化小區(qū)中每個家庭均應配備多個信息出口，以滿足每個家庭內(nèi)部的語音、計算機網(wǎng)絡、INTERNET專線以及小區(qū)物業(yè)管理等多項功能。l 計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)小區(qū)局域網(wǎng)與INTERNET要實現(xiàn)互聯(lián)，使每一個住戶均可通過局域網(wǎng)訪問INTERNET，可為每一個用戶提供電子郵件（Emai）服務和Web代理訪問。目前，與INTERNET互聯(lián)有如下幾種方式：DDN專線 它的傳輸速率是64K2M不等，它按速率等級劃分價格，如按包月算，不高于64K的每