【正文】 有 限 公 司 烏魯木齊鯉魚山路成片土地開發(fā) / 可行性分析報告 1商業(yè)規(guī)模 遵循鴻福房地產(chǎn)公司在烏魯木齊市場“重住輕商”的發(fā)展規(guī)劃，商業(yè)面積以充分利用土地條件為原則，合理控制開發(fā)量，以中型規(guī)模、適度、適量為原則。 商業(yè)項目計劃建設在新醫(yī)路沿線臨街地段，長度約 300 米左右，進深 20 米設計，單層建筑面積在 6000 平米左右， 2 層商鋪面積共 12020 平米， 3 層寫字間面積 6000 平米，可容納 5080 個醫(yī)藥企業(yè)入 市經(jīng)營。 1效益評估 該項目投資周期短、建設成本低，以總面積 18000 平米計，建筑成本約 1800 萬元，當年開發(fā)，當年完成，當年獲益。 調(diào)查表明，該地段低層商鋪銷售價在 2202025000 元 /平米左右，如該項目低層商鋪價格以 20200 元 /平米左右定位，應該具備市場競爭力。 以 1 層 20200 元 /平米、 2 層 12020 元 /平米、 3 層 4000 元 /平米計算，開發(fā)完成后的銷售總額為 21600 萬元，減去建筑成本和營銷成本，僅此一項，即可基本收回全部土地成本，而實際用地面積僅為土地總 面積的 10%。 住宅開發(fā) 1住宅定位 遵照當?shù)卣畬ι唐贩孔≌焚|(zhì)開發(fā)、理念開發(fā)、科技開發(fā)的要求，注重居住小區(qū)的環(huán)境、功能和質(zhì)量，注重不同民族的習俗和文化傳統(tǒng)，注重住宅科技的現(xiàn)代化，以符合房地產(chǎn)理念升級、消費升級的中檔、品質(zhì)住宅為主，配套開發(fā)幼兒園、會所、商業(yè)購物、娛樂休閑等公用設施，全面引進智能化設施，為中、高收入階層提供優(yōu)美的人居環(huán)境。 大量管理資料下載 2 0 0 3 / 6 14 新 疆 鴻 福 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 烏魯木齊鯉魚山路成片土地開發(fā) / 可行性分析報告 1 定位依據(jù) 烏魯木齊住宅開發(fā)的結構性過剩主要表現(xiàn)為以高端消費者為對象的高層、小高層住宅過剩，以普通消費者為對象的普通 多層住宅供應不足，而價格適中、品質(zhì)優(yōu)良、環(huán)境和配套服務完善的中檔住宅嚴重不足。隨著購房消費的日益理性，一次置業(yè)者不再受低價格誤導，對房屋的品質(zhì)要求越來越高。 市場統(tǒng)計表明，到 2020 年 4 月，烏魯木齊地區(qū)高層、小高層住宅空置率為 62%，多層經(jīng)濟適用房空置率為%，而多層商品房空置率僅為 17%。在品質(zhì)型開發(fā)企業(yè)中，新天房產(chǎn)、康普房產(chǎn)的多層商品房銷售率均達到85%以上，這充分說明，價格適中、品質(zhì)優(yōu)良的商品房是當前烏魯木齊住宅市場的缺口之一。對市場進行進一步細分后可以看出，銷售價在 16002020 元 /平米、均價在 17001800 元 /平米的中檔產(chǎn)品 （地段相對較好、有基本的社區(qū)綠化、外立面貼磚、房屋品質(zhì)有保證） 供應不足。由于本年度入市新盤相對較少，預計在今后 23 年內(nèi)，該類型產(chǎn)品有足夠的市場潛量。 1居住規(guī)模（項目技術指標，列表） 序號 項 目 指 標 1 紅線內(nèi)用地總面積（不包括臨街商業(yè)用地） 110000 平米 2 住宅 300000 平米 3 幼兒園 8000 平米 4 商業(yè)服務（指會所和其它商業(yè)建筑） 20200 平米 5 半地下車庫 17800 平米（不含容積率） 6 居住戶數(shù) 2900 戶 大量管理資料下載 2 0 0 3 / 6 15 新 疆 鴻 福 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 烏魯木齊鯉魚山路成片土地開發(fā) / 可行性分析報告 7 家庭系數(shù) 8 居住人數(shù) 10300 人 9 容積率 10 建筑密度 27% 11 綠化率 45% 12 停車位 1036 個（ 輛 /戶） 1規(guī)劃設計 在澳大利亞 DCM 公司已經(jīng)確立的規(guī)劃和設計基礎上，對項目總體規(guī)劃進行調(diào)整，保留 TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）、多層住宅、幼兒園、會所等項目，縮減小高層建筑，刪去高層建筑和社區(qū)學校，使項目規(guī)劃更符合烏魯木齊市場實際消費需要。 在景觀規(guī)劃中，著重利用鯉魚山山景和綠化帶， 充分利用自然條件，保留自然形成的成品綠化林，將和平渠引入住宅社區(qū)，形成環(huán)流水系，在水資源嚴重缺乏的烏魯木齊，建成第一個真正意義上的山景、水景相融合的景觀樓盤。 在區(qū)內(nèi)布置點狀團簇綠地，以帶狀林萌步行道貫穿整個綠化系統(tǒng)，使居住小區(qū)形成山光水色、綠萌環(huán)繞的優(yōu)雅鄉(xiāng)居特色。 社區(qū)交通采用環(huán)行干道，以自然人行道步入樓亭，從而做到人車分流。 以 TOWNHOUSE、多層建筑、小高層建筑將建筑物分為三個視線層次，合理搭配比例和高度，加強整體建筑的錯落感。 通過生態(tài)和綠化將小區(qū)分為三個不同主題 的居住社區(qū)，以庭院、社區(qū)廣場、休閑娛樂區(qū)為公共空間，聯(lián)結和溝通三個居住區(qū)，實現(xiàn)大社區(qū)的完整和統(tǒng)一。 大量管理資料下載 2 0 0 3 / 6 16 新 疆 鴻 福 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 烏魯木齊鯉魚山路成片土地開發(fā) / 可行性分析報告 1效益評估 該項目工程浩大，開發(fā)周期長 （預計三年完成） ，產(chǎn)品層次多，但由于小高層建筑面積受到控制，高端產(chǎn)品所占比重不大，因此可以按平均數(shù)對項目效益做出測評。 在平均計入社區(qū)環(huán)境建設成本、公用設施建設成本后，烏魯木齊高品質(zhì)、框架式多層商品房建筑成本在10001100 元 /平米左右 （包括聯(lián)排別墅） ，小高層住宅建筑成本在 13001400 元左右；以平均成本 1200 元 /平米計，以總建筑 面積 300000 平米計，建筑成本約 36000 萬元。 減去公用設施（幼兒園、會所）后，項目可售面積約 290000 平米。 該區(qū)域內(nèi)的別墅類住宅銷售價格在 3500 元 /平米左右，小高層住宅銷售價格在 2500 元 /平米左右。多層住宅銷售價格以 1700 元 /平米計算，根據(jù)產(chǎn)品類型所占比例，平均銷售價格應該在 2200 元 /平米以上 （以上評估價均為市場最低價） 。 以 2200 元 /平米計，銷售總額約為 63800 萬元，減去邊際費用、營銷費用、不可預知費用、稅收等，住宅項目凈利潤在 20200 萬元以上。 六、項目投資計劃和開發(fā)周期 新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得該片土地開發(fā)權后，計劃分三年、三期開發(fā)完成。根據(jù)用地和規(guī)劃特點，如能在2020 年 7 月以前完成土地收購，項目投資計劃和開發(fā)周期步驟為： 大量管理資料下載 2 0 0 3 / 6 17 新 疆 鴻 福 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 烏魯木齊鯉魚山路成片土地開發(fā) / 可行性分析報告 第一期， 2020 年 7 月 —— 2020 年 12 月 ◎土地投資 億元，土地外交易成本約 1000 萬元，一期建設投資 1800 萬元，年度投資總額 22020 萬元。 ◎完成新醫(yī)路沿街商業(yè)項目 “鴻福醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品一條街（暫名）”的 開發(fā)工作，爭取在年底以前入住營業(yè)。 ◎?qū)崿F(xiàn)銷售 20200 萬元左右，基本收回土地成本。 第二期，