【正文】 無論從土地條件還是企業(yè)條件判斷，烏魯木齊鯉魚山路成片土地收購(gòu)都是鴻福房地產(chǎn)公司促成產(chǎn)業(yè)升級(jí)、鞏固市場(chǎng)基礎(chǔ)的一次機(jī)會(huì)，該項(xiàng)目實(shí)施成本相對(duì)較低，獲益面廣，利潤(rùn)率高，具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 綜合分析，該項(xiàng)目的實(shí)施和開發(fā)無需向銀行和其它金融機(jī)構(gòu)借貸，通過融資和企業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)，項(xiàng)目資金即可完全到位。 大量管理資料下載 2 0 0 3 / 6 21 新 疆 鴻 福 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 烏魯木齊鯉魚山路成片土地開發(fā) / 可行性分析報(bào)告 九、資金籌備計(jì)劃 遵循新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司逐步拓展、穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)營(yíng)方針，在獲得該片土地開發(fā)權(quán)以后，新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司將以循序漸進(jìn)，滾動(dòng)開發(fā)為原則，分三年、三期開發(fā)完成。 86400 萬元） 100% = % 3成本利潤(rùn)率 = （稅前利潤(rùn)247。 ◎在住宅項(xiàng)目開發(fā)以前，完成社區(qū)會(huì)所建設(shè)，在銷售階段內(nèi)，會(huì)所做為現(xiàn)場(chǎng)售樓中心使用，在解決售樓需要的同時(shí)，避免重復(fù)建設(shè)，節(jié)省開發(fā)成本。 第三期： 2020 年 4 月 —— 2020 年 10 月 ◎住宅建設(shè)投資 18000 萬元，配套設(shè)施投資 1000 萬元，兩年期投資總額 19000 萬元。 ◎?qū)崿F(xiàn)銷售 20200 萬元左右，基本收回土地成本。 以 2200 元 /平米計(jì)，銷售總額約為 63800 萬元，減去邊際費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、不可預(yù)知費(fèi)用、稅收等，住宅項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)在 20200 萬元以上。 在平均計(jì)入社區(qū)環(huán)境建設(shè)成本、公用設(shè)施建設(shè)成本后，烏魯木齊高品質(zhì)、框架式多層商品房建筑成本在10001100 元 /平米左右 （包括聯(lián)排別墅） ，小高層住宅建筑成本在 13001400 元左右；以平均成本 1200 元 /平米計(jì)，以總建筑 面積 300000 平米計(jì)，建筑成本約 36000 萬元。 社區(qū)交通采用環(huán)行干道，以自然人行道步入樓亭，從而做到人車分流。由于本年度入市新盤相對(duì)較少，預(yù)計(jì)在今后 23 年內(nèi)，該類型產(chǎn)品有足夠的市場(chǎng)潛量。隨著購(gòu)房消費(fèi)的日益理性，一次置業(yè)者不再受低價(jià)格誤導(dǎo)，對(duì)房屋的品質(zhì)要求越來越高。 調(diào)查表明，該地段低層商鋪銷售價(jià)在 2202025000 元 /平米左右，如該項(xiàng)目低層商鋪價(jià)格以 20200 元 /平米左右定位，應(yīng)該具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 該項(xiàng)目建成以后，將成為新疆第一家以醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品為主的專營(yíng)市場(chǎng)，發(fā)展前景好，銷售 （招商）難度小。 整體建筑以 3 層為主， 2 層為店面和商鋪， 3 層為配套寫字間。 經(jīng)過雙方協(xié)商，啤酒花股份將企業(yè)所屬的烏魯木齊鯉魚山路 萬平方米土地開發(fā)權(quán) （包括規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、政府政策和批復(fù)文件等） 轉(zhuǎn)讓給新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格以實(shí)際投入成本計(jì)算，包括土地購(gòu)買成本10100 萬元、土地出讓金 5600 萬元、前期和拆遷費(fèi)用 3000 萬元、土地轉(zhuǎn)讓利潤(rùn) 1000 萬元，四項(xiàng)合計(jì)，整體轉(zhuǎn)讓費(fèi)用 20200 萬元。由此，鯉魚山土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓進(jìn)入程序。此后，啤酒花房產(chǎn)聘請(qǐng)澳大利亞 DCN 公司主持了項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，于 2020 年 4 月通過烏魯木齊市規(guī)劃局審核批準(zhǔn)。在以后兩年內(nèi)，新疆啤酒花股份有限公司需交納土地出讓金 5600 萬元（已交納 1200 萬元），投入前期和拆遷費(fèi)用約 3000 萬元（已投入），完成“四通一平”后的土地成本增加到 19000 萬元左右。 區(qū)域附近的友好路十字是烏魯木齊主要的商業(yè)區(qū)， 1000 米生活圈分布著友好商場(chǎng)、富成百貨、賽特購(gòu)物中心、深圳城等知名零售商業(yè)和肯德基、百富漢堡等知名餐飲、娛樂網(wǎng)點(diǎn)，生活、購(gòu)物便利。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該片區(qū)內(nèi)歷年商品住宅的總供應(yīng)量為 68 萬平方米，歷年商品房住宅銷售總量為 萬平方米，銷售率超過 90%，商業(yè)項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目開發(fā)前景看好。 鯉魚山周邊地區(qū)是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)和居住版塊，雖然帶有一定工業(yè)區(qū)的成份，但整體環(huán)境在烏魯木齊屬 大量管理資料下載 2 0 0 3 / 6 9 新 疆 鴻 福 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 烏魯木齊鯉魚山路成片土地開發(fā) / 可行性分析報(bào)告 于綠化密集地區(qū)，有著得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 3城市擴(kuò)張和改造拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展 國(guó)務(wù)院于 2020 年 7 月批準(zhǔn)烏魯木齊市新一輪城市總體規(guī)劃，新規(guī)劃的城市面積等于烏魯木齊市現(xiàn)有規(guī)劃面積的 6 倍。其中價(jià)位在 1200 元 — 1800 元 /平方米左右、帶有國(guó)家補(bǔ)貼性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房，滿足并解決了大多數(shù)中低收入、工薪階層消費(fèi)群體的住房需求。 隨著西部大開發(fā)政策的深入和新疆經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，非住宅類地產(chǎn)需求增加，寫字樓、賓館、商場(chǎng)的銷售量將會(huì)增大。如果按住房使用年限和拆舊建新計(jì)算，新疆城鎮(zhèn)現(xiàn)有住房為 萬平方米，正常使用期以 50 年計(jì)，年折舊率以 2%計(jì)，平均每年需拆舊建新 萬平方米（未含舊城改造）。 截止 2020 年，新疆城鎮(zhèn)居民通過住房制度改革，累計(jì)出售公有住房 5716 萬平方米，合計(jì) 86 萬套，占可售公房 %，加上部分未出售但仍享有使用權(quán)的公房和個(gè)人私有住房，新疆城鎮(zhèn)居民自有住房率已達(dá)到了 90%左右，在全國(guó)居中上水平。 作為人流、物流、資金流、信息流和建設(shè)行業(yè)的重要載體，新疆房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長(zhǎng)幅度達(dá) %，房地 大量管理資料下載 2 0 0 3 / 6 6 新 疆 鴻 福 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 烏魯木齊鯉魚山路成片土地開發(fā) / 可行性分析報(bào)告 產(chǎn)開發(fā)投資從 1989 年的 億元增長(zhǎng)到 2020 年的 億元， 14 年間，全疆累計(jì)完成住宅投資 億元，竣工住宅面積 萬平方米，城市人均居住面積由 1989 年的 平方米增至 2020 年的 平方米，增長(zhǎng)率為%。在此基礎(chǔ)上，實(shí)際資金投入和開發(fā)面積根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展做動(dòng)態(tài)調(diào)整，在新疆市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)模 3 年內(nèi)保持在中等偏上水平， 3 年以后的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展根據(jù)市場(chǎng)狀況做新的部署。 4根據(jù)兩個(gè)中心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，在烏魯木齊地區(qū)的土地征購(gòu)以二類、三類住宅用地為主，除市場(chǎng)有空缺的專業(yè)性商業(yè)項(xiàng)目外，不介入大型、綜合性商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)；在庫爾勒地區(qū)的土地征購(gòu)以一類、二類商業(yè)用地為主，除市場(chǎng)有空缺的中、高檔住宅外，不介入普通低價(jià)位住宅開發(fā)。根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算，在項(xiàng)目銷售完成 75%、為下屬企業(yè)預(yù)留足夠辦公用房的情況下，本項(xiàng)目仍然可以實(shí)現(xiàn)純利 5000 萬元以上，這充分證明，新疆鴻福集團(tuán)對(duì)新疆房地產(chǎn)行業(yè)的判斷是正確的，進(jìn)入是適時(shí)的。 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績(jī) 2020 年，新疆鴻福集團(tuán)有限責(zé)任公司在新疆巴音郭楞蒙古族自治州人民政府、庫爾勒市人民政府的大力支持下，兼并新疆巴州外貿(mào)公司，在充分利用巴州外貿(mào)現(xiàn)有土地資源的基礎(chǔ)上，征購(gòu)了人民廣場(chǎng)西北側(cè)、薩依巴格路與巴音路臨街處的全部土地，由新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)大型室內(nèi)商業(yè)步行街“金色時(shí)代廣場(chǎng)”，總建筑面積 7 萬多平米，其中商業(yè)面積 萬平米，開發(fā)總投 資 億元。公司成立初期，除面對(duì)電信系統(tǒng)進(jìn)行內(nèi)部房產(chǎn)開發(fā)外，沒有實(shí)質(zhì)性的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)。新疆鴻福集團(tuán)下屬企業(yè)“新疆醫(yī)圣醫(yī)藥公司”經(jīng)過近一年的運(yùn)行，月銷售額超過 1000 萬元，已發(fā)展成為新疆第三大醫(yī)藥批發(fā)企業(yè)。 大量管理資料下載 2 0 0 3 / 6 1 新 疆 鴻 福