【正文】 購土地原則上以 3 年為一個開發(fā)周期，在獲得土地開發(fā)權后，力求第一年開發(fā)、第二年見效、第三年獲益。 4從 2020 年起的 3 年內(nèi)，每年資金投入量控制在 3 億元以下，每年開發(fā)總量控制在 20 萬平米以下；每年銷售總額控制在 5 億元以下，每年銷售面積控制在 25 萬平米以下。在此基礎上，實際資金投入和開發(fā)面積根據(jù)市場發(fā)展做動態(tài)調(diào)整，在新疆市場的發(fā)展規(guī)模 3 年內(nèi)保持在中等偏上水平， 3 年以后的經(jīng)營和發(fā)展根據(jù)市場狀況做新的部署。 二、新疆房地產(chǎn)市場總體評估 市場回顧 從 90 年代以后，新疆國內(nèi)生產(chǎn)總值年 均增長 %，各項主要經(jīng)濟指標上升明顯，經(jīng)濟體制逐步由單一封閉的自然經(jīng)濟向全方位開放的格局轉變，經(jīng)濟結構不斷調(diào)整和優(yōu)化，市政、交通、電信、能源等基礎設施和基礎產(chǎn)業(yè)得到加強，經(jīng)濟發(fā)展的硬環(huán)境得到改善；通過進一步整頓和規(guī)范市場秩序，制定和落實投資政策和消費政策，清理的取消抑制投資和消費的不合理政策，經(jīng)濟發(fā)展軟環(huán)境日趨好轉，社會局勢穩(wěn)定，城鄉(xiāng)人民生活水平明顯提高。 經(jīng)濟的發(fā)展帶來了房地產(chǎn)市場的活躍和城市化水平的提高，城市人口數(shù)量激增，舊城改造、市政基礎建設的步伐加快，大大地拓展了新疆房地產(chǎn)市場的發(fā)展空 間。隨著房改政策逐步落實及銀行信貸政策的相繼出臺，公房上市交易和房屋二級市場開始啟動，房地產(chǎn)消費流通渠道呈多元化趨勢。 作為人流、物流、資金流、信息流和建設行業(yè)的重要載體，新疆房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長幅度達 %，房地 大量管理資料下載 2 0 0 3 / 6 6 新 疆 鴻 福 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 烏魯木齊鯉魚山路成片土地開發(fā) / 可行性分析報告 產(chǎn)開發(fā)投資從 1989 年的 億元增長到 2020 年的 億元， 14 年間，全疆累計完成住宅投資 億元，竣工住宅面積 萬平方米，城市人均居住面積由 1989 年的 平方米增至 2020 年的 平方米，增長率為%。以上數(shù)據(jù)充分說明，新疆房地產(chǎn)市 場已經(jīng)進入成熟、發(fā)展的新階段。 烏魯木齊市是新疆維吾爾自治區(qū)的首府，全市轄 7 區(qū) 1 縣，總面積 12020 平方公里，市政面積 平方公里，人口 萬。烏魯木齊經(jīng)濟發(fā)展水平居西部地區(qū)城市前列，房地產(chǎn)開發(fā)逐年、穩(wěn)步上升，到 2020 年，個人購房已經(jīng)達到住宅消費的 95%以上，以個人購房為主體的市場結構已經(jīng)形成并完善，到 2020 年初，烏魯木齊市共建設各類住宅近 14100 萬平方米，共建成住宅類用房 25 萬余套，居民住房平均面積由 80 年代初期人均不足 8 平方米擴大到現(xiàn)在的近 平方米。 截止 2020 年，新疆城鎮(zhèn)居民通過住房制度改革，累計出售公有住房 5716 萬平方米，合計 86 萬套，占可售公房 %，加上部分未出售但仍享有使用權的公房和個人私有住房，新疆城鎮(zhèn)居民自有住房率已達到了 90%左右，在全國居中上水平。 前景分析 新疆城鎮(zhèn)數(shù)量少、城市規(guī)模小，到目前為止，全疆城鎮(zhèn)化水平為 %，共有 633. 21 萬非農(nóng)業(yè)人口。根據(jù)《自治區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》的總體目標，在 2020— 2020 年共 5 年時間里，全疆人口水平將由過去的 1900 萬增加到 2020萬，城鎮(zhèn)化水平由 %提高到 36%，非農(nóng)業(yè)人口達 到 750 萬，增加約 120 萬。按照 2020 年人均 萬平方米的標準計算，到 2020 年，全疆城市平均每年需要新增住房面積 1187 萬平方米。如果按住房使用年限和拆舊建新計算，新疆城鎮(zhèn)現(xiàn)有住房為 萬平方米，正常使用期以 50 年計，年折舊率以 2%計，平均每年需拆舊建新 萬平方米（未含舊城改造）。把以上幾組數(shù)據(jù)綜合起來分析，預計在未來 10 內(nèi)，新疆平均每年至少需要新建住房 萬平方米，其中有 60%分布在烏魯木齊地區(qū)。 受經(jīng)濟發(fā)展水平、生活習慣、地理位置、環(huán)境條件等因素的影響，新疆城 市居民人均住房建筑面積 （ 平 大量管理資料下載 2 0 0 3 / 6 7 新 疆 鴻 福 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 烏魯木齊鯉魚山路成片土地開發(fā) / 可行性分析報告 方米） 低于全國平均水平 （人均住房面積 21 平方米） 近 10 個百分點。目前，全疆城鎮(zhèn)戶均建筑面積 平方米，有 85%的家庭住房建筑面積不足 70 平方米，隨著生活水平的改善和經(jīng)濟收入的提高，住宅市場從量的需求轉向質的需求轉變，需求檔次逐漸拉開，中等收入、中高收入家庭首先進入換代期。 隨著西部大開發(fā)政策的深入和新疆經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，非住宅類地產(chǎn)需求增加，寫字樓、賓館、商場的銷售量將會增大。在居民經(jīng)濟收入增加、生活水平提高的同時，居民日常開支費用減少，用于購買住房的可支配資 金相對增加，更進一步拉動了住宅類產(chǎn)品的需求總量。 發(fā)展預測 3多層次、多價位的商品住宅供應體系逐步形成 目前，烏魯木齊已初步形成了以經(jīng)濟適用住房為塔基、普通住宅為核心、豪華住宅為塔尖的金字塔型多層次商品住宅供應體系。這三類不同價位的住宅基本可以滿足不同收入階層、不同消費層次的消費者對住房的需求。其中價位在 1200 元 — 1800 元 /平方米左右、帶有國家補貼性質的經(jīng)濟適用住房，滿足并解決了大多數(shù)中低收入、工薪階層消費群體的住房需求。價位在 1800 元 — 2020 元 /平方米左右、地理位置優(yōu)越 、居住環(huán)境好、房屋質量高的普通住宅，以中高收入階層為消費對象，將成為今后新疆住宅發(fā)展的主流方向。 烏魯木齊市房地產(chǎn)市場起步較晚，但發(fā)展迅速，從 2020 年起，出現(xiàn)大量高層、小高層住宅和別墅類住宅，豐富并完善了商品住宅的種類；在推行住宅商品化的過程中，烏魯木齊已經(jīng)發(fā)展并形成多元化住宅的供應體系，初步完成了商品住宅品種和結構的升級。 3個人購房成為住宅消費市場的主體 隨著我國住房體制改革的深入，個人購房已逐步取代了集團購買，成為商品房市場的消費主體，房屋消費已經(jīng)成為繼大眾日用消費品 以后，家庭生活首要的消費需求；銀行個人信貸消費的推出，促進并提升了居民的住房購買 大量管理資料下載 2 0 0 3 / 6 8 新 疆 鴻 福 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 烏魯木齊鯉魚山路成片土地開發(fā) / 可行性分析報告 能力，城市居民對住房的潛在需求轉化為有效需求，在已經(jīng)售出的交易類房屋中，有 8 成以上的個人購房者采用了銀行貸款，這一消費方式將對今后的房地產(chǎn)市場發(fā)揮更大的推動作用。 3城市擴張和改造拉動房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展 國務院于 2020 年 7 月批準烏魯木齊市新一輪城市總體規(guī)劃，新規(guī)劃的城市面積等于烏魯木齊市現(xiàn)有規(guī)劃面積的 6 倍。按照房地產(chǎn)發(fā)展的周期性規(guī)律，烏魯木齊房地產(chǎn)行業(yè)目前已進入了一個新的增長期，這種增長勢頭在近幾年中還 會繼續(xù)。隨著未來房地產(chǎn)生產(chǎn)基數(shù)逐年增加，房地產(chǎn)供應量和需求量會出現(xiàn)階段性、周期性的起伏，但總體需求量仍然在 1200— 1300 萬平方米之間，具體到烏魯木齊市場，當每年市場供應總量保持在 600 萬平米左右、住宅供應量保持在 400 萬平米左右時，房屋開發(fā)就在適度、適當?shù)姆秶鷥?nèi)，不會出現(xiàn)大面積過剩的現(xiàn)象。 三、烏魯木齊鯉魚山擬征購土地概述 地理位置和周邊環(huán)境 新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司擬征購土地位于烏魯木齊市天山區(qū)北端的鯉魚山路 8 號，該片土地原為新疆制藥廠宅地，緊鄰新疆醫(yī)科大學、醫(yī)科大學附屬醫(yī)院（ 新疆最 大的醫(yī)院） 、蘭州軍區(qū)烏魯木齊總醫(yī)院、新疆師范大學、