【正文】 敏感性分析 我們對本項目建造成本和售價的風險作定量分析，針對 2 種最不利的情況：總投資增加 5%、售價下降 5%，來分別分析該項目的主要經(jīng)濟評價指標的變動情況。做好前期方案規(guī)劃，項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等，應杜絕規(guī)劃設計缺乏完善的配 套功能的方案，從方案規(guī)劃和戶型設計方面贏得消費者，減少項目的市場風險。 ③ 管理風險 “金沙云庭” 項目由于管理不善導致失敗也較為常見，如工程承包方式、建筑承包方的選擇、營銷渠道、價格定位決策、物業(yè)管理過程中與住戶之間的矛盾等，造成成本開支過大或延誤時機或影響聲譽，致使項目缺乏競爭力。從外部來說，市場總供給量在不斷增 長，從現(xiàn)階段市場來看，出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性供過于求，部分項目或因位置偏僻、設施不配套、交通不便，住宅小區(qū)環(huán)境不如人意，缺乏良好的居住環(huán)境，或因價格太高，超過消費群體的購買能力，造成局部積壓，而新樓盤的不斷推出加人了老樓盤的壓力； 從內(nèi)部來說，本項目雖然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。 項目的回款計劃詳見 附 表： 單位（萬元） 2021 年 2021 年 2021 年 住宅 商業(yè) 合計 銷售利潤測算 1）、總銷售收入： 萬元 2）、經(jīng)營稅費及附加： 營業(yè)稅 5%： 5%= 城市維護建設稅 % ： %= 萬元 土地增值費：免征 印花稅 % ： %= 萬元 合計： 萬元 3） 、 總投資 ： 萬元 4） 、 利潤總額 = 萬元 所得稅預測： 15%= 萬元 稅后凈利潤： = 萬元 37 第七部分： 財務與敏感性 分析 一、盈利能力分析 經(jīng)測算（詳見現(xiàn)金流量表），該項目的盈利能力指標如下： 稅前成本利潤率： 100%=% 稅后成本利潤率： 100%=% 財務內(nèi)部收益率（ FIRR） =25% 財務凈現(xiàn)值（ I=%） = 萬元 投資回收期（動態(tài)） = 年（自 2021 年 9月起計） 該項目在財務上可行。本項目住宅、商業(yè)的空置率均擬定為 5%。按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三者之和的 %估算，且全部進入開發(fā)成本。 40X160000+= 萬元 該費用視為 2021 年一次性投入 ③ 房屋開發(fā)費： 包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費，共計 萬 元。根據(jù)《土地使用權轉(zhuǎn)讓合同書》，該宗地價款為 37170 萬元。 三、 銷售計劃 本項目計劃于 2021 年 2月開始銷售，預計在 2021 年內(nèi)可售出住宅的 40%，2021 年內(nèi)可售出住宅的 55%，商業(yè)的 60%， 2021 年售出商業(yè)的 35%。未來地鐵 2 號線、 4 號線也將從上金沙區(qū)域穿行而過，區(qū)域價值在整個成都市區(qū)實屬罕見。 “在生活便利上，如今金沙顯得更加從容有度。 該宗地位于成都市青羊區(qū)金沙遺址路（金沙派出所旁），方位是在西二環(huán)到三環(huán)。這種設計既符合大多數(shù)購房者的需求，也充分的體現(xiàn)出了本項目的特色之處。 在 其 周邊還包括有 各種生活設施，如： 加油 站、中餐廳、火鍋餐廳、快餐、酒吧、茶樓、 KTV、美容院、洗浴健身中心等等。 在教育狀況方面，則有以下多所學校：金沙幼兒園、金沙小學、石室聯(lián)合中學金沙西園分校、青羊?qū)嶒炛袑W、實驗外國語學校、西南財經(jīng)大學。 周邊市政工程配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮 目前為止，“金沙云庭”周邊的道路狀況十分良好，蜀金路、金沙遺址路、清江西路、金鳳路和青羊大道等等路面十分平整，完好 ,小區(qū)正門出來就是金沙遺址路。成都市區(qū) 海拔在 450— 720米之間，相對高差一般不超過 20米，地勢由西北向東南微微傾斜，便于引水自流灌溉。 ③高容積率住宅對土地使用率的過分追求，小區(qū)內(nèi)的樓層會比較高、綠地的比例也會相應的減少，從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì)。總凈用地面積為 63 畝 ，規(guī)劃設計條件中規(guī)定：綠化率≥ 30%， ，容積率 ≤ ，建筑密度總≤ 30%，建筑高度≤ 21 米，此宗地為二類住宅用地（可兼容商業(yè)≤ 10%）。建筑風格 可以 采用 Artdeco 風格，與頂級自然柔美的新古典主義風格園林相得益彰，高貴、典雅、自然的歐洲生活情趣由內(nèi)而外的散發(fā)著， 這樣能夠為住戶營造出休閑與藝術為一體的嶄新生活方式。另一方面，因本項目在規(guī)模、位置、周邊配套等方面有一定的 優(yōu) 勢，因此應該 發(fā)揮其特長 ， 再根據(jù)其 建筑外觀、戶型設計、園林景觀等方面 全全推出 產(chǎn)品，加大綠化率及產(chǎn)品自身特色設計，同時轉(zhuǎn)換劣勢，規(guī)避威脅，抓住機會，利用品牌及專業(yè)優(yōu)勢，控制成本，以高端產(chǎn)品、平民價格迅速占領市場。 5）、銷售定位： 隨著 隨著 成都市 的房地產(chǎn)開發(fā)正呈現(xiàn)從 環(huán)內(nèi) 向 郊縣 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移趨勢加大，加上 成都市 居民對居住要求愈來愈高，周邊環(huán)境、配套設施、休閑空間、物業(yè)管理等指標成為購房者考慮的主要條件，多層、小高層、復式等商住小區(qū)特別是走高尚健康的生活小區(qū)已成為 深圳房地產(chǎn)市場的寵兒。 總之，本項目要立足于金沙片區(qū)中心，不僅要爭取金沙片區(qū)中心的 終端 客戶，同時也要吸引其他周邊客戶。中高檔的規(guī)劃設計、完善的住宅社區(qū)形象、極高的性價比等來吸引市場關注，刺激買家購買欲望，引導金沙片區(qū)房地產(chǎn)市場的居住革命。 四 、目標市場定位及產(chǎn)品定位 市場定位 1）、戶型定位： 從金 沙片區(qū)小高層在售的項目來看，由于金沙片區(qū)住宅的價格 較為 偏高， 所以說 發(fā)展商基本上把主力戶型定位 90120 平方米戶型和 120144平方米戶型。由于城西二環(huán)到三環(huán)地塊緊急，以至于三環(huán)外才 可能有別墅以及洋房的供應，所以說別墅和洋房是目前為止供應以及成交量都相對較少的商品房類型。作為成都住宅開發(fā)一片新興的熱點區(qū)域，金沙片區(qū)的基礎性公 共配套完善，商業(yè)配套設施成熟，這里現(xiàn)在已經(jīng)號稱是成都的“第四商圈”。 采用框剪結(jié)構(gòu)，外墻采用高檔石材和面磚裝飾，五星級豪華裝修入戶大堂，衛(wèi)生間采用同層排水。 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況 1）、英倫金沙 開發(fā)商：四川新聯(lián)實業(yè)集團有限公司 項目地址：西三環(huán)金沙新域清水濱河路 99號 建筑類型：高層住宅 總建筑面積： 平方米 容積率： 綠化率： % 規(guī)劃戶數(shù)： 618 23 主打面積范圍： 3985 平方米 平均售價： 7400 元 /平方米 2）、金沙海棠 開發(fā)商：中房集團成都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目地址：青羊蜀鑫東路 88號 建筑類型：小高層 總建筑面積： 平方米 容積率： 綠化率： % 規(guī)劃戶數(shù)： 1701 主打面積范圍： 89119 平方米 平均售價： 7750 元 /平方米 3）、保利金香檳 開發(fā)商：保利（成都）實業(yè)有限公司 項目地址：保利金香檳位于青羊西三環(huán) IT大道以北 建筑類型：小高層 總建筑面積： 平方米 容積率： 綠化率： % 規(guī)劃戶數(shù)： 1344 主打面積范圍 :7296 平方米 平均售價： 8500 元 /平方米 從以上三個樓盤可以看出它們的共同之處都是建筑類型是小高層住宅，主打面積范圍基本上在 7090 平方米和 90120 平方米這兩個戶型之間。 8月 7090 平方米 戶型供應最多，供應套數(shù)為 2216 套，占比為 33%；其次是 5070平方米戶型產(chǎn)品，供應套數(shù)為 1690 套，占比為 25%； 90120 平方米戶型產(chǎn)品供應套數(shù)為 1024 套，占比為 15%； 50 平方米以下戶型產(chǎn)品供應套數(shù)為 713 套，占比為 10%； 144 平方米以上戶型產(chǎn)品供應套數(shù)為 636套，占比為 9%；最后是 120144 平方米戶型產(chǎn)品供應套數(shù)為 522 套，占比為 8%。 在成交方面， 7090 平方米面積段產(chǎn)品成交量占比環(huán)比減少 個百分點占本月成交總量的%， 90120 平方米和 5070平方米商品住宅占比分別為 %和 %，120144 平方米以上的商品住宅成交量占比為 %。而 60 平方米以下和 90120平方米的商品住宅供應量占比均有所減小，本月供應量分別占供應總量的 %和22%。其次為面積為 90 ㎡ 120 ㎡ 和 60 ㎡ 以上的戶型產(chǎn)品，其占比分別為 %和 %。 8月 高層產(chǎn)品仍占市場主流，供應套數(shù)為 4633 套，占比為 68%；其次是超高層產(chǎn)品，供應套數(shù)為 1122 套，占比為 17%；小高層產(chǎn)品排名第三，供應套數(shù)為 845 套，占比為 12%；本月別墅有新增供應，且與多層相差不大，占比分別為 2%和 1%；本月暫無洋房供應。其次為小高層產(chǎn)品，成交量占比為 %，超高層成交量占成交總量的 %。 并且， 在成交商品住宅中，高層商品 19 住宅成交量最大，其占比達到成交總量的 74%，其次為超高層商品住宅，占比為 23%。連續(xù)幾個月來，城西的商品房市場都存在供不應求的狀況，所以 7 月份，政府又出臺了新的政策來壓制這一狀況，才使得市場供求保持平衡發(fā)展。 9月，青羊區(qū)的供應狀況又有了一些好轉(zhuǎn)。 2021 年青羊區(qū)從一月份開始，由于新政策的頒布，商品房供應市場一直處于低迷時間，供應面積只有 萬平方米，供應套數(shù)只有 286套。目前城西房產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域為二三環(huán)之間（不 17 少于 50 個在售樓盤），已逐步向三環(huán)外靠近。望郡”、“鷺島國際社區(qū)”、“中海 表 3：目前該區(qū)域主要在售樓盤有： 樓盤名稱 地址 類型 均價（元 /平方米） 開盤時間 七里溪香 青白江同華大道 177 號 住宅 3450 東麓驛境 青白江學苑路 456 號 住宅 2800 攬勝金沙 青羊清江西路 90 號 住宅 8000 金沙 金沙片區(qū)位于青羊大道與西三環(huán)、清江路與羊西線之間區(qū)域，金沙遺址使得金沙片區(qū)承載了厚重的歷史文化底蘊，也為金沙片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)提供了政策上的優(yōu)勢。從 2021 年各季度新房銷售情況來看，各季度成交面積都在逐步上漲，上漲幅度分別 %、 %和 %。 2021 年全年，成都市新開住宅樓盤 222 個，供應面積約為 1640 多萬 ㎡ 。 成都市 住宅市場各項指標成長狀況 2021 年是成都房地產(chǎn)快速發(fā)展和逐漸走向成熟的一年，表現(xiàn)為房價上升較快、供應量迅速增加、市場需求旺盛、大量外來開發(fā)商進入、地價攀升較多等特點。占全部投資的 %。從單月完成投資來看， 8月僅完成投資 億元，分別比 5月、 6 月和 7月減少 億元、 億元和 億元。 供應量大幅增長的同時，銷售量急劇下降，使得供求形勢出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，以往供不應求的格局變成了供給過剩。戶型設計好、通風采光好的電梯公寓很有賣相。 ③ 2021年到 2021年成都市住宅市場的發(fā)展基本保持與整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步，歷年來呈不斷上升的勢頭。 1月成都主城區(qū)商品住宅供應量和成交量雙雙下降，供需市場出現(xiàn) 倒 V走勢。 3月以前，單月供應及銷售大體上呈現(xiàn)“供銷同漲”的態(tài)勢。 從第一部分的相關經(jīng)濟數(shù)據(jù)可以看出，樓市受新政的影響甚大， 導致樓市供求量的緊縮， 說明了政策已經(jīng)取得了一定的 抑制，保持現(xiàn)狀的 效果。在政策調(diào)控下，盡管開發(fā)商拿地趨于理性，土地成交溢價率持 續(xù)下降，但流標率始終維持低位，土地市場供求仍較活躍。然而，逼出供應量的目的暫未有效。全國各地目前的表現(xiàn)基本一致，主要是表現(xiàn)在銷售數(shù)量急劇下滑，但是由于價格表現(xiàn)并不明顯，致使消費者仍然處于濃烈