【文章內(nèi)容簡介】 、環(huán)境分析平陰地理位置優(yōu)越，交通、通訊便利。地處東經(jīng)116176。23′至116176。37′，北緯36176。01′至36176。23′。位于濟南、泰安、聊城三地市的結(jié)合部，是華北與中原、山東半島與內(nèi)陸地區(qū)進行經(jīng)濟貿(mào)易的必經(jīng)之地，歷史上就是重要的商品集散地和物資中轉(zhuǎn)站，今天已成為濟南向魯西南輻射的重要窗口，10220兩條國道和014省道貫穿全境，與京滬、京九兩大動脈相連，縣、鄉(xiāng)道路全部實現(xiàn)柏油化?，F(xiàn)在平陰縣并鄉(xiāng)設鎮(zhèn)為6鎮(zhèn)兩個街道辦事處。榆山街道辦、錦水街道辦、 東阿鎮(zhèn)、 孝直鎮(zhèn) 、安城鎮(zhèn)、 玫瑰鎮(zhèn) 、 洪范池鎮(zhèn) 、 孔村鎮(zhèn)。面積：827平方公里。人口：人口35萬，轄6鎮(zhèn)1鄉(xiāng)，346個行政村平陰屬于暖溫帶氣候區(qū)，由于所處的地理位置，形成了夏熱冬冷、四季分明的大陸性季風氣候?！妫蛔罾湓聻?月，℃，最熱月為7月，℃。霜凍一般開始于11月中旬前后，結(jié)束于次年3月下旬至4月上旬，年無霜期235天。主要氣象災害有：大風、霜凍、冰雹、暴雨洪澇、干旱、霧、雷電等。、平均消費數(shù)額、酒店平均入住率年度對比：：：6．酒店市場未來發(fā)展趨勢預測未來市場預測: 21世紀，酒店的竟爭越來越趨向一種更高質(zhì)量的競爭，這競爭就是文化的競爭，特色競爭，服務競爭。主題酒店也稱為“特色酒店”，是以某一特定的主題，來體現(xiàn)酒店的建筑風格和裝飾藝術(shù)，以及特定的文化氛圍，讓顧客獲得富有個性的文化感受；同時將服務項目融入主題，以個性化的服務取代一般化的服務。主題酒店從建設開始就注重其主題文化的營造。從設計、建設、裝修到管理經(jīng)營、服務都注重酒店獨特的主題內(nèi)涵，突出酒店的文化品味，形成酒店的個性，從而在市場上形成鮮明的主題形象。主題酒店作為一種正在興起的酒店發(fā)展新形態(tài)，在我國的發(fā)展歷史不長，分布范圍目前也僅僅局現(xiàn)在酒店業(yè)比較發(fā)達的廣東、上海、深圳等地。我國第一家真正意義上的主題酒店，是2002年5月在深圳開業(yè)的威尼斯酒店，它融合了文藝復興和歐洲后現(xiàn)代主義的建筑風格，以威尼斯文化為主體進行裝飾。 它是開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)的一種模式，這種模式也成為我國休閑度假酒店和旅游房地產(chǎn)發(fā)展的一種新趨勢。21世紀是環(huán)保的世紀，是綠色的世紀，一家中檔酒店每日經(jīng)營所需能耗和廢氣的排放量與同規(guī)模的工礦企業(yè)相當。當今世界已進入綠色革命的環(huán)保時代，綠色酒店也因此應運而生。綠色飯店提倡的就是綠色經(jīng)營與綠色管理。所謂綠色經(jīng)營不外乎包括兩點，一是減少一次性物品消耗，加強回收再利用；二是降低能耗，節(jié)約經(jīng)費開支。而綠色管理則包括五方面的內(nèi)容，綠色理念、綠色技術(shù)、綠色行為、綠色制度和綠色用品。中國酒店市場作為一個新興市場 ，擴展空間廣闊，希爾頓、假日、喜來登、雅高等國際知名酒店集團都先后進入并搶灘這個市場，這些酒店集團之所以能夠在國際市場大行其道，其根源就在于品牌。中國酒店業(yè)要想在國際競爭中占有一席之地，必然要創(chuàng)造自己的品牌，走品牌化連鎖的道路。連鎖也稱聯(lián)號，是指所有成員均使用統(tǒng)一字號或商標的企業(yè)共同體，未來中國的酒店發(fā)展，品牌就是優(yōu)勢，連鎖就是趨勢。精品酒店特色先行、不拘一格、不限體量、風格各異,各有獨道,每一個房間都可能有一個故事、一個夢想。也許展示著沉淀的歷史、文化,歷盡滄桑,跨越時空。也許體會著極具先進科技與智能,時尚奢華。使每一位居停的客人體會到流動的藝術(shù)精品,盡顯奢華、貴氣與身份。自二零零零年以來，跨國酒店集團已經(jīng)開始在中國二線城市和地區(qū)布點，外資的進入不僅將佛山酒店納入國際營銷網(wǎng)絡，先進的管理和經(jīng)營理念也可以帶動佛山酒店更快與國際接軌。2005年開始，無論從經(jīng)營理念或模式上說都將可能更先進、更靈活，佛山酒店業(yè)績將進入一個“氣候性”發(fā)展時期。l 經(jīng)濟繁榮商機無限2010年平陰人均GDP經(jīng)濟發(fā)展迅猛是酒店、旅游等產(chǎn)業(yè)得以發(fā)展的優(yōu)勢之一。各色會議、節(jié)慶同時吸引大量商務客人，建設文化大省、歷史文化名城等各種項目增多，如今年廣東省旅游文化節(jié)的重頭戲——亞洲藝術(shù)節(jié)等文化活動對商務客商的拉動，且佛山各種商務展會活動不斷增加，如陶瓷、家電、花卉等活動頻頻開展，勢必吸引大量客商入住酒店。 酒店缺乏帶來投資機會?? 佛山目前高星級酒店缺乏。近幾年來，每年春秋兩季展會旺季，佛山高星級酒店入住率接近100%。而由于本地酒店業(yè)承載能力不足，不少商務住客因為佛山缺少下榻的理想酒店，分流到廣州、中山等鄰近城市，這樣，每年從佛山流失的游客達100萬人次。?? 順德地區(qū)目前尚無五星級酒店，打造五星級酒店的計劃目前也在緊密籌備中，其中有正在進行升級改造的新世界萬怡酒店、和本項目海景酒店等。?? 為了適應佛山經(jīng)濟發(fā)展，計劃在今后10年內(nèi)建成5家至9家五星酒店。?? 相對滯后的酒店業(yè)也將因地緣優(yōu)勢及優(yōu)越的投資環(huán)境等讓各類投資企業(yè)看好其巨大潛力和上升空間，紛紛把目光緊鎖佛山市場。佛山酒店業(yè)將進入一個突破性的發(fā)展階段。?? 2004年底開始，伴隨國有資產(chǎn)高星級酒店陸續(xù)成功轉(zhuǎn)制，引入全球最大及網(wǎng)絡分布最廣的專業(yè)酒店管理集團，佛山酒店業(yè)正式開始與國際接軌。伴隨現(xiàn)有4星級酒店改造升級和近幾年看好投資前景的酒店業(yè)，項目將潛在更大的競爭市場，然而把握機會爭取快速搶占高端市場樹立地域標志，加以依托政府對項目支持將可以有效推動項目成功?？v觀廣東佛山地區(qū)酒店趨勢，近期23年內(nèi)在順德開發(fā)投資五星級酒店，仍有較大的市場機會。 （二）個案分析酒店外觀肥城寶盛大酒店酒店寶盛大酒店管理公司寶盛大酒店星級★★★★ 企業(yè)性質(zhì)肥城市政府招商引進，浙江寶盛建設集團獨資經(jīng)營傳真865383232788電話865383237888坐落地點山東泰安肥城龍山路20號郵政編碼271600地理交通市中心 市政府 公里 火車站 泰安火車站 30 公里 人民商場 公里 市政府 公里 龍山公園 公里周邊環(huán)境東距旅游勝地泰山30公里，南距文化名城孔府（曲阜）70公里，西距歷史古跡梁山50公里，北距省城濟南國際機場80公里，周邊與濟青、京滬、京福高速公路及104國道相連接，交通十分便利。投資總額規(guī)模建筑面積28000平方米，主樓21層，設備先進，設施完善，是目前泰安地區(qū)最具規(guī)模，功能最全，檔次最高的酒店休閑中心之一。裝修風格以明清民族風格為基調(diào)，融入現(xiàn)代高科技的產(chǎn)品，使酒店既顯現(xiàn)中國古典文化雅韻，又能滿足現(xiàn)代人的各種生活需求。配套項目多功能廳、商務中心、健身房、桌球室、棋牌室、KTV包廂、演繹吧、桑拿按摩、足浴等大型康體、娛樂設施和購物中心，是國內(nèi)外賓朋進行商務、旅游、休閑、會議的擇地o房型門市價前臺現(xiàn)付價早餐床型寬帶普標ARMB 440RMB 274雙早券10大/雙免費高標ARMB 500RMB 304雙早券10大/雙免費普標BRMB 480RMB 304雙早券10雙床免費普套ARMB 700RMB 304雙早券10雙床免費高級套房ARMB 760RMB 346雙早券10雙床免費高標BRMB 540RMB 346雙早券10雙床免費商務標間ARMB 620RMB 346雙早券10雙床免費商務大床間RMB 500RMB 346雙早券10大床免費商務標間BRMB 660RMB 399雙早券10雙床免費商務套ARMB 920RMB 399雙早券10雙床免費普套BRMB 740RMB 441雙早券10大床免費高級套房BRMB 800RMB 513雙早券10大床免費豪華套房RMB 1280RMB 680雙早券10大床免費總統(tǒng)套房RMB 2880注：加床 80元/床 （含早餐 1位）客房總數(shù)：238間客房配套設施中央空調(diào)l 會議服務擁有大小不同會議室共九個會議室類型面積容納人數(shù)收費標準配套設施其它教學式1間400㎜ 350投影儀、電視、話筒、音響設備、便簽紙、鉛筆、圓珠筆、桌椅、茶杯可根據(jù)要求提供鮮花和條幅服務。座談式8間附：酒店周邊周邊環(huán)境（南臨龍山河沿河綠化帶騰飛廣場、東靠噴泉廣場、與龍山公園隔河相望。西鄰市府市委，公安局、糧食局、民政局、廣播電視局等政府、事業(yè)單位。北面是以國貿(mào)大廈為中心商業(yè)圈。市場調(diào)研個案對比分表詳見后頁2. 個案分析彩虹大酒店、枚苑賓館、福記膠東人家、順風肥牛、金豪澳洲肥牛、老年之家等肥城寶盛大酒店 東阿 東平分析內(nèi)容酒店名稱星級管理公司企業(yè)性質(zhì)電話傳真坐落地點郵政編碼報價(幣種)結(jié)算（幣種）地理交通：周邊環(huán)境簡述：位置 員工人數(shù) 停車數(shù)量 上年總收入 投資總額房間類型項目房間數(shù)門市價折扣價團體價面積（套內(nèi)）標準間豪華間套間客房總數(shù) 年平均出租率宴會廳/會議室（面積及可容座位數(shù)） 娛樂/康體設施（面積/收費標準）餐飲 ：餐廳名稱 數(shù)量 總座位數(shù) 面積 平均消費（單位：元/人/餐）配套設施酒店特色簡述 ：集飲食娛樂、商務住宿、康體健身于一體，功能齊全，設備一流。酒店客源分析散客客源會議客源團隊客源長住客源其它客源會議設備及租用價格（二） 項目定位及功能布局1. 定位依據(jù)l 市場調(diào)研資料為前提，主攻競爭對手的空缺l 本項目地域特點、社會狀況、人文及生活習慣l 四星級酒店硬件設施評星級規(guī)范l 超前和預留可持續(xù)發(fā)展的空間l 消費可容的感受及日后管理的規(guī)范需求l 投資于收益的平衡最佳方案2. 項目整體定位l 準四星級商務型酒店，突出以接待商務客人為主。l 準四星級硬件設施，突出建筑風格及設施完善。l 國際標準高品質(zhì)酒店管理公司管理，突出國際連鎖品牌，以知名品牌提升價格優(yōu)勢及服務水平，彰顯酒店品質(zhì)。3. 市場定位以四星級酒店的管理標準和硬件設施為先決條件，以接待各級政府官員、大型企事業(yè)單位商務客人為主；政府、企業(yè)各類會議/展覽市場為輔；積極開拓長住客戶市場，適當接待旅游團隊。l 身份與尊貴的標志l 物超所值享受的標志l 平陰最高級別酒店的標志4. 目標客戶定位l 客源目標1. 高層次商務人士2. 政府機關(guān)人員及其客戶3. 各大公司、集團及協(xié)議客戶4. 具有高消費能力的本地人士5. 參加會唔、展會的客戶6. 適當?shù)穆糜螆F體客戶客源目標比例預測定位l 短途商住散客25%30%l 宴會及會議50%40%l 團隊客人 5%5%l 長住客人 15%15%l 其它客人 5%5%—功能布局定位各功能面積比例：總體建筑面積為20800平方米?? 客房8400平米，%?? 餐飲+娛樂7200平米，%?? 公共配套（大堂等）1,500平米，占總面積4%?? 后勤區(qū)域4,400平米，占總面積11%?? 設備設施層5,000平米，%1客房房型樓層建筑面積m2 （注1）套內(nèi)建筑面積m2客房數(shù)量（套）所占%總樓層建筑面積m2標準間4735160727520豪華標準間473530181410豪華套間6952108690總統(tǒng)套間2351771235殘疾人客房合計2019855注1：* 樓層建筑面積包括客房、走廊、電梯、服務間等客房樓層的建筑面積，不含大堂、餐廳、后勤、娛樂等設施的分攤；* 套內(nèi)建筑面積與樓層建筑面積的比率初定為75%，該數(shù)據(jù)作為經(jīng)營預測和功能布局的參考，在方案設計過程中應由設計師與管理公司對此數(shù)據(jù)根據(jù)實際情況進行調(diào)整。* 客房輔助設施設于各客房樓層的服務間，每服務間總面積不小于29平方米。其中：洗消間（獨立而相連）布巾儲藏間員工衛(wèi)生間（內(nèi)設馬桶，拖把洗滌池）2餐飲部總面積4500平米備注 其中首層大堂酒吧酒吧 收銀臺 吧臺 臨時演奏臺 服務間 洗手間150行政層酒廊廳 吧臺 小型自助餐臺 洗手間150提供行政樓層客人入住、休息、會客西餐廳招待臺 餐廳 廚房 開放廚房送餐間 酒吧/收銀臺 服務間 衛(wèi)生間500頂層或首層凈面積約300平米餐位可設120多至150位中餐廳大小單間20個 餐廳酒吧/收銀臺