【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的特色）為輔，顧問(wèn)管理為次，聯(lián)銷經(jīng)營(yíng)為末；外國(guó)的管理公司則以聯(lián)銷經(jīng)營(yíng)管理模式為主（注：美國(guó)的PEGASUS SOLUTIOS 目前擁有8700家酒店和180萬(wàn)間客房），特許經(jīng)營(yíng)為輔（如：美國(guó)的CENDANT集團(tuán)目前擁有的6400余家酒店中有別于6300余家是通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)方式管理的），委托管理為次，投資管理為末四、高星級(jí)酒店的盈利分析 在5星級(jí)中,國(guó)際管理飯店實(shí)現(xiàn)的平均房?jī)r(jià)為最高,高于國(guó)內(nèi)管理飯店人民幣604元的平均房?jī)r(jià)，并超出業(yè)主自行管理飯店平均價(jià)（人民幣518）的40%。所有4星級(jí)和5星級(jí)飯店的平均房?jī)r(jià)達(dá)到人民幣508元,%.所有3星級(jí)飯店的平均房?jī)r(jià)達(dá)到人民幣240元,%.在“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF）”及“稅務(wù)及折舊前收益（CBITDA）”兩項(xiàng)指標(biāo)方面，國(guó)際管理飯店同時(shí)獲得了最佳的表現(xiàn)。在4星級(jí)中，國(guó)際管理飯 中國(guó)飯店業(yè)業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)(1)以平均房?jī)r(jià)分類所有 國(guó)際管理 國(guó)內(nèi)管理 業(yè)主自行管理 國(guó)際管理 國(guó)內(nèi)管理 業(yè)主自行管理 所有All International Domestic Independent International Domestic Independent All4+5星/Star 5星/Star 5星/Star 5星/Star 4星/Star 4星/Star 4星/Star 3星/Star飯店業(yè)業(yè)務(wù)摘要 飯店數(shù)量 186 41 6 26 27 15 71 62每日可供出租客房數(shù) 60,341 15,345 3,351 11,247 8,888 4,369 17,141 11,543每日實(shí)際入住客房數(shù) 41,739 10,795 2,500 7,290 6,344 3,174 11,636 7,554平均入住率 % % % % % % % %平均凈房?jī)r(jià) 508 727 604 518 485 366 330 240每間客房日平均收入 352 512 450 336 346 266 224 157每間客房總收入 250,079 338,320 315,776 274,103 208,227 171,792 184,131 110,426每間客房總支出 165,997 206,219 196,472 187,003 146,323 111,746 134,278 83,894每間客房固定費(fèi)用及管理費(fèi)前收益 84,082 132,101 119,304 61,904 60,047 60,047 49,853 26,532占總收入百分比 % % % % % % % %每間客房稅務(wù)及折舊前收益 60,506 102,983 83,659 48,459 48,459 48,002 24,774 16,041占總收入百分比 % % % % % % % %中國(guó)飯店業(yè)業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)(2)以平均房?jī)r(jià)分類.以城市分類￥701以上 ￥501~700 ￥301~500 ￥300以下 北京五星 上海五星Above Between Between Blow Beijing Shanghai￥701 ￥501~700 ￥301~500 ￥300以下 5Star 5Star飯店業(yè)業(yè)務(wù)摘要 Industry Summary 飯店數(shù)量 Number of Hotel 20 41 90 96 14 14每日可供出租客房數(shù) Number of available Rooms per Day 8,919 17,065 24,596 21,199 6,432 6,067每日實(shí)際入住客房數(shù) Number of Occupied Rooms per Day 6,713 12,490 16,217 13,781 4,576 4,619平均入住率 Occupancy % % % % % %平均凈房?jī)r(jià) Average Room Rate 930 587 389 224 756 862每間客房日平均收入 Revenue Per Available Room 700 429 256 146 538 656每間客房總收入 Total Revenue Per Available Room 473,031 284,479 192,974 117,720 384,212 419,711每間客房總支出 Total Expenses Per Available Room 281,143 185,500 134,617 93,631 230,684 249,981每間客房固定費(fèi)用及管理費(fèi)前收益 IBFCMF Per Available Room 1911,888 98,979 58,358 24,090 153,528 169,730占總收入百分比 % of Total Revenue % % % % % %每間客房稅務(wù)及折舊前收益 EBITDA Per Available Room 153,524 79,289 35,083 10,502 104,995 139,015占總收入百分比 % of Total Revenue % % % % % %1. IBFCMFIne Before Fixed Charges and Management Fees. Before Ine Tax Depreciation and Amorization店也實(shí)現(xiàn)了最高的平均房?jī)r(jià)，達(dá)到人民幣485元，盡管國(guó)際管理飯店在市場(chǎng)推廣及營(yíng)銷，能源及維護(hù)保養(yǎng)方面的開(kāi)支較高，但最終仍在“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBFCMF）”及“稅務(wù)及折舊前收益相（IBCMF）對(duì)較低，這一層級(jí)市場(chǎng)仍有效地控制了各項(xiàng)成本開(kāi)支，并獲得了積極的現(xiàn)金流量。上海的5星級(jí)飯店比北京的同等級(jí)飯店獲得了更高的營(yíng)業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。上海的平均房?jī)r(jià)達(dá)到了人民幣862元，比北京同等級(jí)飯店高出14%，而每間客房平均收入則比北京高出22%。盡管上海和北京兩座城市飯店在“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF）”百分比方面都達(dá)到了總收入的40%，但如果以每間客房“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF）”實(shí)現(xiàn)的絕對(duì)值（人民幣）為比較，上海飯店仍比北京的同等級(jí)飯店高出11%。按照平均房?jī)r(jià)分類，房?jī)r(jià)最高等級(jí)類別（平均房?jī)r(jià)在人民幣701元以上）的飯店在餐飲方面和其他收入方面同樣獲得了最佳的業(yè)績(jī)，平均每間房餐飲和其他收入達(dá)到人民幣1，722元，“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF）”%，因此，經(jīng)營(yíng)效益為顯著。客源構(gòu)成至于各類飯店的客源構(gòu)成，總體而言，國(guó)際管理飯店獲取了更多的國(guó)際客源，按價(jià)格分類的市場(chǎng)中，高價(jià)市場(chǎng)的飯店同樣也是獲得了更大比例的國(guó)際客源。另一方面，國(guó)內(nèi)管理5星級(jí)飯店和國(guó)際管理4星級(jí)飯店在商務(wù)市場(chǎng)方面都獲得了最高的滲透比例。此外，來(lái)自北美地區(qū)的長(zhǎng)線客源，在價(jià)格上的敏感度相對(duì)較低，更樂(lè)意選擇入住高價(jià)市場(chǎng)的飯店，在平均房?jī)r(jià)高于人民幣701元這一層級(jí)市場(chǎng)中，%，而中低價(jià)飯店獲得此類客源的能力較弱，如平均房?jī)r(jià)在人民幣501~700元層級(jí)飯店中，%，平均房?jī)r(jià)在人民幣301~500層級(jí)飯店中，長(zhǎng)線市場(chǎng)占總客源的6%，而平均房?jī)r(jià)在人民幣300元層級(jí)飯店中，長(zhǎng)線市場(chǎng)客源僅占總客源的1%。固定成本不管是4星級(jí)還是5星層級(jí)，從行政及一般開(kāi)支占總收入的比例來(lái)看，國(guó)際管理飯店低于國(guó)內(nèi)管理及業(yè)主自行管理飯店，如在5星層級(jí)中，%，%，%。另一方面，國(guó)際管理飯店的市場(chǎng)推廣費(fèi)用則高于國(guó)內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店，%%，%%。同時(shí)，高檔飯店在市場(chǎng)推廣方面的支出也高于其他價(jià)格層級(jí)的飯店，如平均房?jī)r(jià)在人民701元以上的飯店平均每間客房的市場(chǎng)推廣費(fèi)用為人民幣7，566元，而平均房?jī)r(jià)為人民幣501~700元之間的飯店此項(xiàng)指標(biāo)僅為人民幣3，492元。人事統(tǒng)計(jì)總體而言，除了低于業(yè)主自行管理飯店的配比外，普遍高于4星級(jí)和3星飯店的人工配比。相應(yīng)地，在4星級(jí)和5星級(jí)中，國(guó)際管理飯店的工資及相關(guān)費(fèi)用支出也同時(shí)高于國(guó)內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店訂房渠道所有4星級(jí)和5星級(jí)飯店中，大多數(shù)預(yù)定是以直接向飯店預(yù)定的方式完成，同時(shí)，旅行社也是一個(gè)重要的預(yù)定渠道，%。通過(guò)飯店自行建立網(wǎng)站而實(shí)現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定比例相對(duì)較低，在所有4星級(jí)和5星級(jí)中，%，但是，在中低價(jià)飯店中，通過(guò)其他互聯(lián)網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)的網(wǎng)上預(yù)定則頗受歡迎，平均房?jī)r(jià)在人民幣301~500元之間以及平均房?jī)r(jià)在人民幣300元以下的飯店，%%。而平均房?jī)r(jià)在人民幣701元以上的飯店，%。未來(lái)預(yù)測(cè)所有飯店對(duì)未來(lái)預(yù)測(cè)方面，5星級(jí)飯店市場(chǎng)（目前贏利最高的飯店等級(jí)）對(duì)未來(lái)業(yè)績(jī)最為樂(lè)觀。5星級(jí)飯店中，72%的受調(diào)查飯店預(yù)測(cè)2004年的住宿率將實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，83%的飯店預(yù)測(cè)平均房?jī)r(jià)將出現(xiàn)增長(zhǎng)。另一方面，由于受到5星級(jí)飯店市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，參與調(diào)查的4星飯店對(duì)未來(lái)業(yè)績(jī)則略顯保守，僅有48%的飯店預(yù)測(cè)2004年的住宿率將出現(xiàn)增長(zhǎng)，58%的飯店預(yù)測(cè)同年的平均房?jī)r(jià)將保持增長(zhǎng)。五、希爾頓酒店管理公司簡(jiǎn)介作為商務(wù)領(lǐng)域中最具知名度和最受尊重的品牌，希爾頓賓館業(yè)公司是世界上最卓越的住宿業(yè)公司之一。自從克利德?希爾頓在1919年購(gòu)買了他的第一家賓館以來(lái)，希爾頓機(jī)構(gòu)已經(jīng)逐步確立了自己的威望，不僅在客戶、工作人員、投資者之中，而且在廣泛的大眾包括政府官員、客戶、財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)、商務(wù)伙伴和其他賓館所有者等人心目中也是一樣。目前全美的希爾頓賓館大約有260家，知名旗艦店包括華道夫、希爾頓夏威夷村、希爾頓朝圣屋、希爾頓芝加哥城堡等，分布在全美40個(gè)州與哥倫比亞特區(qū)。在美國(guó)它現(xiàn)在擁有45家旅游地賓館；50家一流賓館分布在市區(qū)和郊外；54家全權(quán)管理公司及199家授權(quán)協(xié)議管理公司。80多年以來(lái)，希爾頓品牌名稱在同業(yè)中被譽(yù)為優(yōu)質(zhì)的代稱。它所提供的一流的住宿和餐飲服務(wù)可以滿足商務(wù)及休閑目的客戶的需要。希爾頓公司與希爾頓集團(tuán)英國(guó)公司1997年1月訂立協(xié)議，組成希爾頓國(guó)際。目前在全球50個(gè)國(guó)家地區(qū)擁有超過(guò)500家賓館。本項(xiàng)目與希爾頓國(guó)際酒店管理集團(tuán)(Hilton International) 簽定協(xié)議要求，將酒店名稱定為“廈門希爾頓大酒店”。廈門希爾頓大酒店是與國(guó)際希爾頓酒店集團(tuán)簽約合作的國(guó)內(nèi)第六家希爾頓大酒店，集旅游、商務(wù)、娛樂(lè)、餐飲等多功能于一身的國(guó)際五星級(jí)涉外旅游酒店（賓館）。管理模式和特點(diǎn)具體說(shuō)來(lái)，希爾頓酒店在給客人提供安全、舒適、方便環(huán)境的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)特色、文化和創(chuàng)新，希爾頓飯店的成功得益于其全面創(chuàng)新的管理模式，他們體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：? 細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)，提供多樣化的產(chǎn)品? 高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控? 嚴(yán)格控制成本費(fèi)用? 以人為本的員工管理戰(zhàn)略? 積極全面地開(kāi)展市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)? 利用新技術(shù)第四章 市場(chǎng)分析一、廈門酒店概況至2002年底，廈門市共有星級(jí)酒店58家，其中國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店1家，四星級(jí)酒店6家。即悅?cè)A酒店（五星）、馬可波羅大酒店（四星）、假日海景大酒店（四星）、京閩大酒店（四星）、華僑大酒店（四星）、金燕酒店（四星）、寶龍大酒店（四星）。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年四星級(jí)酒店平均客房入住率保持在70%至80%之間，高星級(jí)酒店的經(jīng)濟(jì)效益普遍較好。在2001年度，廈門假日酒店平均的客房入住率達(dá)到74%，廈門馬可波羅酒店平均的客房入住率達(dá)到78%。廈門馬可波羅酒店在營(yíng)運(yùn)初期，時(shí)值亞洲金融危機(jī)，在客源受到較大影響的情形下，其1997年，1998年，1999年的客房入住率仍平均分別達(dá)到63%，67%，71%。廈門假日酒店和馬可波羅酒店均取得了較理想的投資回報(bào)，并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。廈門市的酒店業(yè)尚未成熟，國(guó)外游客主要下榻于廈門悅?cè)A酒店，馬可勃酒店，及假日海景大酒店等。而廈門也有次等一點(diǎn)的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務(wù)與設(shè)施。廈門市的酒店業(yè)在房?jī)r(jià)及入住率方面有著明顯的增長(zhǎng)，可是，需求在199798年因中國(guó)的貨幣緊縮政策及其他原因拖慢了，而這情況也因同時(shí)遇上亞洲金融風(fēng)暴而趨惡化了。從資料分析中，我司推斷廈門市未來(lái)旅游業(yè)發(fā)展是樂(lè)觀的，因往廈門市的國(guó)內(nèi)及國(guó)外游客均預(yù)計(jì)有關(guān)可觀的增長(zhǎng)，這尤其于小三通的持續(xù)改善，更有利于兩岸人民聯(lián)絡(luò)，也為廈門市旅游業(yè)帶來(lái)正面的影響。二、酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析廈門擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，已成為商務(wù)、旅游的集散地，越來(lái)越多地吸引國(guó)內(nèi)外客人來(lái)廈門。廈門市近幾年接待旅客一覽表 單位:萬(wàn)人次年度接待人員類別 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年接待境外旅客 接待境內(nèi)旅客 總接待境內(nèi)、外旅客 旅游總收入(億元) 資料來(lái)源:廈門市旅游局計(jì)統(tǒng)處廈門已成為中國(guó)重要的國(guó)際招商口岸和對(duì)臺(tái)貿(mào)易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦經(jīng)貿(mào)盛會(huì)“中國(guó)投資貿(mào)易洽談會(huì)”和“對(duì)臺(tái)出口商品交易會(huì)”，多種專業(yè)展覽會(huì)也經(jīng)常在廈門舉辦。廈門市主要旅游經(jīng)濟(jì)指標(biāo)常年保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì),為酒店的客源提供了保障。酒店入住率據(jù)我們向廈門市旅游局作出的非正式提問(wèn)，得知廈門市的四、五星級(jí)飯店于2002年的平均房租約為人民幣429元至600元一晚，而入住率約為62%，根據(jù)以往紀(jì)錄，%%。酒店 房間 牌價(jià)（每晚）（以美元計(jì)）數(shù)目 標(biāo)準(zhǔn)化 豪華車 折扣廈門悅?cè)A酒店 208 ＄180 ＄360 40%廈門馬可勃羅東方大酒店 350 ＄160 ＄190 50%假日海景大酒店 351 ＄160 ＄190 55%寶龍大酒店 189 ＄130 ＄160 60% 廈門悅?cè)A會(huì)展酒店 206 ＄180 ＄360 50%廈門京開(kāi)中心酒店 490 ＄180 ＄180 55%三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及發(fā)展態(tài)勢(shì)在2002年末，廈門市共有52間已評(píng)星級(jí)的酒店，其中七間達(dá)四星級(jí)或以上。廈門共有2，138間達(dá)四星級(jí)級(jí)數(shù)或以上的酒店房間，其中208間設(shè)于市內(nèi)唯一五星級(jí)的廈門悅?cè)A酒店。其余在廈門市內(nèi)，共有15間三星級(jí)，30間二星級(jí)及3間一星級(jí)及未被評(píng)星的酒店。根據(jù)廈門市旅游局所提供的資料，現(xiàn)在有四間四星到五星級(jí)別的酒店正在籌務(wù)/興建當(dāng)中，預(yù)計(jì)三年后將會(huì)全部落成。對(duì)廈門市的中短期酒店市場(chǎng)業(yè)發(fā)展前景是樂(lè)觀的。亞洲經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步得更將有利房?jī)r(jià)及入住率的增長(zhǎng)穩(wěn)定性。長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，廈門市將有更高檔酒店落成，使整個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)趨劇烈。