【文章內(nèi)容簡介】 濱州市新區(qū)框架基本形成： 沿黃河五路的市政大樓、財政大廈、公路局大樓、交通大廈，廣電大廈等行政機關大樓拔地而起，中海公園、新立河岸、新濱公園、齊魯文化綠地、新城噴泉廣場的環(huán) 境建設；各單位宿舍小區(qū)的建成入住，以及幾個新住宅項目新城廣場花園小區(qū)（至尊門第）、麗景新園、中海豪庭、現(xiàn)代城等也熱火朝天地建設著，使新區(qū)框架基本形成，區(qū)域城市建設及設施配套日漸成熟與完善。 但目前較低的居住密度及落后的公交系統(tǒng)，一定程度上限制了濱州新區(qū)的發(fā)展。 市政大樓 中海公園景觀： 成片的單位宿舍小區(qū)： 21 ? 舊城改造相應開展： 在新城區(qū)的建設熱火朝天之際，濱州老城區(qū)的改造也在緊鑼密鼓的進行著。從 政府對交通道路、市政配套的升級改造開始，現(xiàn)在舊城改造項目如雨后春筍般涌現(xiàn)：商業(yè)項目有渤海國際、國貿(mào)新天地、新興市場等；住宅項目有盛世春秋、橄欖御園、名仕嘉園等。其中，該區(qū)域住宅樓盤不乏對其地段商業(yè)價值的挖掘。 22 城市規(guī)劃發(fā)展方向 ? 濱州城市總體規(guī)劃圖 隨著市政府于 2020 年 5 月完成搬遷，濱州城市發(fā)展正式向西區(qū)拓展 —— 濱州新城區(qū)。新城區(qū)已逐漸成為濱州的新行政中心、文化中心，同時已是濱州人居住的熱點區(qū)域。 23 ? 城市性質(zhì)： 南融山東半島城市群、濟南城市圈，北接天津濱海新區(qū)， 面向環(huán)渤海，服務京津濟，努力打造成黃河三角洲中心城市、全國棉紡家紡之都、現(xiàn)代化生態(tài)園林旅游城市。 ? 城區(qū)規(guī)劃目標： 規(guī)劃近期 2020 年城市人口規(guī)模為 60 萬，用地規(guī)模為 72 平方公里；遠期（ 2020 年），人口 100 萬以上，用地 108平方公里。 ? 遠景規(guī)劃總體布局戰(zhàn)略： 南跨、北擴、東連、西進。形成“一心、兩軸、四區(qū)、一個基面”的總體布局?！耙恍摹睘闉I州市主城區(qū)由商務中心、行政中心、文化中心、體育中心等構成；“兩軸”為南北城市功能軸和東西城市景觀軸；“四區(qū)”為濱東旅游居住區(qū)、濱南居住區(qū)、濱西工業(yè)區(qū)、濱北工業(yè)區(qū)；“一個基面 ”是指以繞濱州主城區(qū)的“四環(huán)五海”生態(tài)工程為基礎，利用城區(qū)外圍良好的生態(tài)環(huán)境景觀和田園風光，形成整個濱州城區(qū)的綠色基面，使濱州城區(qū)成為真正的生態(tài)城市。 24 濱州市宏觀環(huán)境總結(jié) ? 作為山東省經(jīng)濟后發(fā)型城市，濱州市在“十五”期間經(jīng)濟發(fā)展迅猛，居民生活水平逐年提高，消費水平與消費能力得以提高與增強。特別是隨著濱州城市規(guī)劃建設的推進，城市影響力與輻射力得到較大的提升，這為處于起步階段的濱州房地產(chǎn)業(yè)帶來較好的發(fā)展機會。 ? 根據(jù)城市規(guī)劃，濱州市在未來三年內(nèi)，城區(qū)人口將增加 15 萬，因人口規(guī)模增長而應新增住房將達 萬戶 ，平均每年需增加住房近 萬戶，這一數(shù)量人口將主要從兩方面增加：一是繼續(xù)擴大城市規(guī)模，提高城市化率；二是吸引下轄縣鎮(zhèn)及外來人口。從當前濱州市的發(fā)展狀況來看，實現(xiàn)這一目標具有一定的難度。但可以看出濱州市未來住房需求將快速增長，未來幾年，濱州房地產(chǎn)將進入快速發(fā)展階段。 ? 在濱州新區(qū)建設、老區(qū)改造同時開展的階段，老區(qū)以完善的配套、便利的生活環(huán)境吸引了大部分中、低端居住群；而新區(qū)則以優(yōu)美、高品質(zhì)的居住環(huán)境吸引了大部分中、高端居住群。 本案在城市規(guī)劃的利好環(huán)境下，具有較好的發(fā)展空間。 25 第二篇 濱州房 地產(chǎn)市場狀況 26 一、濱州房地產(chǎn)市場總體情況 濱州房地產(chǎn)發(fā)展總述 翻開濱州城市發(fā)展的歷史，我們可以清晰地看到，濱州市真正意義上房地產(chǎn)業(yè)的起步和發(fā)展，是與濱州新城市的規(guī)劃和建設同步的，但濱州房地產(chǎn)的市場化程度仍然滯后。 在 2020 年以前，濱州市房地產(chǎn)開發(fā)建設的形態(tài)表現(xiàn)為團體購房及集資建房，只有少部分房子進入市場流通領域，當時市場銷售價格在全省排名也非常后，只有 8001200 元 /平方米。造成房價如此低的原因當中，除受當?shù)鼐用袷杖?、?jīng)濟發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)水平等因素的影響之外，主要原因就是房地產(chǎn)市場化程度 太低。當時房地產(chǎn)市場價格的確定，主要是房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)集資建房時的大致成本來定的，而不是根據(jù)市場上的供給需求來定價的。因此，定價反映的不是當?shù)厥袌龅陌l(fā)展水平。 進入 2020 年后，濱州城市發(fā)展非常迅速，基礎設施建設的加快使房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來。濱州市政府為籌集更多的資金投入到城市建設當中，通過以土地交換形式吸引各地開發(fā)商到濱州投資修路、建設公共配套，解決當?shù)氐幕A設施投資所需要的大量資金。例如，萊鋼集團通過建設濱州國際會展中心在中海北面換取了千畝以上的土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，山東宇豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 (原濱州建工 集團 )通過修建中海航母娛樂城在中海的西面換取了 1500 畝土地，山東萬鑫集團通過建設市政大樓在新城廣場南側(cè)換取了 20 萬平土地??這種城市運營的手法在一定程度上可以解決城市基礎設施建設所需要的大量資金，但在土地的控制利用上卻與當前的市場需求形勢不合節(jié)拍。根據(jù)我們對濱州目前房地產(chǎn)市場的了解，今后幾年里西部新區(qū)的土地放量很大，老城區(qū)的改造力度也比較大，大量規(guī)模較大的項目（見項目統(tǒng)計表），都集中在今后的幾年里上市。而與此同時，一些單位集資建房的形式仍然存在。 27 【 項目供應統(tǒng)計表 】 區(qū)域 項目名稱 位置 物業(yè)類型 占地 規(guī)模 預計入市時間 老 區(qū) 區(qū) 域 麒麟閣 黃河十二路，渤海十一路東 多層、小高層住宅區(qū) ㎡ 2020 年 9月 二十里堡 黃河十路八，渤海九路西 多層、小高層住宅區(qū)，商 業(yè)街 20萬㎡ 2020 年 12 月 時間瑄嘉名都東區(qū) 黃河十路北，渤海七路東 多層、小高層商住區(qū) 10萬㎡ 2020 年 4月 益動置業(yè)地塊 黃河五路北，渤海九路西 未定 5萬㎡ 2020 年 10 月 金座豪庭 黃河四路北，渤海六路西 未定 ㎡ 2020 下半年 萬鑫時代新城 黃河二路南，渤海八路西側(cè) 多層、小 高層商住區(qū) 近 10萬㎡ 2020 下半年 黃一至黃二，渤五至渤六舊城改造地塊 黃河二路南，渤海五路西 多層、小高層住宅，商業(yè)街 ㎡ 2020 下半年 新 區(qū) 新 城市楓景 黃河二路北，渤海十七路西 多層、小高層商住區(qū) 2萬㎡ 2020 年 7月 水岸豪庭 長江一路北，渤海十八路西 聯(lián)排別墅、多層住宅 ㎡ 2020 年年中 中海城 黃河十二路北，渤海十九路西 大型別墅住宅區(qū) 154萬㎡ 2020 年 中海金都別墅 中海西北側(cè) 別墅住宅區(qū) ㎡ 2020 下半年 中海學苑西南角地塊 黃河十二路北，渤海十六路東 多層、小高層商住區(qū) 5萬㎡ 2020 年年中 28 區(qū) 區(qū) 域 新城廣場花園小區(qū)二期高層 黃河二路北，渤海十六路東 小高層住宅 約 5萬㎡ 2020 下半年 黃河五路城中村改造地塊 黃河五路南，渤海十二路東 多層，小高層商住區(qū) 約 50萬㎡ 2020 年 現(xiàn)代城后期地塊 黃河二路南，渤海十八路東 未定 約 5萬㎡ 2020 年 山柳杜開發(fā)地塊 黃河四路以南渤海十六路西 商住區(qū) 約 25萬㎡ 2020 年 金和房產(chǎn)地塊 黃河五路南，渤海十八路西 商住區(qū) 約 35萬 ㎡ 2020 年上半年 濱海明珠 黃河二路南，渤海十六路西 商住區(qū) 10萬㎡ 2020 年 合計 405萬㎡ 另外，濱州市在老區(qū)北部區(qū)域、新區(qū)區(qū)域還有大量儲備用地，由于目前濱州房地產(chǎn)市場化程度不高，一級市場欠缺規(guī)范， 未來本案周邊區(qū)域較多空地將隨時開發(fā)項目， 未來 競爭環(huán)境將頻繁變化， 難以掌控。 本案在運作過程中，應密切關注周邊即將啟動的項目 。 相比如此巨大的供應量，濱州需求量的增長顯得相形見絀。目前西部新區(qū)新遷的人口，基本上是市直機關及其相關單位的領導、職員及公務員家庭，他們的住房通過單位統(tǒng)一征地統(tǒng)一 集資建房解決。據(jù)統(tǒng)計，市直機關及其相關單位共約 12020 戶家庭合計 4 萬人左右已入住黃河小區(qū)、交通麗苑、中海家苑等 10多個小區(qū)。這些家庭基本上在老城區(qū)擁有一套原來的住房。根據(jù)目前六縣一區(qū)的住房消費情況，由于中心城區(qū)離其他縣城距離較遠，其城市吸引力及凝聚力有限，其他郊縣的消費者考慮在濱州市中心區(qū)住房消費的比例相對較少。外地駐濱大部分工作人員因受住房貸款的限制有效需求也非常少，因此，濱州的房地產(chǎn)市場需求顯得較為有限。濱州未來房地產(chǎn)市場競爭將顯得激烈與殘酷。 29 近五年濱州市房地產(chǎn)發(fā)展情況 ? 房地產(chǎn)發(fā)展起步晚，速度快 ，過程呈跨躍式發(fā)展 濱州市 02 年以前房地產(chǎn)尚處于空白階段，總投資額不足 2 億元，房地產(chǎn)發(fā)展起步晚。從近幾年的發(fā)展趨勢來看，整個發(fā)展速度較快，特別是 04 年來，投資額大幅度增長。歷經(jīng)幾年發(fā)展過程，濱州房地產(chǎn)開始步入快速發(fā)展軌道，至 06 年投資額達 15 億元，呈現(xiàn)跨躍式發(fā)展。 0106 年房地產(chǎn)投資狀況 （單位：萬元） （數(shù)據(jù)來源濱州統(tǒng)計局，下同） 年份 完成投資額 住宅 商業(yè)營業(yè)用房 辦公樓 其它 2020 19701 14347 2769 219 2366 2020 44237 31603 4454 0 8180 2020 57101 45244 9000 739 2118 2020 118168 46559 33407 530 37672 2020 150206 102572 27883 1710 18041 2020 155000 近幾年房地產(chǎn)完成投資額（萬元）1970144237571011181681550001502060202004000060000800001000001202001400001600001800002020 2020 2020 2020 2020 2020 30 ? 商品房交易旺盛，市場需求 呈現(xiàn)較大潛力 近年濱州房地產(chǎn)發(fā)展較為迅速， 03 年后供給量上升較快，而市場需求也呈現(xiàn)出穩(wěn)定的增長勢頭。從下列圖表可以看出近幾年竣工面積與銷售 面積基本保持一致，說明目前市場供需相對平衡。但未來幾年將有大量的房屋竣工入市，未來已呈現(xiàn)供過于求的趨勢。 0106 年濱州房地產(chǎn)運行狀況 （單位：平方米） 年份 施工面積 住宅 竣工面積 銷售面積 住宅銷售面積 空置面積 2020 320531 274983 163147 105508 84421 19801 2020 549376 505916 202020 221986 182020 18253 2020 595602 560909 282993 308162 294557 15630 2020 1213547 726668 380000 356092 2020 1997456 1804419 383701 471856 422605 6564 2020 1444900 521000 538000 482020 （ 2020年數(shù)據(jù)來源于 06年濱州統(tǒng)計公報） 050000010000001500000202000025000002020 2020 2020 2020 2020 2020施工面積竣工面積01000002020003000004000005000006000002020 2020 2020 2020 2020 2020銷售面積住宅銷售面積 31 ? 市場以住宅為主流，辦公樓市場低迷 在近幾年濱州房地產(chǎn)開發(fā)中，住宅是市場的主流，商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓所占比例均較小，特別是辦公樓市場所占比例更是微乎其微， 05 年辦公樓投資比例僅占 %。 濱州辦公樓市場如此低迷的主要原因有：一方面，濱州市內(nèi)非工業(yè)企業(yè)數(shù)量較少，整體市場對辦公樓的需求有限；另一方面，由于濱州市目前未禁止住宅商用，大部分需要租辦公場所的企業(yè)，都選擇了租金更低的住宅，導致濱州市辦公樓市場難以發(fā)展。 濱州市近五年房地產(chǎn)投資狀況0202004000060000800001000001202001400001600001800002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020房地產(chǎn)投資住宅商業(yè)營業(yè)用房辦公樓 32 ? 商品房價格發(fā)展平穩(wěn)，未來上漲趨勢明顯 在 04 年前濱州房價發(fā)展平穩(wěn)，一直處于 1200 以下水平，這主要原因有： ① 濱州房地產(chǎn)市場化程度低，房價并非市場供需價格； ② 房地產(chǎn)開發(fā)水平較低 ，樓盤品質(zhì)總體較差，檔次未能提升； ③ 之前濱州市正處于城市發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，新城建設的影響效果尚未顯現(xiàn)； ④ 大量單位集資房存在也是濱州市區(qū)房價難以上升的重要原因之一。 但從 05 年開始，濱州房價未來上漲趨勢明顯。