【文章內(nèi)容簡介】 右，有很大的發(fā)展空間，更多的經(jīng)濟(jì)型酒店將落戶 南寧 。結(jié)合 南寧 經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展現(xiàn)狀，南寧 經(jīng)濟(jì)型酒店的空間布局以主城區(qū)為核心的布局在不久的將來一定會處于飽和狀態(tài)，從而將呈現(xiàn)出由城市中心向郊區(qū)不斷擴(kuò)張的發(fā)展趨勢。 二、 南寧市 大學(xué)西路 128 號地址勘察 周邊地理環(huán)境分析 地里位置如下圖： 九洲商務(wù)酒店 8 大學(xué)西路 位于 南寧 西鄉(xiāng)塘區(qū) ， 大學(xué)西路 為 東西 走向，雙向 6 車道、雙向 人行，中間綠化隔離帶，兩邊綠化完善整齊，市政路燈全線開通，交通順暢，車流量目前中偏小。此道 與 羅文大道 、鵬飛路 等 相交， 周邊設(shè)施完整， 有 5 80 80大站車、 204九洲商務(wù)酒店 9 等 公交通過。交通便利，路網(wǎng)交錯 ,不論是進(jìn)入市區(qū)還是出城都相當(dāng)便捷。 這條道路位于新興發(fā)展起來的 西鄉(xiāng)塘區(qū)內(nèi) ，鄰 近有 廣西名族大學(xué)相思湖校區(qū) 、 南寧市 西鄉(xiāng)塘客運(yùn)站 、 廣西工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院 、 南寧農(nóng)工商羅文農(nóng)貿(mào)綜合市場 、 昌泰金華園 、 廣西壯族自治區(qū)殘疾人聯(lián)合會 等 行業(yè) ；區(qū)域總體規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生及基礎(chǔ)和公共配套設(shè)施相對完善。該區(qū)域有相當(dāng)大的發(fā)展前景和投資價值。整 體分析，適合餐飲、賓館、休閑娛樂業(yè)的生存和持續(xù)發(fā)展。實(shí)景照片如下： 九洲商務(wù)酒店 10 九洲商務(wù)酒店 11 商務(wù)樓實(shí)際情況概括 九洲商務(wù)酒店 12 該商務(wù)樓位于 廣西壯族自治區(qū)南寧市 西鄉(xiāng)塘區(qū)大學(xué)西路128 號，九洲 大樓 1— 20 層 ， 面臨 大學(xué)西路 ， 北 邊向， 南北 朝向，通透，呈一 字結(jié)構(gòu)的板式樓，樓高 25 層 建設(shè)的開發(fā)用途主要用于大型品牌酒店、休閑、娛樂第三產(chǎn)業(yè)。 據(jù)勘察現(xiàn)場層 高 為：一 、二 樓 米， 三 至 二十 五樓 米，全新修建，全新外墻， 三 至 二十五 樓均已安裝窗戶，飄窗，一樓東面即正面鋼化玻璃墻帶立柱，玻璃 已 安裝。 該商務(wù)樓設(shè)計(jì) 兩 臺 電梯 已安裝 ，三菱 牌，通過驗(yàn)收 已投入使用 ，南北兩端西側(cè)均有樓梯通至天臺，樓梯裝修完畢，大理石樓梯地面，圓形不銹鋼扶手帶玻璃防護(hù)。 酒店 供水、供電、排污系統(tǒng)齊備，每 層 有消防栓、安全逃離指示燈，水通至樓層 。 地下室 配 備有 停 車場， 以 劃線，初步估計(jì)能停放 30 臺車。 三、項(xiàng)目定位分析 優(yōu)勢分析 調(diào)查小組 在 南寧 尋找投資項(xiàng)目一年多，方向 基本以 商務(wù)酒店為主 ， 通過綜合評估認(rèn)為，投資此處性價比最高。 基礎(chǔ)硬件設(shè)施基本齊備，布局合理，已安裝好電梯，樓梯間已裝修即可投入使用， 一 至 二十 樓已按目標(biāo)投資方向間隔成酒店客房且?guī)?手間 ，外墻裝修一新，窗戶已安裝，大堂門頭九洲商務(wù)酒店 13 已裝修成形，無公攤面積 ，開關(guān)已按位安裝。 目前方圓 一 公里以上未發(fā)現(xiàn)有開業(yè)的商務(wù)酒店 ，附近有工業(yè)、樓盤、學(xué)校，潛在客戶 資源豐富 ，市場發(fā)展?jié)摿^大。就樓房自身來說，房子為單獨(dú)的整棟，便于管理，無物業(yè)管理費(fèi)用， 租金 相對來說較為便宜。 整體結(jié)構(gòu)、 布局 的合理 ， 節(jié)省了投資成本和裝修工期 。 1— 20 樓 設(shè)計(jì)為 酒店客房， 正適合投資項(xiàng)目 。 12 樓適合做的項(xiàng)目為： 銀行、 超市、餐飲、健身、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、娛樂等。從宏觀環(huán)境上來看，具有良好的可見度，有利于酒店的形象傳播。 該地投資缺陷 及規(guī)避 大學(xué)西路 目前流動人口和常住人口相對來說比較 少 ，周圍 樓盤入住率不高， 尚未有配套的餐飲休閑娛樂設(shè)施， 尚未 有形成商業(yè)氛圍。隨著 南寧 的發(fā)展規(guī)劃，中心地帶經(jīng)濟(jì)市場已經(jīng)飽和，已經(jīng)形成向外圍擴(kuò)散式發(fā)展的趨勢， 西鄉(xiāng)塘區(qū) 必定會形成商業(yè)圈，而且酒店作為一種長期投資（租期 10— 15 年）來說，此地可行性較強(qiáng)。 商務(wù) 酒店 主營 客房 業(yè)務(wù) ， 從面積和樓層來說，啟用三至 二十 樓較為合適 ， 一、二 樓 勢必面臨轉(zhuǎn)租 問題 ，而能否順利轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)租租金和轉(zhuǎn)租后的經(jīng)營狀況，則是 該項(xiàng)投資 的重大考慮 因素之一 ， 同時也 關(guān)系到 投資成敗的指數(shù) 。 為了有利于整體投資的持續(xù)發(fā)展， 建議一、二樓轉(zhuǎn)租后，應(yīng)作投資方向限制， 定位 范圍有： 銀行、連鎖超市、連鎖餐飲、健身、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、娛樂等。基于有上述缺陷和局限，九洲商務(wù)酒店 14 故在轉(zhuǎn)租一、二樓時，應(yīng)加大宣傳力度和主動聯(lián)系租客。 四、投資收益分析 投資估算 （ 320 樓客房部分，按 每層 20 間 標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算） 消防：一、二樓不做， 320 樓做消防的費(fèi)用約 50 萬。 裝修工程款費(fèi)用約 250 萬。 家具：家具、床墊約 80 萬。 電視約 40 萬。 空調(diào) 60 萬。 地毯： 50 萬。 墻紙： 40 萬。 布草： 45 萬。 大堂裝修： 60 萬 。 廣告牌： 5 萬。 1材料費(fèi)用：約 70 萬。 1其他如監(jiān)控系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)、電視、電話等