【正文】 要酒店的配套XX市主要展覽館有X省展覽館、中國煤炭博物館。北京、上海展覽公司暫沒有在X辦國際、國內展覽的計劃。這些展覽和活動在XX固定以后，需要有足夠的酒店能夠在住宿接待上加以配套。今年16月份，XX機場出港旅客市場占有率中，%；進港旅客市場中，%。X交通便利，2003年9月28日，連接X南北全線666公里的大運高速公路全線通車。鐵路方面將會在2005年，新建一條“XX北京”的高速鐵路客運專線，北京到XX只需要2小時，比現在縮短8個小時。五．興建酒店的風險1．目前的供求現狀雖然X省和XX市都有諸多利好酒店業(yè)的現狀和趨勢，但是根據X省和XX市的旅游局統(tǒng)計資料表明，到目前為主，除了少數月份酒店的住宿率達到80%以上，全年平均的酒店出租率，%，%，這兩個數據告訴我們，1）這樣得出租率現狀，酒店只能達到保本的水平， 2）目前酒店的數量還是供大于求。 投資房地產的特點是：1）資金周轉時間短，一般3到4年 2）投入產出差價大 3）開發(fā)商對于投資地產的所有權，隨著產權的單位面積出售逐步轉移，最終以獲利而結束項目，同時失去所有權。3. 投資酒店的資金結構要求由于酒店業(yè)的性質和特點，對于酒店業(yè)的投資，要保證其回報率，對于資金結構有所要求。4. 投資者的目的和心態(tài)投資酒店業(yè)，投資者一定是為長遠的利益著想，不能急功近利，如果為了短期套利，不宜投資酒店。6. 酒店類型的選擇酒店行業(yè)的細分市場，有超過10種的類型，如果沒有充分的市場調研和專家指導，選擇類型有誤的話，將在市場上增加競爭指數，加大未來回報的風險。XX投資有限公司的上級集團，已經在多年前有志于旅游業(yè)投入和貢獻，經過幾年投入和經營、管理的X旅游點 – 綿山，已經在X乃至全國成為一個集歷史名勝和人文景觀結合的知名景點和旅游開發(fā)的成功案例。今日綿山，正在恢復其原來的魅力。綿山開發(fā)、經營的成功，使得投資者有了做大旅游產業(yè)鏈的想法和愿望，同時，這樣的發(fā)展方向，完全和集團主營業(yè)務的可持續(xù)發(fā)展的思路相吻合。根據投資方的本身條件和愿望，投資酒店業(yè)具備資格。項目預選的位于XX市長風街長治路口轉角處土地面積規(guī)模達10畝的地塊編為2號地塊。2. 地塊分析與評價： 1號地塊分析與評價： （面積：38畝）地理位置：該地塊位于迎澤大橋與漪汾橋之間，緊靠汾河之畔的濱河西路。周邊環(huán)境：由于地塊處于發(fā)展中的城市標志性景觀汾河，因此，地塊的右側緊鄰省博物館，左側為市圖書館，后面為一高層建筑群，面對汾河（美中不足的是地塊后面偏右聳立著一個大煙囪）。交通條件：地塊處于迎澤大橋與漪汾橋之間的濱河西路居中位置，距離兩橋僅為500米左右，道路規(guī)范，兩個橋方向均能進出（實際沿濱河西路南北向與汾河其它大橋同為溝通）。距市中心商業(yè)區(qū)及火車站10分鐘車程，離機場30分鐘車程。同時緊鄰作為XX市主干大道、景觀大橋的迎澤大街和迎澤大橋，與商業(yè)鬧市區(qū)既保持一定距離，但又不太遠。但從酒店專業(yè)角度看適合做何種類型的酒店才是最重要、最客觀的。要素：（1）地域空曠，視野開闊，雙向交通集散便利。當然，1號地塊38畝規(guī)模上搞一個單體酒店可能從土地成本上太大，但作為集團的發(fā)展規(guī)劃，產業(yè)結構逐步調整等，完全可以將項目戰(zhàn)略策劃、整體規(guī)劃，分期實施。 2號地塊分析與評價： （面積：10畝）地理位置：該地塊位于長風街、長治路口轉角處，屬于臨街地塊。周邊環(huán)境：由于地塊處于正規(guī)劃發(fā)展中的新興商業(yè)街區(qū)。因為處于典型的商業(yè)環(huán)境街區(qū)，又臨主干道與小街口的轉角處，加之其本身面積規(guī)模不是很大，所以相對狹小，周圍開闊度稍差。交通條件：地塊處于具有雙向10車道的長風街，其路況、交通不言而喻非常之好，距迎澤大街老城區(qū)、火車站15分鐘車程，離機場20分鐘車程。尤其以寬闊的長風街為軸心主干道，隨著不斷建設，深入發(fā)展，中心區(qū)域的成熟度會更加提高，商業(yè)氛圍更濃，并會逐步取代目前以迎澤大街為主的市中心而成為今后XX市的軸心大道、核心區(qū)域。要素：地塊處于新興商業(yè)中心區(qū)軸心主干大道的中心地段，鄰近及周邊環(huán)境正逐步形成支撐商務型酒店的目標市場。地塊面積較之其它兩塊規(guī)模而言屬狹小，也正是這一自身客觀條件內因，同時由于外因優(yōu)良基本面的提升及定位，形成了這一類型地塊較適宜的結合點：現代商務型酒店。 3號地塊分析與評價： （面積：23畝）地理位置：地塊位于并州南路、南內環(huán)路轉角處，原大營盤汽車站，屬于臨街地塊、并州南路、大營盤地段屬XX市老城區(qū)域范圍。既不是商業(yè)中心、商務區(qū)域，也不是典型的居住區(qū)域，應該屬于中等層次、環(huán)境一般、缺乏特點的普通區(qū)域。交通條件：地塊處于的地段其路況、交通也與所處的區(qū)域環(huán)境一樣比較中性化。分析與評價：雖然3號地塊處于環(huán)境一般、缺乏特點、比較普通的區(qū)域，但仔細分析與研究，還是有其獨到之處及適合運作的產品（酒店）。另外，3號地塊又正好處于這個橋梁的中心位置，向北是迎澤大街商業(yè)中心，往南是新興的長風商業(yè)中心，上下得利，再綜合本身區(qū)域的客觀條件，我們認為該地塊較適合運作旅游經濟型酒店。（2） 地塊所處的位置屬老城區(qū)域，且是南北向主要路段，離交通要點：火車站、長途汽車站、機場等很近，便于旅游經濟型酒店運作。3. 綜述酒店的定位與地塊的選擇非常重要，兩者需要匹配，從目前可選擇的3塊地塊而言，無論投資何種類型的酒店均可以將綿山旅游景點的產品結合起來，但這其中有個主次關系，首先酒店的主要目標市場是以酒店的目標定位（類型）為主，在做好目標市場的同時再結合綿山景點，起到關聯(lián)作用。八．酒店項目種類、功能配比及投資規(guī)模的簡介酒店的類型，決定酒店的投資規(guī)模和投資回報率的大小。同樣規(guī)模的酒店，不同類型，在面積和造價上都有區(qū)別，以300間客房的規(guī)模為例：旅游經濟型酒店特點：有限服務，雙人房比例高，客房面積緊湊客房總面積：7,350平方米投資金額：3,600萬元（不含土地費用）預計有盈利平均房價：140元 / 間投資回報時間：5年左右（不包括財務費用）現代商務型酒店特點：智能化程度高，有會議設施，單人房比例高，客房面積寬敞客房總面積：10,530平方米投資金額：（不含土地費用）預計平均盈利房價：420元 / 間投資回報時間：6年左右（不包括財務費用）會議型酒店（主要為國內會議市場）特點：會議設施為核心產品，大小會議室配套，雙人房比例高，客房面積寬敞客房總面積：10,320平方米投資金額：2億元（不含土地費用）預計平均盈利房價：660元/間投資回報時間：8年左右（不包括財務費用）豪華五星級酒店特點：設施齊全、高檔，單人房比例高，客