【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。六、規(guī)劃控制要點(diǎn)總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積；住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積；容積率建筑密度控高綠化率公共建筑的配置要求：如學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)等其他七、土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。八、土地升值潛力初步評(píng)估從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。九、近期開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備后期開(kāi)發(fā)優(yōu)缺點(diǎn)分析第三部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述（一）項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)立項(xiàng)主體是否能夠變更立項(xiàng)變更條件和時(shí)間有關(guān)立項(xiàng)的政府文件（寫(xiě)明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（二）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀土地所有權(quán)歸屬土地使用權(quán)歸屬土地的性質(zhì)有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫(xiě)明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（三）項(xiàng)目用地規(guī)劃規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬規(guī)劃用地用途有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫(xiě)明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（四）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估取得土地使用權(quán)的程序描述取得土地使用權(quán)需要的工作日取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決方案）（五）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫(xiě)）土地性質(zhì)變更的程序描述和理由土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙土地性質(zhì)變更需要的工作日有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫(xiě)明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（六）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估政府資源利用的評(píng)估：1）當(dāng)?shù)卣畬?duì)外來(lái)投資的態(tài)度；2）當(dāng)?shù)卣毮懿块T(mén)的辦事作風(fēng)；3）當(dāng)?shù)卣畬?duì)該項(xiàng)目的關(guān)注程度；4）地塊周邊已有開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素；5）與政府合作關(guān)系。政策變更對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響：1）城市規(guī)劃限制或更改；2）突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開(kāi)發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。二、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估合作方基本情況：名稱(chēng)，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等。合作方式：例如：一次性買(mǎi)斷土地、建后分房（面積）、建后分銷(xiāo)售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。除直接從政府出讓土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。主要合作條件合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：1）通過(guò)其他相關(guān)渠道了解項(xiàng)目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司；2）對(duì)合作方已完成的手續(xù)進(jìn)行核實(shí)；3）土地使用年限；4）土地權(quán)屬是否明晰，有無(wú)抵押或其他法律糾紛等問(wèn)題；5）土地方的信用；6）付款進(jìn)度及與土地出讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn)讓、合作開(kāi)發(fā)）土地手續(xù)的配合；7）其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。三、總體評(píng)價(jià)對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。第四部分：市場(chǎng)分析 珠海經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況調(diào)查及分析1） 珠三角旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，人均GDP 達(dá)到3000 美元后將產(chǎn)生普遍的休閑度假旅游需求，2008 年珠三角地區(qū)人均GDP 達(dá)到9,020 美元，這意味著珠三角地區(qū)已全面進(jìn)入休閑度假旅游階段，居民休閑度假旅游需求旺盛。珠三角的居民出游率高。2007 年，%，而廣州、深圳、%、%、%。2） 珠海宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展穩(wěn)健，為酒店業(yè)的發(fā)展提供了穩(wěn)定良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。2008 億元，同時(shí)，2006~2008 年GDP %，雖然受到金融危機(jī)的影響，2008 年珠海的GDP 仍能保持14%的增長(zhǎng)速度，經(jīng)濟(jì)呈穩(wěn)健趨勢(shì)發(fā)展，為酒店業(yè)的發(fā)展提供了穩(wěn)定良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為合理，為酒店業(yè)帶來(lái)較豐富的商務(wù)及旅游休閑度假客源。2008 ︰︰，第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展各有特色，由此衍生較豐富的對(duì)外商務(wù)往來(lái)客源和旅游休閑度假客源。珠海的社會(huì)整體消費(fèi)和人均消費(fèi)均表現(xiàn)活躍。2008 億元，%；同時(shí)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（20,949 元）和按戶(hù)籍人口計(jì)算的人均GDP（9,733 美元）均為度假經(jīng)濟(jì)奠定了良好的消費(fèi)基礎(chǔ)。3） 珠海旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r珠海自然環(huán)境優(yōu)美，山清水秀，海域廣闊，素有“百島之市”美，已經(jīng)在全國(guó)形成了較好的旅游品牌知名度和美譽(yù)度。珠海的主要旅游景點(diǎn)有圓明新園、珠海御溫泉度假村、海泉灣度假城、東澳島、珠海國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)、九洲島 淇澳島、珠海漁女、情侶路、竹仙洞、金銀沙灘和白藤湖水鄉(xiāng)風(fēng)情游景區(qū)等。根據(jù)珠海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)分析，2006~2008 年珠海國(guó)內(nèi)旅游旅游發(fā)展平穩(wěn)，各項(xiàng)指標(biāo)平均增長(zhǎng)幅度集中在4~6%之間，同時(shí)由于金融危機(jī)的影響，2008 年接待的入境游客數(shù)量增幅不明顯；同時(shí)相比于國(guó)內(nèi)其他城市，2006~2008 年珠海接待的入境游客占總量的比例保持在25%左右，表現(xiàn)良好。4） 以外伶仃島、東澳島、荷包島、萬(wàn)山島、廟灣島、桂山島、白瀝島和擔(dān)桿島為代表的海島游正成為珠海旅游業(yè)、珠三角旅游經(jīng)濟(jì)的新熱點(diǎn)，同時(shí)市場(chǎng)分析顯示，海島旅游存在較大的升級(jí)空間。珠海海島旅游問(wèn)卷調(diào)查問(wèn)卷顯示，每年去海島旅游次數(shù)在1~3 次的游客占比達(dá)78%；并且，以同朋友、家人一起看海景、吃海鮮、純粹放松等休閑度假為主要目的。珠海海島游的客源主要以珠海本地、廣州、深圳等城市為主，總的來(lái)講，核心客源的來(lái)源地仍以珠三角地區(qū)為主。中低檔次的酒店最受游客偏愛(ài)，同時(shí)中高端酒店也存在需求的空間。珠海海島旅游問(wèn)調(diào)查顯示，能夠承受300 %、300500 %，500 %。目前海島旅游存在著旅游品種單一、旅游資源有待深度開(kāi)發(fā)，和旅游服務(wù)設(shè)施檔次有待提升等問(wèn)題。問(wèn)卷調(diào)查顯示，目前游客對(duì)于海島旅游不滿意的地方主要包括配套住宿較少、配套住宿條件差、能參與的海島活動(dòng)較少、上島船次數(shù)太少等。