【文章內(nèi)容簡介】 經(jīng)營狀況調(diào)查及分析 競爭市場高星級酒店客房經(jīng)營情況調(diào)查及分析被調(diào)查高星級酒店客房經(jīng)營情況酒15店名稱禧悅麗尊酒店格蘭云天酒店江景假日酒店嘉萊特精選酒店錦江都城酒店平均房價(元)430390318349出租率）%75%70%60%88%RevPAR(元)273備注 競爭市場高星級酒店餐飲經(jīng)營情況調(diào)查及分析我們對被選取高星級酒店的餐飲經(jīng)營情況進(jìn)行了調(diào)研了解，獲取的基本情況如下：被調(diào)查高星級酒店餐飲經(jīng)營情況酒店名稱禧悅麗尊酒店格蘭云天酒店江景假日酒店嘉萊特精選酒店錦江都城酒店大廳人均消費(fèi)（不含酒水）90元/位100元/位90元/位90元/位50元/位（最低25元起自助午餐）包廂最低消費(fèi)人均(不含酒水)110元/位（沒有最低消費(fèi)， 只有服務(wù)費(fèi)10%，茶位費(fèi)每人10元）130元/位（沒有最低消費(fèi)）120元/位（沒有最低消費(fèi)）100元/位（沒有最低消費(fèi)，茶位費(fèi)每人5元）無西餐廳人均消費(fèi)(自助早餐)協(xié)議30元/位 ； 散客58元/位住店客人88元/位；散客128元/位住店客人60元/位；散客118元/位50元/位（不分客戶來源）25元/位（不分客戶來源）婚宴最低消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1388元/桌起，每桌送可樂雪碧，送主桌鮮花，滿18桌送1間婚房（進(jìn)場費(fèi)1500/場包含投影儀、音響、話筒），可根據(jù)實(shí)際情況再商談優(yōu)惠價2樓：2699元/桌起；3樓：2999元/桌/起（26桌以上）；3399元/桌起（26桌以下）；（每桌送兩瓶飲料和婚房，進(jìn)場費(fèi)2000元），可根據(jù)實(shí)際情況再商談優(yōu)惠價1999元起，節(jié)假日2999起，（滿25桌送婚房和飲料），可根據(jù)實(shí)際情況再商談優(yōu)惠價1688元/桌起 ，1888元/桌；2188元/桌；（滿10桌送 蛋糕1個，20桌送婚房），可根據(jù)實(shí)際情況再商談優(yōu)惠價無 競爭市場高星級酒店會議經(jīng)營情況調(diào)查及分析我們對被選取高星級酒店的會議經(jīng)營情況進(jìn)行了調(diào)研了解，基本情況如下被調(diào)查高星級酒店會議室場租情況（元/場）17酒店名稱禧悅麗尊酒店格蘭云天酒店江景假日酒店嘉萊特精選酒店錦江都城酒店多功能廳3500元/場12000元/場16000元/場3500元/場無大型會議室3500元/場12000元/場7000元/場3500元/場無中型會議室2000元/場7000元/場20003000元/場無無小型會議室1500元/場3500元/場1500元/場2500/場800元/場備注以上為正常報價，價格可根據(jù)實(shí)際出租率情況再商談優(yōu)惠價以上為正常報價，價格可根據(jù)實(shí)際出租率情況再商談優(yōu)惠價（如：純會議會場最低9折；會議帶餐飲消費(fèi)或住房帶會議消費(fèi)，會場最低8折；會議、住房及餐飲綜合消費(fèi)的價格在15萬元以上，會場最低7折）以上為正常報價，價格可根據(jù)實(shí)際出租率情況再商談優(yōu)惠價（）以上為正常報價，價格可根據(jù)實(shí)際出租率情況再商談優(yōu)惠價以上為正常報價，價格可根據(jù)實(shí)際出租率情況再商談優(yōu)惠價 三、 競爭市場高星級酒店客源市場調(diào)查及分析 高星級酒店客源結(jié)構(gòu)調(diào)查本次研究將南昌市高星級酒店的客源類型分為：商務(wù)散客、會議團(tuán)隊(duì)、政務(wù)接待、旅 游團(tuán)隊(duì)及其他四種類型。其中，商務(wù)客源指由企業(yè)之間、企業(yè)與政府之間商務(wù)往來所 引致的客源；會議團(tuán)隊(duì)指由政府和企事業(yè)的會議所引致的客源。20l 調(diào)查了解到，競爭市場高星級酒店各類客源比例如下：酒店名稱禧悅麗尊酒店格蘭云天酒店江景假日酒店嘉萊特精選酒店錦江都城酒店商務(wù)散客50%55%50%63%65%會議團(tuán)隊(duì)15%40%15%25%20%政務(wù)接待25%3%25%2%5%旅游團(tuán)隊(duì)及其它10%2%10%10%10%四、競爭市場供給狀況發(fā)展分析 紅谷灘后續(xù)高星級酒店供給情況通過對政府相關(guān)部門走訪以及政府門戶網(wǎng)站查詢了解到，紅谷灘新區(qū)后續(xù)高星級酒店項(xiàng)目如下表所示：項(xiàng)目名稱威斯汀酒店新鳳凰大酒店地理位置紅谷灘新區(qū)贛江北大道1188號紅谷灘新區(qū)鳳凰洲A04A06地塊（臨近省人民醫(yī)院地塊）星級標(biāo)準(zhǔn)豪華五星四星級開發(fā)商博能集團(tuán)鳳凰洲管理處鳳凰村村委會管理集團(tuán)喜達(dá)屋酒店集團(tuán)曾與建國和錦江接洽過開發(fā)模式商聯(lián)中心綜合體單體酒店規(guī)模整個綜合體總建筑面積約80萬平方米，總投資額約70億元集住宅、寫字樓、威斯汀酒店、商業(yè)中心、贛商博物館以及文化藝術(shù)大道于一體，占地面積為19,480平方米,總建筑面積約為88,178平方米,包括:738個地下停車位項(xiàng)目進(jìn)展工程建設(shè)中工程建設(shè)中酒店規(guī)模（間套）280間客房415間客房預(yù)計(jì)開業(yè)時間2019年2018年競爭市場需求狀況發(fā)展分析通過前面章節(jié)對南昌市經(jīng)濟(jì)、發(fā)展規(guī)劃以及旅游經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀分析和前景預(yù)判，我們認(rèn)為 隨著南昌市經(jīng)濟(jì)水平和產(chǎn)業(yè)規(guī)模的發(fā)展，企業(yè)對外商務(wù)交流、商貿(mào)往來、會議活動等將 日益頻繁，旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將帶動當(dāng)?shù)鼐频晷袠I(yè)的發(fā)展，從而直接帶動南昌市市區(qū)高 星級酒店市場整體需求的增加。競爭市場酒店需求發(fā)展趨勢的定量分析預(yù)測考量因素宏觀經(jīng)濟(jì)：南昌市近 5 年的 GDP 年均增長速度較快，宏觀經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定 發(fā)展將為本項(xiàng)目酒店提供了良好的外部經(jīng)營環(huán)境，同時也會帶動需求規(guī)模的增 長，根據(jù)南昌市發(fā)展現(xiàn)狀，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿⒗^續(xù)得到釋放并高速發(fā)展，其酒店高 端客源市場需求量增長速度也將隨 GDP 的增長而增長。之后，隨著南昌市經(jīng)濟(jì)放緩進(jìn)入平穩(wěn)增長階段，當(dāng)?shù)馗?1端客源市場需求量增長速 度也隨之放緩，預(yù)計(jì)可維持在 8%10%的增長。新增供給帶動：隨著新酒店的開業(yè)，南昌市高端酒店的客房、餐飲、會議等產(chǎn)品 選擇性更大，同時也可刺激現(xiàn)有客源的消費(fèi)水平和頻率。因此在一個市場中，新增供給往往會帶動新增需求。一個地區(qū)高 端客源市場的需求量會因?yàn)槭袌鲂略鼍频旯┙o的帶動而出現(xiàn)大幅度的增加，主要 是因?yàn)楝F(xiàn)有酒店的接待水平一直比較落后，當(dāng)?shù)厥袌鲩L期被壓抑或未被挖掘高端 客源需求將因?yàn)槭袌龀霈F(xiàn)新的高檔酒店而得到一定程度的釋放，酒店的開業(yè)也必將會刺激南昌高端客源市場的需求出現(xiàn)大幅度的增長，但帶動系數(shù)將隨市場供給基數(shù)的增加而遞減。第四章 酒店項(xiàng)目定位分析一、酒店類型定位通過對該地區(qū)酒店市場狀況、城市發(fā)展趨勢、項(xiàng)目地理位置、交通條件、周邊環(huán)境和項(xiàng)目物業(yè)條件等因素的綜合分析，考慮到本項(xiàng)目酒店所處物業(yè)為大型商業(yè)綜合體為主的物業(yè)酒店業(yè)態(tài)的開發(fā)建設(shè)條件的特殊性，結(jié)合其目標(biāo)客源市場的定位，我們建議其酒店類型突破常規(guī)的行業(yè)星級分類標(biāo)準(zhǔn)，定位為中端精選酒店，定位為能夠提供舒適的睡眠環(huán)境、現(xiàn)代化的商業(yè)辦公條件以及獨(dú)具東方風(fēng)情的休閑時尚旅居場所，具備接待區(qū)域內(nèi)中高端商務(wù)人士的酒店?！　、儆诔鞘兄行?，營造私密、休閑、寧靜、輕松的商旅環(huán)境　?、谧⒅卦O(shè)計(jì)元素的運(yùn)用，突顯休閑時尚的氛圍　　③強(qiáng)化核心產(chǎn)品的品質(zhì)與個性，在關(guān)鍵產(chǎn)品方面，達(dá)到五星級標(biāo)準(zhǔn)　?、芴峁┯H切、方便的人性化服務(wù)　?、莞咝詢r比，有較強(qiáng)盈利能力本項(xiàng)目酒店以“大配套”為產(chǎn)品特色，酒店的經(jīng)營整合大型商業(yè)綜合體中商場購物、餐飲、影院等酒店上下游的生態(tài)，將投資投入到吻合項(xiàng)目所在地市場的核心產(chǎn)品上，優(yōu)化自身產(chǎn)品功能和成本結(jié)構(gòu)，拋棄傳統(tǒng)的老的星級酒店的投資模型，迎合了目標(biāo)客源的需求特征，也是差異化競爭的表現(xiàn)。二、酒店檔次定位項(xiàng)目酒店檔次定位省去一般五星級酒店中利用率較低的設(shè)施設(shè)備，強(qiáng)調(diào)的是設(shè)計(jì)上的文化，核心產(chǎn)品的品質(zhì)，以及服務(wù)的細(xì)膩，滿足高效商務(wù)客的需求。22 項(xiàng)目酒店突出主題文化，并與居家美學(xué)相結(jié)合。重設(shè)計(jì)，輕裝修，有藝術(shù)氛圍，有身份價值的藝術(shù)品，古典中式風(fēng)格家具陳設(shè)，積極營造東方文化陳設(shè)和裝飾主題。 項(xiàng)目酒店有舒適的睡眠設(shè)施之客房（個性化設(shè)計(jì)、安靜隔音，突出沙發(fā)會客區(qū)域的設(shè)計(jì)，加大的出水花灑，足夠的水壓熱水，有新風(fēng)，確?？头靠臻g的舒適體驗(yàn)。項(xiàng)目酒店客房易耗品有品質(zhì)，知名品牌床墊，加鴨絨隔墊，高紗織棉織品，燈光（回光燈，氛圍調(diào)節(jié)，閱讀燈、陳設(shè)燈）項(xiàng)目酒店早餐精致健康，營養(yǎng)豐富，套餐房含早，網(wǎng)絡(luò)（100兆以上）全無線覆蓋，考量酒店安全及隱私，做好電梯門禁卡設(shè)置等。 項(xiàng)目酒店的江景花園餐廳，不僅是就餐的地方，還是喝咖啡、閱