【文章內(nèi)容簡介】 貿(mào)大廈 18 世寧大廈 18 中關(guān)村方正大廈 18 附表 西城區(qū)甲級寫字樓名單 項目名稱 總建面 租金 光大大廈 26 國際企業(yè)大廈 26 平安大廈 26 金隅大廈 5 24 通泰大廈 24 投資廣場 24 中商大廈 23 光明大廈 22 凱旋大廈 22 首都時代廣場 20 月壇大廈 20 萬通新世界廣場 18 附表 宣武區(qū)甲級寫字樓名單 中經(jīng)信大廈 7 29 廣安大廈 20 三、 北京市在建在售寫字樓項目分析 a) 北京市在建在售寫字樓供應(yīng)量分析 北京目前在建在售寫字樓項目（包括住宅立項的寫字樓項目）數(shù)量達到 91 個，總體面積規(guī)模達到 萬平米，其中國貿(mào)及輻射商圈體量最大，達到 萬平米，占總體的 %；其次是金融街區(qū)域，總體面積達到 萬平米，占總體的 %；其次是中關(guān)村，建筑面積 萬平米，占 %；東直門區(qū) 域以總建筑面積 140 萬平米，占 %的比例排在第四位；亞運村、奧運村以及建國門外的建筑體量均超過 80 萬平米，朝陽門區(qū)域達到 62 萬平米，西直門區(qū)域由于有西環(huán)廣場等大體量項目，建筑面積接 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 近 46 萬平米，其他像北三環(huán)、西長安街、王府井、東長安街均有一定體量供應(yīng)。 140130 50 100 150 200 250 300國貿(mào)金融街中關(guān)村東直門亞奧建國門外朝陽門西直門北三環(huán)西長安街王府井東長安街 附圖 北京在售在建寫字樓項目區(qū)域總量分布 b) 頂級寫字樓項目供給分析 從目前掌握的情況來看，無論是從銷售價格水平（ USD2400 元 /平米以上，或者 RMB20200 元 /平米以上），還是租金水平（ USD30 元 /平米 *天）的標準，軟硬件以及地標性建筑等指標來考察，符合頂級寫字樓的項目主要有以下項目，總體建筑面積達到 372 萬平米，如果包括東直門項目在內(nèi)，以及其他項目，總體的規(guī)模應(yīng)該超過 400 萬平米， 按照頂級寫字樓項目占目前在建在售項目的比例來看，其比例達到了32%，遠高于現(xiàn)存頂級寫字樓占甲級頂級寫字樓 %的比例。 附表 北京市在建在售頂級寫字樓項目 項目名稱 總體建筑面積 銷售價格 租金 :USD/平米 *月 中關(guān)村金融中心 30 LG 大廈 38 萬通中心 RMB20200/m2 佳程廣場 RMB 24900/m2 金泉廣場 30 RMB 25000/m2 中環(huán)世貿(mào)中心 23 RMB 25000/m2 30 國貿(mào) 3 期 54 未定 華貿(mào)中心 20 USD3000/m2 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 長安興融中心 USD 2600/m2 鉑宮國際中心 USD2500/m2 凱恒中心 50 USD2500/m2 世紀財富中心 USD 3600/m2 凱晨廣場 USD 2800/m2 北京財富中心 USD 2800/m2 新保利大廈 USD 3100/m2 從不同區(qū)域頂級寫字樓的分布來看，東部區(qū)域仍然獨占熬頭，在建在售頂級項目 372 萬平米當(dāng)中有 290 萬平米分布在東部，接近 8 成的比例。其次是金融街區(qū)域，達到 41 萬平米，占 1 成略強，亞運村區(qū)域頂級項目的供給達到 30 萬平米，占 8%。 30 050100150200250300中關(guān)村 亞運村 金融街 東部 附圖 北京在售在建頂級寫字樓不同區(qū)域總量分布 3% 8%11%78%中關(guān)村 亞運村 金融街 東部 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 附圖 北京在售 在建頂級寫字樓不同區(qū)域分布比例 c) 北京在建在售寫字樓項目供給時間分析 從在建在售項目在不同時間段的上市的數(shù)量來看， 2020 年下半年是上市的高峰時間段之一，超過 1/3 的項目在此階段上市，而 20 2020年上市項目的數(shù)量比較少。 6331310 113 213051015202530352 00 4上半年2 00 4下半年2 00 5上半年2 00 5下半年 2020年 2020年 2020年待定 附圖 北京在售在建寫字樓項目供應(yīng)時間分布 但從不同時間段項目的供給體量來看， 2020 年下半年也是最高峰時期，同時 2020 年、 2020 年都是供給高峰時段，總體供給體量都超過 200萬平米， 2020 年更是超過 300 萬平米，從下 圖來看，寫字樓供給的高峰時段集中在 2020 年 2020 年， 2020 年總體的供給量接近 110 萬平米， 2020年更是減至 53 萬平米。 2851771352191111030 50 100 150 200 250 3002 0 0 4 上半年2 0 0 4 下半年2 0 0 5 上半年2 0 0 5 下半年2020年2020年2020年待定 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 附圖 北京在售在建寫字樓項目供應(yīng)體量（分時段） d) 不同在建在售寫字樓項目供給分析 從不同區(qū)域在建在售寫字樓的供給體量來看，東部基本上占一半，達到 萬平米，占在建在售面積的 49%；金融街居第二位，到達 246萬平米，占在建在售面積的 21%，其次是中關(guān)村區(qū)域，在建在售面積接近200 萬平米，占總體的 17%；再次是亞奧 區(qū)域，在建在售面積達到 83 萬平米，占總體的 7%；西直門和北三環(huán)地區(qū)分別以 萬平米和 萬平米占 4%和 2%。 0100200300400500600東部區(qū)域 金融街 中關(guān)村 亞奧 西直門 北三環(huán)附圖 北京不同區(qū)域在售在建寫字樓項目供應(yīng)體量 49%21%17%7%4% 2%東部區(qū)域 金融街 中關(guān)村 亞奧 西直門 北三環(huán)附圖 北京不同區(qū)域在售在建寫字樓供應(yīng)比例 總體來講，東部區(qū)域的寫字樓供給仍然比較密集， 04 年 07 年的供給量都比較平穩(wěn)，每年的供給體量主要集中在 90100 萬平米之間， 06 年是 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 供給高峰時期，接近 140 萬平米。 089270 20 40 60 80 100 120 1400 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0 5 下半年06年07年08年不確定 附圖 04 年 08 年東部寫字樓供給情況 金融街區(qū)域的總體供給量僅次于東部區(qū)域，處于第二位，除 04 年以外，其他年份的供給量相對比較穩(wěn)定。 04 年全年的供給量接近 70 萬平米，05 年接近 25 萬平米， 06 年接近 40 萬平米，由于目前有部分項目具體的時間表沒有最后確定（接近 60 萬平米的體量），所以不排除金融街在 0607年形成供給的高峰時期，金融街的供給量主要來源于金融街中心區(qū)項目。 2233 0 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0 5 下半年06年07年08年不確定 附圖 04 年 08 年金融街寫字樓 供給情況 從目前掌握的情況來看，中關(guān)村地區(qū)在建在售項目的竣工時間主要集中在 04 年下半年。接近 130 萬平米，中關(guān)村區(qū)域的供給量主要來源于中關(guān)村西區(qū)。 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 1260220000 20 40 60 80 100 120 1400 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0 5 下半年06年07年08年不確定 附圖 04 年 08 年中關(guān)村寫字樓供給情況 亞運村和奧運村地區(qū)，隨著奧運會的臨近，寫字樓供給面積也呈現(xiàn)上升區(qū)域，該區(qū)域目前主要有“金泉廣場”和“摩根中心” 2 個巨型項目在建設(shè)，從項目竣工交付使用的時間表來看，主要集中在 05 年和 06 年期間。 000000 10 20 30 40 500 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0 5 下半年06年07年08年不確定 附圖 04 年 08 年亞奧地區(qū)寫字樓供給情況 其他區(qū)域在建在售的寫字樓項目主要有北三環(huán)區(qū)域和西直門區(qū)域，北三環(huán)主要有金隅嘉業(yè)的“皇安大廈”、新燕莎集團的“燕莎盛世”、“城建大廈”；西直門區(qū)域主要有“西環(huán)廣場”項目、“富海中心”、“楓藍國際中心”等項目。 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 1000 0000000000 5 10 15 20 25 300 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0 5 下半年06年07年08年不確定北三環(huán)供給量西直門供給量 附圖 04 年 08 年其他區(qū)域?qū)懽謽枪┙o情況 e) 在建在售寫字樓項目高度分析 目前在建在售項目最高的國貿(mào) 3 期，達到 300 米，全北京市寫字樓項目高度超過或者接近本項目的還有：中關(guān)村金融中心 150 米，中環(huán)世貿(mào)廣場 150 米，北京財富中心 155 米，華貿(mào)中心 167 米，銀泰中心 186 米。 1503001866850150300050100150200250300350朝陽門 東直門國貿(mào)建國門外金融街 王府井西長安街西直門 中關(guān)村 北三環(huán)總體區(qū)域平均高度 最高高度 附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項目高度分析 f) 在建在售項目層數(shù)分析 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 建國門外國貿(mào)北三環(huán)亞奧東直門 西直門 中關(guān)村 朝陽門東長安街金融街西長安街總體平均值 最高層數(shù)值 附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項目層數(shù)分析 g) 在建在售項目項目使用率 在建在售項目的使用率基本上在 7075%之間。 h) 在建在售項目外立面材料 從在建在售項目的外立面材料來看，幾乎千遍一律地使用“玻璃幕墻”，所占比例超過 9 成；其次是“高級石材”，約占 1/3 左右，另有 1/6左右使用鋁材。 0102030405060708090100玻璃幕墻 高級石材 鋁板 高檔瓷磚 附圖 在建在售寫字樓項目外立面材料 i) 在建在售項目標準層面積 標準層面積往往和項目定位有一定的關(guān)聯(lián)性，標準層面積大的項目，其客戶群體一般也定位是比較大的企業(yè)，本次調(diào)查的在建在售項目 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 的標準層面積平均值為 2045 平米，最大的是金融街區(qū)域，達到 2820 平米，最小的是亞奧區(qū)域，標準層平均面積為 1350 平米，東直門區(qū)域的標準層面積相對也比較大，達到 2470 平米，僅次于金融街和朝陽門區(qū)域。 2820255924702020175517351562 135020450 500 1000 1500 2020 2500 3000金融街朝陽門東直門中關(guān)村北三環(huán)建國門外國貿(mào)亞奧總體 附圖 在建在售寫字樓項目標準層面積 從各個區(qū)域的最大標準層面積和最小標準層面積來看，最大標準層面積和最小標準層面積均在金融街區(qū)域，最大的標準層面積為 7000 平米，最小標準層面積 500 平米；東直門區(qū)域最大標準層面積為 5500 平米（香江國際南新倉商務(wù)樓項目），最小的為 1333 平米。 70003478550026312240175026001900 70000 1000 2020 3000 4000 5000 6000 7000金融街朝陽門東直門中關(guān)村北三環(huán)建國門外國貿(mào)亞奧總體 附圖 在建在售寫字樓項目最大標準層面積 綜合來看，亞運村奧運村區(qū)域?qū)懽謽堑臉藴蕦用娣e比較小，主要面對中小客戶。 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 500130013331567102417208008005000 500 1000 1500 2020金融街朝陽門東