【文章內容簡介】 的特色）為輔，顧問管理為次，聯(lián)銷經(jīng)營為末；外國的管理公司則以聯(lián)銷經(jīng)營管理模式為主（注：美國的PEGASUS SOLUTIOS 目前擁有8700家酒店和180萬間客房），特許經(jīng)營為輔（如：美國的CENDANT集團目前擁有的6400余家酒店中有別于6300余家是通過特許經(jīng)營方式管理的），委托管理為次，投資管理為末四、高星級酒店的盈利分析 在5星級中,國際管理飯店實現(xiàn)的平均房價為最高,高于國內管理飯店人民幣604元的平均房價，并超出業(yè)主自行管理飯店平均價（人民幣518）的40%。所有4星級和5星級飯店的平均房價達到人民幣508元,%.所有3星級飯店的平均房價達到人民幣240元,%.在“管理費和固定費用前收益（IBCMF）”及“稅務及折舊前收益（CBITDA）”兩項指標方面，國際管理飯店同時獲得了最佳的表現(xiàn)。在4星級中，國際管理飯 中國飯店業(yè)業(yè)務統(tǒng)計(1)以平均房價分類所有 國際管理 國內管理 業(yè)主自行管理 國際管理 國內管理 業(yè)主自行管理 所有All International Domestic Independent International Domestic Independent All4+5星/Star 5星/Star 5星/Star 5星/Star 4星/Star 4星/Star 4星/Star 3星/Star飯店業(yè)業(yè)務摘要 飯店數(shù)量 186 41 6 26 27 15 71 62每日可供出租客房數(shù) 60,341 15,345 3,351 11,247 8,888 4,369 17,141 11,543每日實際入住客房數(shù) 41,739 10,795 2,500 7,290 6,344 3,174 11,636 7,554平均入住率 % % % % % % % %平均凈房價 508 727 604 518 485 366 330 240每間客房日平均收入 352 512 450 336 346 266 224 157每間客房總收入 250,079 338,320 315,776 274,103 208,227 171,792 184,131 110,426每間客房總支出 165,997 206,219 196,472 187,003 146,323 111,746 134,278 83,894每間客房固定費用及管理費前收益 84,082 132,101 119,304 61,904 60,047 60,047 49,853 26,532占總收入百分比 % % % % % % % %每間客房稅務及折舊前收益 60,506 102,983 83,659 48,459 48,459 48,002 24,774 16,041占總收入百分比 % % % % % % % %中國飯店業(yè)業(yè)務統(tǒng)計(2)以平均房價分類.以城市分類￥701以上 ￥501~700 ￥301~500 ￥300以下 北京五星 上海五星Above Between Between Blow Beijing Shanghai￥701 ￥501~700 ￥301~500 ￥300以下 5Star 5Star飯店業(yè)業(yè)務摘要 Industry Summary 飯店數(shù)量 Number of Hotel 20 41 90 96 14 14每日可供出租客房數(shù) Number of available Rooms per Day 8,919 17,065 24,596 21,199 6,432 6,067每日實際入住客房數(shù) Number of Occupied Rooms per Day 6,713 12,490 16,217 13,781 4,576 4,619平均入住率 Occupancy % % % % % %平均凈房價 Average Room Rate 930 587 389 224 756 862每間客房日平均收入 Revenue Per Available Room 700 429 256 146 538 656每間客房總收入 Total Revenue Per Available Room 473,031 284,479 192,974 117,720 384,212 419,711每間客房總支出 Total Expenses Per Available Room 281,143 185,500 134,617 93,631 230,684 249,981每間客房固定費用及管理費前收益 IBFCMF Per Available Room 1911,888 98,979 58,358 24,090 153,528 169,730占總收入百分比 % of Total Revenue % % % % % %每間客房稅務及折舊前收益 EBITDA Per Available Room 153,524 79,289 35,083 10,502 104,995 139,015占總收入百分比 % of Total Revenue % % % % % %1. IBFCMFIne Before Fixed Charges and Management Fees. Before Ine Tax Depreciation and Amorization店也實現(xiàn)了最高的平均房價，達到人民幣485元，盡管國際管理飯店在市場推廣及營銷，能源及維護保養(yǎng)方面的開支較高，但最終仍在“管理費和固定費用前收益（IBFCMF）”及“稅務及折舊前收益相（IBCMF）對較低，這一層級市場仍有效地控制了各項成本開支，并獲得了積極的現(xiàn)金流量。上海的5星級飯店比北京的同等級飯店獲得了更高的營業(yè)收入和經(jīng)營利潤。上海的平均房價達到了人民幣862元，比北京同等級飯店高出14%，而每間客房平均收入則比北京高出22%。盡管上海和北京兩座城市飯店在“管理費和固定費用前收益（IBCMF）”百分比方面都達到了總收入的40%，但如果以每間客房“管理費和固定費用前收益（IBCMF）”實現(xiàn)的絕對值（人民幣）為比較，上海飯店仍比北京的同等級飯店高出11%。按照平均房價分類，房價最高等級類別（平均房價在人民幣701元以上）的飯店在餐飲方面和其他收入方面同樣獲得了最佳的業(yè)績，平均每間房餐飲和其他收入達到人民幣1，722元，“管理費和固定費用前收益（IBCMF）”%，因此，經(jīng)營效益為顯著?？驮礃嫵芍劣诟黝愶埖甑目驮礃嫵桑傮w而言，國際管理飯店獲取了更多的國際客源，按價格分類的市場中，高價市場的飯店同樣也是獲得了更大比例的國際客源。另一方面，國內管理5星級飯店和國際管理4星級飯店在商務市場方面都獲得了最高的滲透比例。此外，來自北美地區(qū)的長線客源，在價格上的敏感度相對較低，更樂意選擇入住高價市場的飯店，在平均房價高于人民幣701元這一層級市場中，%，而中低價飯店獲得此類客源的能力較弱，如平均房價在人民幣501~700元層級飯店中，%，平均房價在人民幣301~500層級飯店中，長線市場占總客源的6%，而平均房價在人民幣300元層級飯店中，長線市場客源僅占總客源的1%。固定成本不管是4星級還是5星層級，從行政及一般開支占總收入的比例來看，國際管理飯店低于國內管理及業(yè)主自行管理飯店，如在5星層級中，%，%，%。另一方面，國際管理飯店的市場推廣費用則高于國內管理和業(yè)主自行管理飯店，%%，%%。同時，高檔飯店在市場推廣方面的支出也高于其他價格層級的飯店，如平均房價在人民701元以上的飯店平均每間客房的市場推廣費用為人民幣7，566元，而平均房價為人民幣501~700元之間的飯店此項指標僅為人民幣3，492元。人事統(tǒng)計總體而言，除了低于業(yè)主自行管理飯店的配比外，普遍高于4星級和3星飯店的人工配比。相應地，在4星級和5星級中，國際管理飯店的工資及相關費用支出也同時高于國內管理和業(yè)主自行管理飯店訂房渠道所有4星級和5星級飯店中，大多數(shù)預定是以直接向飯店預定的方式完成，同時，旅行社也是一個重要的預定渠道，%。通過飯店自行建立網(wǎng)站而實現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)預定比例相對較低，在所有4星級和5星級中，%，但是，在中低價飯店中，通過其他互聯(lián)網(wǎng)站實現(xiàn)的網(wǎng)上預定則頗受歡迎，平均房價在人民幣301~500元之間以及平均房價在人民幣300元以下的飯店，%%。而平均房價在人民幣701元以上的飯店，%。未來預測所有飯店對未來預測方面，5星級飯店市場（目前贏利最高的飯店等級）對未來業(yè)績最為樂觀。5星級飯店中，72%的受調查飯店預測2004年的住宿率將實現(xiàn)增長，83%的飯店預測平均房價將出現(xiàn)增長。另一方面，由于受到5星級飯店市場的競爭壓力，參與調查的4星飯店對未來業(yè)績則略顯保守，僅有48%的飯店預測2004年的住宿率將出現(xiàn)增長，58%的飯店預測同年的平均房價將保持增長。五、希爾頓酒店管理公司簡介作為商務領域中最具知名度和最受尊重的品牌，希爾頓賓館業(yè)公司是世界上最卓越的住宿業(yè)公司之一。自從克利德?希爾頓在1919年購買了他的第一家賓館以來，希爾頓機構已經(jīng)逐步確立了自己的威望，不僅在客戶、工作人員、投資者之中，而且在廣泛的大眾包括政府官員、客戶、財務機構、商務伙伴和其他賓館所有者等人心目中也是一樣。目前全美的希爾頓賓館大約有260家，知名旗艦店包括華道夫、希爾頓夏威夷村、希爾頓朝圣屋、希爾頓芝加哥城堡等，分布在全美40個州與哥倫比亞特區(qū)。在美國它現(xiàn)在擁有45家旅游地賓館；50家一流賓館分布在市區(qū)和郊外；54家全權管理公司及199家授權協(xié)議管理公司。80多年以來，希爾頓品牌名稱在同業(yè)中被譽為優(yōu)質的代稱。它所提供的一流的住宿和餐飲服務可以滿足商務及休閑目的客戶的需要。希爾頓公司與希爾頓集團英國公司1997年1月訂立協(xié)議，組成希爾頓國際。目前在全球50個國家地區(qū)擁有超過500家賓館。本項目與希爾頓國際酒店管理集團(Hilton International) 簽定協(xié)議要求，將酒店名稱定為“廈門希爾頓大酒店”。廈門希爾頓大酒店是與國際希爾頓酒店集團簽約合作的國內第六家希爾頓大酒店，集旅游、商務、娛樂、餐飲等多功能于一身的國際五星級涉外旅游酒店（賓館）。管理模式和特點具體說來，希爾頓酒店在給客人提供安全、舒適、方便環(huán)境的同時，強調特色、文化和創(chuàng)新，希爾頓飯店的成功得益于其全面創(chuàng)新的管理模式，他們體現(xiàn)在以下幾個方面：? 細分目標市場，提供多樣化的產(chǎn)品? 高標準的服務質量監(jiān)控? 嚴格控制成本費用? 以人為本的員工管理戰(zhàn)略? 積極全面地開展市場營銷活動? 利用新技術第四章 市場分析一、廈門酒店概況至2002年底，廈門市共有星級酒店58家，其中國內五星級酒店1家，四星級酒店6家。即悅華酒店（五星）、馬可波羅大酒店（四星）、假日海景大酒店（四星）、京閩大酒店（四星）、華僑大酒店（四星）、金燕酒店（四星）、寶龍大酒店（四星）。據(jù)統(tǒng)計，近年四星級酒店平均客房入住率保持在70%至80%之間，高星級酒店的經(jīng)濟效益普遍較好。在2001年度，廈門假日酒店平均的客房入住率達到74%，廈門馬可波羅酒店平均的客房入住率達到78%。廈門馬可波羅酒店在營運初期，時值亞洲金融危機，在客源受到較大影響的情形下，其1997年，1998年，1999年的客房入住率仍平均分別達到63%，67%，71%。廈門假日酒店和馬可波羅酒店均取得了較理想的投資回報，并具有一定的抗風險能力。廈門市的酒店業(yè)尚未成熟，國外游客主要下榻于廈門悅華酒店，馬可勃酒店，及假日海景大酒店等。而廈門也有次等一點的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質數(shù)的服務與設施。廈門市的酒店業(yè)在房價及入住率方面有著明顯的增長，可是，需求在199798年因中國的貨幣緊縮政策及其他原因拖慢了，而這情況也因同時遇上亞洲金融風暴而趨惡化了。從資料分析中，我司推斷廈門市未來旅游業(yè)發(fā)展是樂觀的，因往廈門市的國內及國外游客均預計有關可觀的增長，這尤其于小三通的持續(xù)改善，更有利于兩岸人民聯(lián)絡，也為廈門市旅游業(yè)帶來正面的影響。二、酒店經(jīng)營指標分析廈門擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，已成為商務、旅游的集散地，越來越多地吸引國內外客人來廈門。廈門市近幾年接待旅客一覽表 單位:萬人次年度接待人員類別 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年接待境外旅客 接待境內旅客 總接待境內、外旅客 旅游總收入(億元) 資料來源:廈門市旅游局計統(tǒng)處廈門已成為中國重要的國際招商口岸和對臺貿易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦經(jīng)貿盛會“中國投資貿易洽談會”和“對臺出口商品交易會”，多種專業(yè)展覽會也經(jīng)常在廈門舉辦。廈門市主要旅游經(jīng)濟指標常年保持高速增長趨勢,為酒店的客源提供了保障。酒店入住率據(jù)我們向廈門市旅游局作出的非正式提問，得知廈門市的四、五星級飯店于2002年的平均房租約為人民幣429元至600元一晚，而入住率約為62%，根據(jù)以往紀錄，%%。酒店 房間 牌價（每晚）（以美元計）數(shù)目 標準化 豪華車 折扣廈門悅華酒店 208 ＄180 ＄360 40%廈門馬可勃羅東方大酒店 350 ＄160 ＄190 50%假日海景大酒店 351 ＄160 ＄190 55%寶龍大酒店 189 ＄130 ＄160 60% 廈門悅華會展酒店 206 ＄180 ＄360 50%廈門京開中心酒店 490 ＄180 ＄180 55%三、競爭對手及發(fā)展態(tài)勢在2002年末，廈門市共有52間已評星級的酒店，其中七間達四星級或以上。廈門共有2，138間達四星級級數(shù)或以上的酒店房間，其中208間設于市內唯一五星級的廈門悅華酒店。其余在廈門市內，共有15間三星級，30間二星級及3間一星級及未被評星的酒店。根據(jù)廈門市旅游局所提供的資料，現(xiàn)在有四間四星到五星級別的酒店正在籌務/興建當中，預計三年后將會全部落成。對廈門市的中短期酒店市場業(yè)發(fā)展前景是樂觀的。亞洲經(jīng)濟的穩(wěn)步得更將有利房價及入住率的增長穩(wěn)定性。長期來說，廈門市將有更高檔酒店落成，使整個市場的競爭轉趨劇烈。