【文章內(nèi)容簡介】 ... 17 房地產(chǎn)市場有關(guān)政策分析 ........................................................................... 17 市場微觀狀況分析 ............................................................................................. 18 區(qū)位競爭對象研究 ..................................................................................... 18 板塊競爭對象研究 ..................................................................................... 20 其它競爭對象研究 ...................................................................................... 21 目標(biāo)市場定位和特征 .................................................................................. 22 第二章 項目選址 ......................................................................................................... 23 項目特征分析 .................................................................................................... 23 地理位置 ................................................................................................... 23 交通狀況 ................................................................................................... 23 商業(yè)氣氛 .................................................................................................... 23 項目 SWOT 分析 ................................................................................................ 24 優(yōu)勢分析 .................................................................................................... 24 劣勢分析 ................................................................................................... 25 機會點分析 ................................................................................................. 25 風(fēng)險分析 .................................................................................................... 26 結(jié)論 .......................................................................................................... 26 第三章 物業(yè)定位及發(fā)展建議 ........................................................................................ 26 .............................................................................................................. 26 規(guī)劃建筑及各功能 面積比例 ....................................................................... 26 基本戶型及面積 ......................................................................................... 27 規(guī)劃建筑設(shè)計建議 ..................................................................................... 28 價格建議 ................................................................................................... 28 物業(yè)品質(zhì)建議 ............................................................................................ 29 第四章 財務(wù)分析 .......................................................................................................... 31 投資估算及財務(wù)效益分析 ................................................................................... 31 靜態(tài)投資成本分析表 ................................................................................... 31 靜態(tài)投資利潤及贏虧平衡分析 ..................................................................... 31 現(xiàn)金流量表 ................................................................................................. 32 前 言 受上海聯(lián)洋土地發(fā)展公司和上海聯(lián)洋置業(yè)有限公司的委托，本公司對 委托方在內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市金橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)進行房地產(chǎn)開發(fā)的投資意圖進 行可行性研究。 可行性研究的工作從 3 月 15 日開始展開，至 4 月 10 日結(jié)束?？尚行匝芯康馁Y料來源有：公開的政府報告和統(tǒng)計資料、對政府官員、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、普通市民的訪談、相關(guān)產(chǎn)品的項目資料、具有代表性的開發(fā)商的調(diào)研資料和委托方提供的《呼和浩特市金橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》文本等。本公司通過對以上資料的匯總和分析，本著實事求是，對委托方負責(zé)的原則，編制出本可行性研究報告。 第一章 市場研究 內(nèi)蒙古自治區(qū)概況 內(nèi)蒙古 自治區(qū)成立于 1947 年 5 月 1 日，是我國最早的民族自治區(qū)。內(nèi)蒙古疆域遼闊，跨越東北、華北和西北三大地區(qū)，東西蜿蜒 2400 多公里，南北跨距1700 多公里。有 8 個省區(qū)與之毗鄰，并同俄羅斯、蒙古等國家接壤，邊境線逾4200 公里。全區(qū)總面積 萬平方公里，占全國總面積的 ％，居各省市區(qū)第 3 位。全區(qū)轄 8 個盟、 4 個市、 101 個旗、縣（市、區(qū)）， 1553 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 1396個行政村。其中區(qū)轄市呼和浩特市為自治區(qū)首府。 內(nèi)蒙古大部分是海拔 1000 米以上的高原地區(qū)。高原、平原、山地、丘陵、盆地、沙漠和森林、草原等，境內(nèi) 河流和湖泊星羅棋布，數(shù)以千計。自治區(qū)耕地面積 531 萬公頃，人均 公頃，居全國首位。森林總面積 萬公頃，居全國第二位；森林覆蓋率達 ％，高于全國平均水平。同時，內(nèi)蒙古還擁有豐富的礦產(chǎn)資源和旅游資源。 內(nèi)蒙古是以蒙古族實行區(qū)域自治的少數(shù)民族地區(qū)。全區(qū)共有蒙、漢、回、滿、朝鮮、達斡爾、鄂溫克、鄂倫春等 49 個民族。 內(nèi)蒙古的工業(yè)體系主要包括煤炭、紡織、冶金、機械、電力、食品、建材、森工、電子、皮革、皮毛、化工、醫(yī)藥、造紙、釀酒、服裝等門類比較齊全的工業(yè)體系，其中冶金、農(nóng)畜產(chǎn)品加工業(yè)、油、鋼鐵 、機械、煤炭、建材、毛紡、水泥、羊絨制品、電力、森工、食品等是內(nèi)蒙古工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)。 內(nèi)蒙古自治區(qū) 2020 年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布為：第一產(chǎn)業(yè)占 25%，第二產(chǎn)業(yè) 40%，第三產(chǎn)業(yè)占 35%。 呼和浩特市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和城市發(fā)展?fàn)顩r分析 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析 呼和浩特為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，蒙語意為 “ 青色的城 ” ，故有 “ 青城 ” 之稱，位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，陰山以南，黃河以北，土默特平原內(nèi)，是塞外歷史文化名城。明代定名 “ 綏遠 ” ， 1954 年定為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，稱呼和浩特市（簡稱呼市）。全市轄新城區(qū)、回民區(qū)、玉泉區(qū)、塞罕區(qū)、托克托縣、和林格爾縣、 清水河縣、武川縣、土默特左旗以及金川、如意、金橋三個開發(fā)區(qū)。全市總面積17224 平方公里，其中市區(qū)面積 2054 平方公里。總?cè)丝?208 萬人，其中市區(qū)人口 105 萬人。 呼和浩特是內(nèi)蒙古最重要的工業(yè)城市之一，目前已形成了毛紡、食品、電子機 械、建材等支柱產(chǎn)業(yè)，包括化工、冶金、電力、包裝、裝潢等 20 多個行業(yè)門類比較齊全的加工工業(yè)體系。 “ 仕奇 ” 、 “ 伊利 ” 等是呼市重點扶持和發(fā)展的企業(yè)集團。 呼和浩特是中國西北地區(qū)的交通樞紐之一，每日有近 30 對貨車、 11 對客車直達或過呼市。呼和浩特至烏蘭巴托的國際列車與俄羅斯貝阿鐵路、西伯利亞大鐵路相接，并可與俄西部發(fā)達地區(qū)以及東歐各國相連，是最佳陸路運輸線之一。呼市白塔機場已開通 48 條國內(nèi)航線，并開通蒙古國、俄羅斯方向的國際航線，是北京機場的備降機場。 呼市屬西北大陸性季風(fēng)氣候，年平均溫度 6℃ ， 1 月份最冷，平均氣溫 13℃ ；7 月份最熱，平均氣溫 22℃ 。降水量少而不均，寒暑變化劇烈。 “ 九五 ” 期間，呼市的經(jīng)濟和社會、文化等方面得到了長足的發(fā)展。 2020年的全市 GDP從 1995年的 96億元增長到了 179億元，年平均增長率達到了 %。三個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從 “ 八五 ” 時期的 ︰ ︰ “ 九五 ” 時期的 ︰ ︰ 。其中，非國有經(jīng)濟的比重上升，帶動了所有制結(jié)構(gòu)的改善，成為經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。非國有經(jīng)濟的投資、工業(yè)增加值和社會消費品零售總額比例由 1995 年的 %、 27%、 %上升到 2020 年的 %、 %、 %。 “ 九五 ” 期間，以水、電、氣和交通通訊為重點的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強，一些長期制約經(jīng)濟社會發(fā)展的 “ 瓶頸 ” 得到緩解。 “ 十五 ” 期間，呼市的總體發(fā)展思路是：以建設(shè)現(xiàn)代化首府城市為目標(biāo)，突出提高城鄉(xiāng)人民生活水平和財政收入水平，推進以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整為中心任務(wù)的脫貧致富達小康工程、以工業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點的城市經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略工程、以提高城市整體功能和文明程度為核心的現(xiàn)代化首府城市建設(shè)工程，加大經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整力度、促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，積極實施體制創(chuàng)新和科教創(chuàng)新戰(zhàn)略 ，增強經(jīng)濟發(fā)展內(nèi)在活力，大力推進城市化進程，加快現(xiàn)代化首府城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進一步擴大對外開放，積極參與國內(nèi)外經(jīng)濟競爭與合作，堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，大力推進生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護。 表 1：上海市、內(nèi)蒙古自治區(qū)和呼和浩特市主要經(jīng)濟指標(biāo)對比 年度： 2020 指 標(biāo) 項 目 上海市 內(nèi)蒙古自治區(qū) 呼和浩特市 國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 1400 其中：第一產(chǎn)業(yè) 352 25 第二產(chǎn)業(yè) 552 第三產(chǎn)業(yè) 496 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元） 財政收入（億元） 固 定 資 產(chǎn) 投 資 總 額 （ 億元） 城鎮(zhèn)人均可支配收入（元） 11718 5120 5582 城鎮(zhèn)住宅竣工面積（萬 m2） 965 * 住宅開發(fā)投資（億元） 不詳 * 經(jīng)濟適用房竣工面積 呼市制訂的 “ 十五 ” 發(fā)展具體目標(biāo)是： GDP 年均增長 12%，到