【正文】 港區(qū)為主的三個(gè)港口群體。常受南亞熱帶季候風(fēng)侵襲，多雷雨，年降雨量為1770~2300 毫米，4 月至9 月盛行東南季風(fēng)，為雨季，降水量占全年的85%；10 月至次年3 月盛行東北季風(fēng)，為旱季。第二部分：項(xiàng)目概況一、 宗地位置珠海市概況地理位置珠海市地處珠江三角洲南翼，位于廣東省東南部，珠江出?？谖鱾?cè)，是中國(guó)五大經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，同時(shí)也是廣東的僑鄉(xiāng)之一。按總工業(yè)輸出額計(jì)，主要工業(yè)依次為：電子及通訊設(shè)備、電子儀器及機(jī)械、辦公室儀器。東與香港隔海相望，南與澳門相連，西鄰新會(huì)、臺(tái)山市，北與中山市接壤。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)，提升**集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)力，特制定可行性報(bào)告內(nèi)容指引?？尚行詧?bào)告內(nèi)容指引第一部分：項(xiàng)目決策背景及摘要一、外部環(huán)境城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等。珠海是中國(guó)的五個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一。珠海從昔日一個(gè)經(jīng)濟(jì)落后的邊陲小縣，一躍成為新型花園城市。人口特征截止2008 年， 萬人， 萬人，%。珠海的災(zāi)害性天氣主要是臺(tái)風(fēng)和暴雨，臺(tái)風(fēng)出現(xiàn)的時(shí)間多在6 月至10 月，年平均4 次左右，其中嚴(yán)重影響珠海市的臺(tái)風(fēng)平均每年1 次暴雨有5 次左右。2008 萬噸，%， %。橋梁：港珠澳大橋，以公路橋的形式連接香港、珠海和澳門，建成通車后，開車從香港到珠海的時(shí)間將由目前的3 個(gè)多小時(shí)縮減為半個(gè)多小時(shí)。是唯一可看見香港市中心的海島。外伶仃島降雨量一年中有豐枯季之分，4 月至9 月豐水期量占年降雨量的80%以上。外伶仃島海洋水文 水深。波浪。民族英雄文天祥《過伶仃洋》的名句“人生自古誰無死，留取丹心照汗青”，即誕生于此。4） 政府客源市場(chǎng)：作為珠海的示范島嶼，外伶仃島的發(fā)展將引致政務(wù)考察的需求，此類客源表現(xiàn)為注重尊貴性和安全性等特征。等；體驗(yàn)性資源包括4S，即陽(yáng)光、沙灘、海水、海鮮。C、最熱的6～8 月平均氣溫為28176。是唯一可看見香港市中心的海島。另外，可經(jīng)九洲港包艇直達(dá)。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)。其他五、大市政配套（要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有線路、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。六、規(guī)劃控制要點(diǎn)總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積；住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積；容積率建筑密度控高綠化率公共建筑的配置要求：如學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)等其他七、土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。九、近期開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備后期開發(fā)優(yōu)缺點(diǎn)分析第三部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述（一）項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)立項(xiàng)主體是否能夠變更立項(xiàng)變更條件和時(shí)間有關(guān)立項(xiàng)的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（二）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀土地所有權(quán)歸屬土地使用權(quán)歸屬土地的性質(zhì)有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（三）項(xiàng)目用地規(guī)劃規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬規(guī)劃用地用途有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（四）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估取得土地使用權(quán)的程序描述取得土地使用權(quán)需要的工作日取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決方案）（五）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）土地性質(zhì)變更的程序描述和理由土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙土地性質(zhì)變更需要的工作日有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（六）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估政府資源利用的評(píng)估：1）當(dāng)?shù)卣畬?duì)外來投資的態(tài)度；2）當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)；3）當(dāng)?shù)卣畬?duì)該項(xiàng)目的關(guān)注程度；4）地塊周邊已有開發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素；5）與政府合作關(guān)系。除直接從政府出讓土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。2） 珠海宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展穩(wěn)健，為酒店業(yè)的發(fā)展提供了穩(wěn)定良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。珠海的社會(huì)整體消費(fèi)和人均消費(fèi)均表現(xiàn)活躍。淇澳島、珠海漁女、情侶路、竹仙洞、金銀沙灘和白藤湖水鄉(xiāng)風(fēng)情游景區(qū)等。珠海海島游的客源主要以珠海本地、廣州、深圳等城市為主，總的來講，核心客源的來源地仍以珠三角地區(qū)為主。問卷調(diào)查顯示，目前游客對(duì)于海島旅游不滿意的地方主要包括配套住宿較少、配套住宿條件差、能參與的海島活動(dòng)較少、上島船次數(shù)太少等。確定目標(biāo)客戶市場(chǎng)定位四、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征等。有強(qiáng)烈個(gè)性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響程度及對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)思路（該思路對(duì)應(yīng)的成本估算要在本指引第七部分體現(xiàn)）。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。技術(shù)概念：計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。（按季列示）三、銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。1）成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本90%預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本110%預(yù)測(cè)成本120%總投資稅前利潤(rùn)稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率保本售價(jià)2）售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或升（下降）一定百分比