【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 配套的改觀2004年X航空的航線已擴(kuò)大到50多條，使我省武宿機(jī)場(chǎng)外出港航班數(shù)量急劇攀升，%。今年16月份，XX機(jī)場(chǎng)出港旅客市場(chǎng)占有率中，%；進(jìn)港旅客市場(chǎng)中，%。先后又增加了XX哈爾濱、XX烏魯木齊等航線,目前XX航空口岸所開(kāi)通至香港、韓國(guó)、日本、新加坡等多條臨時(shí)客運(yùn)航線，并成為全國(guó)最大的對(duì)獨(dú)聯(lián)體貨包機(jī)口岸。X交通便利，2003年9月28日，連接X(jué)南北全線666公里的大運(yùn)高速公路全線通車(chē)。從長(zhǎng)晉高速公路建設(shè)指揮部了解到，目前長(zhǎng)晉高速公路已進(jìn)入最后的收尾階段，2004年九月底已全線完工，長(zhǎng)晉高速公路作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)干線XX至澳門(mén)高速公路的重要組成部分。鐵路方面將會(huì)在2005年，新建一條“XX北京”的高速鐵路客運(yùn)專(zhuān)線，北京到XX只需要2小時(shí)，比現(xiàn)在縮短8個(gè)小時(shí)。X公路建設(shè)的突飛猛進(jìn) 帶動(dòng)了X經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。五．興建酒店的風(fēng)險(xiǎn)1．目前的供求現(xiàn)狀雖然X省和XX市都有諸多利好酒店業(yè)的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，但是根據(jù)X省和XX市的旅游局統(tǒng)計(jì)資料表明，到目前為主，除了少數(shù)月份酒店的住宿率達(dá)到80%以上，全年平均的酒店出租率，%，%，這兩個(gè)數(shù)據(jù)告訴我們，1）這樣得出租率現(xiàn)狀，酒店只能達(dá)到保本的水平， 2）目前酒店的數(shù)量還是供大于求。2. 投資酒店業(yè)的性質(zhì)和投資回報(bào)率現(xiàn)實(shí)投資酒店業(yè)的性質(zhì)，屬于投資不動(dòng)產(chǎn)的范疇，但不同于投資房地產(chǎn)。 投資房地產(chǎn)的特點(diǎn)是：1）資金周轉(zhuǎn)時(shí)間短，一般3到4年 2）投入產(chǎn)出差價(jià)大 3）開(kāi)發(fā)商對(duì)于投資地產(chǎn)的所有權(quán)，隨著產(chǎn)權(quán)的單位面積出售逐步轉(zhuǎn)移，最終以獲利而結(jié)束項(xiàng)目，同時(shí)失去所有權(quán)。 投資酒店業(yè)的特點(diǎn)是：1）資金需要沉淀，至少5年以上 2）建成以后還需要有后備資金用于更新改造 3）酒店經(jīng)營(yíng)本身的回報(bào)率并不高，一般在10%左右 4）酒店業(yè)的回報(bào)率主要靠不動(dòng)產(chǎn)的升值，但這種升值，除了本身地產(chǎn)價(jià)值的上升，還需要通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理的效益支撐 5）投資方長(zhǎng)期擁有酒店的所有權(quán)。3. 投資酒店的資金結(jié)構(gòu)要求由于酒店業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，對(duì)于酒店業(yè)的投資，要保證其回報(bào)率，對(duì)于資金結(jié)構(gòu)有所要求。自有資金的比例最好超過(guò)60%，如果負(fù)債比例過(guò)高，財(cái)務(wù)費(fèi)用加大，會(huì)造成應(yīng)有回報(bào)率的取得。4. 投資者的目的和心態(tài)投資酒店業(yè)，投資者一定是為長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益著想，不能急功近利，如果為了短期套利，不宜投資酒店。5. 投資成本根據(jù)酒店業(yè)的一般規(guī)律，投資酒店在不同的國(guó)家和地區(qū)，有一個(gè)合理的成本區(qū)域，超過(guò)這些區(qū)域的投資，將給未來(lái)的回報(bào)帶來(lái)負(fù)面作用。6. 酒店類(lèi)型的選擇酒店行業(yè)的細(xì)分市場(chǎng)，有超過(guò)10種的類(lèi)型，如果沒(méi)有充分的市場(chǎng)調(diào)研和專(zhuān)家指導(dǎo)，選擇類(lèi)型有誤的話，將在市場(chǎng)上增加競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)，加大未來(lái)回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。六．投資方的條件和愿望XX投資有限公司的上級(jí)集團(tuán)，是X省煤炭產(chǎn)業(yè)中知名的企業(yè)，多年來(lái)有穩(wěn)定的主業(yè)產(chǎn)出，并希望投資其它項(xiàng)目而有助于長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展。XX投資有限公司的上級(jí)集團(tuán)，已經(jīng)在多年前有志于旅游業(yè)投入和貢獻(xiàn)，經(jīng)過(guò)幾年投入和經(jīng)營(yíng)、管理的X旅游點(diǎn) – 綿山，已經(jīng)在X乃至全國(guó)成為一個(gè)集歷史名勝和人文景觀結(jié)合的知名景點(diǎn)和旅游開(kāi)發(fā)的成功案例。綿山，山古水活，古跡眾多，又有大量的古老傳說(shuō)，以其鮮明的個(gè)性跨身于我國(guó)名山之列。今日綿山，正在恢復(fù)其原來(lái)的魅力。“萬(wàn)壑千崖增秀麗，往來(lái)人在畫(huà)圖中”，定會(huì)給游人留下永恒的記憶。綿山開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的成功，使得投資者有了做大旅游產(chǎn)業(yè)鏈的想法和愿望，同時(shí)，這樣的發(fā)展方向，完全和集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展的思路相吻合。目前，XX投資有限公司，計(jì)劃在X省會(huì) – XX，投資一家高星級(jí)的酒店，資金規(guī)模在2億人民幣。根據(jù)投資方的本身?xiàng)l件和愿望，投資酒店業(yè)具備資格。七. 項(xiàng)目預(yù)選地塊分析與評(píng)價(jià)1. 地塊編號(hào)：項(xiàng)目預(yù)選的位于XX市濱河西路土地面積規(guī)模達(dá)38畝的地塊編為1號(hào)地塊。項(xiàng)目預(yù)選的位于XX市長(zhǎng)風(fēng)街長(zhǎng)治路口轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達(dá)10畝的地塊編為2號(hào)地塊。項(xiàng)目預(yù)選的位于XX市并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達(dá)23畝的地塊編為3號(hào)地塊。2. 地塊分析與評(píng)價(jià)： 1號(hào)地塊分析與評(píng)價(jià)： （面積：38畝）地理位置：該地塊位于迎澤大橋與漪汾橋之間，緊靠汾河之畔的濱河西路。南北走向的汾河貫穿于整個(gè)XX城市，并以汾河自然形成了城市的河?xùn)|大城域及河西大城域，地塊屬于兩橋之中的河西城域，距迎澤大橋與漪汾大橋均為500米左右。周邊環(huán)境：由于地塊處于發(fā)展中的城市標(biāo)志性景觀汾河，因此，地塊的右側(cè)緊鄰省博物館，左側(cè)為市圖書(shū)館，后面為一高層建筑群，面對(duì)汾河（美中不足的是地塊后面偏右聳立著一個(gè)大煙囪）。地域空曠，視野開(kāi)闊。交通條件：地塊處于迎澤大橋與漪汾橋之間的濱河西路居中位置，距離兩橋僅為500米左右，道路規(guī)范，兩個(gè)橋方向均能進(jìn)出（實(shí)際沿濱河西路南北向與汾河其它大橋同為溝通）。路況暢通，交通便利。距市中心商業(yè)區(qū)及火車(chē)站10分鐘車(chē)程，離機(jī)場(chǎng)30分鐘車(chē)程。分析與評(píng)價(jià)：1號(hào)地塊在汾河邊上兩橋之間，作為XX市景觀河其規(guī)劃發(fā)展正在形成中，尤其兩橋之間河的兩岸已成一定規(guī)模。同時(shí)緊鄰作為XX市主干大道、景觀大橋的迎澤大街和迎澤大橋，與商業(yè)鬧市區(qū)既保持一定距離，但又不太遠(yuǎn)。從發(fā)展的眼光看應(yīng)該是一處很有特色、很有發(fā)展的地塊。但從酒店專(zhuān)業(yè)角度看適合做何種類(lèi)型的酒店才是最重要、最客觀的。從1號(hào)地塊的綜合物理環(huán)境條件分析，我們認(rèn)為比較適合做會(huì)議型酒店。要素：（1）地域空曠，視野開(kāi)闊，雙向交通集散便利。（2）周邊環(huán)境相對(duì)安靜，對(duì)會(huì)議型酒店干擾較少（3）由于地塊面積規(guī)模較大（38畝），地形規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，非常適合會(huì)議型酒店的基本條件，如：道路交通，車(chē)輛場(chǎng)地，會(huì)議場(chǎng)所與酒店的整體規(guī)劃等。當(dāng)然，1號(hào)地塊38畝規(guī)模上搞一個(gè)單體酒店可能從土地成本上太大，但作為集團(tuán)的發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整等，完全可以將項(xiàng)目戰(zhàn)略策劃、整體規(guī)劃，分期實(shí)施。我們建議：會(huì)議型酒店在XX這類(lèi)市場(chǎng)目前及今后若干年內(nèi)主要是地區(qū)性會(huì)議和部分國(guó)內(nèi)會(huì)議，如要實(shí)施就必須形成會(huì)議市場(chǎng)的龍頭、會(huì)議型酒店的旗幟，立于不敗之地，贏得最大回報(bào)。 2號(hào)地塊分析與評(píng)價(jià)： （面積：10畝）地理位置：該地塊位于長(zhǎng)風(fēng)街、長(zhǎng)治路口轉(zhuǎn)角處，屬于臨街地塊。長(zhǎng)風(fēng)街是XX市新興規(guī)劃發(fā)展的商業(yè)中心區(qū)域，是個(gè)典型的商業(yè)地段。周邊環(huán)境：由于地塊處于正規(guī)劃發(fā)展中的新興商業(yè)街區(qū)。因此，地塊的左側(cè)是在建的沃爾瑪大型超市，右側(cè)是東方家園建材超市，地塊右邊緊靠1排4層居民樓。因?yàn)樘幱诘湫偷纳虡I(yè)環(huán)境街區(qū)，又臨主干道與小街口的轉(zhuǎn)角處，加之其本身面積規(guī)模不是很大，所以相對(duì)狹小，周?chē)_(kāi)闊度稍差。但該地塊正面臨街的長(zhǎng)風(fēng)街已成為XX市新一輪開(kāi)發(fā)建設(shè)的城市軸心大道，未來(lái)幾年省政府、市政府往南遷移規(guī)劃均在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，同時(shí)長(zhǎng)風(fēng)商業(yè)中心區(qū)往南是XX市高科技開(kāi)