開發(fā)項(xiàng)目前期可行性分析報(bào)告內(nèi)容(編輯修改稿)
2024-08-28 21:17 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的消費(fèi)習(xí)慣；（5）居民購(gòu)房的心里預(yù)期以及購(gòu)房偏好（如城際交通對(duì)購(gòu)房的影響）；保障房項(xiàng)目對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的影響等等。二、當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)總體狀況 近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 量化描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。 各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。前面已描述主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前5名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。 客戶的購(gòu)買偏好、購(gòu)買關(guān)注的要素； 重點(diǎn)樓盤描述。 三、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：各檔次產(chǎn)品的集合特征。 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征，包括但不限于以下內(nèi)容:（1）土地取得時(shí)間；（2）取得土地實(shí)際成交價(jià)，以及土地款的交納情況，其它開發(fā)證件辦理與價(jià)款交納情況；(3) 平均容積率；(4)開發(fā)業(yè)態(tài)形式；（5）各業(yè)態(tài)平均售價(jià)以及收款政策；(6)業(yè)態(tài)在區(qū)域內(nèi)分布特征；(7)規(guī)模以及節(jié)奏； (8)平均去化率；（9）是否有其它優(yōu)惠政策的獲得；（10）各類業(yè)態(tài)成本估算；（11）各類業(yè)態(tài)對(duì)項(xiàng)目資金流和利潤(rùn)的貢獻(xiàn)情況；（12）針對(duì)的主要客戶群；（13）主要銷售模式（如由銷售公司銷售應(yīng)評(píng)估銷售公司能力）；（14）投資人背景調(diào)查分析；（15）項(xiàng)目各類人員專業(yè)能力分析；（16）管理的規(guī)范化程度分析；（17）與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)關(guān)系；（18）客戶的評(píng)價(jià)；（19）物業(yè)管理人及其實(shí)力分析；（20）如有涉及拆遷的應(yīng)分析拆遷情況等等； 以上對(duì)比分析要注明與本案的優(yōu)劣勢(shì)；區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況 附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。 雷同 ：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn) 結(jié)論： (1)區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)；(2)本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式；(3)本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力；(4)本案在開發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問題。 四、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客戶層研究 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上）；項(xiàng)目客戶群購(gòu)買能力分析；項(xiàng)目客戶群消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析；項(xiàng)目客戶群年齡結(jié)構(gòu)分析； 項(xiàng)目客戶群家庭人口因素分析；項(xiàng)目客戶群教育水平分析；項(xiàng)目客戶群考慮因素分析（（1）價(jià)格因素分析，（2）環(huán)境因素分析（3）產(chǎn)品類型因素分析（4）風(fēng)水因素分析）（5）當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣影響分析 結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。五、目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位 市場(chǎng)定位：（1）項(xiàng)目客戶定位：客戶職業(yè)定位，客戶特征定位，客戶收入定位，客戶需求定位（2）項(xiàng)目產(chǎn)品定位：項(xiàng)目開發(fā)主題，項(xiàng)目產(chǎn)品檔次，項(xiàng)目產(chǎn)品類型（提出兩種以上方案進(jìn)行優(yōu)選），戶型、布局。（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位：結(jié)論：目標(biāo)人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn)；產(chǎn)品建議。 第五部分
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