【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。建筑形式上多以多層住宅為主，特色項(xiàng)目不多，產(chǎn)品形式上要落后于河西區(qū)和南開(kāi)區(qū)，銷(xiāo)售總體上趨于平淡。天津市經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)歷程，河西、南開(kāi)等原先熱點(diǎn)區(qū)域經(jīng)過(guò)幾年來(lái)高強(qiáng)度、大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，發(fā)展空間已顯局促?，F(xiàn)河西區(qū)除梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)以及尚未開(kāi)發(fā)的雙林居住區(qū)外，市區(qū)周邊區(qū)域已無(wú)大宗可開(kāi)發(fā)土地。南開(kāi)區(qū)除部分城區(qū)的拆遷尚未完成，大型可開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也寥寥無(wú)幾，而且上述兩區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的郊區(qū)化傾向。隨著河?xùn)|區(qū)城市開(kāi)發(fā)進(jìn)程的加快，區(qū)內(nèi)中心部位土地基本開(kāi)發(fā)完畢，開(kāi)發(fā)重點(diǎn)逐漸向城市外圍發(fā)展。河?xùn)|區(qū)連接中心市區(qū)與濱海新區(qū)，是市區(qū)通往經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、機(jī)場(chǎng)、北京的交通樞紐，是政府實(shí)施城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃的熱點(diǎn)區(qū)域，市場(chǎng)潛力巨大。河?xùn)|區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也高于河北、紅橋，我們有理由相信，在未來(lái)的幾年中，河?xùn)|區(qū)將取代河西、南開(kāi)之后成為天津市第三個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)。從2000年和2001年5月的商品房成交量的動(dòng)態(tài)分布圖就能看出：河?xùn)|區(qū)2001年商品房成交量已是各區(qū)之首。(一) 舊居住區(qū)調(diào)查分析我們通過(guò)對(duì)河?xùn)|區(qū)一些大型舊居住區(qū)的調(diào)查，可以看出。1． 目前消費(fèi)者對(duì)商品房的購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)偏低，從1999年至2001年5月河?xùn)|商品房各價(jià)位成交量動(dòng)態(tài)分布圖來(lái)看， 2000元/平方米至3000元/平方米的產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可率最高，2000元/平方米以下的產(chǎn)品也占有很大比例，而3000元/平方米以上的產(chǎn)品市場(chǎng)需求較少?？山邮艿姆?jī)r(jià)總款多集中于30萬(wàn)元以下，支付首付款的能力及還款能力也偏低。2． 居民解決住房困難或者改善居住條件是購(gòu)房最主要的目的。市場(chǎng)調(diào)查中消費(fèi)者購(gòu)房是為了“解決住房困難或改善居住條件”這部分人群比例分別為了34%%，說(shuō)明大部分消費(fèi)者對(duì)更高檔次住宅的要求不是很高。舊區(qū)居民購(gòu)房原因示意圖3． 除價(jià)格因素外，消費(fèi)者更關(guān)心的是環(huán)境及地段。調(diào)查表明，%%，對(duì)于其它諸如物業(yè)管理、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、小區(qū)設(shè)施不甚關(guān)心。舊區(qū)居民對(duì)住宅產(chǎn)品各因素的關(guān)心程度示意圖通過(guò)總體數(shù)據(jù)表明，河?xùn)|區(qū)老居民區(qū)的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力偏低，對(duì)住宅的需求處于最基本的階段，居住條件要求不高。(二) 居住新區(qū)調(diào)查分析通過(guò)對(duì)于河?xùn)|區(qū)太陽(yáng)城周邊地區(qū)的新商品房的調(diào)查顯示：1． 新遷進(jìn)居民無(wú)論是在收入、學(xué)歷，還是職業(yè)層次上都要明顯高于老區(qū)居民。2． 新遷進(jìn)居民的居住面積為80120平方米者居多，超過(guò)舊區(qū)居民60平方米以下的居住面積。3． 新遷進(jìn)居民對(duì)所居住小區(qū)的總體感受一般，并未達(dá)到最佳居住要求，表明稍好的產(chǎn)品仍有廣闊的市場(chǎng)空間。4． 新遷進(jìn)居民有更多的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，除了關(guān)心環(huán)境外，對(duì)于開(kāi)發(fā)商實(shí)力的關(guān)注明顯高于舊居民小區(qū)的消費(fèi)者，購(gòu)房更趨理性化。再次購(gòu)房關(guān)注因素示意圖(三) 麗苑一期居民調(diào)查分析我們還重點(diǎn)對(duì)麗苑一期的居民做了詳細(xì)的調(diào)查，以了解這部分消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的產(chǎn)生原因，以利于我們更直接有效的把握市場(chǎng)。1． 麗苑一期的居民總體生活水平介于新居民區(qū)和舊區(qū)居民之間。2． 購(gòu)房原因以改善居住條件為主，麗苑一期的環(huán)境是吸引他們選擇的主要原因，同時(shí)也是他們引以為豪的最主要的因素。客戶購(gòu)房最主要的原因示意圖3． 麗苑一期目前存在的最大的問(wèn)題，依然是交通不便，周邊生活設(shè)施不完善，對(duì)于工程質(zhì)量和物業(yè)管理也頗有微詞?？蛻魧?duì)麗苑目前不滿意的地方示意圖4． 這部分消費(fèi)者十分看好麗苑地區(qū)將來(lái)的發(fā)展前景，堅(jiān)信自己選擇的正確性，并認(rèn)為麗苑地區(qū)有發(fā)展?jié)摿?。?duì)麗苑發(fā)展前景的心理預(yù)期示意圖(四) 具體消費(fèi)意向分析通過(guò)我們對(duì)市場(chǎng)調(diào)查，以及對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)住宅消費(fèi)行為的分析，我們不難對(duì)消費(fèi)者的住房消費(fèi)意向得出如下結(jié)論。1． 多數(shù)居民對(duì)自身現(xiàn)有居住條件都有不同程度上的不滿意，都有改變現(xiàn)狀的良好愿望，自身的消費(fèi)能力以及房屋價(jià)格是制約購(gòu)房行為產(chǎn)生的主要因素。2． 每平方米2000元——3000元的住宅為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，又因各個(gè)區(qū)域的價(jià)值發(fā)展水平不同而有所差別，25萬(wàn)——30萬(wàn)元的住宅最受市場(chǎng)歡迎。3． 地理位置是影響購(gòu)買(mǎi)行為的重要因素，城市近郊區(qū)是理想的居住區(qū)域，傾向住在市中心或遠(yuǎn)郊區(qū)的人比重很小。4． 由于目前消費(fèi)者所反映的商品房問(wèn)題多集中于質(zhì)量問(wèn)題以及兌現(xiàn)承諾問(wèn)題，使得越來(lái)越多的消費(fèi)者將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的知名度和信譽(yù)度作為購(gòu)房選擇的要素。5． 由于河?xùn)|區(qū)開(kāi)發(fā)商素質(zhì)參差不齊，居民在選擇購(gòu)買(mǎi)時(shí)存有較多后顧之憂，所以規(guī)模較大的項(xiàng)目受到追捧，從這一點(diǎn)看來(lái)，大規(guī)模項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)在該區(qū)仍屬空白。6． 貸款買(mǎi)房成為購(gòu)房最主要的付款方式，人們正在逐漸拋棄傳統(tǒng)的消費(fèi)方式，樹(shù)立了借貸購(gòu)房的住宅消費(fèi)觀念。7． 建筑形式上傳統(tǒng)的多層住宅仍受消費(fèi)者的青睞，居民對(duì)低密度住宅的認(rèn)可程度在升高，獨(dú)體別墅和塔式高層市場(chǎng)接受難度頗大，建筑結(jié)構(gòu)也以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)的接受程度較差。8． 環(huán)境是住宅永恒的賣(mài)點(diǎn)，除價(jià)格外在房地產(chǎn)各因素的關(guān)心程度上，景觀環(huán)境一直是消費(fèi)者最為看重的。9． 戶型選擇上平層仍是廣大消費(fèi)者的首選，錯(cuò)層、躍層等富于變化的形式常常被誤解為高檔次房屋的象征。10． 物業(yè)管理受重視的程度在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)考慮的各種因素中比重有所增加，表明消費(fèi)者開(kāi)始注重入住后的小區(qū)管理和生活服務(wù)了。11． 由于目前市場(chǎng)上供應(yīng)的商品住宅絕大部分為毛坯房交工，所以從裝修標(biāo)準(zhǔn)上看毛坯房仍是消費(fèi)者的第一選擇，但對(duì)精裝修的要求日趨強(qiáng)烈。12． 消費(fèi)者對(duì)居住區(qū)或小區(qū)的各種配套設(shè)施越來(lái)越重視，其中關(guān)乎生活質(zhì)量的基本生活服務(wù)設(shè)施和交通設(shè)施在消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)房選擇時(shí)倍受關(guān)注，而對(duì)一些實(shí)用性功能不佳的智能化設(shè)施興趣不大。13． 對(duì)人文環(huán)境的追求，擇鄰而居，成為部分高層次消費(fèi)者購(gòu)房考慮的重要因素，而這種追求越是在檔次高的小區(qū)顯現(xiàn)的越明顯。通過(guò)上述我們對(duì)天津市總體市場(chǎng)及順馳太陽(yáng)城相關(guān)區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)行為分析，我們認(rèn)為隨著天津市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民購(gòu)買(mǎi)力也將逐步提高，加之河?xùn)|區(qū)大規(guī)模開(kāi)發(fā)的熱度升溫，隨著消費(fèi)者購(gòu)房理念的日漸成熟，適應(yīng)市場(chǎng)需求并引領(lǐng)市場(chǎng)的品牌產(chǎn)品，將有很大的市場(chǎng)空間。第四部分 項(xiàng)目素質(zhì)分析一． 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1． 太陽(yáng)城項(xiàng)目規(guī)模大，總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，各種功能規(guī)劃齊備，二期項(xiàng)目依托于大社區(qū)，有利于營(yíng)造良好的居住氛圍。2． 太陽(yáng)城起步區(qū)將于2003年6月入住，目前銷(xiāo)售情況良好，其良好的市場(chǎng)形象將對(duì)二期產(chǎn)生巨大的示范效應(yīng)。3． 緊鄰城市迎賓快速路、外環(huán)線、京津高速、天津機(jī)場(chǎng)，交通出行便利。未來(lái)隨著東南半環(huán)的改造、真理道的貫通、地鐵2號(hào)線的興建，項(xiàng)目周邊的交通狀況會(huì)得到更大程度的改善。4． 地塊內(nèi)土地已平整，地塊周邊為大面積的空地，無(wú)重大污染源，自然環(huán)境較好。5． 順馳太陽(yáng)城項(xiàng)目為政府統(tǒng)一規(guī)劃的大型住宅工程，市政大配套設(shè)施齊備。6． 順馳集團(tuán)開(kāi)發(fā)事業(yè)的良好表現(xiàn)，優(yōu)勢(shì)品牌支持。二． 項(xiàng)目劣勢(shì)1． 與周邊項(xiàng)目相對(duì)比，土地成本較高，付款壓力大。2． 地處城郊結(jié)合部，屬經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)區(qū)域，目前區(qū)位價(jià)值市場(chǎng)評(píng)價(jià)較低。3． 地塊位于太陽(yáng)城中心位置，由于地塊南側(cè)的真理道尚未打通，與通往市區(qū)的主干道路——衛(wèi)國(guó)道距離較遠(yuǎn)，不利于現(xiàn)場(chǎng)的形象展示。4． 地塊北側(cè)為大面積的空地，南側(cè)的麗苑一期銷(xiāo)售情況較差，周邊人氣仍顯不足。5． 4地內(nèi)有現(xiàn)狀電話局一座，將對(duì)區(qū)內(nèi)規(guī)劃產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。三． 威脅分析1． 與北京、深圳、廣州等住宅產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)相比較，天津市居民選擇居住地點(diǎn)的區(qū)域性傾向較強(qiáng)烈，在一定程度上將限制太陽(yáng)城的客戶群來(lái)源。2． 從天津市整體市場(chǎng)格局來(lái)看，在消費(fèi)能力較強(qiáng)的和平、河西、南開(kāi)三個(gè)區(qū)內(nèi)，聚集著較多的項(xiàng)目，尤其是梅江周邊地區(qū)，有巨大的開(kāi)發(fā)量，對(duì)我們吸引這幾個(gè)區(qū)的客戶形成一定程度的阻礙。3． 在海河以東、中環(huán)線以西的廣大地區(qū)，聚集了許多比之順馳太陽(yáng)城更具有位置優(yōu)勢(shì)和相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)的住宅項(xiàng)目。這些項(xiàng)目對(duì)順馳太陽(yáng)城有直接影響，將持續(xù)威脅每一期開(kāi)發(fā)。4． 西橫堤、雙林兩大片居住區(qū)將相