【正文】 欲簽定的意向書和合同文本。當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述、城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。第九部分：綜合分析與建議一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合集團(tuán)一貫發(fā)展思路等方面論述。啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額。參照以下表格：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資稅前利潤稅后利潤內(nèi)部收益率銷售凈利率總投資回報率銷售毛利率啟動資金獲利倍數(shù)項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)20XX年﹒﹒﹒20XX年合 計上半年下半年上半年下半年上半年下半年面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減變動比率。二、工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。二、規(guī)劃設(shè)計的初步概念設(shè)計概念：表現(xiàn)項目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計主題。市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計的影響。容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計的面積分布圖、層數(shù)分布比例（不同數(shù)據(jù)選擇對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益分析在本指引第七部分體現(xiàn)）。未來23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點(diǎn)和威脅點(diǎn)結(jié)論：◇區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢◇本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價控制◇本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力◇本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題三、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）本案目標(biāo)人群特征：區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。目前海島旅游存在著旅游品種單一、旅游資源有待深度開發(fā)，和旅游服務(wù)設(shè)施檔次有待提升等問題。珠海海島旅游問卷調(diào)查問卷顯示，每年去海島旅游次數(shù)在1~3 次的游客占比達(dá)78%；并且，以同朋友、家人一起看海景、吃海鮮、純粹放松等休閑度假為主要目的。珠海的主要旅游景點(diǎn)有圓明新園、珠海御溫泉度假村、海泉灣度假城、東澳島、珠海國際賽車場、九洲島 2008 ︰︰，第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展各有特色，由此衍生較豐富的對外商務(wù)往來客源和旅游休閑度假客源。2007 年，%，而廣州、深圳、%、%、%。三、總體評價對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有線路、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀四、項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）治安情況空氣狀況噪聲情況污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）周邊景觀風(fēng)水情況近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；3）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。三、項目周邊的社區(qū)配套（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套交通狀況；外伶仃島的對外交通主要為海上交通線，在旅游淡季時，一天1 班船往返于香洲碼頭和外伶仃島碼頭，在旅游旺季時，具體往返船只可根據(jù)客運(yùn)需求量進(jìn)行調(diào)節(jié)，一天可達(dá)45班往返。二、宗地現(xiàn)狀四至范圍；外伶仃島位于珠海市東區(qū)，地處珠江入海口，西距市中心２７海里，北距香港長洲６海里，是珠三角地區(qū)進(jìn)出南太平洋國際航線的必經(jīng)之地，具有重要的戰(zhàn)略地位。珠海周邊已開發(fā)旅游的海島及基本概況表2）外伶仃島資源環(huán)境劣勢分析外伶仃島觀賞性資源對于中高端休閑度假客源的吸引力有限，區(qū)域形象品牌不夠鮮明；外伶仃島沙灘面積小，其他區(qū)域的灘涂多以石頭為主，對于海上運(yùn)動的規(guī)模性發(fā)展有一定限制；外伶仃島最冷的2 月平均氣溫為14176。其中觀賞性資源包括自然及人文景觀，如東灣沙灘游樂場、石頭公園風(fēng)景區(qū)、摩巖石刻、香江海市、北帝晨鐘、伶峰攬勝3） 旅游團(tuán)隊客源市場：目前外伶仃島接待的客源以旅游團(tuán)隊客源為主，而本島的旅游業(yè)由觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變尚需時日，因此旅游團(tuán)隊仍將是擬建項目客源組成部份。人文景觀：北帝晨鐘、伶峰攬勝海水溫度年變化與太陽輻射量有關(guān)， 7~8 月水溫最高，9 月開始降溫，1~2 月水溫最低，℃。夏半年的4~9 月平均風(fēng)速在6 米/秒左右，7 月是全年風(fēng)速最小的年份，平均6 米/秒；冬半年的10~3 ~7 米/秒，年內(nèi)最大風(fēng)速半數(shù)以上出現(xiàn)在熱帶氣旋活躍期（7~10 月）。降雨。外伶仃島外伶仃島位于珠海市東區(qū)，地處珠江入?？?，西距市中心２７海里，北距香港長洲６海里，是珠三角地區(qū)進(jìn)出南太平洋國際航線的必經(jīng)之地，具有重要的戰(zhàn)略地位。輕軌：廣珠城際輕軌（在建），預(yù)計2010 年10 月廣州亞運(yùn)會前投入營運(yùn)，屆時將改變珠海作為陸路交通區(qū)域末端的局面。港口：珠海港是珠江西岸唯一的深水大港，目前珠海港已形成西區(qū)以高欄港區(qū)為主、東區(qū)以桂山港區(qū)為主、市區(qū)以九洲、香洲、唐家、前山、井岸、斗門等