【正文】 8第三章 競爭市場高星級酒店發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析 9一、競爭市場高星級酒店發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析 9 南昌市高星級酒店業(yè)發(fā)展情況調(diào)查及分析 9 競爭市場酒店界定及其發(fā)展特征 10二、競爭市場高星級酒店經(jīng)營狀況調(diào)查及分析 14 競爭市場高星級酒店客房經(jīng)營情況調(diào)查及分析 14 競爭市場高星級酒店餐飲經(jīng)營情況調(diào)查及分析 15 競爭市場高星級酒店會議經(jīng)營情況調(diào)查及分析 16 競爭市場酒店定位。 17三、 競爭市場高星級酒店客源市場調(diào)查及分析 18 高星級酒店客源結(jié)構(gòu)調(diào)查 18四、競爭市場供給狀況發(fā)展分析 19 紅谷灘后續(xù)高星級酒店供給情況 19競爭市場需求狀況發(fā)展分析 20競爭市場酒店需求發(fā)展趨勢的定量分析 20第四章 酒店項目定位分析 21一、酒店類型定位 21二、酒店檔次定位 21項目酒店檔次定位 21項目酒店檔次體現(xiàn)的核心產(chǎn)品 22三 、酒店客源市場定位 23客源分類 23 商務(wù)客源 23 會議客源 24 政府客源 24 旅游客源及其他 25四、酒店競爭戰(zhàn)略定位 25酒店規(guī)模定位 26第五章 項目功能布局及配套設(shè)施 27一、項目功能規(guī)劃 27功能細(xì)分 27機(jī)電設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)要求與集中管理 31功能要求 31第六章 項目建造及費用預(yù)估、經(jīng)營預(yù)測分析及回報率 33一、項目建造及費用預(yù)估 33二、財務(wù)分析 33經(jīng)營預(yù)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 33營業(yè)收入分析 33毛利潤（GOP）分析 34第七章 項目風(fēng)險分析 35一、項目運行宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險 35二、市場風(fēng)險 35三、財務(wù)風(fēng)險 35四、其他風(fēng)險 35第八章 市場調(diào)研報告結(jié)論 3638 / 38第一章 導(dǎo)言一、報告編制過程說明 報告編制依據(jù)l 實施的市場調(diào)查，并在調(diào)查過程中所得到有針對性的真實有效數(shù)據(jù)；l 開發(fā)商提供物業(yè)的項目地塊圖紙及資料；l 根據(jù)項目具體情況及討論所確定此項目的基本定位；l 在基本定位的基礎(chǔ)上，根據(jù)項目實際情況以及涉及相關(guān)財稅政策，進(jìn)行投資分析 及測算。數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析方法說明l 對比官方數(shù)據(jù)及內(nèi)部信息，通過實地調(diào)查和訪談以核實數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，并將所得 數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析；l 參照相似酒店開發(fā)案例進(jìn)行案例對比分析；l 參4照行業(yè)經(jīng)營業(yè)績及財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行財務(wù)可行性分析。● 重點調(diào)查酒店銷售人員提供的酒店相關(guān)資料。第二章 項目地理位置分析一、項目基本資料簡介酒店地理區(qū)位：擬建酒店項目位于紅谷灘新區(qū)鳳凰洲贛江北大道198號，八一大橋附近，濱臨贛江。項目酒店區(qū)位圖整體項目簡介：,，酒店式公寓建筑面積16251平方米，裙樓為商業(yè)建筑面積。 整體項目總平面圖l 項目酒店規(guī)劃：大樓4F面積 ，為酒店客房及配套，項目酒店按準(zhǔn)四星級以上（含四星級）標(biāo) 準(zhǔn)設(shè)計建設(shè)，酒店部分建筑面積 （不含地下及轉(zhuǎn)換層借用面積）。酒店預(yù)計將2018 年營業(yè)二、 項目地點及周邊環(huán)境簡介 紅谷灘新區(qū)區(qū)位條件分析（略）l 地理位置l 交通條件 l 發(fā)展情況項目地點及周邊環(huán)境l 項目酒店位于紅谷灘新區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ镍P凰洲片區(qū)，位于贛江北大道，毗鄰紅谷灘CBD中心區(qū)秋水廣場。l 目前，鳳凰洲片區(qū)相對于紅谷灘中心區(qū)尚處于建設(shè)培育階段， 其城市生活配套設(shè)施尚不完善。酒店作為 項目整體中的一部分，與住宅品質(zhì)互為提升，其6物理能見度高。鳳凰洲片區(qū)作為未來紅谷灘乃至整個南昌市發(fā)展的主要方向之一， 憑借其優(yōu)越的自然環(huán)境條件和社會發(fā)展條件，高星級酒店需求會大幅增加。六 項目主要客源市場需求臨近度分析商務(wù)散客紅谷灘酒店業(yè)整體以商務(wù)散客為主，現(xiàn)有紅谷灘酒店市場需求普遍較好。因此，擬建酒店有極大的市場空間，其商務(wù)客源的需求臨近度較高。近兩年來，培訓(xùn)、咨詢、保險業(yè)開始在南昌發(fā)展迅速，并呈現(xiàn)出一派繁榮景象，會議市場需求量激增，并且在檔次和規(guī)模上都提出了較高的要求。政務(wù)客源項目酒 店建成后，有完善的配套和優(yōu)越的環(huán)境，相較于老城區(qū)酒店交通流線受限的局面， 會吸引一定的中高端政府客源。擬建酒7店對于本地高端消費群體以及旅游度假人群引致的高星級酒店 需求也有很高的市場臨近度。l 鳳凰洲目前較缺乏高星級酒店，項目酒店順利建成運營，能夠搶占市場 先機(jī)，樹立鳳凰洲片區(qū)中端精品酒店標(biāo)桿。距離高鐵南昌西站僅25 分鐘車程，距離南昌昌北機(jī)場僅40 分鐘車程，能夠有效 聚攏人氣，從而形成獨特的競爭優(yōu)勢，未來可吸引多種類型的客源。l 紅谷灘鳳凰洲片區(qū)居住、生活環(huán)境好，能夠吸引城市中心高端人群外溢。 劣勢分析l 項目酒店所在的鳳凰洲區(qū)當(dāng)?shù)鼐用裼衫铣菂^(qū)還遷房占有相當(dāng)比重，消費水平還較低，對中高端酒店的帶動作用有限；未來發(fā)展繁榮也還要經(jīng)過一定時間的培育才能夠吸引城市中心居民外溢。l 鳳凰洲片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施尚不完善，公共設(shè)施較為薄弱，尚需時日發(fā)展。除了掛牌高星級酒店之外，五星級標(biāo)準(zhǔn) 11 家，四星級標(biāo)準(zhǔn) 8 家。從開業(yè)時間上來看，南昌市最近幾年新開的酒店多是國際品牌酒店，且以紅谷灘新區(qū)為多，這說明南昌市酒店市場在不斷的成熟和完善，總體呈上升發(fā)展趨勢。經(jīng)過 5 年的發(fā)展，皇冠假日酒店帶動了老城區(qū)高星級酒店的整體房價，改善高星級酒店間的競爭環(huán)境。南昌市高星級酒店客房規(guī)模隨著時間的推移呈增長趨勢發(fā)展，數(shù)量基本上都在 200400 間套，體量較大。南昌市高星級酒店餐飲配套設(shè)施搭配齊全，功能完善，多采取“中餐廳+包房+西餐廳+ 特色餐廳+大堂吧”的模式。大部分酒店會議室個數(shù)多，說明會議客源成為酒店的主要贏利點之一。會議設(shè)施搭配多為“多功能廳+中會議室+小會議室”，多功能廳 兼作大型會議室使用。SPA 成為品牌酒店常規(guī)配置之一。競爭酒店基本情況一覽表酒店名稱禧悅麗尊酒店格蘭云天酒店江景假日酒店嘉萊特精選酒店錦江都城酒店地理位置紅谷灘紅谷中大道1366號紅谷灘贛江北大道1號紅谷灘春暉路8號紅谷灘綠茵路58號紅谷灘會展路萬達(dá)廣場星級檔次準(zhǔn)四星精品準(zhǔn)五星準(zhǔn)五星準(zhǔn)四星精品準(zhǔn)四星客房規(guī)模215236280240154開業(yè)時間20112010201520162012酒店類型商務(wù)酒店商務(wù)酒店商務(wù)酒店商務(wù)酒店商務(wù)酒店管理品牌業(yè)主自管格蘭云天酒店洲際酒店嘉萊特酒店錦江酒店競爭市場高星級酒店客房結(jié)構(gòu)酒店名稱禧悅麗尊酒店格蘭云天酒店江景假日酒店嘉萊特精選酒店錦江都城酒店星級檔次準(zhǔn)四星精品準(zhǔn)五星準(zhǔn)五星準(zhǔn)四星精品準(zhǔn)四星數(shù)量（間套）215間236間280間240間154間雙床房（%）62間（%）63間（%）196間（%）51間 （%）50間（%）大床房（%）137間（%）161間（%）64間（%）185間（%）97間（%）套房（%）16間（%）12間（%）20間（%）4間 （%）7間（%）標(biāo)間面積（m2）標(biāo)/單48 m2套房50 m2標(biāo)/單 3540 m178。格蘭套房160 m178。套房60 70 m178。套房 50 m178。620 m178。320 m178。200 m2無中會議室數(shù)量2個（每個中會議室可以容納80—90人課桌式）2個（容納5060人課桌式）1個（容納60人課桌式）無無中會議室面積125m2/140 m2130 m178。110 m178。/70 m178。80 m2 60 m178。920 m178。280 m2 60 m178。其中，商務(wù)客源指由企業(yè)之間、企業(yè)與政府之間商務(wù)往來所 引致的客源；會議團(tuán)隊指由政府和企事業(yè)的會議所引致的客源。競爭市場酒店需求發(fā)展趨勢的定量分析預(yù)測考量因素宏觀經(jīng)濟(jì)：南昌市近 5 年的 GDP 年均增長速度較快，宏觀經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定 發(fā)展將為本項目酒店提供了良好的外部經(jīng)營環(huán)境，同時也會帶動需求規(guī)模的增 長，根據(jù)南昌市發(fā)展現(xiàn)狀，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿⒗^續(xù)得到釋放并高速發(fā)展，其酒店高 端客源市場需求量增長速度也將隨 GDP 的增長而增長。新增供給帶動：隨著新酒店的開業(yè)，南昌市高端酒店的客房、餐飲、會議等產(chǎn)品 選擇性更大，同時也可刺激現(xiàn)有客源的消費水平和頻率。一個地區(qū)高 端客源市場的需求量會因為市場新增酒店供給的帶動而出現(xiàn)大幅度的增加，主要 是因為現(xiàn)有酒店的接待水平一直比較落后，當(dāng)?shù)厥?